Reziliere contract comercial Spete. Decizia 31/2010. Curtea de Apel Bucuresti
| Comentarii |
|
DOSAR NR-
CURTEA DE APEL BUCUREȘTI SECȚIA A VI A COMERCIALĂ
DECIZIA COMERCIALĂ NR. 31
Ședința publică de la 25.01.2010
Curtea compusă din:
PREȘEDINTE: Cristina Scheaua
JUDECĂTOR 2: Izabela Dolache
GREFIER - - -
.
Pe rol fiind pronunțarea cererilor de apel formulate de apelanta reclamantă - ADMINISTRAȚIA FONDULUI și de apelanții pârâți și, împotriva sentinței comerciale nr. 5701 din 08.04.2009, pronunțată de Tribunalul București - Secția a VI a Comercială, în dosarul nr-.
Dezbaterile au avut loc în ședința publică de la 18.01.2010 fiind consemnate prin încheierea de ședință de la acea dată, ce face parte integrantă din prezenta decizie când, Curtea având nevoie de timp pentru a delibera, a amânat pronunțarea pentru astăzi, 25.01.2010.
CURTEA
Asupra apelului de fata:
Prin cererea de chemare in judecata reclamanta - ADMINISTRAȚIA FONDULUI a solicitat instantei, in contradictoriu cu paratii și, sa dispuna rezilierea contractului de inchiriere nr. 0326/16.01.1998 avand ca obiect spatiul cu alta destinatie decat aceea de locuinta situat in-, sector 1 B si evacuarea paratilor din acest spatiu, pentru lipsa titlului locativ, precum si obligarea acestora la plata chiriei restante si a penalitatilor aferente, cu cheltuieli de judecata.
In motivare, reclamanta a aratat ca, urmare a ordinului de repartizare nr. 10/16.01.1998, emis de Primaria Municipiului B, SC Nord SA, al carei succesor in drepturi este -, a incheiat cu paratii (beneficiari ai Legii nr. 42/1990), in calitate de titulari, contractul de inchiriere nr. 0326/16.01.1998 avand ca obiect spatiul cu alta destinatie decat aceea de locuinta situat in-, sector 1 B, in suparafata totala de 476,50 mp, cu destinatia de prestari servicii si productie, insa, din luna ianuarie 2002 paratii nu au mai achitat chiria lunara corespunzatoare spatiului respectiv.
In drept s-au invocat disp. art. 969, 1073, 1019, 1429, 1439.civ.
Paratii au formulat intampinare, solicitand respingerea cererii, ca neintemeiata. In motivare au aratat ca au achitat in totalitate chiria pentru spatiul inchiriat. Astfel, paratii au sustinut ca Ordinul de repartizare nr. 10/16.01.1998, emis de Primaria Municipiului B prevede o suprafata utila productiei de numai 170,5 mp, restul de pana la 476,50 mp reprezentand anexe si curte, pentru care chiria se calculeaza cu alt tarif (mult mai mic) decat acela pentru productie. In opinia paratilor, nu putea sa inchirieze alt spatiu decat acela repartizat de proprietarul (administratorul) spatiului, prin sentinta civila nr. 6599/19.05.2004 Tribunalul B Sectia a VI-a Comerciala constatand nulitatea absoluta a clauzei privind spatiul de 476,50 mp, stabilind ca spatiul util productiei este de numai 170,5 mp.
II. Prin sentinta comerciala nr. 5701/08.04.2009, Tribunalul B Sectia a VI-a Comerciala a respins actiunea, ca nefondata, obligand reclamanta la plata carte parati a sumei de 1289,6 lei cu titlu de cheltuieli de judecata.
Pentru a hotari astfel, instanta de fond a retinut ca este intemeiata apararea paratilor, Tribunalul B Sectia a VI-a Comerciala constatand, cu autoritate de lucru judecat, nulitatea absoluta partiala a contractului de inchiriere nr. 0326/16.01.1998 in ceea ce priveste clauza 1 lit. A, in sensul ca spatiul inchiriat reprezinta numai 170,5 mp suprafata destinata realizarii unui spatiu de productie, restul fiind anexe si teren curte. In raport de suprafata reala detinuta de parati, prima instanta a retinut ca, potrivit raportului de expertiza efectuat in cauza, paratii au achitat chiria aferenta, ba chiar cu 110 lei in plus.
Tribunalul a inlaturat sustinerea reclamantei in sensul ca suma datorata cu titlu de chirie trebuia actualizata cu indicele de inflatie, cu motivarea ca in contractul de inchiriere partile nu au prevazut actualizarea chiriei cu indicele de inflatie, iar prin cererea de chemare in judecata nu s-a solicitat si aceasta actualizare.
In ceea ce priveste solicitarea de obligare a paratilor la plata majorarilor/penalitatilor de intarziere pentru chirie si TVA-ul aferent, instanta de fond a apreciat ca aceasta este lipsita de temei legal, prevederile OG nr. 92/2003 nefiind aplicabile raportului juridic dedus judecatii, care este de natura comerciala si nu fiscala.
III. Impotriva acestei sentinte au declarat apel paratii, la judecata caruia, insa, au inteles sa renunte, in temeiul disp. art. 246.pr.civ. Curtea urmand sa ia act de aceasta renuntare.
IV. Impotriva aceleiasi sentinte a declarat apel si reclamanta, solicitand admiterea acestuia, schimbarea in tot a hotararii atacate si admiterea actiunii sale astfel cum a fost formulata.
In motivare arata ca, desi in contract este prevazuta suprafata totala repartizata paratilor, respectiv 476,50 mp, prin fisa de calcul a chiriei s-a stabilit in mod diferit chiria pentru spatiul cu destinatia de prestari servicii si productie fata de chiria pentru curte si teren, in conformitate cu legislatia in vigoare la momentul incheierii contractului de inchiriere.
Apelanta invoca, apoi, disp. art. 981 si 970 alin. 2.pr.civ. sustinand ca in cauza sunt aplicabile prevederile legale care reglementeaza raporturile contractuale in ceea ce priveste spatiile cu alta destinatie decat aceea de locuinta. Apelanta arata ca hotararile au caracter obligatoriu, conform art. 85 din Legea nr. 215/2001 a administratiei publice locale, printre acestea aflandu-se si nr. 27/1993 cu privire la modificarea tarifelor de inchiriere a suprafetelor locative cu alta destinatie si a terenurilor aferente, precum si nr. 119/1993 cu privire la indexarea tarifelor de inchiriere pentru suprafete locative cu alta destinatie si a terenurilor aferente. Aceste reglementari legale, ca si cele subsecvente acestora au fost aplicate de apelanta si in cazul chiriei stabilite prin contractul de inchiriere nr. 0326/16.01.1998 si constituie baza legala in aplicarea careia s-a procedat la calcularea in sarcina celor doi apelanti-parati de penalitati de intarziere, precum si la actualizarea chiriei in functie de nivelul general al preturilor.
Mai mult, arata apelanta, intimatii-parati au beneficiat si de reducerea cu 50% pentru toti beneficiarii Legii nr. 42/1990. De altfel, apelanta invoca si faptul ca in pezent cei doi nu mai pot face dovada calitatii lor de luptatori pentru victoria romane din decembrie 1989, deoarece nu au noile titluri de certificate care ar trebui eliberate in baza Legii nr. 341/2004, care a abrogat Legea nr. 42/1990.
De asemenea, apelanta a aratat ca din 19.01.1994 s-a inregistrat ca institutie platitoare de TVA pentru activitatile economice pe care le desfasoara, recuperand aceste sume prin aplicarea de TVA la toate sumele cu titlu de chirii pe care le percepe.
In opinia apelantei, sustinuta printr-un raspuns primit de la Ministerul Finantelor - Directia Generala Juridica, dispozitiilor Codului d e procedura fiscala sunt aplicabile si pentru administrarea creantelor provenite din chirii, contrar celor retinute de prima instanta, care a considerat ca raportul juridic dintre parti este unul comercial si nu fiscal, OG nr. 92/2003 nefiind aplicabila in speta.
Apelantii-parati au formulat intampinare, solicitand respingerea apelului, ca nefondat. Arata ca sustinerile apelantei privind aplicarea unui calcul diferentiat al chiriei nu sunt reale, prin cererea de chemare in judecata solicitandu-se obligarea paratilor la plata chiriei pentru intreaga suprafata de 476,50 mp ca fiind suprafata utila. Mai mult, in cuprinsul fisei de calcul a chiriei anexata la apel, nesemnata de parati, se mentioneaza nr. 248/2006, care nu era in vigoare la data perioadei de calcul si nu poate fi aplicata retroactiv.
Intimatii-parati arata ca au achitat chiria aferenta spatiului inchiriat, aspect ce rezulta din raportul de expertiza, fiind totodata achitat si TVA-ul pentru toate sumele datorate cu titlu de chirie. In opinia paratilor, in lipsa unei clauze penale exprese, apelanta nu putea pretinde penalitati sau majorari de intarziere si nici reactualizarea sumelor datorate. De asemenea, paratii arata ca certificatele de revolutionari sunt in curs de preschimbare, intrarea in vigoare a dispozitiilor Legii nr. 341/2004 fiind prorogata pana la 01.01.2010. Mai arata ca OG nr. 92/2003 se refera la taxe si impozite si nu la chirii, textul invocat de apelanta privind executarea creantelor si nu la calculul de penalitati si majorari neprevazute in contract.
Paratii mai sustin ca instantele au stabilit, cu autoritate de lucru judecat ca in litigiul dintre parti apelanta a calculat gresit chirie la intreaga suprafata de 476,5 mp, cu acelasi tarif, desi numai 170,5 mp reprezinta suprafata utila, ca in absenta unei clauze penale nu se puteau percepe penalizari si majorari de intarziere si ca, in lispa unei clauze contractuale exprese, apelanta nu putea modifica unilateral cuantumul chiriei lunare.
Apelanta a formulat un raspuns la intampinare, prin care combate sustinerile paratilor privind o eventuala autoritate de lucru judecat in cauza. Astfel, apelanta arata ca, daca in prima cauza s-a solicitat obligarea paratilor la plata chiriei restante aferenta perioadei mai 2000 - decembrie 2001 si majorarile de intarziere aferente perioadei octombrie 2001-decembrie 2001 (dosarul nr. 17.001/2002 al Tribunalului București - Secția a VI a Comercială), in cauza de fata s-a solicitat rezilierea contractului de inchiriere nr. 0326/16.01.1998 pentru neplata chiriei lunare, evacuarea paratilor din spatiul inchiriat si obligarea acestora la plata chiriei restante pe o perioada de timp total diferita de cea din primul dosar (01.01.2002-31.08.2004), nefiind indeplinita cerinta identitatii de obiect.
Apelul nu este fondat, urmand a fi respins ca atare, in temeiul disp. art. 296.pr.civ. pentru urmatoarele considerente:
1. Ca urmare a ordinului de repartizare nr. 10/16.01.1998, emis de Primaria Municipiului B, SC Nord SA, al carei succesor in drepturi este -, a incheiat cu paratii (beneficiari ai Legii nr. 42/1990), in calitate de titulari, contractul de inchiriere nr. 0326/16.01.1998 avand ca obiect spatiul cu alta destinatie decat aceea de locuinta situat in-, sector 1 B, in suparafata totala de 476,50 mp, cu destinatia de prestari servicii si productie. Contractul nu prevedea nicio clauza referitoare la actualizarea chiriei in functie de indicele de inflatie si nici penalitati/majorari de intarziere.
2. Tribunalul B Sectia a VI-a Comerciala a constatat, prin sentinta civila nr. 6599/19.05.2004, irevocabila, nulitatea absoluta partiala a contractului de inchiriere nr. 0326/16.01.1998 in ceea ce priveste clauza 1 lit. A, in sensul ca spatiul inchiriat reprezinta numai 170,5 mp suprafata destinata realizarii unui spatiu de productie, restul fiind anexe si teren curte.
Nu poate fi primita sustinerea apelantei, privind inexistenta autoritatii de lucru judecat fata de inexistenta identitatii de obiect, cata vreme in ambele dosare s-a solicitat contravaloarea chiriei aferente spatiului inchiriat, chiar daca pentru perioade diferite. notiunii de obiect cuprinde nu numai pretentia concreta a reclamantului, dar si dreptul subiectiv ce poarta asupra obiectului sub aspect material. Exista identitate de obiect chiar daca acesta este formulat diferit in cele doua cereri, cata vreme scopul urmarit de reclamant este acelasi, nefiind relevant daca dreptul s-a invocat pe cale principala sau incidentala. Or, in raporturile dintre parti, guvernate de contractul de inchiriere nr. 0326/16.01.1998, s-a stabilit de catre instanta, cu putere de lucru judecat, ca suprafata utila inchiriata este de doar 170 mp, astfel incat calculul chiriei nu se putea face decat in considerarea acestei suprafete.
3. In raport de aceasta suprafata reala detinuta de parati, prima instanta a retinut concluziile raportului de expertiza efectuat in cauza, potrivit carora paratii au achitat chiria aferenta spatiului inchiriat, chiar cu 110 lei in plus, ceea ce lipseste de fundament atat cererea de reziliere pe motiv de neindeplinire a obligatiilor contractuale, respectiv de neplata a chiriei, cat si cererea subsecventa de evacuare a paratilor.
4. Cum in contract nu s-a prevazut vreo clauza penala si nici posibilitatea actualizarii sumei datorate cu titlu de chirie cu indicele de inflatie, iar prin cererea de chemare in judecata nu s-a solicitat si aceasta actualizare, Curtea apreciaza ca solutia primei instante este temeinica si legala si sub acest aspect. De asemenea, Curtea constata ca intimatii-parati au facut in cauza dovada calitatii lor de luptatori pentru victoria romane din decembrie 1989 si, in consecinta, de beneficiari ai Legii nr. 42/1990, contrar celor sustinute de apelanta-reclamanta, procedura de preschimbare a certificatelor de revolutionar fiind inca in derulare.
5. Curtea mai retine ca relațiile contractuale dintre părțile în litigiu sunt guvernate de legislația civilă și comercială si nu de cea fiscală, iar actul încheiat este, în final, un act de gestiune încheiat între reclamanta, ca locator și pârâti, ca locatari, veniturile realizate din aceste activități economice ale reclamantei, respectiv sumele ce reprezintă chirie pentru spațiul deținut în baza contractului de închiriere, neavand natura juridică a taxelor și impozitelor, asadar a veniturilor fiscale, în sens restrâns. Cum sumele solicitate cu titlu de chirie nu rezultă dintr-un raport juridic fiscal, existent între părți, ci din convenția părților reglementată de norme de drept privat, in speta nu sunt aplicabile dispozitiile OG nr. 92/2003, invocate de apelanta-reclamanta, astfel incat în mod întemeiat s-a stabilit că pârâtii locatari nu datorează penalizările și majorările calculate de reclamanta.
de imprejurarea ca pârâtii locatari au achitat chiria aferenta spatiului inchiriat și tinand seama de faptul ca acestia nu datorează sumele solicitate de reclamanta și calculate cu titlu de penalizări și majorări de întârziere, potrivit unor norme aplicabile creanțelor fiscale, și nu conform clauzelor contractuale, Curtea constata ca în mod judicios instanta de fond a reținut că nu există temeiuri pentru rezilierea contractului în litigiu și evacuarea intimatilor din spațiul cu alta destinatie decat aceea de locuinta situat in-, sector 1
In consecinta, apelul va fi respins, ca nefondat, sentinta atacata urmand a fi mentinuta, ca legala si temeinica.
PENTRU ACESTE MOTIVE
IN NUMELE LEGII
DECIDE
Ia act de renuntarea la judecata apelului formulat de apelantii-parati și, in temeiul art. 246.pr.civ.
Respinge apelul formulat de apelanta-reclamantă - ADMINISTRAȚIA FONDULUI, cu sediul in B,-, sector 3 in contradictoriu cu apelantii-pârâți, domiciliat in B,-,. 1,. 4, sector 4 și, domiciliata in B,-, sector 1, împotriva sentinței comerciale nr. 5701 din 08.04.2009, pronunțată de Tribunalul București - Secția a VI a Comercială, în dosarul nr-, ca nefondat.
Cu recurs in termen de 15 zile de la comunicare.
Pronuntata in sedinta publica, azi, 25.01.2010.
PRESEDINTE JUDECATOR
GREFIER
Red. jud. /5 ex.
Fond - jud.
B - Secția a VI a Comercială
Președinte:Cristina ScheauaJudecători:Cristina Scheaua, Izabela Dolache
