Reziliere contract comercial Spete. Decizia 519/2009. Curtea de Apel Bucuresti
| Comentarii |
|
Dosar nr-
Număr în format vechi 1183/2009
CURTEA DE APEL BUCUREȘTI -SECȚIA A V-A COMERCIALĂ
Decizia comercială nr.519
Ședința publică de la 30.11.2009
Curtea compusă din:
PREȘEDINTE: Maria Speranța Cornea
JUDECĂTOR 2: Elisabeta Roșu
Grefier - -
**************
Pe rol pronunțarea asupra apelului formulat de apelanta - petrol SRL, în contradictoriu cu intimatele CREDIT EUROPE BANK (ROMÂNIA) - și - -, împotriva sentinței comerciale nr.5078/30.03.2009, pronunțată de Tribunalul București - Secția a VI-a Comercială, în dosarul nr-.
Dezbaterile în cauză au avut loc în ședința publică de la data de 9.11.2009, fiind consemnate în încheierea de ședință de la acea dată, care face parte integrantă din prezenta decizie, când având nevoie de timp pentru a delibera și pentru a da posibilitate părților să depună concluzii scrise, Curtea a amânat pronunțarea la 16.11.2009, apoi la 23.11.2009 și apoi la 30.11.2009, când a decis următoarele:
CURTEA,
Deliberând asupra apelului de față.
Prin sentința comercială nr. 5078 din 30.03.2009 Tribunalul București - Secția a VI a Comercială a respins excepția lipsei calității procesuale pasive invocată de pârâta - PETROL SRL ca nefondată.
A admis cererea formulată de reclamant - - în contradictoriu cu pârâtele - PETROL SRL și CREDIT EUROPE BANK (ROMANIA) -. A reziliat contractul de închiriere nr.24/1.03.2003 încheiat între reclamanta și pârâta - PETROL SRL și a obligat pârâtele să demoleze construcțiile ridicate pe terenul ce a făcut obiectul contractului nr.24/1.03.2003, situat în B,-, sector 3, iar în caz de neconformare, a autorizat pe reclamantă să demoleze construcția pe cheltuiala pârâtelor, cu respectarea Legii nr. 50/1991 rep.
A obligat pârâtele să evacueze terenul închiriat. A obligat pârâtele la plata cheltuielilor de judecată către reclamantă în cuantum de 1028 lei.
Pentru a hotărî astfel, instanța de fond a reținut că prin cererea formulată la 20.06.2007 reclamanta - - a solicitat în contradictoriu cu pârâtele să se dispună radierea contractului de închiriere nr.24/1.03.2003 încheiat între reclamantă și - PETROL SRL, obligarea pârâtelor să demoleze construcțiile ridicate pe terenul închiriat în suprafață de 148. situat în B,- sector 3, proprietatea - - sau autorizarea - - să demoleze construcțiile pe cheltuiala exclusivă a pârâtelor; obligarea pârâtelor să evacueze terenul închiriat deținut în mod nelegal și obligarea pârâtelor în solidar, la plata cheltuielilor de judecată.
Pârâta - PETROL SRL a invocat excepția lipsei calității sale procesuale pasive în ce privește capătul doi de cerere, privind demolarea construcțiilor, deoarece pârâta nu a ridicat nici o construcție pe terenul indicat.
Pârâta CREDIT EUROPE BANK () - a invocat prin întâmpinare lipsa calității sale procesuale pasive pe capătul de cerere privind rezilierea contractului de închiriere nr.24/1.03.2003 încheiat între reclamantă și - PETROL SRL și a apreciat că numai acest capăt de cerere este de natură comercială, celelalte capete de cere fiind de natură civilă competența de soluționare revenind judecătoriei ca instanță de fond.
Pe fond, pârâtele au solicitat respingerea cererii de chemare în judecată ca neîntemeiată.
În cauză au fost administrate probe cu înscrisuri,interogatorii, expertiză tehnică.
Instanța a unit cu fondul excepția lipsei calității procesuale pasive a pârâtei - PETROL SRL pe cel de-al doilea capăt de cerere - prin încheierea pronunțată în ședința publică de la 10.12.2007 (filele 44-51) și, prin aceeași încheiere a constatat ca fiind lipsită de obiect excepția lipsei calității procesuale pasive pârâtei CREDI EUROP BANK pe primul captă de cerere, cererea de reziliere a contractului de închiriere fiind formulată în contradictoriu cu pârâta - PETROL SRL. Totodată, instanța de fond a respins cererea de disjungere și excepția disjungerii capetelor de cerere incidentale, tribunalul apreciind că în cauză capetele 2 și 3 de cerere sunt incidente față de primul capăt de cerere, având evident caracter comercial.
Cât privește excepția lipsei calității procesuale pasive invocată de - PETROL SRL, unită cu fondul, prin sentința civilă nr. 5087/30.03.2009 instanța de fond a respins-o ca neîntemeiată, reținând că terenul pe care s-a edificat construcția în litigiu a fost închiriat pârâtei - PETROL -, astfel încât păstrarea regimului juridic al terenului și al destinației acestuia incumbându-i pârâtei - PETROL SRL în baza contractului de închiriere nr.24/2003, astfel încât pârâta are legitimare procesuală pasivă, pârâta neputându-se prevala de propia culpă pentru a obține exonerarea de răspundere civilă.
Pe fondul cauzei, instanța de fond a reținut că prin contractul de închiriere nr.24/1.03.2003, reclamanta - - a închiriat pârâtei - PETROL SRL terenul adiacent clădirii administrative - în suprafață de 149. pe o durată de 5 ani cu posibilitate de prelungire.
Conform articolului 12 din contract părțile s-a obligat să nu efectueze investiții pe acest teren și să nu îl subînchirieze.
La data de 15.01.2003, pârâta - PETROL SRL a încheiat cu pârâta CREDIT EUROPE BANK SRL un contract de închiriere având ca obiect spațiul situat în-, sector 3, cu o suprafață de 306. în scopul folosirii drept sucursală.
Pe terenul închiriat, respectiv subînchiriat, a fost identificată de către expertul numit de instanță - o construcție reprezentând o extindere a unei clădiri P + 1E, cu o amprentă la sol de 65,28.
Reclamanta a susținut că pârâtele au ridicat construcția fără acordul său.
În susținerea legalității operațiunii de construire a fost depusă autorizația de construire eliberată de Primăria Sectorului 3 B, fără număr și fără dată - pentru - BANK ROMANIA SRL, document care autorizează efectuarea următoarelor lucrări de construire pentru Categoria de importanță "C" - Amenajare și consolidare spațiu existent P + 1E și extindere cu un corp P + 1E pentru sediu de bancă, lucrări ce urmau a se executa pe terenul închiriat de - conform contractelor de închiriere nr. 6783/24.07.2003 și nr. 1669/26.02.2003.
Construcția edificată pe terenul reclamantei - - este identificată de către expert, a mai reținut instanța de fond, ca fiind la data efectuării expertizei, ca o extindere a vechii clădiri de tip P + 1E pe terenul închiriat care are o suprafață totală de 12,80 x 11,60 = 148,48. construcția nefiind demolabilă, neavând prin proiectare sau execuție caracterul "elemente demontabile", mai ales ca structură de rezistență.
construcției, a reținut instanța de fond, astfel cum rezultă din raportul de expertiză necontestat de către părți, a fost efectuată fără acordul proprietarului terenului, reclamanta - - astfel încât sunt incidente regulile privind accesiunea imobiliară artificială, regimul juridic al construcției edificate de neproprietar fiind configurat de articolele 494-495 Cod civil.
Instanța de fond a apreciat că ambele pârâte au fost de rea credință, au cunoscut faptul că nu sunt proprietarii terenului, iar pârâta Credit Europe Bank nu a putut pune la dispoziția instanței contractele de închiriere în baza cărora s-a eliberat autorizația de construire, condiții care dau dreptul reclamantei să solicite să își ridice construcția.
Instanța de fond a apreciat că acordul reclamantului a fost dat, potrivit adresei nr.104/17.01.2003, pentru o construcție ușoară, demontabilă, iar, conform raportului de expertiză, construcția edificată nu este de tip demontabil.
Obligarea reclamantei să accepte construcția, deși nu există acord în acest sens, a arătat instanța de fond, ar încălca exercitarea dreptului de proprietate de către reclamantă.
Transmiterea folosinței a fost interzisă prin contract iar subînchirierea a fost convenită de pârâte în condiții derogatorii de la cele stipulate în contractul de închiriere, condiții în care efectele sublocațiunii nu pot fi cele prevăzute de lege.
De asemenea, a arătat instanța de fond, acordarea unei despăgubiri și obligarea reclamantei să păstreze contractul ar încălca flagrant principiul disponibilității, în plan procesual și dreptului de proprietate al reclamantei asupra terenului, în plan material.
Instanța de fond a constatat netemeinicia susținerilor pârâtei - PETROL SRL în sensul că subînchirierea era permisă de dispozițiile contractuale, reținând că obligația pârâtei de a nu subînchiria este expres prevăzută de articolul 15 din contract și nu permite interpretarea în sensul subînchirierii parțiale, față de dispozițiile articolului 12 literele a și b din contract, care instituie obligațiile chiriașului de a folosi terenul închiriat conform destinației ce rezultă din contract și de a nu efectua investiții pe terenul închiriat.
Cum apărările pârâtei CREDIT EUROPE BANK (fostă ) nu au vizat fondul pricinii, ci caracterul cererii de chemare în judecată, și au fost dezbătute în ședința publică din 10.12.2007 nu au fost reținute și în considerentele hotărârii.
Instanța de fond a mai arătat că permisiunea acordată reclamantei de a proceda la demolarea construcțiilor se circumscrie necesității respectării principiul executării obligației în natură, precum și a dreptului de proprietate al reclamantei, iar pentru demolarea efectivă a construcției, oricare parte va trebui să obțină, anticipat, autorizația de demolare prevăzută de Legea nr.50/1991.
În drept au fost avute în vedere dispozițiile articolului 1418 și următoarele. Cod civil.
Împotriva acestei sentințe a declarat apel pârâta - PETROL SRL, înregistrat sub nr- din 18.05.2009 pe rolul Curții de APEL BUCUREȘTI - Secția a Va Comercială.
În motivarea apelului, pârâta a susținut că instanța de fond are considerente contradictorii, în sensul că deși a reținut că sunt incidente regulile privind accesiunea imobiliară artificială, a reținut, totodată, că regimul juridic al construcției edificate de neproprietar este configurat de articolele 494-495 Cod civil.
De asemenea, deși instanța de fond a reținut reaua credință a ambelor pârâte, constată că prin adresa nr. 104/17.01.2003 reclamanta și-a dat acordul pentru o construcție ușoară, demontabilă, ceea ce denotă că pârâtele nu sunt de rea credință, atâta timp cât au acordul proprietarului.
A mai arătat apelanta - pârâtă că deși instanța de fond a apreciat că reclamanta nu a săvârșit un abuz de drept, acceptând efectuarea lucrărilor, în timp ce abuzul de drept este dovedit de adresa nr.104/2003 prin care reclamanta își dă acordul în vederea edificării construcției.
De asemenea, deși instanța de fond a reținut că obligația reclamantei să accepte construcția ar încălca exercitarea dreptului de proprietate al acesteia, instanța eludează ea însăși dispozițiile articolului 494 alineat 2 cod civil pe care, de altfel, le-a invocat în motivarea hotărârii.
O altă critică adusă hotărârii instanței de fond de către apelantă vizează faptul că instanța a reținut că apelanta, contrar clauzelor contractului de închiriere încheiat cu reclamanta, a permis efectuarea investiției, fapt total neadevărat, susține apelanta, din probatoriul existent nerezultând aceasta, ci că acordul a fost dat chiar de către proprietarul - -.
Mai mult, arată apelanta pârâtă, deși expertul a concluzionat în sensul că actuala construcție (banca) nu este demolabilă, iar instanța de fond reține concluziile expertizei, totuși admite acțiunea și obligă pârâtele la demolarea construcției, vătămând dreptul de proprietate al apelantei care deține restul din imobil.
A mai arătat apelanta că, potrivit contractului de închiriere încheiat la 1.03.2003, nr. 24 cu - -, subînchirierea parțială a terenului nu era interzisă.
Apelanta a solicitat schimbarea în tot a sentinței apelate în sensul obligării - - la menținerea construcției și despăgubirea edificatorului construcției.
În drept, articolul 282 și urm. Cod procedură civilă.
Intimatele nu au formulat întâmpinări.
Apelanta pârâtă și intimata reclamantă - - au depus concluzii scrise.
Nu au fost solicitate probe noi în apel.
Curtea, analizând actele și lucrările dosarului, prin prisma dispozițiilor articolului 295 alineat 1 Cod procedură civilă, constată apelul nefondat pentru următoarele considerente:
Instanța de fond a stabilit corect situația de fapt pe baza probatoriului administrat în cauză și a aplicat în mod temeinic dispozițiile legale incidente la situația de fapt existentă.
Astfel, în mod corect instanța de fond a reținut că în baza dispozițiilor contractului de închiriere nr. 24/1.03.2003 care constituie legea părților, încheiat între reclamanta - - și pârâta - PETROL SRL, locatarului i-a fost interzis expres, conform dispozițiilor articolului 1418 Cod civil să subînchirieze terenul care face obiectul contractului, prin clauza prevăzută la articolul 15 din Capitolul V "Clauze speciale" (fila 14), această interdicție transformând locațiunea într-un contract încheiat intuituu persoane.
Această clauză trebuie coroborată cu clauzele prevăzute de articolul 12 literele a,b, d din contract, prin care apelanta pârâtă se obligă să folosească terenul închiriat conform destinației sale ce rezultă din prezentul contract, să nu efectueze nici un fel de investiții pe terenul închiriat, iar la expirarea contractului (5 ani cu posibilitatea de prelungire), să restituie terenul închiriat în conformitate cu starea acestuia menționată în Procesul Verbal de predare - primire.
Aceasta înseamnă că apelanta locatară avea obligația de a respecta destinația terenului în suprafață totală de 148. ca teren adiacent clădirii sale administrative, afectat accesului tuturor persoanelor și mijloacelor de transport aflate în relații de serviciu cu aceasta, numai prin locuri anume stabilite (articolul 11 litera c), pentru a nu stânjeni activitatea locatorului - -, terenul respectiv aflându-se în incinta acestuia, motiv pentru care - se și obliga să elibereze legitimații de acces în incinta sa pentru personalul - PETROL SRL, la solicitarea acestuia (articolul 11 litera d fila 14).
Astfel, deși, potrivit susținerii apelantei pârâte, nu i s-a interzis expres subînchirierea în parte a terenului, ci doar subînchirierea totală a terenului, regulile speciale de interpretare a clauzelor contractului prevăzute de articolul 982 Cod civil, în sensul că "toate clauzele convențiilor se interpretează unele prin altele, dându-se fiecărei înțelesul ce rezultă din actul întreg", duc la concluzia că date fiind clauzele mai sus menționate și particularitatea terenului închiriat, proprietatea reclamantei - -, de a se afla situat în incinta acestei societăți, clauza înscrisă în articolul 15 din contractul de închiriere trebuie interpretată ca o interdicție expresă de a subînchiria în tot sau în parte respectivul teren, contractul de închiriere fiind, cum am menționat, încheiat intuituu persoane cu apelanta - PETROL, terenul închiriat fiind adiacent clădirii administrative aparținând acesteia.
Așa fiind, în mod corect instanța de fond a stabilit că apelanta pârâtă a încălcat obligațiile contractuale asumate și a subînchiriat către o terță persoană, Credit Europe Bank (Romania) - (fostă ) o suprafață de 62. din suprafață de 148. a terenului deșinut în temeiul contractului de închiriere nr.24/2003.
Această rezulta atât din răspunsul la interogatoriu (punctul 3) al pârâtei Credit Europe Bank (fila 77), cât și din concluziile raportului de expertiză întocmit în cauză (fila 101), expertul menționând expres că "extinderea propriu-zisă rezultată din Planul de Situație - amprenta la sol - este de 65,2 lei iar suprafața desfășurată de 65,28x2 = 130,56.
În ceea ce privește susținerile din apel ale pârâtei - PETROL SRL, cum că ambele pârâte ar fi fost de bună credință deoarece au avut acordul proprietarului în vederea edificării unei construcții precum și că nu rezultă că apelanta și-ar fi dat acordul pentru edificarea construcției pe terenul - -, acordul fiind dat chiar de proprietar, aceste susțineri sunt nefondate deoarece proprietara - - și-a exprimat prin adresa nr. 104/17.01.2003 (fila 104) acordul ca urmare a solicitării apelantei - PETROL SRL (adresa nr. 407/23.12.2002 - fila 105), motivată de faptul că aceasta (și nu o terță persoană) intenționa să efectueze "o construcție ușoară demontabilă".
Acordul - - a fost dat expres și tot intuituu persoane pentru - PETROL SRL, și nu pentru Credit Europe Bank cu care reclamanta - nu avea nici un raport juridic încheiat.
Astfel, prin adresa nr. 104/17.01.2003, - - menționează: "referitor la intenția dvs. de a efectua oconstrucție ușoară, demontabilăvă comunicăm că - - își dă acordulcu condiția ca în momentul predării terenului, acesta să fie în stare inițială".
De asemenea, la emiterea Autorizației de construire pentru sediu bancă - lucrări de amenajare și consolidare spațiu existent P + 1E și extindere cu un corp P + 1E (fila 70), Primăria Sectorului 3 B nu a reținut vreun acord din parte - -, ci contractele de închiriere nr. 6783/24.07.2003 și nr. 1669/26.02.2003, contracte pe care intimata pârâtă nu le-a depus în probatoriu, deși a fost citată cu această mențiune de către instanța de fond, sub motivul că este în imposibilitate de a le depune la dosarul instanței,întrucât aceste documente nu îi aparțin(!)(a se vedea adresa nr. 36781/10.10.2008 a Credit Europe Bank (fila 153). Singurul contract depus de către intimată a fost contractul de închiriere din 15.01.2003 încheiat cu - PETROL SRL pentru spațiul în suprafață de 306. ce urma a fi folosit ca sucursală a băncii (filele 154-1]58).
Rezultă, fără dubiu, că nici una dintre pârâte nu a avut acordul expres al reclamantei - - pentru edificarea construcției - sediu bancă- pe terenul proprietatea acestuia, fapt reținut ca atare de către instanța de fond.
Oricum, după cum în mod temeinic a apreciat și instanța de fond, acordul dat de către - - societății apelante - PETROL SRL (și nu unei alte societăți terțe), era anterior încheierii contractului de închiriere nr.24/1.03.2003, și se referea la ridicarea unei construcții ușoare, demontabile și nu a unei construcții nedemontabile (investiție), aspecte ce sunt reținute și în concluziile raportului de expertiză (fila 102).
Reaua credință atât a apelantei pârâte, cât și a intimatei Credit Europe Bank se relevă și din faptul că ambele au cunoscut că terenul subînchiriat este proprietatea - -, iar prin articolul 10 litera g din contractul de închiriere încheiat între - PETROL și BANK (în prezent Credit Europe Bank), la 15.01.2003, se menționează obligația - PETROL de a cumpăra terenul de la - și de a-l face "disponibil pentru construcție fără nici o problemă" (fila 64), fapt ce nu s-a întâmplat, în speță construcția fiind edificată pe terenul - -, fără acordul proprietarului, prin încălcarea destinației terenului stabilită prin contractul de închiriere nr.24/1.03.2003 și cu încălcarea vădit culpabilă din partea apelantei - PETROL SRL a celorlalte clauze contractuale mai sus menționate, astfel încât, în mod corect instanța de fond a făcut aplicațiunea dispozițiilor articolului 494 alineat 2 Cod civil.
Față de susținerea apelantei că nu ea este cea care a edificat construcția pe terenul proprietatea intimatei reclamante - -, solicitarea acesteia de a obliga pe reclamant că mențină construcția și să despăgubească pe edificatorul construcției apare ca nefondată, pe lângă faptul că în cauză nu există formulată cerere cu caracter reconvențional, iar apelanta nu poate solicita schimbarea sentinței în favoarea unei terțe persoane, cererea excedând interesului personal al apelantei.
Pentru aceste considerente, Curtea, față de dispozițiile articolului 296 Cod procedură civilă, respinge apelul ca nefondat.
PENTRU ACESTE MOTIVE
ÎN NUMELE LEGII
DECIDE:
Respinge ca nefondat apelul declarat de apelanta - PETROL SRL, cu sediul în B, bd. -, nr. 256 sector 3, în contradictoriu cu intimatele CREDIT EUROPE BANK (ROMÂNIA) -, cu sediul în B, bd. T clăd. Plaza, nr. 26 Z sector 6 și - -, cu sediul în B, bd. -, nr. 256 sector 3, împotriva sentinței comerciale nr.5078/30.03.2009, pronunțată de Tribunalul București - Secția a VI-a Comercială, în dosarul nr-.
Cu recurs în 15 zile de la comunicare.
Pronunțată în ședință publică azi 30.11.2009.
PREȘEDINTE JUDECĂTOR
GREFIER
Red.Jud.
Tehnored.
5 ex.
Tribunalul București - Secția a VI a Comercială
Judecător fond: -
Președinte:Maria Speranța CorneaJudecători:Maria Speranța Cornea, Elisabeta Roșu
