Reziliere contract comercial Spete. Decizia 54/2008. Curtea de Apel Iasi
| Comentarii |
|
Dosar nr-
ROMÂNIA
CURTEA DE APEL IAȘI
SECȚIA COMERCIALĂ
DECIZIE Nr. 54
Ședința publică de la 06 Octombrie 2008
Completul compus din:
PREȘEDINTE: Radu Cremenițchi
JUDECĂTOR 2: Traian Șfabu
Grefier: - -
S-a luat în examinare cererea de apel comercial formulată de " " I, împotriva sentinței comerciale nr. 36/COM din 26.02.2008 pronunțată de Tribunalul Iași.
La apelul nominal făcut în ședința publică se prezintă avocat apărătorul intimatei "" I, lipsă fiind apelanta " "
Procedura legal îndeplinită.
S-a făcut referatul cauzei de către grefier, din care rezultă că la data de 04 septembrie 2008 s-a depus prin serviciul de registratură din partea apărătorului societății apelante punctele de interogatoriu ce urmează a fi luat societății intimate și un set de înscrisuri în susținerea apelului.
Avocat apărătorul societății intimate învederează instanței că, reprezentantul societății a răspuns la punctele de interogator, răspunsul acestuia fiind consemnat în punctele de interogatoriu atașate la dosarul cauzei.
De asemenea învederează instanței că nu mai are alte probe de formulat, solicitând cuvântul la fond.
Nemaifiind alte cereri prealabile instanța constată apelul în stare de judecată și dă cuvântul la dezbateri.
Avocat apărătorul societății intimate solicită respingerea apelului, să se mențină ca fiind legală și temeinică sentința comercială nr. 36/COM din 26.02.2008 pronunțată de Tribunalul Iași.
Susține apărătorul intimatei că, actele ce au fost depuse la dosar nu au relevanță în susținerea apelului și nici punctele de interogatoriu care au fost luate societății intimate, prin reprezentant nu sunt concludente soluționării cauzei.
Așa cum a demonstrat la instanța de fond, prin actele depuse la dosar s-a arătat că societatea apelantă nu a plătit chiria timp de 2 ani și nici utilitățile la acest spațiu comercial, pârâta a efectuat modificări și amenajări în spațiul închiriat fără acordul reclamantei, a refuzat să încheie actul adițional în sensul precizării obiectului de activitate și a desfășurat activități care deranjează liniștea publică. Prin precizările formulate de apelanta-pârâtă aceasta a recunoscut că nu a plătit chiria pentru acest spațiu comercial timp de 2 ani.
Față de aceste susțineri și față de înscrisurile ce au fost depuse la dosarul cauzei, solicită respingerea apelului ca nefondat, cu obligarea apelantei la plata cheltuielilor de judecată.
Declarându-se închise dezbaterile, instanța rămâne în pronunțare.
Ulterior deliberării,
După închiderea dezbaterilor și după pronunțare s-a depus prin serviciul de registratură din partea doamnei avocat, apărătorul societății apelante cererea de repunere pe rol a cauzei, în vederea comunicării răspunsului la interogatoriul luat intimatei.
CURTEA DE APEL
Deliberând asupra apelului de față, constată:
Prin sentința comercială nr. 36/COM/26.02.2008 a Tribunalului Iașis -au respins excepțiile privind lipsa calității procesuale pasive, prematurității inadmisibilității acțiunii, precum și a lipsei de interes, a reclamantului invocate de pârât.
S-a admis acțiunea comercială introdusă de reclamantul SRL I în contradictoriu cu pârâtul SC SRL
Constată rezilierea de drept a contractului de închiriere nr. 4/01.09.2006, încheiat între părțile litigante.
A fost obligat pârâtul să-i plătească reclamantului suma de 10,30 lei cheltuieli de judecată.
S-a reținut că prin cererea înregistrată la acest tribunal sub nr-, reclamanta Iac hemat în judecată pârâta &G I pentru a se constata rezilierea de drept a contractului de închiriere nr. 1/01.09.2006.
În motivarea acțiunii reclamanta susține că pârâta a efectuat modificări și amenajări în spațiul închiriat fără acordul reclamantei contrar art. 16 din contract, a refuzat să încheie actul adițional în sensul precizării obiectului de activitate, nu a plătit chiria și utilitățile și a desfășurat activități care deranjează liniștea publică.
Pârâta a depus întâmpinare prin care invocă excepția lipsei calității procesuale pasive, a lipsei concilierii directe, a inadmisibilității acțiunii și a lipsei de interes a reclamanților, iar pe fond a solicitat respingerea acțiunii ca neîntemeiată.
În temeiul art. 137 Cod procedură civilă instanța va soluționa prioritar excepțiile invocate de pârâtă în sensul respingerii acestora.
Pârâta are calitate procesuală pasivă fiind parte a contractului de închiriere nr. 1/2006 ca locatar, neavând relevanță eroarea referitoare la numărul contractului, situație care justifică interesul reclamantei în promovarea acțiunii în scopul conservării bunului imobil proprietatea sa, nefiind necesară procedura concilierii directe în cazul acțiunii neevaluabile în bani și admisibilă câtă vreme pârâta nu a dat eficiență pe cale amiabilă rezilierii contractului conform clauzei speciale din art. 22 al convenției.
Pe fond acțiunea este întemeiată și va fi admisă pentru considerentele ce urmează.
Este necontestată convenția de locațiune a spațiului situate în I, bd. - nr. 57, - parter, în suprafață de 90 mp, I fiind proprietar locator și I în calitate de locatar, pe o durată de 4 ani, cu începere de la 01.09.2006, acesta din urmă având obligația plății chiriei conform art. 5.
În contract părțile au stipulate la art. 22 o clauză specială privind rezilierea de drept a acestuia prin simpla notificare și fără a fi necesară o hotărâre judecătorească în cauză pentru nerespectarea de către chiriaș a prevederilor convenției.
Nerespectarea obligațiilor contractuale de către pârâtă este confirmată de conduita acesteia și recunoscută explicit, dând reclamantei posibilitatea activării clauzei de reziliere de drept a contractului.
Astfel, pârâta a efectuat amenajări și modificări ale spațiului închiriat fără acordul proprietarului, a autorizației necesare de construcție contrar dispozițiilor art. 16 din contractul de locațiune care consacră imperative acordul proprietarului.
În aceeași convenție, la art. 10, s-a stipulate că subînchirierea în tot sau în parte a bunului închiriat este permisă numai cu acordul scris și prealabil al proprietarului, conduita contrară a pârâtei rezultând explicit din contractul de comodat încheiat între pârâtă și I căreia îi acordă folosința suprafeței de 17. din spațiul total de 90.
Nici plata chiriei nu s-a realizat la termenele de scadență contractuale între părți existând neînțelegeri privind neplata chiriei recunoscută implicit de pârâtă în întâmpinare, invocându-se neemiterea facturilor însă, nimic nu a împiedicat-o să consemneze sumele lunare cu această specificație, punându-se la adăpost de pretinsele șicane ale locatorului proprietar.
Prin urmare, reclamanta încercând efectele negative ale nesocotirii clauzelor contractului de închiriere, a notificat pârâta privind rezilierea de drept conform art. 22 și a somat-o să elibereze spațiul ocupat în baza contractului nr. 4/2006 în termen de 15 zile de la primirea notificării, la care pârâta s-a și opus așa cum rezultă din adresa nr. 78/30.09.2007 trimisă reclamantei.
Cum părțile au prevăzut în convenția lor la art. 22 un pact comisoriu expres de gradul IV cu limitarea și înlăturarea rolului instanței de judecată în pronunțarea rezoluțiunii și a fost dovedită nerespectarea de către chiriaș a prevederilor convenției, instanța va constata că rezilierea de drept a contractului s-a produs, încetând astfel efectele juridice ale acestuia.
Împotriva acestei sentințe a declarat apel I cu următoarele critici:
Cu privire la pretinsele amenajări și modificări ale spațiului efectuate de subscrisa fără acordul proprietarului arată că:
Deși reclamanta a susținut că a efectuat amenajări și modificări ale spațiului închiriat, acesta nu a făcut în fața instanței de fond nici o dovadă în acest sens, în funcție de care să se aprecieze dacă a existat sau nu acordul proprietarului la efectuarea acestora.
Așa cum dovedește cu actele pe care le redepune alăturat, apelanta dovedind bună -credință, arată că a procedat la efectuarea unor îmbunătățiri ale spațiului cu acordul proprietarului. Astfel, potrivit disp. art. 16 din contractul de închiriere "chiriașul poate efectua în spațiul închiriat dotări, modificări și amenajări numai cu acordul proprietarului și în conformitate".
Dispozițiile mai sus invocate nu obligă la acordul scris al proprietarului, acest acord exprimându-se oral. În acest sens, SRL prin administrator le-a dat acceptul de a efectua orice doresc în incinta spațiului întrucât la data preluării acesta era total dezafectat, iar proprietarul nu avea disponibilități financiare de a-l amenaja. Astfel, în prezența martorilor al căror nume le vom indica la termenul de propunere a probelor și pe care solicită să-l audieze, numita -în calitate de administrator al SC "" SRL le-a permis să doteze și să amenajeze spațiul. În consecință a procedat la tencuit, văruit, refăcut complet grinda structurii de rezistență a clădirii, au montat pereți din rigips pentru compartimentare, au aplicat mozaic, au schimbat întreaga instalație electrică, întrerupătoare, prize, au montat geamuri termopan etc.
Întrucât în fața instanței de fond cauza a rămas în pronunțare cu încălcarea dreptului la apărare prin respingerea cererii de amânare - care era înregistrată - a apărătorului său, având în vedere caracterul devolutiv al căii de atac, solicită admiterea probei cu acte și martori care să dovedească existența acordului proprietarului la efectuarea îmbunătățirilor.
Cu privire la pretinsa încălcare a obligației apelantei de a subînchiria spațiul fără acordul proprietarului, în considerarea disp, art. 10 din contractul de închiriere nr. 4/2006, depune alăturat copia adresei fără număr, adresa proprietarului prin care solicită - prin intermediul directorului - acceptul de subînchiriere, adresa care cuprinde acordul proprietarului privind subînchirierea spațiului către SCD. SRL pentru o perioadă de 1 an, accept confirmat prin ștampila reclamantei și semnătura administratorului acesteia.
În consecință, în mod greșit instanța de fond a reținut că a încălcat această obligație, nefăcând nici o referire și neluând în seamă acceptul proprietarului clar exprimat în scris.
Referitor la neplata chiriei, în mod greșit a reținut instanța de fond că nu și-a îndeplinit această obligație.
Astfel, potrivit disp. pct. IV art. 4 din contractul de închiriere nr. 4/2006, în primul an de chirie aceasta nu se negociază, rămânând la suma de 1600 RON stabilită, la al doilea an de închiriere negocierea se va face la 0l.09.2007, de comun acord și nu va putea depăși cu mai mult de 30-40% valoarea chiriei inițial stabilite, iar pentru următorii ani chiria va rămâne neschimbată.
Această modalitate de plată a chiriei a fost stabilită și negociată la momentul încheierii contractului având în vedere situația expusă mai sus în sensul că proprietara le-a predat un spațiu total neamenajat - impropriu desfășurării orice activități, sens în care s-a înțeles asupra unui preț mai mic având în vedere investițiile pe care apelanta urma să le facă Aceasta a fost și rațiunea pentru care s-a negociat art. 16 alin. 2 din contract potrivit căruia eventualele îmbunătățiri să rămână în proprietatea proprietarului la expirarea contractului.
Întrucât după efectuarea îmbunătățirilor și amenajarea spațiului, administratorul a considerat că trebuie să scoată mai mulți bani pe spațiu, aceasta a început șicanele în sensul că le-a oprit furnizarea energiei electrice, apelanta fiind și în acest moment în imposibilitate de a desfășura activitatea. Ulterior, întreaga atitudine a proprietarului a fost una de rea- credință, după cum urmează:
La data de 1.09.2007, părțile trebuia să renegocieze chiria conform contractului. La data de 23.08.2007. "" SRL a emis adresa nr. 4 prin care îi convoacă pentru data de 30.08.2007 ora 12,00 la sediul ei în vederea negocierii chiriei, cu precizarea că valoarea chiriei solicitată va fi de 2240 RON reprezentând un procent de 40% din valoarea inițială a chiriei. Așa cum rezultă din adresa 4/23.08.2007 aceasta a fost înmânată unei terțe persoane pe nume -persoană străină de subscrisa și fără ca acest act să fie comunicat subscrisei prin scrisoare recomandată cu confirmare de primire potrivit disp. art. 22 din contractul de închiriere.
În consecință, urmare faptului că apelanta nu a fost înștiințată despre data convocării la negociere, a apreciat că nu se va mai întâmpla acest lucru, continuând să aștepte emiterea unei noi facturi pentru suma de 1.600 RON.
Fiind ulterior contactați de către administratorul, la data de 30.08.2007, directorul -persoană care a semnat și contractul de închiriere s-a prezentat la sediul proprietarei și a refuzat să semneze procesul -verbal întocmit în mod nereal de SC "" SRL. În cuprinsul acestui proces -verbal s-a con semnat că nu se poate rediscuta cuantumul chiriei în prezența directorului subscrisei întrucât acest nu are împuternicire la negociere, deși s-a făcut dovada cu procura primită din partea administratorului că directorul are calitatea și dreptul să renegocieze chiria. (A se reține și faptul că tot directorul a semnat contractul de închiriere și adresa acceptată de reclamantă privind subînchirierea).
În aceste condiții, de totală rea-credință a proprietarului -care doar cu ocazia renegocierii chiriei nu a mai recunoscut calitatea directorului subscrisei - nu s-a putut proceda la renegocierea chiriei care, de altfel, a fost impusă și nu negociată, apreciindu-se și asupra rezilierii contractului de închiriere prin stabilirea unei culpe inventate a subscrisei.
În consecință, în condițiile lipsei notificării la negocierea chiriei și, trecând peste aceasta, a efectuării dovezii că subscrisa avea dreptul și posibilitatea de a negocia chiria, apreciază că subscrisa nu se află în culpă contractuală, ci proprietarul, situație în care se impune respingerea acțiunii de constatare a rezilierii.
În mod greșit proprietarul a dat eficiență dispozițiilor contractuale privind rezilierea contractului de închiriere atât timp cât, pe de o parte, subscrisa nu a fost convocată prin scrisoare recomandată cu confirmare de primire la renegocierea chiriei și mai mult, adresa, adresa nr.4/23.08.2007 nu poate fi considerate considerată convocare, ci o înștiințare privind impunerea și nu negocierea unei chirii în sensul dispozițiilor contractuale, iar pe de altă parte, nu s-a dorit renegocierea la data de 30,08.2007 cu subscrisa prin director atât timp cât aceeași persoană a fost împuternicită să semneze însuși contractul de închiriere.
Având în vedere că situația expusă conturează reaua -credință a proprietarului și lipsa culpei subscrisei, urmează să sancționeze proprietarul prin menținerea contractului de închiriere, respingând în acest sens acțiunea.
Tot în contextul neîndeplinirii obligației de plată a chiriei, în mod greșit a reținut instanța de fond că subscrisa nu a achitat chiria la termenele stipulate. Astfel, în fața instanței de fond nu s-a făcut dovada că nu a achitat chiria și utilitățile până la data de 30.08.2007.
Problema neplății chiriei s-a pus ulterior promovării acțiunii, mai exact de la momentul în care reclamanta a pretins că a refuzat negocierea.
Subscrisa a arătat și dovedit că, ulterior datei de 30.08.2007, a fost în imposibilitate de a achita chiria întrucât proprietara nu a emis factura, părțile fiind societăți comerciale, iar plățile trebuind a fi efectuate numai pe bază de factură (a se vedea dispozițiile Legii 31/1991 și a Legii contabilității). Faptul că reclamanta nu dorit emiterea facturii întrucât a apreciat reziliat contractul nu se datorează culpei subscrisei, proprietara fiind cea care nu a respectat procedura impusă de contractul de închiriere și refuzând cu rea credință să procedeze la o renegociere a chiriei cu subscrisa prin intermediul directorului său. Adresa nr. 78/30.09.2007 la care a făcut referire instanța de fond nu reprezintă o opoziție la negociere, ci o înștiințare a reclamantei că se află în culpă contractuală și că în mod greșit a considerat intervenită rezilierea.
Pe cale de consecință, în mod greșit instanța de fond a dat eficiență pactului comisoriu expres de gradul IV. Acesta nu-și putea produce efectele atâta timp cât nu s-a respectat dispozițiile contractuale potrivit cărora rezilierea operează în termen de 15 zile de la primirea notificării de reziliere. Ori, rezilierea intervenită din punct de vedere al reclamantei la 30.08.2007 consemnată în procesul verbal din 30.08.2007 nu a fost niciodată comunicată subscrisei, astfel încât nu a intervenit rezilierea contractului de închiriere și, în plus, așa cum a arătat mai sus, reclamanta nu a făcut dovada culpei contractuale a subscrisei, hotărând cu de la sine putere intervenirea rezilierii contractului de închiriere. Precizează că, în situația în care reclamanta le-ar fi comunicat procesul verbal de reziliere, subscrisa ar fi contestat în instanță acest lucru și ar fi solicitat să se constate valabilitatea contractului de închiriere.
Analizând aspectele relevate în raport de probele administrate inclusiv în apel și de dispozițiile legale în materie, se constată că apelul nu este întemeiat.
Corect instanța de fond a reținut că în contractul de închiriere s-a prevăzut de părți la art. 22 o clauză specială vizând rezilierea de drept prin notificarea chiriașului pentru nerespectarea convenției. Prin conduita sa generală a demonstrat faptic nerespectarea obligațiilor contractuale, ceea ce a condus la activarea clauzei,
Susținerile recurentei -pârâte cum că reclamanta și-ar fi dat acordul la modificările și amenajările aduse spațiului închiriat sunt infirmate de faptul că nu s-au făcut cu prealabila eliberare a autorizației care se dă numai la cererea proprietarului. Astfel, pârâta a încălcat prevederile convenției consemnate la art. 16 iar cât privește subînchirierea a încălcat art. 10 neobținând acordul scris în acest sens. Faptul că a adoptat o conduită contrară celor stipulate în convenție rezultă și încheierea de pârâtă a contractului de comodat cu SRL I, cărei i-a predat folosința a 17. din cei 90. închiriați.
Cât privește plata chiriei, aceasta nu a fost achitată la scadență, împrejurare recunoscută prin aceea că nu s-ar fi emis facturile. Ori, chiar dacă așa ar fi fost, avea posibilitatea consemnării sumelor cu specificațiile de referință.
În contextul dat, încălcând clauzele stipulate în convenție cum s-a arătat în cele ce preced, pârâta a fost notificată în condițiile art. 22 (ce reprezintă un pact comisoriu de gr. IV) somând-o să elibereze spațiul închiriat.
Față de cele relevate mai sus, cum criticile formulate sunt în totalitatea lor nefondate, apelul se vădește a fi neîntemeiat urmând a se respinge și a se păstra sentința instanței de fond, fiind temeinică și legală.
PENTRU ACESTE MOTIVE
ÎN NUMELE LEGII
DECIDE:
Respinge apelul declarat de &G I împotriva sentinței comerciale nr. 36/COM/26.02.2008 pronunțată de Tribunalul Iași, pe care o păstrează.
Cu recurs.
Pronunțată în ședință publică astăzi 06.10.2008.
PREȘEDINTE JUDECĂTOR
Grefier
Red.
Tehnored.
2 ex.
17.10.2008
Tribunalul Iași:
-
Președinte:Radu CremenițchiJudecători:Radu Cremenițchi, Traian Șfabu
