Reziliere contract comercial Spete. Decizia 64/2008. Curtea de Apel Oradea
| Comentarii |
|
ROMÂNIA
CURTEA DE APEL ORADEA
-Secția Comercială, de Contencios
Administrativ și Fiscal-.
DOSAR NR.-
DECIZIA NR.64/C/2008 -
Ședința publică din 13 mai 2008
PREȘEDINTE: Tătar Ioana- - - JUDECĂTOR 2: Vîrtop Florica
- -- JUDECĂTOR 3: Sabău Mirela
- - - grefier
********
Pe rol fiind judecarea apelului comercial formulat reclamanta -""SRLcu sediul în O,-, jud, B în contradictoriu cu intimata pârâtă-""SRL(fostă -" COM"cu sediul în O,-, jud. B împotriva sentinței nr.1434/COM din 14 noiembrie 2007, pronunțată de Tribunalul Bihor, în dosar nr.4441/COM/2007, având ca obiect -reziliere contract -.
La apelul nominal făcut în ședința publică de azi, se prezintă pentru apelanta reclamantă -""SRL O - avocat, în baza împuternicirii avocațiale nr.23 din 15 aprilie 2008, emisă de Baroul Bihor - Cabinet Individual și pentru intimata pârâtă -""SRL - avocat, în baza împuternicirii avocațiale nr.18 din 14 martie 2008, emisă de Baroul Bihor - Cabinet Individual.
Procedura de citare este legal îndeplinită.
S-a făcut referatul cauzei învederându-se instanței cele de mai sus, precum și faptul că, apelul este legal timbrat cu suma de 5 lei taxă judiciară de timbru achitată prin chitanța nr.106-1-15 din 15.04.2008, emisă de Primăria O - Direcția Finanțe Locale, plus 0,15 lei timbru judiciar, apelanta nu a depus a dosar înscrisurile la care a făcut referire la termenul anterior, cauza este la al treilea termen de judecată în apel, după care:
Reprezentanta apelantei reclamanteînvederează instanței că, a verificat procesul - verbal de executare care a fost întocmit de executorul Judecătoresc din care rezultă că la data de 19 martie 2008 imobilul ar fi fost predat, nu poate depune înscrisurile la care a făcut referire, acesta fiind lăsat în custodia proprietarului, societatea fiind evacuată doar din biroul pe care-l ocupa și nu din întreaga clădire, la data de 20 martie 2008. Nu are alte cereri, în măsura în care nu se va considera necesar a se efectua o adresă executorului judecătoresc care a procedat la executare.
Reprezentantul intimatei pârâte, învederează instanței faptul că, într-adevăr, doar executorul judecătoresc poate lămuri aspectele arătate, însă un lucru este clar, respectiv că evacuarea a fost efectuată, nu solicită efectuarea unei adrese către executorul judecătoresc pentru lămurirea problemei invocate. Nu mai are alte cereri.
Instanța,nefiind alte cereri, chestiuni prealabile, consideră cauza lămurită, închide faza probatorie și acordă cuvântul asupra apelului.
Reprezentanta apelantei reclamantesolicită admiterea apelului astfel cum a fost formulat și motivat în scris, modificarea în întregime a sentinței apelate și pe cale de consecință, admiterea acțiunii reclamantei astfel cum a fost ea formulată, cu cheltuieli de judecată. În esență învederează instanței că, reclamanta a fost beneficiara unui contract de închiriere cu proprietarul imobilului și în baza căruia reclamanta avea și posibilitatea subînchirierii, fapt pentru care a încheiat contractul de închiriere cu pârâta din prezenta cauză, contract care a fost încheiat pe o perioadă determinată și care înceta de drept la expirarea perioadei, respectiv la data de 1 septembrie 2007 fără a fi necesară vreo notificare în acest sens. Cu toate acestea, reclamanta a notificat-o pe pârâtă înainte de expirarea termenului, solicitându-i acesteia să anunțe reclamanta dacă mai este interesată de încheierea unui nou contract de închiriere, în caz contrar va trebui să elibereze spațiul, iar dacă acest lucru nu se va întâmpla se va proceda la evacuare și la solicitarea de despăgubiri, lucru care s-a și întâmplat prin acțiunea formulată și a cărei sentință este atacată cu apelul din prezenta cauză, hotărâre apreciată de reclamantă ca fiind nelegală și netemeinică. Instanța de fond nu a ținut cont de faptul că, contractul de închiriere încheiat de pârâtă cu proprietara imobilului, este lovit de nulitate, având în vedere că exista deja un contract de închiriere valabil încheiat între reclamantă și proprietara imobilului, astfel că proprietarul avea obligația de a asigura reclamantei folosința liniștită și utilă a bunului. Contractul este lovit de nulitate și din punctul de vedere al faptului că, pârâta a încheiat contractul de închiriere cu 15 zile înainte de a fi înregistrată cererea de reziliere a contractului încheiat cu reclamanta, lucru care nu îl putea face decât după rămânerea definitive și irevocabile a acțiunii în reziliere. Față de aspectele arătate, solicită admiterea apelului, cu cheltuieli de judecată.
Reprezentantul intimatei pârâtesolicită respingerea apelului și menținerea ca legală și temeinică a hotărârii atacate, cu cheltuieli de judecată. Depune la dosar xerocopia chitanței privind achitarea onorariului avocațial. În esență învederează instanței că, hotărârea pronunțată de instanța de fond este legală și temeinică, reținând în mod corect că, pârâta deține un titlu valabil asupra spațiului, materializat prin contractul de închiriere încheiat cu proprietarul bunului, susținerile reclamantei neputând fi avute în vedere de către instanța de apel. Astfel apreciază că, atâta timp cât pârâta deține un titlu valabil, ea nu poate fi evacuată, decât în baza unei cereri formulate de către cei cu care a încheiat contractul. Motivele de nulitate invocate de către apelantă apreciază că nu se încadrează în nici una dintre cauzele legale care atrag nulitatea unui act juridic, fiind evident faptul că, în speță este vorba de un interes particular, individual și că au fost respectate toate condițiile de fond și de formă necesare încheierii valabile a contractului de închiriere, nefiind încălcate nici o dispoziție legală. Drept consecință, solicită respingerea apelului.
În replică, reprezentanta apelantei reclamante, referitor la problemele dintre reclamantă și proprietara clădirii, arată că aceasta nu beneficiază de o hotărâre definitivă și irevocabilă.
În replică, reprezentantul intimatei învederează instanței că dacă reclamanta a constatat faptul că au fost încălcate dispozițiile legale, apreciază că, trebuia să se îndrepte împotriva proprietarei și nu împotriva pârâtei.
În replică, reprezentanta apelantei arată că, avea dreptul de a subînchiria imobilul, conform cauzei stipulate în contractul de închiriere încheiat cu proprietara imobilului.
CURTEA DE APEL
Deliberând:
Asupra apelului comercial d e față, constată următoarele:
Prin sentința nr.1434/COM din 14 noiembrie 2007, Tribunalul Bihora respins acțiunea precizată formulată de reclamanta -. TRANS SRL cu sediul în O,-, județul B în contradictoriu cu pârâta -. SRL cu sediul în O-, județul B, fără cheltuieli de judecată.
Pentru a pronunța această hotărâre instanța de fond a reținut că, între reclamantă și pârâtă s-a încheiat contractul de închiriere pentru spațiul comercial situat la magazinul hotelului în supraf. de 280 mp. situat în O,-, durata închirierii fiind de 5 ani, cu începere de la data de 1 iunie 2002.
În data de 28 august 2007 pârâta a încheiat contractul de închiriere pentru același spațiu cu proprietara acestuia respectiv Fundația Română pentru Tineret B având ca și termen de locație până la soluționarea definitivă a litigiului dintre proprietarul spațiului și reclamanta chiriașă.
Având în vedere că pârâta a deținut titlu valabil asupra spațiului materializat în contractul de închiriere încheiat cu proprietarul bunului imobil, susținerile reclamantei conform cărora pârâta nu deține un titlu asupra spațiului au fost apreciate ca neîntemeiate și față de prevederile art.480 Cod procedură civilă instanța a respins cererea reclamantei astfel cum a fost precizată, de evacuarea pârâtei din imobil - ca neîntemeiată.
Având în vedere că pârâta nu a depus la dosar acte justificative care să confirme sumele de bani încasate cu ocazia soluționării litigiului cu titlul de cheltuieli de judecată, față de prevederile art.274 Cod procedură civilă instanța a respins cererea pârâtei de acordare a cheltuielilor de judecată.
Împotriva acestei sentințe a declarat apela reclamanta -""SRL O, solicitând admiterea apelului, modificarea în întregime a sentinței apelate și în consecință admiterea acțiunii astfel cum a fost formulată.
Consideră nelegală și netemeinică hotărârea atacată învederând că instanța de fond nu a ținut cont de faptul că, contractul de închiriere încheiat de pârâtă cu proprietarul imobilului, la 28 august 2007, este lovit de nulitate absolută pentru faptul că, acest spațiu îi era închiriat apelantei care putea să-l subînchirieze, potrivit contractului principal.
Conform art.1420 pct.3 Cod civil, proprietarul avea obligația de a-i garanta folosința liniștită și utilă a bunului.
De asemenea, acest contract este lovit de nulitate absolută și pentru faptul că, pârâta a încheiat contractul cu cealaltă parte cu 15 zile înainte de a înregistra la tribunalul cererea de reziliere a contractului cu apelanta, lucru pe care nu îl putea face decât după rămânerea definitivă a hotărârii de reziliere a contractului.
Proprietarul recunoaște, cu ocazia încheierii contractului cu pârâta, că nu avea dreptul de a încheia acest contract, până la soluționarea litigiului ce avea ca obiect rezilierea contractului de închiriere nr.132/1995.
Consideră că, pârâta nu avea un titlu valabil asupra spațiului astfel cu a reținut prima instanță astfel că, se impune admiterea apelului și modificarea în întregime a sentinței în sensul admiterii acțiunii astfel cum a fost formulată.
În drept apelul nu a fost motivat.
Intimata a solicitat prin"Întâmpinare" respingerea apelului ca nefondat, cu cheltuieli de judecată.
Apreciază că, hotărârea primei instanțe este pe deplin legală și temeinică, prin prisma faptului că deține spațiul în temeiul unui titlu valid - contractul de închiriere nr.58/28.08.2007.
Cât timp există un titlu valid ale cărui efecte nu au încetat și care nu a fost desființat, nu se poate dispune evacuarea sa din spațiul, decât eventual în baza unei cereri formulate de către cei cu care a încheiat contractul de închiriere.
Motivele de nulitate absolută invocate de apelantă nu se încadrează în nici una din cauzele legale care atrag nulitatea absolută a unei act juridic civil. Mai mult, nulitatea absolută sancționează nerespectarea la încheierea actului juridic civil, categorie din care face parte și contractul de închiriere, a unei norme juridice ce ocrotește un interes general, a unei norme juridice imperative de ordine publică care instituie o condiție de validitate a actului juridic civil.
Este evident că în speța de față este vorba de un interes particular, individual și că au fost respectate toate condițiile de fond și formă necesare încheierii valabile a acestui contract.
Învederează că, în baza sentinței nr.22/COM/2008 a tribunalului Bihor, în dosarul execuțional 107/2008 al Biroului Executorului Judecătoresc s-a procedat la evacuarea apelantei din imobilul din care chiar aceasta solicită să fie evacuată intimata, întocmindu-se procesele - verbale de evacuare din 19 martie 2008 și 20 martie 2008.
Examinând apelul prin prisma motivelor invocate, cât și din oficiu, în temeiul art.295 Cod procedură civilă, curtea de apel reține că este nefondat, urmând a fi respins în consecință, iar sentința apelată va fi păstrată în întregime, ca fiind legală și temeinică.
Instanța de fond a reținut în mod corect că pârâta intimată deține un titlu valabil asupra spațiului comercial din litigiu, situat în O,-, titlu materializat prin contractul de închiriere nr.58 din 28 august 2007, încheiat de aceasta cu proprietarul imobilului astfel că, a respins ca neîntemeiată cererea reclamantei apelante astfel cum a fost precizată privind evacuarea pârâtei din acest imobil.
Motivele invocate de apelantă în apel, nu atrag nulitatea absolută a acestui contract de închiriere, la încheierea acestuia fiind respectate toate condițiile de fond și formă necesare încheierii valabile.
Prin urmare, apreciind că motivele de apel invocate de apelantă sunt nefondate, constatând și faptul că, potrivit proceselor de evacuare din 19 martie 2008 și 20 martie 2008, întocmite de Executorul Judecătoresc, depuse la dosar în apel, apelanta pârâtă a fost evacuată din spațiul din litigiu în temeiul sentinței nr.22/2008 a Tribunalului Bihor, în conformitate cu prevederile art.296, 298 Cod procedură civilă, apelul va fi respins ca nefondat.
În temeiul art.274 Cod procedură civilă apelanta va fi obligată să plătească părții intimate suma de 500 RON, cheltuieli de judecată în apel.
PENTRU ACESTE MOTIVE
ÎN NUMELE LEGII
DECIDE:
Respinge ca nefondatapelul comercial d eclarat de apelanta reclamantă-""SRL cu sediul în O,-, jud, B în contradictoriu cu intimata pârâtă-""SRL(fostă -" COM"cu sediul în O,-, jud. B împotriva sentinței nr.1434/COM din 14 noiembrie 2007, pronunțată de Tribunalul Bihor, pe care o menține în totalitate.
Obligă partea apelantă să plătească părții intimate suma de 500 RON, cheltuieli de judecată în apel.
DEFINITIVĂ.
Cu recurs în termen de 15 zile de la comunicare.
Pronunțată în ședința publică, azi 13 mai 2008.
PREȘEDINTE, JUDECĂTOR, GREFIER.
Red.dec. - jud. -
- în concept, 21.05.2008 -
Jud. fond
Tehnoredact. - -
22.05.2008/ 4 ex.
2 com./23.05.2008
1.-""SRLcu sediul în O,-, jud, B
2.-""SRL(fostă -" COM"cu sediul în O,-, jud.
Președinte:Tătar IoanaJudecători:Tătar Ioana, Vîrtop Florica, Sabău Mirela
