Reziliere contract comercial Spete. Decizia 20/2008. Curtea de Apel Craiova
| Comentarii |
|
Dosar nr-
ROMÂNIA
CURTEA DE APEL CRAIOVA
SECȚIA COMERCIALĂ
DECIZIA NR. 20
ȘEDINȚA PUBLICĂ DE - 2008
PREȘEDINTE: Lotus Gherghină
JUDECĂTOR 2: Angela Rădulescu
GREFIER - -
Pe rol, judecarea apelului declarat de apelanta pârâtă SC SRL B cu sediul ales la cab. AV. împotriva sentinței nr.3385/5.06.2007, pronunțată de Tribunalul Dolj - Secția Comercială și de contencios Administrativ, în dosarul nr-, în contradictoriu cu intimata reclamantă.
La apelul nominal făcut în ședința publică a răspuns intimata reclamantă asistată de avocat, lipsind apelanta pârâtă SC SRL B cu sediul ales la cab. AV..
Procedura legal îndeplinită.
S-a făcut referatul cauzei după care avocat A pentru intimata reclamantă a învederat instanței că nu s-a înțeles cu apelanta.
Curtea, constatând cauza în stare de judecată, a trecut la soluționare, acordând cuvântul părții prezente.
Avocat având cuvântul pentru intimata reclamantă a solicitat respingerea apelului, considerând că atât capătul de cerere privind rezilierea cât și punerea părților în situația anterioară au fost dispuse corect.
CURTEA
Asupra apelului de față constată următoarele:
Prin acțiunea formulată și înregistrată pe rolul Tribunalului Dolj sub nr-, reclamanta a chemat în judecată pe pârâta SC SRL, solicitând instanței ca prin hotărârea pe care o va pronunța să dispună rezilierea contractului de închiriere înregistrat la DGFP D sub nr. 1200/09.04.2003 și repunerea părților în situația anterioară, precum și obligarea pârâtei la plata cheltuielilor de judecată.
În motivarea cererii, reclamanta a arătat că a cumpărat de la numita R - un spațiu comercial situat în C, str. - B, 31 B, parter și că acest imobil era închiriat, în momentul cumpărării, pârâtei.
A mai arătat că, deși a fost notificată cu privire la schimbarea locatorului, pârâta nu a înțeles să își îndeplinească voluntar obligația de plată a chiriei pentru spațiul închiriat, fiind obligată, prin sentința nr. 4080/2006 a Tribunalului Dolj, definitivă și irevocabilă conform deciziei nr. 208/2006 a Curții de APEL CRAIOVA, la plata chiriei restante.
S-a menționat faptul că, și ulterior obținerii acestor titluri executorii, pârâta nu a înțeles să își îndeplinească voluntar obligația, dovedind rea credință, contractul de închiriere menționând drept cauză de reziliere neplata chiriei pentru cel puțin trei luni consecutiv.
În drept au fost invocate prevederile art. 969 și 1020 Cod procedură civilă.
În susținerea cererii au fost depuse în copie decizia nr. 208/2006 a Curții de APEL CRAIOVA, adresă emisă de pârâtă, contractul de închiriere încheiat la 09.04.2003 și înregistrat la DGFP D sub nr. 1200/09.04.2003, somație, sentința nr. 4080/2006 a Tribunalului Dolj.
La solicitarea reclamantei s-a încuviințat și administrat proba cu interogatoriul pârâtei.
În apărare, pârâta a formulat întâmpinare, solicitând respingerea acțiunii ca neîntemeiată, arătând că motivul neplății chiriei pentru perioada anterioară lunii noiembrie 2006 l-a constituit plata anticipată a acesteia către fostul proprietar, și că începând din luna noiembrie 2006 achitat voluntar chiria convenită prin contractul de închiriere a cărui reziliere se solicită, dovedind bună - credință în îndeplinirea obligațiilor contractuale asumate.
Pârâta a solicitat proba cu înscrisuri și proba cu interogatoriul reclamantei, probe ce au fost încuviințate și administrate.
Pârâta a depus la dosar copii ale contestației la executare formulate împotriva executării silite pornită de către reclamantă, contractul de vânzare - cumpărare și anexele la acesta, act adițional din 07.08.2003, declarație a numitului R, dovezi ale achitării chiriei pentru perioada noiembrie 2006 - aprilie 2007, certificat atestând suspendarea executării silite.
Tribunalul Dolj prin sentința nr. 3385 din data de 05 iunie 2007 admis acțiunea formulată de reclamanta.
A dispus rezilierea contractului de închiriere înregistrat sub nr. 1200/09.04.2003 la Direcția Generală a Finanțelor Publice D și repunerea părților în situația anterioară.
A obligat pârâta la plata către reclamantă a sumei de 5012 lei reprezentând cheltuieli de judecată.
Pentru a hotărî astfel, tribunalul a reținut următoarele:
Prin contractul de vânzare - cumpărare autentificat sub nr. 2441/2005, reclamanta a cumpărat de la numita R - un spațiu comercial situat în C, - B, 31B, parter, imobil ce forma obiectul contractului de închiriere încheiat la 09.04.2003 între pârâtă și soții R și R și înregistrat la DGFP D sub nr. 1200/09.04.2003.
În cuprinsul acestui contract s-a menționat faptul că reclamanta are cunoștință de închirierea spațiului și este de acord cu respectarea prevederilor contractului de închiriere, notificând pârâtei faptul schimbării locatorului. Cu toate acestea pârâta nu a plătit chiria datorată pentru folosința spațiului închiriat, astfel că, prin sentința comercială nr. 4080/2006 a Tribunalului Dolj, definitivă și irevocabilă prin decizia nr. 208/2006 a Curții de APEL CRAIOVA, aceasta a fost obligată la plata chiriei aferente perioadei ianuarie - aprilie 2006, precum și la plata acesteia în continuare, până la modificarea sau încetarea raporturilor locative dintre părți.
Tribunalul a stabilit că pentru admisibilitatea cererii de reziliere trebuie îndeplinite mai multe condiții: una dintre părți să nu își fi îndeplinit obligațiile ce îi revin, neexecutarea să fi fost imputabilă părții ce nu și -a îndeplinit obligația, iar debitorul obligației neexecutate să fi fost pus în întârziere, părțile având și posibilitatea includerii în contract a unui pact comisoriu.
Instanța a constatat astfel că neîndeplinirea de către pârâta a obligației de plată a chiriei datorate pentru perioada ianuarie - noiembrie 2006 - ulterior acestei date, aceasta efectuând plăți benevole - a fost stabilită irevocabil prin două titluri executorii - sentința comercială nr. 4080/2006 a Tribunalului Dolj și decizia nr. 208/2006 a Curții de APEL CRAIOVA.
Verificând condițiile menționate, instanța a apreciat că acestea sunt îndeplinite. Astfel, atât faptul neîndeplinirii obligației de plată a chiriei, cât și atitudinea culpabilă a pârâtei au fost stabilite deja irevocabil prin cele două hotărâri judecătorești. Prin somațiile adresate pârâtei prin executor judecătoresc, reclamanta și-a îndeplinit și obligația punerii în întârziere a pârâtei.
Prin urmare, în analizarea condițiilor rezilierii contractului de închiriere instanța nu a reținut apărările pârâtei ce vizează cauzele neplății chiriei datorate, atât timp cât acestea au fost deja analizate și asupra lor s-a hotărât irevocabil prin cele două titluri executorii amintite.
Împotriva acestei sentințe a declarat apel pârâta SC SRL B, criticând-o ca netemeinică și nelegală.
În motivele de apel depuse la data de 2 august 2007 și precizate ulterior la data de 3 octombrie 2007, apelanta a arătat că instanța de fond, fără a analiza aspectele privind plata chiriei către fostul proprietar, existența unei contestații la executare formulate împotriva executării pornite de reclamanta ce a făcut obiectul dosarului nr- al Judecătoriei Secorului 1 B și suspendarea acestei executări, a reținut greșit neexecutarea culpabilă a obligației de plată a chiriei.
A mai arătat că instanța nu a analizat condițiile rezilierii prin raportare la clauzele contractuale care potrivit actului adițional din 9 aprilie 2003 stabileau plata chiriei în avans pentru un an, ci a avut în vedere hotărâri judecătorești ce au soluționat litigii cu alt obiect.
A arătat de asemenea că a fost de bună-credință întrucât a achitat chiria fostului proprietar, iar după soluționarea dosarului nr- de Judecătoria Secorului 1 Bap lătit chiria pe perioada ianuarie-noiembrie 2006.
Apelanta a criticat sentința și sub aspectul soluționării capătului de cerere referitor la repunerea părților în situația anterioară precizând că această soluție nu respectă efectele rezilierii.
La data de 24 octombrie 2007 intimata-reclamantă a formulat întâmpinare, solicitând respingerea apelului.
În cuprinsul întâmpinării a arătat că având în vedere hotărârea prin care pârâta a fost obligată la plata chiriei, instanța de fond a pronunțat o sentință temeinică și legală considerând că obligația stabilită prin hotărâre irevocabilă trebuia executată de bună-voie și că atitudinea pârâtei,care refuză plata, este culpabilă.
A precizat că plata chiriei nu s-a realizat decât în urma a două procese, astfel încât nu poate fi vorba de bună-credință.
S-au depus la dosar extrase privind plata chiriei, declarația autentificată sub nr.2354/28 septembrie 2005, act adițional din 9 aprilie 2003, sentința pronunțată în dosarul nr- al Judecătoriei Sectorului 1 B, certificat privind suspendarea executării, acte din care rezultă încercarea de stingere a litigiului.
Asupra apelului Curtea constată:
În ceea ce privește criticile vizând greșita reținere a neexecutării culpabile a obligației de plată a chiriei, neanalizarea condițiilor rezilierii prin raportare la clauzele contractuale și la actul adițional din 9 aprilie 2003 și nereținere bunei-credințe a apelantei pârâte, Curtea apreciază că sunt neîntemeiate.
Potrivit art. 1441. civ. dacă locatorul vinde lucrul închiriat cumpărătorul este dator să respecte locațiunea făcută înainte de vânzare, întrucât a fost făcută prin un act autentic sau prin un act privat, dar cu dată certă, afară numai când desființarea ei din cauza vânzării s-ar fi prevăzut în însuși contractul de locațiune.
Cum, la data încheierii contractului de vânzare cumpărare autentificat sub nr. 2241/121 octombrie 2005 prin care reclamanta a dobândit proprietatea asuprea imobilului situat în C, str. - B, 31 B, parter, termenul pentru care se încheiase contractul de închiriere din 9 aprilie 2003 înregistrat la AF. sub nr. 1200 din 19 aprilie 2003 nu expirase, reclamantei îi revine obligația de a respecta toate drepturile locatorului.
Deși, nu a participat direct și personal la formarea raportului obligațional, fiind vorba de o obligație opozabilă terților ( scriptae in rem) reclamanta, în calitate de nou proprietar, trebuie să asigure folosința lucrului închiriat și să respecte clauzele contractului de închiriere încheiat la data de 09 aprilie 2003.
, locatarul este ținut, față de noul proprietar, să execute toate obligațiile asumate prin contract, inclusiv obligația de plată a chiriei.
Contractul de închiriere încheiat la data de 09 aprilie 2003 prevede " rezilierea la cererea proprietarului atunci când chiriașul nu a achitat chiria cel puțin 3 luni consecutiv".
Din modul de redactare a clauzei privind rezilierea rezultă că în cuprinsul contractului s-au reluat prevederile art. 1020.civ. părțile inserând un pact comisoriu de gradul I, care dă instanței posibilitatea de apreciere și de acordare a termenului de grație.
Ca urmare, neexecutarea obligației de plată pe o perioadă de 3 luni consecutiv atrage la cererea proprietarului rezilierea contractului.
Or, în speță neexecutarea este evidentă în condițiile în care pârâta SC SRL Baf ost obligată printr-o hotărâre irevocabilă ( sentința 4080/11 iulie 2006 Tribunalului Dolj, decizia 208/25 octombrie 2006 Curții de APEL CRAIOVA ) la plata chiriei pe perioada ianuarie - aprilie 2006 și în continuare.
Achitarea către fostul proprietar a chiriei nu poate conduce la concluzia îndeplinirii obligației asumate prin contract, deoarece creditorul obligației de plată este, după înstrăinarea imobilului închiriat, noul proprietar.
Aspectele privind persoana creditorului obligației de plată a chiriei, inclusiv clauzele actului adițional din 7 august 2003 ce se referă exclusiv la chiria pe perioada 01 aprilie 2004 - 01 aprilie 2005, au fost analizate și lămurite irevocabil prin hotărârile judecătorești menționate, care au stabilit că pârâta SC SRL datorează chiria reclamantei, pe o perioadă ce depășește trei luni, așa cum am arătat.
Instanța de fond investită cu cererea privind rezilierea contractului a stabilit corect că atitudinea pârâtei, care refuză executarea unei hotărâri judecătorești irevocabile, este una culpabilă.
Promovarea contestației la executare și solicitarea suspendării executării pornite de reclamanta pentru achitarea chiriei pe perioada ianuarie - aprilie 2006 și în continuare, potrivit titlului executoriu, nu conduce în nici un caz la ideea bunei credințe.
Aceasta, cu atât mai mult cu cât contestația la executare a vizat desființarea actelor de executare nelegale, și nu clarificarea înțelesului întinderii sau aplicării dispozitivului titlului executoriu prin care se stabilise obligația de plată a chiriei.
Referitor la critica privind repunerea părților în situația anterioară, Curtea apreciază că aceasta este întemeiată.
Rezilierea este sancțiunea de drept civil ce intervine în cazul neexecutării culpabile a unui contract sinalagmatic cu executare succesivă, cum este cazul contractului de închiriere, și constă în încetarea efectelor contractului respectiv numai pentru viitor.
Datorită caracterului prestațiilor succesive retroactivitatea nu este posibilă.
Ca urmare, la momentul operării rezilierii încetează prestațiile reciproce dintre părți, iar prestațiile reciproce executate de părți anterior acestui moment nu se mai restituie.
Pentru considerentele expuse, având în vedere dispozițiile art. 296.pr. civ. Curtea va admite apelul, va schimba în parte sentința în sensul că va respinge cererea privind repunerea părților în situația anterioară, menținând celelalte dispoziții ale sentinței privind rezilierea contractului de închiriere și acordarea cheltuielilor de judecată.
PENTRU ACESTE MOTIVE,
ÎN NUMELE LEGII
DECIDE
Admite apelul declarat de apelanta pârâtă SC SRL B cu sediul ales LA.AV. împotriva sentinței nr.3385/5.06.2007, pronunțată de Tribunalul Dolj - Secția Comercială și de Contencios Administrativ, în dosarul nr-, în contradictoriu cu intimata reclamantă cu domiciliul în C,-, Județul
Schimbă în parte sentința în sensul că respinge cererea privind repunerea părților în situația anterioară.
Menține celelalte dispoziții ale sentinței.
Cu recurs în termen de 15 zile de la comunicare.
Pronunțată în ședința publică de la 23 Ianuarie 2008.
PREȘEDINTE, - - | JUDECĂTOR, - - |
GREFIER, - - |
Red.LG/ 4 ex.
Jud.fond
Tehnored./24.01.2008
23 Ianuarie 2008
Președinte:Lotus GherghinăJudecători:Lotus Gherghină, Angela Rădulescu
