Reziliere contract comercial Spete. Decizia 7/2008. Curtea de Apel Cluj
| Comentarii |
|
ROMANIA
CURTEA DE APEL CLUJ
SECTIA COMERCIALA, DE CONTENCIOS
ADMINISTRATIV ȘI FISCAL
Dosar nr-
DECIZIA CIVILA NR. 7/2008
Sedința publică din data de 18 ianuarie 2008
Instanța constituită din:
PREȘEDINTE: Eleonora Gheța
JUDECĂTOR 2: Sergiu Leon Rus
GREFIER: - -
Pe rol fiind pronunțarea asupra apelului declarat de pârâta SC SRL B împotriva sentinței civile nr. 210 din 25.01.2007, pronunțată în dosarul nr- al Tribunalului Maramureș, în contradictoriu cu reclamantul-intimat SERVICIUL PUBLIC "ADMINISTRAREA LOCAL ȘI UTILITĂȚI" B, cauza având ca obiect rezilierea contractului de închiriere nr. 11594 din 02.02.2004.
La apelul nominal făcut în cauză se constată lipsa părților.
Procedura este legal îndeplinită.
Se constată că mersul dezbaterilor și susținerile orale ale părților au fost consemnate în încheierea de ședință din data de 11.01.2008, încheiere care face parte integrantă din prezenta hotărâre, iar pronunțarea s-a amânat pentru data de astăzi.
CURTEA
Prin sentința civilă nr.210 din 25 ianuarie 2007 pronunțată de Tribunalul Maramureș în dosarul nr-, a fost admisă acțiunea formulată de reclamantul Serviciul Public "Administrarea Local și Utilități" în contradictoriu cu pârâta SRL și în consecință s-a constatat reziliat contractul de închiriere nr.11594/2.02.2004 încheiat între părți.
Totodată a fost obligat pârâtul la eliberarea terenului închiriat în termen de 30 de zile de la data rămânerii irevocabile a sentinței.
A fost respinsă cererea reconvențională formulată de pârâta-reclamantă reconvențională SRL și obligată pârâta să plătească reclamantului cheltuieli de judecată în sumă de 29,3 lei.
Pentru a pronunța această hotărâre instanța a reținut că la data de 2.04.2004 între reclamantă și pârâta SRL B Sprie se încheie un contract de închiriere pe durată de 2 ani.
Obiectul contractului l-a constituit închirierea suprafeței de 38 mp teren situat în B M, str.- --, teren identificat în CF 16616 și nr.top.2692/38/5 în scopul amenajării unei stații de autobuz.
În contract se stipulează și faptul că, contractul va putea fi prelungit prin acordul locatotului.
La data de 30.01.2006, pârâta prin adresa nr.565 solicită aprobarea pentru prelungirea contractului de închiriere având în vedere că la data de 2.02.2006 expira acest termen. Reclamanta a înaintat cererea pârâtei Consiliul local BMs pre a fi aprobată, însă aceasta în ședința ordinară din data de 28.02.2006 nu a aprobat cererea pârâtei.
Potrivit disp.art. 1436 alin.l civ. "locațiunea făcută pentru un timp determinat încetează de la sine cu trecerea termenului fără să fie trebuință de o prealabilă înștiințare".
In speță, termenul a fost stipulat expres de părți în contract la al.2 "durata închirierii este de 2 ani, termen ce curge de la data încetării prezentului contract cu posibilitatea prelungirii prin acordul locatorului".
La data de 30.01.2001, pârâta depune o cerere prin care solicită prelungirea contractului de închiriere, cerere care nu a fost aprobată de către Consiliul local B
Raportat la cele prezentate mai sus instanța a admis cererea reclamantului, constatând ca reziliat contractul de închiriere nr.11594/2.02.2004 încheiat cu pârâta.
Cât privește cererea reconvențională formulată de către pârâta SC SRL, aceasta a fost respinsă din următoarele considerente:
Dreptul de superficie asupra terenului la care face referire pârâta reclamantă reconvențional poate fi dobândit prin titlu, uzucapiune sau direct prin lege.
Prin titlu se înțelege un act juridic, care poate fi o convenție, testament sau un act de concesiune.
S-a apreciat că pârâta nu se încadrează în nici una din situații pentru a se aprecia că a dobândit un drept de superficie asupra terenului.
În opinia tribunalului cu privire la aceasta, a avut încheiat doar un contract de închiriere pe o durată determinată de 2 ani, deci o folosință temporară a terenului, cu consecința ca la sfârșitul perioadei de închiriere să restituie terenul proprietarului în starea în care l-a primit, liber de orice sarcină.
Împotriva acestei sentințe a declarat apel SRL solicitând admiterea acestuia, schimbarea sentinței în sensul respingerii cererii de chemare în judecată și admiterea acțiunii reconvenționale, cu cheltuieli de judecată.
În motivarea apelului a arătat că nu este admisibilă cererea de reziliere a contractului deoarece aceasta este o sancțiune care operează în cadrul contractelor cu executare succesivă, în situația în care una dintre părți nu își îndeplinește în mod culpabil obligațiile. Ori, în cauză contractul a expirat și nu se invocă nici o culpă a apelantei.
În ce privește cererea reconvențională apelanta susține că a dobândit un drept de superficie asupra terenului, drept dedus din autorizația de construire emisă de Primarul municipiului B M și din înscrierea acestei construcții în CF.
Curtea analizând apelul declarat reține următoarele:
În ceea ce privește modalitatea de încetare a contractului de închiriere nr.11594/2.02.2004, curtea reține că termenul de reziliere menționat de reclamantă în cererea introductivă și preluat de instanța de fond a fost utilizat eronat, întrucât atât reclamantul cât și instanța de fond analizează încetarea contractului prin prisma expirării termenului pentru care acesta a fost încheiat, în condițiile art.1436 alin.1 Cod civil.
În raport de argumentele invocate de reclamant și de cele reținute în hotărâre, Curtea apreciază că este vorba numai de o eroare, care nu influențează substanțial soluția instanței de fond, astfel că admițând motivul de apel având acest obiect, Curtea va schimba în parte hotărârea în sensul că va "Constata încetarea contractului de închiriere nr.11594/2.02.2004 intervenit între părți, prin expirarea termenului contractual" în conformitate cu dispozițiile art.1436 civ.
Reținând că aceasta este modalitatea de încetare a contractului, cererea reclamantei pentru restabilirea situației anterioare încheierii contractului de închiriere este nefondată.
Repunerea părților în situația anterioară încheierii convenției este consecința și sancționarea firească a rezilierii sau constatării nulității unui contract sinalagmatic pentru nerespectarea sau pentru încheierea nevalabilă a acestuia.
Întrucât contractul de închiriere este unul cu executare succesivă, rezilierea nu duce la restabilirea situației anterioare încheierii contractului, efectele contractului încetând numai pentru viitor.
Nu este posibilă restabilirea situației anterioare încheierii contractului nici în sensul solicitat de reclamant respectiv de a obliga pârâta să elibereze terenul închiriat în termen de 30 de zile de la data rămânerii irevocabile a sentinței.
Pentru aceasta Curtea a avut în vedere această cerere corelativ cu cererea din acțiunea reconvențională privind obligarea reclamantului la despăgubiri.
În acest sens se reține că terenul în litigiu aparține Statului Român, așa cum rezultă din CF nr.16616 BM( 4). Construcția "stație de autobuz în suprafață construită de 38 mp compusă din spațiu comercial d e 15 mp și spațiu de așteptare de 23 mp" a fost notată în CF în baza adeverinței nr.3817/2001 emisă de Primăria B M, proprietarul construcției fiind SRL B
Potrivit mențiunilor din același CF, pârâta SRL a dobândit dreptul de proprietate asupra construcției în baza unui contract încheiat în formă autentică nr.6424/2003. Prețul achitat de pârâtă pentru construcție a fost de 60.000.000 ROL la data de 13 decembrie 2003, data autentificării contractului (70).
Adeverința nr.3817/09.02.2001 (82) în baza căreia s-a înscris construcție, atestă că pentru aceasta există eliberată autorizația de construire nr.590/1995, că s-a limitat dreptul de folosință asupra terenului la 10 ani și că adeverința a fost emisă pentru a fi utilizată la Judecătoria Baia Mare - Cartea funciară.
Toate aceste elemente atestă calitatea de constructor de bună credință a SRL, iar apoi de subdobânditor de bună credință pentru pârâtă, aspecte ce fac aplicabile dispozițiile art.494 cod civil teza finală și recunoașterea dreptului pârâtei de a i se înapoia valoarea materialelor și prețul muncii, elemente incluse în prețul cu care aceasta a cumpărat imobilul.
Prin urmare, restabilirea situației anterioare în sensul "obligării pârâtei la eliberarea terenului închiriat" nu se poate realiza printr-o eventuală demolare a construcției, pârâta fiind dobânditor de bună credință dobândind construcția de la un constructor de bună credință.
În consecință Curtea apreciază că în mod neîntemeiat instanța a admis această cerere, astfel că va schimba sentința în sensul respingerii cererii de restabilire a situației în sensul solicitat de reclamant.
Reținând ca fiind incidente dispozițiile art.494 Cod civil, că a încetat contractul de închiriere asupra terenului prin împlinirea termenului contractual, instituirea dreptului de superficie asupra terenului nu are nici o justificare. Prin urmare motivul de apel formulat de pârâtă în sensul admiterii acestei cereri este nefondat.
Dispozițiile art.27 din Decretul Lege nr.115/1938 nu sunt aplicabile în cauză deoarece nu este prezentă ipoteza reglementată în această normă. În plus Legea nr.7/1996 abrogă acest act normativ pe data finalizării lucrărilor cadastrale pe întreg teritoriul unui județ.
Referitor la despăgubirile solicitate de pârâtă reprezentând valoarea actualizată a construcției realizată pe teren, Curtea reține că prin declarația de apel se invocă de către pârâtă calitatea de constructor de bună credință.
Această calitate analizată anterior de C, justifică acordarea de despăgubiri în favoarea pârâtei. Pentru stabilirea nivelului acestor despăgubiri, Curtea a reținut că pârâta are dreptul la despăgubiri constând în contravaloarea materialelor și prețul muncii, conform art.494 Cod civil, teza finală, iar acestea sunt înglobate în prețul cu care a cumpărat imobilul la data de 11.12.2003.
Întrucât prețul de 6000 RON a fost influențat de rata inflației, Curtea urmează a obliga reclamantul la plata acestei sume actualizată cu rata inflației prin raportare la data de 11.12.2003.
Față de modalitatea în care Curtea s-a pronunțat asupra apelului declarat de pârâtă, respectiv asupra acțiunii introductive și cererii reconvenționale, în temeiul art.274 raportat la art.298 pr.civ. Curtea va obliga pârâta la 8,3 lei cheltuieli de judecată în favoarea reclamantului și pe reclamant la 545,2 lei în favoarea pârâtei.
Procedând la compensarea acestor cheltuieli în final, reclamantul va fi obligat să plătească pârâtei 545,2 lei cu acest titlu.
Reținând că în prima etapă procesuală pârâta prin acțiunea reconvențională a solicitat despăgubiri, cerere care în temeiul art.2 din Legea nr.146/1997 este evaluabilă în bani, pârâta avea obligația de a achita taxa judiciară de timbru în valoare de 563,2 lei, obligație neîndeplinită întrucât nu i s-a pus în vedere aceasta. Drept consecință în temeiul art.20 alin.5 din Legea nr.146/1997 va obliga pârâta să plătească suma menționată în favoarea Consiliului local B
PENTRU ACESTE MOTIVE
ÎN NUMELE LEGII
DECIDE:
Admite apelul declarat de pârâta SRL B Sprie împotriva sentinței civile nr. 210 din 25 ianuarie 2007 pronunțată de Tribunalul Maramureș în dosar nr- pe care o schimbă după cum urmează:
1. Admite în parte cererea formulată de reclamantul Serviciul Public "Administrarea Local și Utilități" B Sprie împotriva pârâtei SRL B Sprie.
Constată încetarea contractului de închiriere nr. 11594/02.02.2004 intervenit între părți prin expirarea termenului contractual.
Respinge cererea privind restabilirea situației anterioare încheierii contractului de închiriere.
2. Admite în parte acțiunea reconvențională formulată de pârâtă.
Obligă reclamantul să plătească pârâtei suma de 6.000 lei actualizată cu rata inflației prin raportare la data de 11.12.2003.
Respinge cererea formulată de pârâtă privind dobândirea dreptului de superficie asupra terenului identificat prin CF nr. 16616 B M ca nr. top 2692/38/5.
Obligă pârâta să plătească reclamantei 8,3 lei cheltuieli de judecată iar pe reclamant să plătească pârâtei 545,2 lei cu același titlu.
Compensează cheltuielile de judecată, obligând în final reclamantul să plătească pârâtei 545,2 lei.
Obligă pârâta să plătească în contul Consiliului local BMd iferența de taxă judiciară de timbru în sumă de 563,2 lei.
Cu drept de recurs în 15 zile de la comunicare.
Pronunțată în ședința publică din 18 ianuarie 2008.
PREȘEDINTE JUDECĂTOR GREFIER
- - - - - - -
Red./
3 ex./28.01.2008
Președinte:Eleonora GhețaJudecători:Eleonora Gheța, Sergiu Leon Rus
