Reziliere contract comercial Spete. Decizia 37/2009. Curtea de Apel Ploiesti
| Comentarii |
|
ROMÂNIA
CURTEA DE APEL PLOIEȘTI
SECȚIA COMERCIALĂ ȘI DE contencios ADMINISTRATIV ȘI FISCAL
Dosar nr-
DECIZIA NR. 37
Ședința publică din data de 13 martie 2009
PREȘEDINTE: Nițu Teodor
JUDECĂTOR 2: Preda Popescu Florentina
Grefier - - --
Pe rol fiind soluționarea apelului declarat de pârâții G și, ambii domiciliați în S,- județul P, împotriva sentinței nr. 1051 din 10 noiembrie 2008 pronunțată de Tribunalul Prahova, în contradictoriu cu reclamanta - -, cu sediul în B, B-dul - -. nr. 7, -ezanin M 6 parter. G 1-G2 sector 1.
Apelul a fost timbrat cu taxa judiciară de timbru în valoare de 4.00 lei, potrivit chitanței nr. -/2009 și timbru judiciar de 0,15 lei, care au fost anulate și atașate la dosar.
La apelul nominal, făcut în ședință publică, au răspuns apelanții-pârâți G și reprezentați de avocat, conform împuternicirii avocațiale aflată la dosar fila 23 și intimata-reclamantă - - reprezentată de avocat, în baza împuternicirii avocațiale nr.-/2009 pe care o depune la dosar.
Procedura legal îndeplinită.
S-a făcut referatul cauzei de către grefierul de ședință, învederându-se instanței că apelul este motivat, aflat la cel de-al doilea termen de judecată și nu s-a depus notă de timbraj din partea apelanților-pârâți.
Apelanții-pârâți G și reprezentați de avocat, depun la dosarul cauzei un set de înscrisuri, respectiv dovada că au achitat chiria către intimată și un bilet de externare din spital, arată că nu mai are alte cereri de formulat și solicită acordarea cuvântului în dezbateri.
Intimata-reclamantă - - reprezentată de avocat, solicită acordarea cuvântului în combaterea apelului.
Curtea ia act de declarația părților prezente, verificând actele și lucrările dosarului, constată cauza în stare de judecată și acordă cuvântul în dezbateri.
Apelanții-pârâți G și reprezentați de avocat, având cuvântul învederează că sentința pronunțată de către instanța de fond este greșită sub mai multe aspecte nefiind respectate dispozițiilor deciziei de casare.
În susținere sa arată că există în dosarul de fond concluzii scrise din partea intimatei de astăzi prin care se solicită admiterea acțiunii, dar pârâții au formulat o cerere de amânare astfel că nu se putea păși la judecarea cauzei.
Se mai arată că prin decizia de casare s-a constatat că instanța de fond nu a cercetat fondul, astfel că pârâții nu au avut posibilitatea să facă apărări și nici probatorii fiindu-le încălcate drepturile.
Pe fondul apelului motivează că drepturile chiriașului au fost încălcare, acesta putând reînnoi contractul dacă părțile nu modifică prin acord expres, durata închirierii.
De asemenea, conform art.14 alin.2 din același act proprietarul poate refuza reînnoirea contractului numai dacă locuința este necesară nevoilor sale de locuit, urmează a fi vândută sau chiriașul nu și-a îndeplinit obligațiile privind plata chiriei sau se află în culpă, iar după cum rezultă din înscrisurile depuse la dosar, apelanții au respectat obligațiile plătind la casieria unității chiria, iar din luna iunie 2004, în urma refuzului reclamantei au consemnat la CEC suma datorată.
Solicită admiterea apelului, modificarea în tot a sentinței și pe fond respingerea acțiunii sub ambele capete de cerere: reziliere și evacuare.
În subsidiar solicită casarea sentinței cu trimitere spre rejudecare sau reținerea spre judecare a fondului, cu administrarea probatoriilor, întrucât vor să dovedească că și-au îndeplinit obligațiile de chiriaș, achitând chiria.
Cu cheltuieli de judecată.
Intimata-reclamantă - - reprezentată de avocat, solicită respingerea apelului ca nefondat și acordarea cheltuielilor de judecată.
În susținerea sa arată că prin motivarea orală și motivele de apel s-au solicitat probatorii, dar acestea nu sunt necesare în soluționarea cauzei, fiind administrate în primul ciclu procesual, respectiv pârâții au solicitat și li s-a aprobat proba cu interogatoriu și înscrisuri. Se mai menționează că proba cu expertiză de specialitate nu este concludentă în cauză.
Motivează astfel că prin cererea de chemare în judecată s-a solicitat rezilierea contractului pentru plata cu întârziere a chiriei și neîndeplinirea obligațiilor contractuale, respectiv apelanții aveau obligația de a comunica modificarea cuantumului pensiei sau a veniturilor, neîndeplinind această obligație din anul 1999. Arată că nu s-au adus dovezi contrare afirmațiilor lor și astfel contratul este reziliat de drept, evacuarea fiind consecință a acestei rezilieri.
Menționează că nefiind respectate clauzele contractului, acesta devine nul, iar susținerea apelanților că sunt bolnavi nu îi absolvă pe aceștia de la plata chiriei, starea de sănătate fiind doar o circumstanță.
Solicită a se constata că apelul este neîntemeiat, cu cheltuieli de judecată.
Apelanții-pârâți G și reprezentați de avocat, având cuvântul în replică, solicită a se constata că instanța de fond a considerat că nu prin cererile formulate părțile nu mai doresc alte probe, fiind în eroare.
CURTEA
Deliberând asupra apelului de față, reține următoarele:
Prin acțiunea formulată și înregistrată pe rolul Tribunalului Prahova sub nr.9485/2006, reclamanta - - B a chemat în judecată pe pârâții si, solicitând instanței de judecată să constate rezilierea contractului de închiriere nr.3/1 august 1999, din culpa exclusivă a acestora și evacuarea din spațiul pe care îl ocupă.
Prin sentința nr.364/14 martie 2007, Tribunalul Prahova - Secția Comercială și de Contencios Administrativ a admis excepția autorității de lucru judecat și a respins acțiunea formulată de reclamanta - - B, în contradictoriu cu pârâții - B, obligând reclamanta la plata cheltuielilor de judecată în sumă de 550 Ron.
Pentru a dispune astfel, instanța de fond a reținut ca întemeiată excepția autorității de lucru judecat invocată.
Autoritatea lucrului judecat are la bază regula potrivit căreia o acțiune nu poate fi judecată decât o singură dată și o constatare făcută printr-o hotărâre judecătorească definitivă nu trebuie să fie contrazisă de o altă hotărâre ulterioară, dată într-un alt proces.
Prin sentința nr.389/26 aprilie 2006 Tribunalul Prahovaa respins acțiunea în evacuare formulată de reclamanta - - B, în contradictoriu cu aceiași pârâți cu motivarea că durata contractului de închiriere se prelungește de drept potrivit dispozițiilor OUG nr.40/1999, pentru aceeași perioadă, respectiv 5 ani.
Reclamanta a solicitat și rezilierea contractului de închiriere pentru neplata timp de 3 luni consecutiv a chiriei.
Plata chiriei aferente perioadei noiembrie 2005 august 2006 s-a făcut după data de 10 septembrie 2006 (după fixarea termenului de judecată de către instanța de apel în cauză având ca obiect evacuarea lor din spații), dar cu nesocotirea dispozițiilor contractuale.
De vreme ce instanța a constatat prin hotărâre judecătorească definitivă și irevocabilă că pârâții au achitat la zi chiria, chiar și după expirarea contractului de închiriere, această constatare nu poate fi interzisă printr-o hotărâre ulterioară.
Scopul acțiunii îl constituie de fapt evacuarea pârâților din spațiul închiriat, instanțele de judecată investită cu judecarea acțiunii inițiale în evacuare reținând că durata contractului de închiriere s-a prelungit de drept potrivit OUG nr.40/1999.
Curtea de APEL PLOIEȘTI - Secția Comercială și de Contencios Administrativ și fiscal, prin decizia nr.149/12 iulie 2007 admis apelul formulat, de reclamanta - B împotriva sentinței nr.364/14 martie 2007 pronunțată de Tribunalul Prahova, în contradictoriu cu intimații pârâți si și în consecință a fost desființată sentința și s-a trimis cauza spre rejudecare la aceeași instanță,
Instanța de apel a reținut că potrivit dispozițiilor art.1201 cod civil și art.163 Cod pr.civilă, părțile nu se pot judeca de mai multe ori într-un proces având același obiect și cauză, în care ele să aibă aceeași calitate procesuală, prin reglementarea excepției autorității lucrului judecat legiuitorul intenționând să nu dea posibilitatea repetării unui litigiu identic, soluționat deja de către instanță.
În speță, aceste condiții nu erau îndeplinite, deoarece prin sentința nr.389/2006 Tribunalul Prahovas -a pronunțat asupra unei acțiuni în evacuare formulată de reclamanta - B împotriva acelorași părți, hotărârea rămânând definitivă și irevocabilă prin decizia nr.195/2006 a Curții de APEL PLOIEȘTI și decizia pronunțată de Înalta Curte de Casație și Justiție la data de 16 februarie 2007.
S-a apreciat că nu a format obiectul judecății capătul de cerere privind rezilierea contractului de închiriere din acțiunea înregistrată ulterior de reclamantă la Tribunalul Prahova la nr-, soluționată prin sentința nr.364 din 14 martie 2007.
În urma recursului declarat de pârâți împotriva deciziei Curții de APEL PLOIEȘTI, Înalta Curte de Casație și Justiție a pronunțat decizia nr. 1456/11.04.2008 prin care a respins ca nefondat recursul și a menținut hotărârea curții, apreciind că în cauză nu sunt întrunite cerințele prev. de art. 1201 Cod civil, respectiv tripla identitate de părți, obiect și cauză, raportat la faptul că instanțele s-au pronunțat asupra cererii de evacuare a pârâților și nu asupra rezilierii contractului de închiriere.
Fiind primită spre rejudecare la Tribunalul Prahova, cauza a primit nr.de înregistrare -, instanța și părțile considerând că nu este necesară administrarea de noi probatorii față de cele deja existente la dosarul cauzei.
Prin sentința nr.1051 pronunțată în data de 10 noiembrie 2008 Tribunalul Prahovaa admis acțiunea formulată de reclamanta - -, în contradictoriu cu parații si a dispus rezilierea contractului de închiriere încheiat între părți sub nr. 3/1.08.1999 și evacuarea pârâților din spațiul închiriat situat în S,-, jud. P, obligând pârâții să plătească reclamantei suma de 204,3 lei cheltuieli de judecată.
Pentru a pronunța această sentință instanța de fond a reținut că reclamanta este proprietarul imobilului situat în S,-, conform Certificatului de atestate a dreptului de proprietate seria - nr. 0271/27.02.1995 și în calitate de proprietar, a încheiat cu pârâții contractul de închiriere nr. 3/1.08.1999 pentru imobilul în litigiu pentru o durată de 5 ani care a expirat la data de 31.07.2004.
La expirarea contractului, reclamanta a solicitat pârâților evacuarea din spațiul închiriat, însă pentru că aceștia au refuzat eliberarea de bună voie a imobilului, reclamanta a introdus acțiune în evacuare, iar prin sentința nr. 389/26.04.2006 pronunțată de Tribunalul Prahovaa fost respinsă ca neîntemeiată acțiunea în evacuare, reținându-se că în temeiul art. 14 din OUG 40/1999 contractul de închiriere a fost de drept prelungit pentru o perioadă de încă 5 ani prin voința legiuitorului.
Măsura impusă prin dispozițiile actului normativ și faptul că acordul de voință al părților a fost suplinit de voința legiuitorului care a dorit protecția chiriașilor, nu scutește însă părțile de respectarea clauzelor contractuale prevăzute sub sancțiunea rezilierii. Astfel, în contractul de închiriere la art. III lit. b intitulat "obligațiile chiriașului" s-a stipulat că acesta trebuie să comunice în termen de 30 zile proprietarului orice modificare produsă în venitul net al familiei, sub sancțiunea rezilierii contractului de închiriere.
Deși pârâții au fost convocați în mai multe rânduri pentru a se prezenta la sediul societății reclamante pentru a comunica veniturile lunare în vederea stabilirii chiriei în conformitate cu prevederile contractuale aceștia nu și-au îndeplinit obligația contractuală menționată mai sus, motiv pentru care tribunalul a apreciat acțiunea ca fiind întemeiată și pe cale de consecință a dispus, în temeiul disp. 1020-1021 Cod civil rezilierea contractului de închiriere și evacuarea pârâților din spațiu, pârâții fiind obligați la plata cheltuielilor de judecată ocazionate de proces.
Împotriva acestei sentințe au declarat în termen legal apel pârâții, criticând-o pentru nelegalitate și netemeinicie.
Prin motivele de apel pârâții au arătat că prin sentința atacată a fost admisă acțiunea reclamantei, dispunându-se rezilierea contractului de închiriere nr.3/1999 și evacuarea lor din spațiul situat în imobilul din S,-, reținându-se în mod neadevărat de către instanța de fond că părțile au considerat că nu este necesară administrarea de noi probatorii față de cele existente la dosarul cauzei.
Se susține că fiind o cauză judecată la primul ciclu procesual pe o excepție, respectiv autoritatea de lucru judecat, după casare nu li s-a mai dat posibilitatea administrării unor probatorii complete, care să ateste continuitatea raporturilor locative, în sensul art. 14 alin.1 din OG nr.40/1999, modificat și completat prin Legea nr.241/2001, potrivit căruia la expirarea termenului de închiriere, chiriașul are dreptul la reînnoirea contractului, pentru aceeași perioadă, dacă părțile nu modifică, prin acord expres, durata închirierii, totodată proprietarul putând refuza reînnoirea contractului numai dacă locuința este necesară nevoilor sale de locuit, urmează a fi vândută sau chiriașul nu și-a îndeplinit obligațiile privind plata chiriei sau se află în culpă, în cazurile prevăzute de art.13 lit.f - i din lege.
Motivează că, după cum rezulta din înscrisurile depuse la dosarul cauzei, au respectat dispozițiile menționate și au achitat, la casieria unității, chiria stabilită prin contractul de închiriere, până în luna iunie 2004, când în urma refuzului de aop rimi au consemnat-o la CEC, pe numele societății reclamante.
Se precizează că notificarea ce le-a fost înaintată la data de 30 iulie 2003, de către reclamantă, întemeiată pe dispozițiile art.14 alin.2 lit.a din OUG nr.40/1999, modificată și completat prin Legea nr.241 /2001, este lipsită de eficiență, în condițiile în care textul de lege menționat este aplicabil numai nevoilor persoane fizice, iar la data introducerii acțiunii beneficiau de același venit, ca și la momentul încheierii contractului de închiriere, astfel că afirmația reclamantei privind creșterea cuantumului veniturilor lor nu a fost probată.
Pe cale de consecință, în temeiul art.295 alin.2 din Codul d e procedură civilă, se solicită completarea probelor cu înscrisuri, interogatorii, precum și cu expertiză contabilă, care să stabilească dacă, raportat la cuantumul pensiilor lor, chiria pe care au achitat-o în trecut și în prezent, pentru spațiul pe care îl dețin, corespunde prevederilor ordonanței menționate, urmând ca în temeiul art.296 Cod procedură civilă să se admisă apelul și să fie schimbată sentința atacată, în sensul respingerii acțiunii reclamantei, sub ambele capete de cerere: reziliere și evacuare.
Analizând actele și lucrările dosarului prin prisma criticilor formulate în apel, Curtea constată că apelul este nefondat, după cum urmează:
Prima instanță a interpretat în mod just și legal cauza dedusă judecății, apreciind că în cauză nu sunt incidente prevederile art.14 alin.1 din legea nr.241/2001, când la expirarea termenului de închiriere chiriașul are dreptul la reînnoirea contractului pentru aceeași perioadă, dacă părțile nu modifică prin acord expres, durata închirierii. Aceasta deoarece apelanții nu mai aveau contract de închiriere cu intimata, se poate observa că în calitate de proprietar reclamanta-intimată a încheiat cu aceștia contractul de închiriere nr.3 din 1 august 1999 pentru imobilul în litigiu pe o durată de 5 ani care a expirat la data de 31 iulie 2004.
Prevederile art.14 din OUG 40/1999 a determinarea prelungirea contractului de închiriere, părțile judecându-se într-un alt proces având ca obiect acțiune în evacuare și prin sentința nr.389/26.04.2006 pronunțată de Tribunalul Prahovaa fost respinsă ca neîntemeiată această acțiune.
Măsura impusă prin dispozițiile actului normativ citat, respectiv prelungirea contractului de închiriere așa cum a subliniat prima instanță nu scutește însă părțile de respectarea clauzelor contractuale sub sancțiunea rezilierii, în cauză apelanții nu au comunicat în termen de 30 de zile proprietarului reclamant modificările produse în venitul net al familiei, are ca consecință în baza art.III lit.b rezilierea contractului de închiriere.
Se poate observa că reclamanta intimată a încercat în mai multe rânduri să convoace pe apelanți la sediul societății pentru a comunica veniturile lunare în vederea stabilirii chiriei în conformitate cu prevederile contractuale, instanța de fond aplicând în mod corect și legal prevederile contractuale dintre părți, respectiv art.969, 1020, 1021 Cod civil precum și art.274 Cod procedură civilă.
De asemenea probele solicitate în apel d e către aceștia nu au relevanță juridică, fiind neconcludente și nepertinente, dispozițiile art.262 și art.295 alin.2 Cod procedură civilă nefiind aplicabile în cauză.
Proba cu expertiză contabilă care să stabilească dacă, raportat la cuantumul pensiilor acestora chiria pe care o achită în prezent, în raport cu spațiul pe care îl deține, corespunde OUG nr.40/1999, modificată și completată prin Legea nr.241 /2001, a fost respinsă pe motiv că nu este concludentă și pertinentă în lămurirea situației juridice a cauzei.
Ca atare ceea ce trebuie subliniat rezidă în faptul că apelanții nu și-au îndeplinit obligația contractuală de a comunica veniturile la solicitarea proprietarului, sub sancțiunea rezilierii contractului de închiriere, prevedere contractuală care este lege pentru părți, iar faptul că s-a plătit sau nu chiria în cuantumul vechi nu are relevanță juridică în soluția pronunțată de prima instanță.
Deoarece sentința atacată este legală și temeinici urmează a fi păstrată, iar în baza art.296 Cod procedură civilă se va respinge ca nefondat apelul apelanților-pârâți.
În baza art. 274 proc. civ. urmează a fi obligați apelanții-pârâți G și la 1190 lei cheltuieli de judecată către intimata-reclamantă - -.
Văzând că apelul a fost legal timbrat,
PENTRU ACESTE MOTIVE
ÎN NUMELE LEGII
DECIDE:
Respinge ca nefondat apelul declarat de pârâții G și, ambii domiciliați în S,- județul P, împotriva sentinței nr. 1051 din 10 noiembrie 2008 pronunțată de Tribunalul Prahova, în contradictoriu cu reclamanta - -, cu sediul în B, B-dul - -. nr. 7, -ezanin M 6 parter. G 1-G2 sector 1.
Obligă apelanții-pârâți G și să plătească intimatei-reclamante - - suma de 1190 lei cheltuieli de judecată.
Cu recurs în termen de 15 zile de la comunicare.
Pronunțată în ședință publică azi, 13 martie 2009.
Președinte, Judecător,
- - - - -
Grefier,
- -
Red. / tehnored.
5 ex. / 01.04.2009
ds.f- Tribunalul Prahova
jud. fond -
Operator de date cu caracter personal
Nr. Notificare 3120
2 com.
astăzi 01.04.2009
Președinte:Nițu TeodorJudecători:Nițu Teodor, Preda Popescu Florentina
