Reziliere contract comercial Spete. Decizia 433/2008. Curtea de Apel Bucuresti
| Comentarii |
|
Dosar nr- (Număr în format vechi 1269/2008)
ROMÂNIA
CURTEA DE APEL BUCUREȘTI - SECȚIA A VI-A COMERCIALĂ
DECIZIE COMERCIALĂ Nr. 433
Ședința publică de la 03 Octombrie 2008
Completul compus din:
PREȘEDINTE: Rodica Zaharia
JUDECĂTOR 2: Iulia Manuela Cîrnu I-- -
GREFIER ---
Pe rol pronunțarea apelurilor declarate atât de apelanta - reclamantă SC COM SRL împotriva sentinței comerciale nr. 6125 din data de 07.05.2008 pronunțată de Tribunalul București - Secția a VI a Comercială, în dosarul nr- și cât și de apelantul - pârât împotriva încheierii de ședință din 05.12.2007 în contradictoriu cu intimatul
Dezbaterile în fond și susținerile orale ale părților au avut loc în ședința publică din data de 26.09.2008, fiind consemnate în încheierea de ședință întocmită la acea dată, încheiere care face parte integrantă din prezenta decizie, când Curtea având nevoie de timp pentru a delibera, a amânat pronunțarea pentru astăzi 3 octombrie 2008, când în urma deliberării a pronunțat următoarea decizie:
CURTEA:
Prin sentința comercială nr.6125/7.05.2008 pronunțată de Tribunalul București - Secția VI- Comercială a fost respinsă acțiunea reclamantei-pârâte SC COM SRL în contradictoriu cu pârâții și G, ca neîntemeiată; a fost admisă cererea reconvențională a pârâților-reclamanți, precum și acțiunea conexată nr-, ambele în parte, dispunându-se rezilierea contractului de închiriere nr.-/9.02.2006, din culpa reclamantei-pârâte, obligând-o pe aceasta din urmă la plata sumei de 1.284,21 către pârâții-reclamanți cu titlu de restanțe neachitate la utilități, precum și la plata sumei de 1.158 lei cheltuieli de judecată respingându-se ca neîntemeiat capătul de cerere privind obligarea reclamantei-pârâte la plata pagubelor.
Pentru a pronunța această sentință, tribunalul a reținut următoarele:
Prin contractul de închiriere din data de 01.02.2006 pârâtul Gap redat folosința imobilului situat în B,-, -7,.57, sectorul 3 către SC COM SRL pentru o perioadă de 2 ani (fila 7 dosarul nr- al Judecătoriei Sectorului 3 B). Conform contractului, rezilierea se putea face prin acord (convențională) sau judiciar (pentru neplata chiriei, a întreținerii sau repararea suprafeței locative în condițiile legale).
Prin întâmpinare și cererea reconvențională (fila 11) pârâtul a solicitat și să constate că a intervenit rezilierea la data de 01.02.2007, că înscrisul sub semnătură privată are valoarea unui contract de închiriere.
Prin acțiune, reclamanta a solicitat constatarea nulității absolute a actului juridic numit chitanță din 07.02.2007, rezilierea contractului din 01.02.2006, cu obligarea pârâților la restituirea unor sume de bani și a plății unor despăgubiri.
Pe acțiunea principală, Tribunalul a constatat că principalele probleme juridice invocate au fost: nulitatea chitanței din 07.02.2007; rezilierea contractului de închiriere din 01.02.2006; obligarea pârâților la restituirea sumelor de 600 euro plătiți prin chitanța a cărei anulare se cere pentru violență și 450 lei reprezentând contravaloarea chiriei plătită în avans pentru anul 2007 prin chitanța mandat poștal seria -/30.01.2007.
Cu privire la nulitatea chitanței din 07.02.2007 pentru vicierea consimțământului prin violență, tribunalul a reținut în primul rând, că vicierea consimțământului poate conduce la nulitate relativă, nu nulitate absolută, în al doilea rând, din declarațiile martorilor (file 259-260) a rezultat că poliția a fost de față în timpul discuției dintre proprietar și chiriași, fapt atestat și de procesul-verbal de deplasare la caz în care nu s-au consemnat aspecte legate de violențe. Nu există probe care să ateste faptul că actul numit chitanță a fost emis după săvârșirea de violențe asupra semnatarilor.
Cu privire la rezilierea contractului de închiriere inițial din 01.02.2006, în cauză există o declarație de intenție de reziliere din partea reclamantei din cauza violențelor exercitate de proprietar asupra angajaților locatari ai reclamantei, dar aceste violențe, așa cum s-a mai arătat, nu s-au probat prin dovezi.
Restituirea sumei de 600 euro plătiți prin chitanță ar reprezenta "o urmare a anulării acestei chitanțe, deci un capăt de cerere accesoriu, dar în speță capătul principal de cerere privind anulabilitatea chitanței nu se admite, din lipsă de probe cu privire la violențele pretins exercitate asupra semnatarului reprezentant al reclamantei.
În legătură cu restituirea sumei de 450 lei avans pe anul 2007, din actul mandat poștal (fila 12), in dosar nu a rezultat destinația sumei de 550 lei (fila 12), ci numai presupunerea că aceasta ar reprezenta chiria pe anul 2007. Această presupunere nu s-a coroborat cu alte probe.
Sub aspectul întâmpinării - recovenționale și a cererii conexate tribunalul reține:
Cu privire la constatarea valorii de contract de închiriere a chitanței din 07.02.2007, s-a analizat cuprinsul chitanței, pentru a discerne voința reală a părților: reclamanta a dat în avans suma de 600 euro din care 300 euro chirie pentru februarie 2007 (când contractul inițial încheiat pe 2 ani era în vigoare încă un an) și și-a luat angajamentul ca pe data de 01.03.2007 să predea casa în bună stare către proprietar. Tribunalul a constatat că proprietarul nu și-a asumat nici o obligație, pe cale de consecință deși a existat un acord de voință, aceasta chitanță este un contract unilateral: există acordul de voință al părților pentru ca una dintre acestea să dea ceva (600 euro) și să facă un lucru (să predea la termen imobilul, în bună stare). Deci reclamanta avea obligații, iar pârâtul nu: prin urmare, contractul nu e bilateral, cu obligații de ambele părți, deci nu poate fi un contract de închiriere, care e de esență sinalagmatic. Această chitanță e un contract unilateral care a modificat conținutul obligațional al contractului inițial de închiriere prin adăugarea unor obligații în sarcina reclamantei.
Cu privire la cererea de reziliere din întâmpinarea reconvențională și din petitul cererii conexate a pârâților, Tribunalul a apreciat că aceasta este întemeiată, existând culpa reclamantei care așa cum rezultă din probele administrate (martorul pârâților) avea în proprietate un câine ținut înăuntru care degrada imobilul și tulbura liniștea (file 176-178 dosar nr.26982/3/07), reprezentantul reclamantei neluând măsuri de curățenie, se pare unul din aspectele principale pentru care pârâții nu mai doresc continuarea relațiilor contractuale. In plus, din facturile și chitanțele atașate a rezultat că reclamanta nu își îndeplinea cu regularitate obligațiile contractuale de achitare a facturilor de utilități și chiar a întreținerii. Prin urmare, cererea de reziliere a contractului din culpa reclamantei este admisibilă.
Sub aspectul sumei de 1284,21 lei restanțe la utilități, Tribunalul a constatat că aceste cheltuieli trebuiau achitate de chiriaș care beneficia de aceste utilități prin folosirea imobilului. Reclamanta nu a putut dovedi achitarea acestei sume de bani, iar pârâții au depus acte ce atestă achitarea întreținerii, a utilităților (file 166-173, 192, 219,229,232, 245).
Sub aspectul capătului de cerere conexă prin care se solicita constatarea nulității contractului de închiriere nr.-/09.02.2006, pentru modificări realizate în cuprinsul acestuia, prin mărirea duratei de la 1 la 2 ani, Tribunalul a apreciat că nu s-a dovedit cine a realizat modificările, iar faptul înregistrării la Administrația Financiară a creat prezumția simplă că actul a fost întocmit de părți, care de altfel au semnat, respectiv ștampilat fișa suprafeței și fișa de calcul a chiriei. În cauză nu s-a probat răspunderea pârâților pentru daune aduse imobilului.
Împotriva acestei sentințe formulează apel atât reclamanta-pârâtă, cât și pârâtul-reclamant.
Apelanta SC Com SRL solicită admiterea apelului, modificarea în tot a sentinței atacate și rejudecând cauza, să se admită acțiunea acesteia în integralitate, să se respingă cererea reconvențională ca neîntemeiată, cu cheltuieli de judecată.
Motivele de apel invocate sunt, în esență, următoarele:
1.Instanța de fond nu a analizat probele existente la dosar, dând o soluție bazată doar pe probele pârâților-reclamanți.
Astfel, se arată că instanța de fond a susținut că nu au fost dovedite violențele, deși la dosar există copii ale unor certificate medico-legale.
De asemenea, există la dosar plângerea penală formulată de către familia administratorului societății apelante prin care se solicită efectuarea cercetărilor penale împotriva pârâților-reclamantei, a martorului acestora și a subofițerului de poliție, persoane care au pătruns în locuință în mod forțat.
Se mai arată că instanța nu a luat în considerare declarația martorului propus de către apelanta-reclamantă.
2.Cu privire la motivele de reziliere ale contractului de închiriere, instanța nu analizează din nou nici o probă administrată de către apelanta-reclamantă, reținând culpa acesteia în rezilierea contractului.
Cu privire la neplata facturilor se învederează faptul că există la dosar în copie certificată toate chitanțele și facturile plătite de către societate pe durata executării contractului.
Se arată că instanța de fond nici măcar nu face vorbire de aceste înscrisuri, dar constată că există motive temeinice de reziliere din culpa reclamantei.
3.Cu privire la obligarea societății la plata sumei de 1284,21 lei se arată că din borderoul centralizator și copiile chitanțelor anexate rezultă în mod cert că apelanta a achitat în plus cheltuielile de întreținere, gaz, electricitate pentru o perioadă anterioară încheierii contractului, respectiv decembrie 2005 - februarie 2005.
Apelul formulat de către pârâtul-reclamant viza încheierea de ședință din data de 5.12.2007 și, întrucât cererea de apel nu a fost legal timbrată, Curtea urmează ca în temeiul art.20 alin.3 din Legea nr.146/1997 să anuleze acest apel ca netimbrat.
Analizând probele administrate în cauză, motivele de apel invocate, precum și susținerile părților, Curtea constată că apelul formulat de către reclamanta-pârâtă este întemeiat, pentru următoarele considerente:
Instanța de fond a admis atât cererea reconvențională, cât și acțiunea conexată nr-, ambele cereri formulate de către cei doi intimați, omițând faptul că prin încheierea din data de 5.12.2007, a admis excepția de netimbrare a cererii reconvenționale având în vedere că pârâtul nu a depus la dosarul cauzei dovada de achitare a taxei judiciare de timbru și a timbrului judiciar, deși la termenul din data de 7.11.2007 i s-a pus în vedere acest lucru.
Prin cererea conexă ce a format obiectul dosarului nr- intimații și G au solicitat instanței să constate nulitatea contractului de închiriere încheiat cu apelanta începând cu data de 31.12.2006, să constate că chitanța de mână încheiată la data de 7.02.2007 are valoarea unui contract de închiriere pe perioada 1.02.- 1.03.2007, să fie obligată apelanta la plata sumei de 1284,21 lei reprezentând restanțe cheltuieli de întreținere și utilități, dar și pentru a acoperi pagubele aduse imobilului de către familia administratorului societății.
Intimații au solicitat atât constatarea nulității, cât și rezilierea contractului de închiriere.
Se invocă nulitatea contractului fără a se arăta cauza de nulitate existentă la data încheierii acestuia și care să determine aplicarea acestei sancțiuni.
Tribunalul a dispus rezilierea contractului de închiriere nr.-/9.02.2006 din culpa apelantei reținând drept cauze în acest sens existența unui câine aparținând familiei administratorului societății care tulbura liniștea locatarilor blocului, precum și neplata cu regularitate a cheltuielilor la întreținere și a utilităților.
În legătură cu acest ultim aspect, din înscrisurile aflate la dosar, respectiv chitanțele și ordinele de plată întocmite de către apelantă, rezultă că aceasta și-a achitat toate obligațiile atât cheltuielile de întreținere, cât și c/valoarea utilităților.
Faptul că au existat mici întârziere la plata acestor obligații nu sunt atât de semnificative încât să constituie o cauză întemeiată și serioasă pentru a duce la rezilierea unui contract de închiriere.
Referitor la câinele administratorului societății apelante, declarațiile martorilor audiați sunt lipsite de relevanță, iar invocarea și reținerea drept cauză de reziliere a comportamentului unui câine care prin lătratul său tulbura liniștea blocului și care murdărea apartamentul închiriat sunt neserioase, în nici un caz motive întemeiate pentru a fi reținute.
Toate considerentele invocate mai sus sunt argumente în sensul respingerii ca neîntemeiate a cererii conexe formulate de către cei doi intimați, cerere admisă în parte de către instanța de fond.
În ceea ce privește acțiunea principală respinsă de către tribunal și criticată prin cererea de apel formulată de către apelanta-reclamantă, Curtea constată că soluția instanței de fond, sub acest aspect, este întemeiată.
Astfel, apelanta-reclamantă solicitat să se constate nulitatea absolută a înscrisului sub semnătură privată intitulat "chitanță" încheiat la data de 7.02.2007 ca fiind încheiat prin vicierea consimțământului reprezentantului societății, prin violență.
De reținut este faptul că acest înscris a fost încheiat în aceeași zi în care, la imobilul în litigiu s-au prezentat doi lucrători de poliție de la Secția nr.13, urmare a sesizării primite de la intimatul.
Înțelegerea părților cuprinsă în chitanță este menționată și în procesul-verbal întocmit de către cei doi agenți de poliție și semnat de către toți membrii familiei.
Este greu de crezut faptul că administratorul societății a semnat acea chitanță în urma violențelor exercitate asupra sa și a membrilor familiei sale, iar ulterior despre aceste violențe să fie informată poliția ai cărei reprezentanți s-au deplasat chiar în imobilul unde aceștia locuiau.
Apelanta, prin certificatele medico-legale depuse la dosar, face dovada exercitării unor violențe asupra membrilor familiei, violențe care au avut loc în ziua încheierii acelei chitanțe, însă nu face dovada că această chitanță, a cărui nulitate o solicită a fi constatată, a fost încheiată urmare a exercitării acestor violențe.
Chitanța încheiată reprezintă acordul părților în vederea rezilierii anticipate a contractului de închiriere încheiat la data de 9.06.2006 începând cu data de 1.03.2007, administratorul societății apelante luându-și angajamentul că va preda casa în bună stare de folosință proprietarilor pe data de 1.03.2007.
Având în vedere cele mai sus arătate, în temeiul art.296 cod civil Curtea urmează să admită apelul SC COM SRL, să schimbe în parte sentința atacată în sensul respingerii ca neîntemeiate și a acțiunii conexe formulată de către pârâți, menținând dispozițiile sentinței doar cu privire la respingerea ca neîntemeiată a acțiunii principale.
Așa cum s-a arătat mai sus, cererea reconvențională urmează a fi anulată ca netimbrată.
În temeiul art.274 pr.civ. Curtea urmează să oblige intimații la plata cheltuielilor de judecată din apel către apelantă, constând în taxa de timbru și onorariul de avocat.
PENTRU ACESTE MOTIVE
ÎN NUMELE LEGII
DECID E:
Anulează ca netimbrat apelul declarat de apelantul domiciliat în B, str.-. - nr.1, -0,.3,.24, sector 3, împotriva încheierii de ședință din 05.12.2007 în contradictoriu cu intimatul G domiciliat B,-, -7,.57, sector 3 și cu intimata SC COM SRL.
Admite apelul declarat de apelanta SC COM SRL, cu sediul B, Calea C nr.110,.2,.2,.36, Județul B, împotriva sentinței comerciale nr. 6125 din data de 07.05.2008 pronunțată de Tribunalul București - Secția a VI a Comercială, în dosarul nr- în contradictoriu cu intimații și G.
Schimbă în parte sentința atacată în sensul că respinge ca neîntemeiată și acțiunea conexă formulată de către pârâții și
Anulează ca netimbrată cererea reconvențională.
Menține dispozițiile sentinței atacate doar cu privire la respingerea ca neîntemeiată a acțiunii principale.
Obligă intimații și G la plata sumei de 1488 lei cheltuieli de judecată către apelanta SC COM SRL.
Cu recurs în 15 zile de la comunicare.
Pronunțată în ședința publică din 03.10.2008.
PREȘEDINTE, JUDECĂTOR,
dr. I-
GREFIER,
-
Red.Jud. - 28.10.2008
Tehnored. - 28.10.2008
2 ex.
Fond - Tribunalul București - Secția VI- Comercială
Președinte:
Președinte:Rodica ZahariaJudecători:Rodica Zaharia, Iulia Manuela Cîrnu
