Reziliere contract comercial Spete. Decizia 41/2008. Curtea de Apel Tg Mures
| Comentarii |
|
ROMÂNIA
CURTEA DE APEL TÂRGU MUREȘ
SECȚIA COMERCIALĂ, DE contencios ADMINISTRATIV ȘI FISCAL
Dosar nr-
DECIZIA nr. 41/
Ședința publică din 21 Aprilie 2008
Completul compus din:
- Președinte
- Judecător
Grefier -
Pe rol pronunțarea asupra apelului promovat de reclamantul MUNICIPIUL S prin Primar, cu sediul în S- județul M, împotriva sentinței comerciale nr. 71 din 26 ianuarie 2007, pronunțată de Tribunalul Comercial Mureș în dosarul nr. 2317/2006.
În lipsa părților.
Procedura de citare este legal îndeplinită.
dezbaterilor și susținerile părților, au fost consemnate în încheierea de ședință din 14.04.2008, care face parte integrantă din prezenta decizie, a cărei pronunțare a fost amânată la 21.04.2008.
CURTEA,
Prin sentința nr.71 din 26 ianuarie 2007, pronunțată de Tribunalul Comercial Mureș în dosarul nr. 2317/2006 s-a respins acțiunea comercială promovată de reclamantul Municipiul S în contradictoriu cu pârâta SC SRL, s-a respins, pe cale de consecință, cererea accesorie promovată de reclamant în contra pârâtei, având ca obiect cheltuielile avansate procedurii judiciare de față, s-a admis cererea accesorie promovată de pârâtă în contra reclamantului și, în consecință a fost obligat reclamantul la plata sumei de 14.900 lei noi pe seama pârâtei, reprezentând cheltuieli avansate și dovedite procedurii judiciare de față.
Pentru a pronunța această hotărâre prima instanță a reținut, în esență, că între părți s-a încheiat contractul de închiriere nr.1688 din 22.03.1996 pentru spațiile situate la subsolul clădirii administrative a Primăriei mun.S, compus din 3 camere. Ulterior în cursul anului 1999 se extinde suprafața închiriată și asupra altor încăperi, iar prin contractul de închiriere nr.159/7760 din 27.10.1999 se închiriază o suprafață de 351 mp, durata locațiunii fiind de 20 ani. Valoarea chiriei a fost stabilită la 6.004.028 lei vechi prevăzându-se că aceasta va suporta modificări potrivit actelor normative în ființă care stabilesc rata medie lunară a inflației. Prin același contract de închiriere locatara pârâta SC SRL s-a obligat să realizeze investiții în valoare de 720.000.000 lei vechi, fără însă a se stabili o dată certă pentru finalizarea acestor investiții.
Prin acțiunea dedusă judecății s-a solicitat rezilierea contractului de închiriere invocându-se faptul că locatara nu a respectat clauzele înscrise în contract în ceea ce privește realizarea investițiilor, păstrarea destinației spațiului, acela de alimentație publică, așa cum a fost stabilit prin contract, desfășurarea de activități fără autorizație din partea primăriei dar și desfășurarea de activități care au condus la conturbarea liniștii și ordinii publice.
Probele administrate în cauză nu au putut dovedi încălcarea de către locatară a clauzelor înscrise în contract și nici săvârșirea faptelor imputate locatarei, care să conducă la rezilierea contractului de închiriere, în cauză nefiind întrunite condițiile prevăzute de art.1020 civ. pentru a se dispune rezilierea contractului.
În baza disp.art.274 pr.civ. reclamanta a fost obligată să-i plătească pârâtei cheltuieli de judecată.
Împotriva acestei hotărâri a declarat apel reclamantul Municipiul S prin primar solicitând schimbarea în tot a hotărârii primei instanțe în sensul admiterii acțiunii, rezilierea contractului de închiriere și evacuarea pârâtei din spațiul ce a format obiectul contractului de închiriere, cu cheltuieli de judecată.
Hotărârea primei instanțe este criticată atât sub aspectul stării de fapt reținută de către prima instanță, cât și asupra dezlegării date problemelor de drept solicitând totodată prin cererea de apel suplimentarea probatoriului care să convingă instanța despre încălcarea de către pârâtă a clauzelor înscrise în contractul de închiriere.
Se arată în primul rând că acest contract de închiriere a cărui reziliere se solicită a fost încheiat cu nerespectarea dispozițiilor legale în ceea ce privește organizarea licitației, aceasta a fost organizată pur formal și cu scopul de a fi declarată câștigătoare societatea pârâtă. Nu a fost respectat nici termenul de închiriere, acela de 5 ani, perioada de locațiune fiind stabilită pentru o durată de 20 de ani.
În continuare se arată că pârâta a ignorat obligațiile ce-i reveneau potrivit clauzelor înscrise în contract, a desfășurat activități după un program nepermis dat fiind specificul clădirii în care-și desfășoară activitatea, aceea de clădire administrativă a Primăriei mun. Prin programul stabilit și apoi prin activitățile desfășurate s-a adus atingere ordinii și liniștii publice din zonă. Deși prin contractul de închiriere s-a prevăzut ca spațiul închiriat să primească destinația de restaurant, acest spațiu s-a transformat într-o cârciumă rău famată în care se organizează jocuri de noroc, discotecă și bar de noapte cu muzică asurzitoare. s-a constituit ca un punct de atracție pentru persoanele certate cu legea sau fără educație, care găsesc acolo un mediu viciat prin ofertele care sunt făcute de către organizatorii localului.
Se mai arată că din anul 1993 societății pârâte nu i-a mai fost prelungită autorizația de funcționare datorită încălcării normelor de desfășurare a activității, pe de o parte și pe de altă parte pentru neîndeplinirea cerințelor pentru activitățile comerciale propuse prin contract. Cu toate acestea societatea continuă să-și desfășoare activitatea în același mod defectuos, în disprețul legii, pentru realizarea de profit.
Se mai menționează că acest contract a devenit derizoriu, împovărător pentru reclamantă, avându-se în vedere durata acestui contract, pe o durată de 20 ani și apoi chiria modică stabilită la doar 6.004.028 lei pentru o suprafață de 351 mp plus dependințe și spațiul de la intrare unde se organizează nelegal o terasă.
Pentru dovedirea tuturor acestor aspecte a solicitat primei instanțe o cercetare la fața locului și audierea mai multor martori care au cunoștință despre împrejurările mai sus relevate însă aceste probe au fost respinse, ajungându-se la o concluzie greșită în sensul că locatara nu a încălcat obligațiile stabilite prin contract care să justifice rezilierea contractului de închiriere.
Prin întâmpinarea depusă la dosar se solicită respingerea apelului ca nefondat, menținerea soluției primei instanțe ca fiind temeinică și legală, cu obligarea reclamantei-apelante la plata cheltuielilor de judecată.
Se susține că reclamanta nu a fost în măsură să demonstreze încălcarea clauzelor principale înscrise în contract și îndeplinirea condițiilor prevăzute de art.1020 și 1439.civ. pentru a se dispune rezilierea contractului de închiriere.
Se arată că prin acțiunea dedusă judecății se susține de către reclamantă că nu au fost realizate investițiile la care s-a obligat prin contract, însă aceste susțineri sunt combătute prin probele administrate în cauză din care rezultă că până în prezent au fost efectuate investiții în valoare de 2.200.000.000 lei vechi, a fost adusă aparatură și mobilier în valoare de 61.530 dolari și recent s-au făcut investiții de peste 50.000 lei noi constând în amenajarea grupurilor sociale. Se susține prin aceeași acțiune dar și prin cererea de apel că nu s-a realizat obiectivul stabilit prin contract în sensul ca în spațiul închiriat să se amenajeze un restaurant, că nu s-a respectat destinația spațiului însă la o simplă lecturare a contractului se poate observa că nu era vorba de amenajarea unui restaurant ci a unui spațiu de alimentație publică. S-a încercat efectuarea tuturor investițiilor la care s-a obligat prin contract însă pârâta locatară s-a lovit de refuzul reclamantei locatoare atunci când avea nevoie de o anumită autorizație pentru realizarea investițiilor, exemplificând în acest sens demersurile făcute pentru instalarea unei centrale termice.
În ceea ce privește lipsa autorizației de funcționare se arată că societatea dispune de o astfel de autorizație, autorizația nr.381/1.08.1996 care nu a fost revocată sau anulată, iar împrejurarea că termenul de valabilitate nu a fost prelungit este o dovadă în plus a relei credințe a reclamantei în ceea ce privește îndeplinirea obligațiilor cei revin ca locator.
Li se mai reproșează încălcări ale ordinii și liniștii publice însă toate faptele care le sunt imputate au o vechime mai mare de 3 ani, anterior introducerii acțiunii și s-au întâmplat în afara spațiului închiriat și pentru acele fapte nu pot fi trași la răspundere administratorii societății locatare.
Examinând sentința atacată prin prisma motivelor de apel invocate și în limitele efectului devolutiv al apelului reglementat de art.292 - 294.pr.civ. Curtea constată că apelul este nefondat pentru următoarele considerente:
Potrivit disp.art.1439 alin.2 civ. "în caz când una din părți nu împlinește îndatoririle sale principale, cealaltă parte poate cere desființarea contractului".
Din cuprinsul acestui text legal rezultă condițiile ce trebuie îndeplinite pentru a se dispune rezilierea contractului de închiriere și anume neexecutarea obligațiilor principale stabilite prin contract și prin violarea cărora se aduce o vătămare celeilalte părți.
Prin acțiunea dedusă judecății reclamanta susține că pârâta în calitate de locatar nu și-a respectat obligațiile prevăzute în contract în ceea ce privește efectuarea de investiții la spațiul închiriat, invocă un abuz de folosință al spațiului prin organizarea de activități pentru care societatea nu deține autorizație de funcționare precum și schimbarea destinației spațiului, destinație stabilită prin contract. În concret se arată că prin contractul de închiriere pârâta în calitate de locatar s-a angajat să transforme spațiul închiriat și aflat la subsolul clădirii în care funcționează Primăria mun.S într-un restaurant cu activitate decentă, să asigure încălzirea termică a acestui spațiu prin instalarea unei centrale termice, să reabiliteze din punct de vedere fizic acest spațiu, investiții evaluate la suma de 720.000.000 lei vechi.
Verificând dacă în speță au fost dovedite toate aceste încălcări care să justifice rezilierea contractului, instanța de control reține că prin probele administrate în cauză reclamanta nu a fost în măsură să dovedească aceste susțineri.
Din probele care s-au administrat rezultă că spațiul, potrivit contractului și actelor adiționale încheiate, a fost închiriat cu destinația de spațiu de alimentație publică, jocuri mecanice și prestări servicii iar prin autorizația emisă de către primărie(autorizația nr.381/1.08.1996) printre activitățile autorizate se regăsesc cele de alimentație publică, bar, jocuri distractive și de noroc, discotecă, activități de internet. De precizat că activitatea de discotecă a fost sistată din inițiativa locatarei începând cu luna aprilie 2005.
Verificând dacă în spațiul închiriat se desfășoară altfel de activități sau este schimbată destinația spațiului, din probele administrate în cauză(declarațiile martorilor audiați în fața primei instanțe dar și în fața instanței de apel) rezultă că specificul activităților prevăzute în contract și în autorizație sunt respectate(vezi în acest sens declarația martorelor - - 108 dos.apel și - - 109 dos.apel). Martorele propuse de către reclamantă și, audiate în fața instanței de apel, nu au fost în măsură să furnizeze alte împrejurări decât cele reținute de către prima instanță în ceea ce privește activitatea desfășurată în spațiul închiriat. Au precizat că nu au frecventat personal acest spațiu, nu au cunoștințe directe despre modul în care se desfășoară activitatea în acest spațiu, care este starea fizică a spațiului, dacă s-au făcut sau nu lucrări de amenajări. Despre sesizările făcute la poliția municipiului de către diferiți cetățeni în legătură cu faptele de conturbare a ordinii și liniștii publice știu numai din spusele colegilor. Aceleași martore mai relatează că Primăria mun.S are nevoie stringentă de acest spațiu pentru extinderea spațiului destinat activității desfășurate în cadrul primăriei, având în vedere faptul că numărul de persoane angajate în cadrul primăriei a crescut de la 25-30 de persoane la peste 100 de persoane, că primăria nu deține un spațiu adecvat pentru arhivarea actelor administrative încheiate la nivel de primărie și că într-o ședință a consiliului local s-a pus în discuție desființarea contractului de închiriere urmând ca acest spațiu în care-și desfășoară activitatea societatea pârâtă să primească o altă destinație, aceea de arhivă a primăriei.
Prin cercetarea la fața locului efectuată de instanța de apel s-a constatat că în spațiul închiriat funcționează un bar, că în acest spațiu sunt amplasate mai multe mase de biliard și sunt instalate aparate cu jocuri mecanice. Programul de funcționare a barului este stabilit între orele 10 - 02 în cursul săptămânii iar sâmbăta și duminica între orele 10 - 04. La data și ora la care s-a efectuate cercetarea la fața locului se asculta o muzică ambientală reprezentantul pârâtei precizând că acest gen de muzică se ascultă pe tot timpul programului de funcționare. În ceea ce privește starea fizică a spațiului cu aceeași ocazie s-a putut constata că este amenajat corespunzător, este o curățenie corespunzătoare, cu pereți proaspăt zugrăviți și îmbrăcați în lambriuri, pe podea este montată mochetă și la intrare este gresie, spațiul este dotat și cu grupuri sanitare bine întreținute.
În legătură cu motivele pentru care se solicită rezilierea contractului Primarul mun.S prezent la fața locului precizează că primăria înregistrează o lipsă acută de spațiu că intenționează să acorde acestui spațiu o altă destinație, acesta urmând să fie transformat în arhiva primăriei. Se arată de asemenea că această clădire face parte din patrimoniul mondial iar desfășurarea unor activități de genul celor care se desfășoară în prezent în acest spațiu închiriat contravin destinației clădirii, aceea de clădire administrativă ce face parte din patrimoniul mondial.
Toate aceste aspecte rezultate din probele la care s-a făcut referire conduc la concluzia că în speță nu poate fi vorba de o încălcare a obligației principale stabilită prin contract, aceea de respectare a destinației spațiului stabilită la data încheierii contractului și prin clauzele acestuia.
În ceea ce privește neîndeplinirea obligațiilor de efectuare a investițiilor la care locatara s-a angajat prin contract, instanța reține că prin probele administrate în cauză s-a dovedit că până în prezent a fost cheltuită suma de 2.200.000 lei noi pentru reabilitarea fizică a spațiului plus investiții pentru dotarea spațiului în vederea desfășurării activității corespunzătoare scopului pentru care a fost închiriat(vezi în acest sens actele de la 150, 254), reabilitarea fizică a spațiului fiind constată și de către instanță odată cu cercetarea la fața locului.
Aceleași probe administrate în cauză nu au putut demonstra că deteriorările clădirii administrative s-ar datora zgomotului muzicii afectate activității de discotecă, fisurile la care se face referire prin acțiune se regăsesc în tot spațiul clădirii, primarul municipiului recunoscând că în această clădire nu s-au efectuat lucrări de reparații și zugrăvit de peste 25 ani.
Tot la capitolul investiții la care locatara s-a obligat să le efectueze trebuie arătat că aceasta din urmă a făcut demersuri pentru efectuarea instalației de încălzire termică a spațiului însă aceste demersuri au fost întrerupte întrucât societatea locatară s-a lovit de refuzul reclamantei - proprietara spațiului - atunci când a solicitat eliberarea autorizațiilor necesare pentru efectuarea acestor investiții, în plus proprietara spațiului a precizat în mod expres că aceste investiții nu prezintă interes pentru ea. Nu în ultimul rând trebuie arătat și faptul că societatea locatară s-a angajat să efectueze investițiile pe durata locațiunii care durează până în anul 2019 fără să fie stabilit un anume termen pentru finalizarea lucrărilor mai devreme de data încheierii perioadei de locațiune.
În ceea ce privește plata chiriei, aceleași probe administrate în cauză demonstrează că plata este făcută cu regularitate, cuantumul chiriei a fost stabilit de comun acord de către părțile contractante iar susținerile reclamantei în sensul că aceasta este o chirie modică care nu mai corespunde realităților nu constituie un motiv de reziliere a contractului în condițiile în care prin clauzele contractului s-a precizat indexarea periodică a acestei chirii, ba mai mult reclamanta nu a fost în măsură să demonstreze că a notificat pârâta în sensul că dorește o eventuală renegociere a cuantumului chiriei.
Față de cele prezentate mai sus, instanța de control ajunge la concluzia că prima instanță a stabilit o corectă stare de fapt, a dat o corectă dezlegare a problemelor de drept în sensul că în speță nu sunt întrunite condițiile prevăzute de art.1439 civ. pentru a se dispune rezilierea contractului de închiriere, astfel că în baza disp.art.296 pr.civ. apelul va fi respins și se va menține soluția primei instanțe ca fiind temeinică și legală.
În baza disp.art.274 pr.civ. apelanta va fi obligată să plătească intimatei suma de 9.520 lei cu titlu de cheltuieli de judecată în apel constând în onorariu avocațial, cheltuieli dovedite cu actele justificative depuse la 110 - 115 dos.apel.
PENTRU ACESTE MOTIVE
ÎN NUMELE LEGII
DECIDE:
Respinge ca nefondat apelul declarat de reclamantul MUNICIPIUL S prin Primar, cu sediul în S- județul M, împotriva sentinței comerciale nr. 71 din 26 ianuarie 2007, pronunțată de Tribunalul Comercial Mureș în dosarul nr. 2317/2006.
Obligă apelantul să-i plătească intimatei SC SRL,-, jud.M, suma de 9.520 lei cheltuieli de judecată în apel.
Cu drept de recurs în 15 zile de la comunicare.
Pronunțată în ședință publică, azi 21 Aprilie 2008.
PREȘEDINTE: Nemenționat | Judecător, |
Grefier, fiind plecată, semnează Prim grefier |
Red.
Tehn.
3.06.2008
4 exemplare
Jud.fond.
Președinte:NemenționatJudecători:Nemenționat
