Reziliere contract comercial Spete. Decizia 86/2009. Curtea de Apel Alba Iulia
| Comentarii |
|
ROMÂNIA
CURTEA DE APEL ALBA IULIA
SECȚIA COMERCIALĂ
Dosar nr-
DECIZIA COMERCIALĂ Nr. 86/
Ședința publică de la 23 octombrie 2009
Completul compus din:
PREȘEDINTE: Nicolae Durbacă
JUDECĂTOR 2: Marius Irimie
Grefier - -
Pe rol se află pronunțarea asupra apelului declarat de reclamanta pârâtă reconvențional S împotriva Sentinței civile nr. 480/C/2009 pronunțată de Tribunalul Sibiu în dosar nr-.
dezbaterilor și concluziile părților au fost consemnate în încheierile de ședință din data de 09 octombrie 2009 și 16 octombrie 2009, care fac parte integrantă din prezenta decizie.
CURTEA DE APEL
Asupra apelului de față,
Prin sentința civilă nr. 480/C/2009 pronunțată de Tribunalul Sibius -a respins ca rămasă fără obiect, cererea de chemare în judecată formulată de reclamanta S, în contradictoriu cu pârâta reclamantă SC SRL, prin lichidator judiciar, privind rezilierea contractului de închiriere nr. 1447/22.09.1997 și evacuarea pârâtei din sediul situat în S,- s-a admis în parte cererea reconvențională formulată de SC SRL, s-a admis în fond cererea de intervenție accesorie formulată de, a fost obligată reclamanta pârâtă reconvențional SC SRL S la plata către pârâta reclamantă reconvențional a sumei de 1.028.438 lei - contravaloare lucrări, a fost constatată ca rămasă fără obiect cererea privind dreptul de retenție și obligată reclamanta pârâtă reconvențional la plata sumei de 2.600 lei, cheltuieli de judecată.
Pentru a pronunța această sentință tribunalul a reținut că între pârâta reclamantă reconvențional și a fost încheiat contractul de colaborare nr. 64/30.04.1993, pentru o perioadă de 10 ani, cu posibilitatea de prelungire, prin care se obliga să pună la dispoziție spațiul pentru prestări servicii în suprafață de 688,29 mp și utilitățile necesare bunei funcționări (energie electrică, termică, ventilație, instalații tehnico-sanitare), iar pârâta SC SRL se obliga să plătească cooperativei 10% din profitul lunar. Prin actul adițional nr. 2/24.08.1994, părțile au convenit ca SC SRL să realizeze racord independent de energie electrică și sursă proprie de încălzire.
Contractul a fost completat prin actul adițional din 14.09.1994, prin care se obligă să realizeze lucrări de compartimentare, instalații exhaustare, ventilație, încălzire.
Prin reorganizarea societății cooperatiste s-a realizat fuziunea prin absorbție între S și, potrivit încheierii judecătorului delegat la Oficiul Registrului Comerțului de pe lângă Tribunalul Sibiu, din data de 29.02.1996, ultima fiind radiată din Registrul Comerțului.
La data de 22.09.1997, între SC SRL și noua persoană juridică rezultată din fuziune, SC Saf ost încheiat contractul de închiriere pentru spațiul în suprafață de 442,54 mp - spațiu producție și 83 mp anexe, pentru o perioadă de 5 ani.
Atât în derularea contractului de colaborare cât și a celui de închiriere, pârâta reclamantă reconvențional pretinde că a efectuat lucrări de investiții majore, necesare funcționării societății, care cădeau în sarcina proprietarului: introducerea gazului metan, racordul la postul de transformare, demontarea utilajelor și instalațiilor vechii curățătorii, demolări, consolidări, compartimentări, hidroizolații, instalație de încălzire centrală, inclusiv centrală termică, realizarea instalațiilor de iluminat, refacerea racordului de apă și canalizare, realizarea platformei betonate.
La expirarea contractului de închiriere, locațiunea s-a considerat reînnoită. Proprietarul, constatând că locatarul nu și-a achitat chiria trei luni consecutiv, a formulat cerere de chemare în judecată și a solicitat rezilierea contractului de închiriere și evacuare a pârâtei din spațiul de producție. Pârâta a formulat cerere reconvențională, a solicitat contravaloarea investițiilor și un drept de retenție asupra spațiului până la achitarea contravalorii acestor investiții.
Rejudecând cauza, cu respectarea trimiterilor instanței de control judiciar, instanța a constatat că cererile reclamantei au rămas fără obiect: termenul de locațiune a expirat, pârâta-reclamantă reconvențională fiind evacuată din spațiul aflat în litigiu.
Față de aceste considerente, acțiunea reclamantei a fost respinsă ca rămasă fără obiect.
Deliberând asupra cererii reconvenționale, instanța a constatat că aceasta este întemeiată în parte în ceea ce privește dreptul la contravaloarea investițiilor efectuate la spațiile folosite în baza contractului de colaborare nr. 64/30.04.1993 și a contractului de închiriere nr. 1447/22.09.1997.
Reclamanta pârâtă reconvențional, în calitate de societate absorbantă, a preluat toate drepturile și obligațiile societății absorbite, potrivit dispozițiilor art. 250 din Legea nr. 31/1990 privind societățile comerciale, republicată, inclusiv cele rezultând din contractul de colaborare nr. 64/30.04.1993, în vigoare la data fuziunii.
Pârâta reclamantă reconvențional a efectuat asupra spațiilor folosite investiții majore, în lipsa cărora în aceste spații nu s-ar fi putut desfășura activități de producție și care au adus un spor de valoare imobilului.
În protocolul încheiat cu s-a prevăzut că proprietara va realiza lucrările de compartimentare, amenajare interioare, instalații (iluminat, forță, exhaustare, ventilație, încălzire ).
Deși prin lucrarea expertului tehnic, investițiile au fost greu de identificat, din raportul de expertiză tehnică efectuat în primul ciclu procesual și suplimentele la acest raport, rezultă că lucrările pretinse există fizic, că există autorizație de construcție pe numele pârâtei reclamante reconvențional, că există situații de lucrări. SC SRL a evidențiat în contabilitate cheltuielile de construcții montaj pentru materiale și manoperă, separat pe categorii de cheltuieli, în valoare totală, la data efectuării, în sumă de 26.984,10 lei, așa cum rezultă din raprotul de expertiză contabilă. Efectuarea cheltuielilor rezultă și din facturile și ordinele de plată existente la dosar. Aceasta, recalculată cu coeficientul de actualizare, reprezintă suma de 1.028.438 lei conform suplimentului expertiză tehnică.
Lucrările efectuate de către locatar sunt necesare și utile pentru ca spațiul să funcționeze, nefiind dintre cele prevăzute de art. 1447.civ.
Aceste investiții au adus un spor de valoare spațiilor, proprietarul, față de dispozițiile art. 992.civ. fiind obligat să restituie contravaloarea investițiilor, iar față de dispozițiile art. 494 alin. 3 și 994.civ. suma de restituit va fi actualizată conform coeficienților stabiliți de Corpul Tehnici.
Având în vedere aceste considerente, cererea pârâtei reclamante reconvențional a fost admisă pentru suma de 1.028.438 lei.
Împotriva acestei sentințe a declarat recurs reclamanta și a solicitat modificarea sentinței atacate în sensul respingerii cererii reconvenționale formulate de pârâta SC SRL și a cererii de intervenție accesorie formulată de intervenientul, cu cheltuieli de judecată.
În motivele apelului reclamanta a arătat că raporturile juridice dintre ea și pârâta SC SA au fost reglementate inițial de contractul de colaborare încheiat la 29.04.1993 și, ulterior, de contractul de închiriere nr. 1447/22.09.2007. În ambele contracte părțile au stabilit că lucrările de amenajare a spațiului comercial proprietatea reclamantei vor fi efectuate de pârâta SC SRL cu acordul reclamantei, iar valoarea acestor lucrări va fi suportată de pârâtă din activitatea comercială desfășurată în spațiul deținut în baza contractelor amintite. Instanța de fond a ignorat această prevedere și a încălcat dispozițiile art. 969.civ. Temeiul juridic al obligării reclamantei la plata către pârâtă este străin pricinii. Instanța de fond și-a întemeiat sentința pe dispozițiile art. 992 și 994.civ. privind plata nedatorată. Prima instanță și-a întemeiat sentința și pe un alt temei, complet diferit, și anume pe dispozițiile art. 493 alin. 3.civ. Nici aprecierea probelor administrate nu este corectă. Atât raportul de expertiză, cât și completările se bazează pe supoziții, întrucât nu există acte care să justifice efectuarea investiției și a cheltuielilor.
În drept s-au invocat dispozițiile art. 963.civ.
Apelul a fost legal timbrat cu 4.935,45 lei taxă judiciară de timbru și 5 lei timbru judiciar.
Pârâta SC SRL a formulat întâmpinare și a solicitat respingerea apelului. Pârâta a arătat că reclamanta a încasat în permanență suma fixă datorată potrivit contractului de colaborare. Din raportul de expertiză reiese că investițiile în imobilul reclamantei s-au făcut de către pârâtă cu acordul reclamantei și după obținerea autorizațiilor necesare. Investițiile au fost suportate de pârâtă așa cum s-a prevăzut în contractele încheiate între părți. cheltuielilor nu are relevanță, investițiile sporind valoarea imobilului. Reclamanta a majorat cu rea-credință chiria.
În drept s-au invocat dispozițiile art. 970 și 1444.civ.
Intervenientul a formulat întâmpinare și a solicitat respingerea apelului reclamantei. Instanța de fond a respectat trimiterile instanței de control judiciar. S-a stabilit corect natura juridică a contractelor și obligația reclamantei de a achita contravaloarea investițiilor. Datorită stării imobilului au fost necesare lucrări de întreținere a acestuia, lucrări aprobate de reclamantă. Și contractul din 1993 este tot un contract de închiriere, reclamanta încasând lunar o sumă fixă, indiferent dacă activitatea desfășurată în colaborare cu pârâta era profitabilă sau nu. Contractul de închiriere nr. 1447/1997 nu înlocuiește contractul de colaborare din 1993, ci este întocmit doar pentru o extensie a spațiului imobilului. Instanța de fond a făcut o apreciere corectă a probelor, investițiile regăsindu-se în starea fizică a imobilului.
În drept s-au invocat prevederile art. 115.pr.civ. art. 369, 370 și 1444.civ. art. 30 din Legea nr. 114/1996.
Verificând apelul reclamantei față de motivele invocate, în conformitate cu prevederile art. 295.pr.civ. curtea de apel constată că acesta este fondat pentru următoarele considerente.
Reclamanta invocă, în susținerea apelului, motive care vizează interpretarea clauzelor contractului de colaborare încheiat cu pârâta SC SRL la 29.04.1993 (filele16-18 din dosarul - al Tribunalului Sibiu ) și contractului de închiriere nr. 1447/22.09.1997, încheiat între aceleași părți (filele 4,5 din dosarul nr. 925/2004 al Tribunalului Sibiu ), dar și motive vizând administrarea probatoriului prin care s-a stabilit întinderea obligației de plată a reclamantei către pârâtă.
Împrejurarea că, prin Decizia civilă nr. 61/A/2006 pronunțată de Curtea de Apel Alba Iulia, prin care a fost desființată Sentința civilă nr.1483/C/2005 pronunțată de Tribunalul Sibius -au dat îndrumări privind lămurirea obiectului cauzei și completarea probatoriului, nu conduce la concluzia că nu se mai pot verifica aspecte legate de stabilirea drepturilor și obligațiilor părților raportat la prevederile contractuale care au guvernat raporturile juridice dintre acestea. De altfel, în considerentele Deciziei nr. 795/21.02.2007 pronunțată de Înalta Curte de Casație și Justiție în dosar nr- se arată, la fila 79 ultimul alineat, că, în fața instanței de fond, vor putea forma obiectul analizei și apărările reclamantei prin care aceasta a invocat obligația pârâtei de a suporta, din fondurile proprii, lucrările de investiții.
Curtea de apel observă că raporturile dintre părți sunt legate de punerea în valoarea imobilului proprietatea reclamantei (succesoare a fostei Cooperative Meșteșugărești ).
Inițial, între reclamantă și pârâtă s-a încheiat contractul de colaborare din 29.04.1993 (filele16-18 din dosar nr- al Tribunalului Sibiu ). În baza acestui contract, reclamanta a asigurat pârâtei folosința spațiului comercial din S,- în suprafață de 688,29 mp. Pârâta avea obligația să realizeze lucrările de amenajare a spațiului conform necesităților activității de producție.
Din cuprinsul art. 2 și 4 din contract rezultă că pârâta urmează să suporte aceste investiții. Tocmai această împrejurare a fost avută în vedere la stabilirea duratei contractului. Această interpretare dată clauzelor contractuale este confirmată și de protocolul încheiat între părți la 14.09.1993 (fila 20 din același dosar).
Acest protocol a fost avut în vedere și de prima instanță, așa cum rezultă din considerentele sentinței atacate (fila 197 verso, alin. 3 din dosar - al Tribunalului Sibiu ). Tribunalul susține însă, cu totul greșit, că în acest protocol s-a prevăzut că proprietara, în speță reclamanta, va realiza lucrările de amenajare a spațiului comercial. Protocolul este clar în sensul că reclamanta este de acord ca pârâta SC SRL să execute lucrările și să le amortizeze din activitatea proprie desfășurată în acest spațiu. Prin actul adițional nr. 1/1993 (fila 25 din dosarul menționat) s-a stabilit clar care sunt spațiile puse la dispoziția pârâtei SC SRL conform art. 2 lit. c din contractul de colaborare pe lângă cele prevăzute de art. 2 lit. a din acel contract.
La 22.09.1997 s-a încheiat între părți contractul de închiriere nr. 1447 (filele 4,5 din dosarul nr. 925/2004 al Tribunalului Sibiu ).
Și în acest contract părțile au reglementat drepturile și obligațiile rezultate din efectuarea de reparații, amenajare, exploatare și întreținere a spațiului.
Art. 4 din acest contract stipulează clar că reclamanta nu suportă aceste cheltuieli. Mai mult decât atât, deși inițial durata contractuală a fost de 3 ani, s-a convenit prelungirea acesteia la 5 ani, întrucât reclamanta nu suporta costul amenajărilor și reparațiilor, iar pârâta SC SRL urma să-și recupereze cheltuielile din activitatea desfășurată pe parcursul a 5 ani.
Prevederile art. 4 din contractul de închiriere sunt neechivoce în sensul că toate cheltuielile de amenajare și reparare a spațiului urmează să fie suportate de pârâtă, fiind exclusă obligația reclamantei de a suporta aceste cheltuieli. Pârâta avea și obligația de a preda spațiul la încetarea contractului cu toate amenajările efectuate.
Constatăm că, în speță, părțile au dat o reglementare convențională drepturilor și obligațiilor legate de efectuarea lucrărilor de amenajare și reparare a spațiului comercial. Aceste drepturi și obligații își găsesc temeiul de drept în dispozițiile art. 969.civ. și ale prevederilor celor două contracte încheiate între părți. Prima instanță a reținut greșit ca temei în drept al admiterii cererii reconvenționale a pârâtei dispozițiile art. 992, 994 și 493.civ.
Câtă vreme în ambele contracte s-a stabilit că pârâta suportă cheltuielile amintite, fără a putea pretinde restituirea acestora de către reclamantă, nu se poate face aplicarea art. 1444.civ. pârâta neavând dreptul de a solicita despăgubiri reclamantei.
În aceste condiții, apare ca lipsită de relevanță întinderea valorii investițiilor.
Față de cele reținute, curtea de apel constată că apelul reclamantei întemeiat pe motivul că părțile au stabilit convențional ca pârâta SC SRL să suporte cheltuielile de investiții fără a putea solicita recuperarea lor de la reclamantă, este fondat, nemaifiind necesară verificarea motivului de apel vizând întinderea acestor investiții și probatoriul administrat în cauză în acest sens.
Curtea de apel urmează ca, în temeiul art. 296.pr.civ. față de dispozițiile art. 969.civ. și prevederile celor două contracte încheiate între părți, să admită drept fondat apelul reclamantei, să schimbe în parte sentința atacată și să respingă drept nefondată cererea reconvențională formulată de pârâta reclamantă reconvențional SC SRL și cererea de intervenție formulată de intervenientul. Va fi înlăturată obligarea reclamantei la plata sumei de 1.028.438 lei contravaloare lucrări și a sumei de 2.600 lei cheltuieli de judecată. Va fi menținută în rest sentința atacată.
Întrucât apelul reclamantei a fost admis și pârâta SC SRL a căzut în pretenții, curtea de apel urmează ca, în temeiul art. 298 și 274.pr.civ. să o oblige pe pârâta SC SRL să plătească reclamantei 10.057,45 lei cheltuieli de judecată în apel, din care 5.117 onorariul avocatului (fila 95) și 4.940,45 lei taxă judiciară de timbru și timbru judiciar (fila 17).
Pentru aceste motive,
În numele legii
DECIDE:
Admite apelul declarat de reclamanta pârâtă reconvențional împotriva Sentinței civile nr. 480/C/2009 pronunțată de Tribunalul Sibiu în dosar nr-, schimbă în parte sentința atacată în sensul că respinge cererea reconvențională formulată de pârâta reclamantă reconvențional SC SRL prin lichidatorul judiciar și cererea de intervenție accesorie formulată de intervenientul și înlătură obligarea reclamantei pârâtă reconvențional de la plata sumei de 1.028.438 lei contravaloare lucrări și de la plata cheltuielilor de judecată în sumă de 2600 lei.
Menține în rest dispozițiile sentinței atacate.
Obligă pe pârâta reclamantă reconvențional SC SRL să plătească reclamantei pârâtă reconvențional S suma de 10.057,45 lei cheltuieli de judecată în apel.
Definitivă.
Cu drept de recurs în termen de 15 zile de la comunicare.
Pronunțată în ședință publică azi 23.10.2009.
Președinte Judecător
- - - -
Grefier
- -
Red.
Th.
Ex. 4/09.12.2009
Jud. fond:
Președinte:Nicolae DurbacăJudecători:Nicolae Durbacă, Marius Irimie
