Reziliere contract comercial Spete. Decizia 34/2008. Curtea de Apel Ploiesti
| Comentarii |
|
ROMÂNIA
CURTEA DE APEL PLOIEȘTI
SECȚIA COMERCIALĂ, DE contencios ADMINISTRATIV ȘI FISCAL
DOSAR NR-
DECIZIA Nr. 34
Ședința publică din data de 27 februarie 2008
PREȘEDINTE: Chirica Elena
JUDECĂTOR 2: Preda Popescu Florentina
Grefier - - -
Pe rol fiind pronunțarea asupra apelului declarat de pârâta- reclamantă SC SRL, împotriva sentinței nr. 1130/10.09.2007, pronunțată de Tribunalul Prahova în contradictoriu cu reclamanta-pârâtă și intervenienta în nume propriu.
Dezbaterile au avut loc în ședința publică din data de 20 februarie 2008, concluziile și susținerile părților fiind consemnate în încheierea de ședință de la acea dată, care face parte integrantă din prezenta.
Curtea, având nevoie de timp pentru studierea actelor și lucrărilor dosarului, a amânat pronunțarea la data de azi, 27 februarie 2008, dând următoarea decizie.
CURTEA
Asupra apelului de față:
Prin cererea înregistrată la Judecătoria Sinaia sub nr-, reclamanta a chemat în judecată pe pârâta SC SRL, solicitând ca prin hotărârea ce se va pronunța să se dispună, rezilierea contractului de închiriere înregistrat la DGFP P-orasul, sub nr. 6607 din 25.05.2006, pentru suprafata de 24 mp. situată în orasul,-, suprafață cu altă destinație decât cea de locuință, evacuarea pârâtei din spațiul și obligarea acesteia la plata chiriei datorate de 178 RON începând cu 1.06.2006, până la predarea efectivă a spațiului și la plata penalităților de întârziere în cuantum de 1 %, pentru fiecare zi de întârziere, între 1.06.2006 și data plății chiriei.
In motivarea acțiunii, reclamanta a arătat că este proprietara imobilului în suprafată de 24 mp. situat în,-, închiriat societății pârâte prin contractul înregistrat la, la data de 25.05.2006 sub nr. 6607, cu obligația chiriașului de a achita lunar chiria convenită până la 10 ale lunii, începând cu 1.06.2006, sub sancțiunea evacuării din spațiul închiriat în caz de neplată a chiriei, mai mult de 2 luni consecutiv.
Pârâta a formulat întâmpinare, solicitând respingerea acțiunii ca neîntemeiată, motivat de faptul că a achitat chiria datorată, însă reclamanta a refuzat primirea banilor, că evacuarea din spațiu i-ar aduce grave prejudicii, întrucât în temeiul protocolului încheiat cu Română, societatea functionează având activitatea -prono și că la spațiul reclamantei a realizat o serie de lucrări de construcție.
- 2 -
Prin sentința nr.993 din 4 octombrie 2006, Judecătoria Sinaiaa admis excepția de necompetență materială a instanței, invocată de pârâta SC SRL și a declinat competența de soluționare a cauzei, constând din acțiunea formulată de către reclamanta împotriva pârâtei, în favoarea Tribunalului Prahova - Secția comercială.
Pentru a hotărî astfel, prima instanță a reținut că potrivit art. 4 din Codul comercial, coroborat cu art. 56 din Codul comercial, contractului de închiriere a unui spațiu comercial, îi este aplicabilă legea comercială, litigiul dedus judecății având ca obiect rezilierea contractului de închiriere precum și evacuare și pretenții izvorâte din folosirea spațiului- chiria și penalitățile aferente, care are o natură comercială, astfel încât în temeiul art. 2 pct. 1 lit. a Cod pr.civilă și art. 158 pr.civilă, prima instanță a admis excepția de necompetență materială și a declinat competența de soluționare a cauzei în favoarea Tribunalului Prahova - Secția comercială.
La Tribunalul Prahova, la data de 14.02.2007, pârâta SC SRL a formulat cerere reconvențională, solicitând obligarea reclamantei, la restituirea contravalorii îmbunătățirilor efectuate în spațiul ce face obiectul contractului de închiriere, daune interese compensatorii pentru neexecutarea corespunzătoare a contractului de către pârâta reconvențională,constând în contravaloarea lunară a sumelor ce le-ar fi câștigat din activitatea -prono, dacă reclamanta pârâtă ar fi respectat contractul, și diferența de preț încălzire suportată în plus ca urmare a încălzirii cu benzină datorat întreruperii curentului electric de către reclamantă și acordarea unui drept de retenție asupra spațiului ce face obiectul contractului de închiriere până la data plății integrale a contravalorii îmbunătățirilor.
La data de 10 ianuarie 2007, a formulat cerere de intervenție în interes propriu intervenienta, arătând că-și însușește în tot acțiunea reclamantei și că imobilul din litigiu este bun indiviz cu reclamanta, conform deciziei civile nr. 1237/5.04.2000 a Curții de APEL PLOIEȘTI.
Prin sentința nr. 1130 din 10 septembrie 2007, Tribunalul Prahova - Secția comercială și de contencios administrativ, a admis acțiunea formulată de reclamanta pârâtă și cererea de intervenție în interes propriu formulată de, în contradictoriu cu pârâta reclamantă SC SRL, a dispus rezilierea contractului de închiriere nr. 6607/25.05.2006 și evacuarea pârâtei din imobilul situat în -, luând act că reclamanta și intervenienta a renunțat la capetele de cerere privind contravaloarea chiriei și a penalităților de întârziere.
Prin aceea i hotărâre a admis în parte cererea reconvențională, formulată de pârâta-reclamantă SC SRL și a obligat reclamanta și intervenienta să plătească pârâtei suma de 7640,71 lei contravaloare îmbunătățiri, respingând în rest cererea reconvențională și a compensat în parte cheltuielile de judecată și în rest a obligat pârâta să plătească reclamantei și intervenientei suma de 2800 lei cheltuieli de judecată, onorariu de avocat.
Pentru a hotărî astfel, prima instanță a reținut că prin contractul de închiriere nr. 6607 din 25.05.2006, reclamanta în calitate de locator a închiriat pârâtei SC SRL, suprafata de 24 mp. cu o altă destinație decât aceea de locuință, situată în,- cu o perioadă de valabilitate de 2 ani cu începere de la data de 25 mai 2006, până la data de 25 mai 1008, în schimbul plății unei chirii în sumă de 50 USD pe lună și ulterior
- 3 -
părțile au încheiat o anexă la contract, prin care au stabilit ca dată de începere a derulării contractului 1.06.2006- urmând ca locatorul să plătească chiria în suma de 178 lei/lună, până la data 10 ale lunii, începând cu data de 1.06.2006.
Prin aceeași hotărâre se reține că în anexa la contract la capitolul clauze finale, părțile au prevăzut că în cazul în care locatarul va întârzia să plătească chiria, mai mult de 2 luni consecutiv, contractul va fi reziliat de drept și că totodată la data expirării contractului toate investițiile încorporate în imobil și care prin natura și destinația lor au un caracter de bun imobil, rămân proprietarului locator, fără pretenție de despăgubire din partea locatarului, acesta având dreptul să ridice mijloacele sale fixe și toate obiectele de inventar, astfel că urmare efectuării plății chiriei cu întârziere, tribunalul a apreciat că se impune a se da eficiență pactului comisoriu stabilit în contract prin înțelegerea părților, în sensul rezilierii contractului de închiriere din culpa pârâtei, admițând acțiunea precizată și luând act că reclamanta și intervenienta în interes propriu, au renunțat la capetele de cerere privind plata contravalorii chiriei și penalităților de întârziere.
In ce privește cererea reconvențională se reține prin hotărâre că, investițiile efectuate la imobil au fost făcute din fondurile proprii ale pârâtei, drept pentru care ca o consecință firească a rezilierii contractului și pentru evitarea unei îmbogățiri fără justă cauză, tribunalul a obligat reclamanta și intervenienta să plătească pârâtei suma de 7640,71 lei, reprezentând contravaloarea acelor îmbunătățiri care prin natura și destinația lor, au caracter de bun imobil, respectiv pardoseli din plăci de gresie, placarea pereților și plafonului cu plăci de rigips, placarea pereților cu plăci, instalații electrice de iluminat interior, ușa metalică și branșament electric, urmând ca celelalte investiții ghișeu, grilaj metalic la ușa de intrare și instalația de aer condiționat să fie ridicate efectiv de către pârâtă din spațiul efectiv, respingând în rest cererea reconvenționala, cu privire la daunele interese compensatorii și dreptul de retenție, care nu se justifică, pârâta părăsind spațiul.
Impotriva sentinței a declarat apel pârâta reclamantă SC SRL, criticând hotărârea pentru nelegalitate și netemeinicie, arătând într-un prim motiv de apel, că greșit nu a fost reținută culpa reclamantei pârâte, pentru încetarea anticipată a contractului de închiriere, cauzată de neasigurarea folosinței netulburate a spatiului și în aceste condiții greșit nu s-a admis capătul 2 din cererea reconventională, constând în obligarea pârâtei la plata sumei de 10.828,80 lei, ce trebuia să o realizeze din activitatea loto în perioada 1.01.2007- 21.05.2007 și a sumei de 10.921 lei contravaloare încălzire cu benzină, cauzată de întreruperea curentului electric.
Pentru aceasta, solicită completarea probatoriilor cu proba testimonială, probă care în mod greșit prima instanță a refuzat să o administreze în ce o privește pe apelantă.
Prin al doilea motiv de apel, arată că și-a îndeplinit obligația contractuală de plată a chiriei și este culpa reclamantei - pârâte de reziliere anticipată a contractului, deoarece contractul de închiriere a fost încheiat pe 2 ani, respectiv până la data de 1.06.2008 și apelanta a plătit chiria conform contractului, deteriorarea relațiilor contractuale s-au datorat culpei reclamantei -pârâte, care nu a permis folosința netulburată a spațiului, a șicanat-o continuu sub pretextul nereal al neplății chiriei pe două luni, respectiv iunie - iulie 2006, apelanta fiind nevoită să părăsească spațiul și în ce privește chiria, a plătit 500 de lei, reprezentând chiria lunii iunie și un
- 4 -
avans iulie 2006, la cererea proprietarului care a pretextat că are nevoie de bani, fără a i se elibera o chitanță în acest sens, deși au existat martori cu privire la această situație și ulterior a plătit chiria pentru lunile iunie-iulie 2006, prin mandat poștal expediat la data de 17 august 2006, astfel că greșit s-a reținut existența pactului comisoriu pe motiv că nu s-a achitat chiria timp de două luni.
Arată apelanta că se încadrează în prevederile contractului modificat prin anexă la contract, deoarece a replătit chiria pe cele două luni potrivit mandatului poștal 4069 din 17 august 2006, fila 111 dosar, anterior datei de 22 august 2006, solutia instanței de fond este greșită pentru că nu a reținut prevederile art. 11 din anexa la contract cu privire la plata chiriei.
Printr-un alt motiv de apel arată că în mod greșit prima instanță nu a reținut că reclamanta-pârâtă este cea care a împedicat-o ca să folosească spațiul, a pus lacăt pe ușa imobilului și a întrerupt curentul electric, interzicând vecinilor să-i furnizeze energie și a sigilat ușa cu una metalică peste cea existentă, interzicându-i folosința, astfel că reclamanta pârâtă este în culpă pentru rezilierea anticipată a contractului, situatie în care trebuia admis și capătul doi din cererea reconventională, privind suma de 10.828,80 lei, nerealizată pentru activitatea loto-prono pe care trebuia să o desfășoare în spațiul închiriat și totodată greșit nu i-a fost acordată și suma de 10.921 lei, reprezentând contravaloarea încălzire cu benzină.
In ceea ce privește suma de 2348 lei, reprezentând diferență contravaloare îmbunătățiri, în mod greșit nu a fost acordată de către prima instanță, pe motiv că ele nu au caracter de bun imobil, deși ele sunt încorporate în spațiu.
In ce privește respingerea dreptului de retenție, solutia primei instanțe este greșită, deoarece îmbunătățirile aduse spațiului de 25 mp. sunt considerabile și depășesc valoarea ce o avea spațiul la data închirierii.
Se solicită admiterea recursului, modificarea în parte a sentinței și obligarea reclamantei pârâte și la plata sumei de 2348 diferență contravaloare îmbunătățiri, suma de 10828,80 lei pe care ar fi câștigat-o din activitatea loto în perioada 1.01.2007 -21.05.2007, suma de 10921 lei contravaloare încălzire cu benzină, acordarea dreptului de retenție asupra spațiului până la plata îmbunătățirilor și obligarea la cheltuieli de judecată la fond și în apel.
La termenul din 10 decembrie 2007, apelanta pârâtă precizat că în ce privește c/valoarea încălzirii cu benzină solicită doar valoarea de 1190,21 lei și nu 10921 lei, cum a solicitat prin cererea de apel, și la termenul din 9 ianuarie 2008, instanta la cererea apelantei a dispus completarea probatoriilor în temeiul art. 295 alin. 2 Cod pr.civilă, încuviințând proba testimonială cu un martor, admițând aceeași probă și pentru intimată, aceasta din urmă la termenul din 30 ianuarie 2008,a învederat instanței că renunță la proba cu un martor.
Din depozitia martorului, audiat la cererea apelantei pârâte, rezultă că în luna august 2006, familia a întrerupt curentul la spațiul închiriat, atunci intervenind neînțelegerile dintre părți și aceeași familie a sudat lacătul care permitea accesul în imobil și a împiedicat societatea pârâtă să-și desfășoare activitatea în spațiu, amplasând o ușă de tablă neaspectoasă peste cea existentă și că administratora societății apelante a achitat fiului familiei 5000 lei chiria pe doua luni în luna iunie 2006, și ulterior acestei luni a trimis chiria prin poștă, însă mandatele au fost restituite societății, spațiul fiind în prezent predat familiei.
- 5 -
Curtea, examinând sentinta prin prisma criticilor din apel, în raport de actele și lucrările dosarului și de dispozițiile legale ce au incidență în cauză, constată următoarele:
Primul motiv de apel vizând greșita reținere a culpei pârâtei reclamante în încetarea anticipată a contractului de închiriere și greșit nu s-a reținut culpa reclamantei pârâte în încetarea anticipată a contractului de închiriere precum și cel de-al doilea motiv de apel ce vizează îndeplinirea obligatiei de plată a chiriei și culpa reclamantei pârâte în rezilierea anticipată a chiriei, sunt fondate.
In ce priveste plata chiriei a rezultat din depoziția martorului audiat în apel, la cererea apelantei pârâte, că administratora societății pârâte în luna iunie 2006 înmânat fiului chiria pe doua luni, și ulterior pentru perioada iunie - iulie 2006 a achitat chiria prin mandat poștal expediat la 17.06.2006, nr. 4078, aflat în copie xerox la fila 111 dosar fond, și ulterior în fiecare lună a achitat chiria cu mandatele poștale nr 104/31.08.2006, 4003/3.10.2006, 1002/1.11.2006, 1001/4.12.2006, 2005/4.01.2007, 4017/6.02.2007, 1008/5.03.2007, 4004/3.04.2007, 4042/8.05.2007.
Ulterior cu mandatul poștal de la fila 113 dosar fond s-a achitat chiria pentru luna iunie 2007, toate aceste mandate au fost refuzate de către proprietarul spațiului, dar aceasta nu poate antama buna credință a apelantei pârâte, cu privire la plata chiriei datorate, aceasta îndeplinindu-și obligatia de plată chiriei, refuzul reclamantei pârâte de a primi chiria achitată prin mandatele poștale, restituite ulterior, nu poate fi pusă în sarcina apelantei pârâte,în ce privește culpa în rezilierea contractului pentru neplata chiriei, greșit prima instantă dat eficientă pactului comisoriu din contractul de închiriere.
Dovadă că apelanta pârâtă a achitat chiria lunar cu mandatele poștale mai sus mentionate, rezulta din copia xerox mandatelor postale aflate la filele 86-94, 111 și 113 dosar fond și din adresa Oficiului poștal, jud.P nr 014/13.06.2007.
de-al treilea motiv de apel cu privire la împiedicarea folosirii spațiului inchiriat de către reclamanta pârâtă, este fondat.
Din depozitia martorului, audiat în apel, rezultă că în luna august 2006, familia a întrerupt curentul la spațiul închiriat, a sudat lacătul care permitea accesul în imobil, și a împiedicat societatea pârâtă să-și desfăsoare activitatea în spatiu amplasând o ușă din tablă neaspectuoasă peste cea existentă.
Prin urmare din probele administrate în cauză rezultat că apelanta pârâtă a fost împiedicată să desfăsoare activitate în spațiul închiriat, din culpa reclamantei pârâte, în spațiul închiriat apelanta pârâtă în baza protocolului încheiat cu Română, desfășura activitate loto-prono și din raportul de expertiză contabilă efectuat în cauza de expert, rezultă că apelanta pârâta a obtinut venituri din activitatea loto-prono începând cu luna iulie 2006 și până în luna decembrie 2006 inclusiv și că pe perioada 1 ianuarie 2007 - 21 mai 2007, apelanta pârâtă ar fi realizat din activitatea loto-prono suma de 10828,80 lei.
Având în vedere că apelanta pârâtă a fost împiedicată să desfasoare activitatea loto-prono în spatiul închiriat, și că suma nerealizata din această activitate pe perioada 1.01.2007 - 21.05.2007, este de10828,80 lei, rezulta că era întemeiat capătul de cerere din cererea reconventională privind beneficiul nerealizat din
- 6 -
această activitate, considerente pentru care apelul formulat se priveste ca fondat, și în temeiul art 296 civ. se va admite ca atare și pe cale de consecință se va schimba în parte sentinta în sensul că va fi obligată reclamanta pârâtă și la 10.828,80 lei reprezentând beneficiul nerealizat din activitatea loto pe perioada 1.01.2007 - 21.05.2007.
Reținând că intimata reclamantă împiedicat apelantă pârâtă să desfășuare activitate în spațiul închiriat, era întemeiat și capătul de cererea din cererea reconventională, privind cheltuielile de încălzire în cuantum de 1190,21 lei, și martorul în depozitia sa arată că intimata reclamantă, proprietara spațiului a întrerupt curentul electric, în raportul de expertiza contabil stabilindu-se că diferența de preț a încălzirii suportate de societate ca urmare a întreruperii curentului electric, este în suma de 1190,21 lei, considerente pentru care instanța admitând apelul pârâtei și schimbând în parte sentința, va obliga intimata reclamantă și la plata sumei de 1190.21 lei.
In ce privește capătul de cererea reconvențională privind suma de 2348 lei diferență contravaloare îmbunătațiri spațiu, critica adusă sentinței de către apelantă, este nefondată, această suma ce reprezinta investiții ghișeu, grilaj metalic la ușa de la intrare și instalația de aer condiționat pot fi ridicate efectiv de către apelanta pârâtă din spațiul din litigiu, astfel încât corect și legal prin sentința apelantă, prima instanță nu a acordat aceasta sumă considerând că apelanta pârâtă poate să ridice fără probleme aceste investiții.
Referitor la neacordarea dreptului de retenție, critica adusă sentinței de apelantă este nefondată, așa cum a rezultat din probatoriile administrate în cauză, apelanta pârâtă a eliberat spațiul închiriat astfel încât nu putea să-i mai fie acordat dreptul de retenție.
Pentru toate aceste considerente, în temeiul art 296 civ. Curtea va admite apelul pârâtei reclamante, în sensul celor arătate mai sus, menținând restul dispozitiilor sentintei.
Cu privire la cheltuielile de judecată, în temeiul art 274 civ. ca oconsecintă a admiterii apelului, intimata reclamantă și intervenienta vor fi obligate la plata sumei de 985 lei cheltuieli de judecată în apel, către apelantă constând în taxa judiciară de timbru, timbru judiciar și onorariu avocat.
PENTRU ACESTE MOTIVE
IN NUMELE LEGII
DECIDE:
Admite apelul declarat de pârâta-reclamantă SC SRL cu sediul în,-, județul P împotriva sentinței nr.1130/10.09.2007 pronunțată de Tribunalul Prahova - Sectia Comercială și de Contencios Administrativ, în contradictoriu cu reclamanta-pârâtă domiciliată în,-, județul P și intervenienta în nume propriu domiciliată în,-, județul P, și în consecință,
- 7 -
Schimbă în parte sentința nr 1130/10.09.2007 pronunțată de Tribunalul Prahova și obligă reclamanta pârâtă și intervenienta și la plata sumei de 10.828,80 lei, reprezentând beneficiul nerealizat din activitatea loto pe perioada 1.01.2007 - 21.05.2007 și la 1.190,21 lei cheltuieli de încălzire potrivit expertizei contabile.
Obligă intimata reclamantă și intervenienta la plata sumei de 985 lei,cheltuieli de judecată, în apel, către apelantă.
Mentine restul dispozițiilor sentinței.
Cu recurs in termen de 15 zilede la comunicare.
Pronuntata in sedinta publica azi, 27 februarie 2008.
Președinte, Judecător,
- - - - -
Grefier,
- -
Red. CE/DD
6 ex/3.03.2008
f- Tribunalul Prahova
-
Președinte:Chirica ElenaJudecători:Chirica Elena, Preda Popescu Florentina
