Rezoluțiune contract. Decizia 123/2009. Curtea de Apel Cluj
| Comentarii |
|
ROMÂNIA
CURTEA DE APEL CLUJ
SECȚIA COMERCIALĂ, DE CONTENCIOS
ADMINISTRATIV ȘI FISCAL
Dosar nr-
DECIZIA CIVILĂ Nr. 123/1009
Ședința publică de la 01 Octombrie 2009
Instanța constituită din:
PREȘEDINTE: Liviu Ungur
JUDECĂTOR 2: Mirela Budiu
GREFIER: - -
S-au luat în examinare apelurile declarate de către reclamantul și de către pârâta SC SRL reprezentantă de, împotriva sentinței comerciale nr.148/2009 pronunțată de Tribunalul Comercial Cluj în dosar nr-, având ca obiect rezoluțiune contract.
La apelul nominal făcut în ședința publică se prezintă apelantul-reclamant personal, asistat de avocat și reprezentanta apelantei-pârâte, avocat.
Procedura de citare este legal îndeplinită.
S-a făcut referatul cauzei de către grefier care învederează faptul că apelul pârâtei este legal timbrat, că reclamantul nu a depus la dosar dovada achitării taxei judiciare de timbru și timbrul judiciar aferente apelului declarat, precum și faptul că la data de 24 septembrie 2009 reclamantul a depus la dosarul cauzei întâmpinare. Se comunică un exemplar din întâmpinare cu reprezentanta pârâtei.
În continuare, mandatara pârâtei susține cererile în probațiune formulate la termenul din 25 iunie 2009, respectiv, interogatoriul reclamantului și acvirarea dosarului nr.1888/P/2007 al Parchetului de pe lângă Judecătoria Turda, motivat de faptul că la instanța de fond nu a fost administrată proba cu interogatoriul. Deși aceasta a fost încuviințată, iar în dosarul penal a cărui acvirare o solicită există declarație explicativă a reclamantului în care acesta recunoaște primirea sumei de 1870 Euro cu titlu de arvună.
Cu privire la cererile în probațiune formulate, reprezentanta reclamantului arată că se opune admiterii acestora, motivat de faptul că la instanța de fond nu s-a depus interogatoriul și nu s-au prezentat în fața instanței nici martorii și nici pârâta, în vederea administrării probelor încuviințate. Referitor la acvirarea dosarului penal, arată că acesta nu conține nici o altă probă relevantă în cauză față de cele existente în prezentul dosar.
Curtea, după deliberare, respinge cererile în probațiune, având în vedere următoarele:
Proba cu martori a fost solicitată la prima instanță, dar nu a fost administrată din culpa apelantei-pârâte, astfel că se constată incidența prevederilor art. 1081al.2 pr.civ. art. 723 al.1 corelat cu art. 129 al.1 pr.civ. prevederi legale în baza cărora Curtea sancționează cu respingerea cererile în probațiune formulate.
Interogatoriul nu a fost administrat din aceleași rațiuni, lipsa diligenței apelantei-pârâte, iar cu privire la atașarea dosarului penal, se constată că o parte din actele acestuia există la dosarul primei instanțe. Susținerile referitoare la faptul că s-a recunoscut achitarea sumei nu prezintă relevanță pentru prezenta cauză.
Întrucât părțile prezenta arată că nu au alte cereri de formulat, Curtea reiterează excepția de netimbrare în ce privește apelul reclamantului și acordă cuvântul pe fond în ce privește apelul pârâtei.
Cu privire la excepția invocată, reprezentanta reclamantului arată că acesta nu înțelege să timbreze apelul, iar asupra apelului pârâtei, solicită respingerea acestuia ca nefondat, pentru motivele expuse prin întâmpinare, cu cheltuieli de judecată constând în onorariu avocațial, conform chitanței justificative pe care o depune la dosar.
Reprezentanta pârâtei arată că lasă la aprecierea instanței soluționarea excepției invocate, iar pe fond, solicită admiterea apelului astfel cum a fost formulat, fără cheltuieli de judecată.
Curtea reține cauza în pronunțare pe excepția invocată în ce privește apelul reclamantului și pe fond în ce privește apelul pârâtei.
CURTEA
Prin sentința comercială nr.148/2009 pronunțată de Tribunalul Comercial Cluj în dosar nr-, s-a admis în parte acțiunea precizată formulată de reclamantul împotriva pârâtei SC SRL reprezentată prin și în consecință a fost rezoluționat antecontractul de vânzare-cumpărare încheiat în 29.08.2006 având ca obiect spațiul comercial - chioșc situat în T, Calea - nr.5c, în suprafață de 54,5 mp.
A fost obligată pârâtă la plata în favoarea reclamantului a sumei de 830,11 lei contravaloare energie electrică.
S-a respins ca rămasă fără obiect cererea reclamantului privind restabilirea situației anterioare în sensul evacuării pârâtei.
S-a respins ca neîntemeiată cererea privind obligarea pârâtei la plata daunelor-interese.
S-a respins ca neîntemeiată cererea reconvențională a pârâtei.
A fost obligată pârâtă la plata în favoarea reclamantului a sumei de 2.700 lei, cheltuieli de judecată.
Pentru a hotărî astfel prima instanță a reținut că, în 29.08.2006, intre, in calitate de promitent - vânzător si SC SRL, in calitate de promitent comparator, a fost încheiat antecontractul de vânzare-cumpărare având ca obiect imobilul spațiu comercial, situat in loc. T, str. - nr. 5C, in de 54,5.
Prețul de vânzare-cumpărare a fost stabilit la suma de 40.000 EURO, din care, suma de 600 EURO a fost achitata, cu titlu de avans, la data semnării antecontractului, urmând ca restul de preț, de 39.400 EURO, sa fie achitat de către SC SRL la data semnării contractului in forma autentica.
Întrucât, la data semnării antecontractului, imobilul nu era înscris in CF, prin promisiunea de vânzare-cumpărare, promitentul comparator s-a obligat sa face demersurile necesare pentru obținerea extrasului CF, in vederea încheierii contractului in forma autentica.
S-a mai convenit ca, in cazul in care una dintre părți se va afla in culpa pentru neîndeplinirea obligațiilor contractuale, se va aplica, regula de la clauza de arvuna, in sensul ca, daca cumpărătorul se va afla in culpa va pierde arvuna in vreme ce cumpărătorul va restitui îndoit suma achitata.
Urmare a unui contract de concesiune din 30.11.2006, reclamantul si-a înscris in CF 14375 T, nr. cad. 2344, dreptul de proprietate asupra construcției toneta metalica in ST de 48. si dreptul de concesiune asupra terenului in S de 120.
Prin intermediul executorului judecătoresc, reclamantul a notificat-o pe parata, in dos. Ex. 220/8.10.2007, sa se prezinte la notar pentru încheierea contractului de vânzare-cumpărare in forma autentica.
In speță, s-a constata ca părțile au prevăzut in convenția din 29.08.2006, un pact comisoriu expres de gradul I, respectiv o clauza contractuală prin care au stipulat că, în caz de neexecutare a obligațiilor de către una dintre părți, contractul va fi rezolvit.
Stipularea acestui pact comisoriu în contractele comerciale reproduce dispozițiile art. 1020 Cod Civil, conform cărora,condiția rezolutorie este subînțeleasă totdeauna în contractele sinalagmatice, în caz când una din părți nu îndeplinește angajamentul său.. Partea în privința căreia angajamentul nu s-a executat are alegerea sau să silească pe cealaltă parte a executa convenția, când este posibil, sau să-i ceară desființarea cu daune interese,
În acest caz, rezoluțiunea contractului este judiciară, pentru a opera fiind necesară sesizarea instanței de judecată care prin hotărâre să pronunțe rezoluțiunea contractului.
Singura parte contractantă în drept să invoce rezoluțiunea contractului este creditorul obligației neexecutate. Acesta are posibilitatea de a opta între invocarea rezoluțiunii contractului, și cererea, printr-o acțiune în justiție, de obligare a debitorului la executarea prestației.
Referitor la temeiul rezoluțiunii judiciare, în literatura juridică s-au exprimat opinii diferite.
Astfel, în literatura clasică, s-a considerat că rezoluțiunea este efectul unei condiții sau clauze rezolutorii tacite, presupunându-se că părțile au convenit, la încheierea contractului, ca în cazul în care una din ele nu-și va executa obligațiile, contractul va fi rezolvit.
S-a afirmat astfel ca rezoluțiunea contractului este o sancțiune civilă cu caracter reparator, garanție a respectării contractului de natură a contribui la executarea întocmai și cu bună credință a obligațiilor asumate.
Intr-o alta opinie, s-a considerat că rezoluțiunea este o ilustrare a ideii de cauză.
Astfel, in contractele sinalagmatice, obligația unei părți contractante este cauza juridică imediată a obligației celeilalte părți. Dacă una din părți nu obține prestațiile datorate de cealaltă parte, ea se poate libera de propria obligație care a rămas fără cauză.
Intr-o alta interpretare, s-a apreciat că rezoluțiunea își are temeiul juridic în caracterul reciproc și interdependent al obligațiilor în contractele sinalagmatice.
Acțiunea în rezoluțiunea contractului poate fi introdusă numai de partea care a executat sau este să-și execute obligațiile contractuale. Pentru admiterea acțiunii în rezoluțiune, trebuiesc întrunite următoarele condiții:
a)una din părți să nu fi executat obligațiile sale.
contractului poate fi pronunțată de instanță în caz de neexecutare totală sau parțială, dacă partea neexecutată a fost considerată esențială la incheierea contractului, când executarea a fost făcută cu întârziere, dacă creditorul nu mai are nici un interes să primească prestația de la debitor, precum și atunci când executarea a fost necorespunzătoare, dacă viciile prestației sunt importante;
b)neexecutarea să se datoreze culpei pârâtului,
In situația în care neexecutarea nu se datorează culpei pârâtului, de exemplu caz fortuit sau de forță majoră, contractul încetează de plin drept, aflându-ne în situația unei imposibilități fortuite de executare.
În raporturile comerciale nu este necesară punerea în întârziere a debitorului, întrucât acesta este conform art. 43 Cod Comercial d e drept pus in întârziere din ziua scadenței.
Dacă aceste condiții sunt îndeplinite, la cererea creditorului, instanța poate să pronunțe rezoluțiunea contractului.
În materia contractului de vânzare-cumpărare, legiuitorul a instituit două cazuri speciale de rezoluțiune judiciară: rezoluțiunea vânzării pentru neplata prețului și rezoluțiunea vânzării pentru viciile ascunse ale lucrului vândut.
vânzării pentru neplata prețului este reglementată de art. 1365 Cod Civil, conform căruia "dacă cumpărătorul nu plătește prețul, vânzătorul poate cere rezoluțiunea vânzării."
Desigur, în caz de neplată a prețului, vânzătorul nu e obligat să ceară rezoluțiunea vânzării, putând opta pentru executarea silită a plății.
Vânzătorul poate solicita rezoluțiunea vânzării atât în cazul în care neachitarea prețului este integrală, cât și în cazul în cazul în care neachitarea este doar parțială. De asemenea, rezoluțiunea poate fi solicitată și în cazul în care ceea ce nu s-a achitat este doar dobânda prețului, aceasta fiind o parte din preț și garantată în consecință.
Pentru a exercita acțiunea în rezoluțiunea vânzării, vânzătorul trebuie să-și fi executat propriile obligații sau, dacă nu le-a executat, să se declare a le executa.
Sub aspectul naturii juridice, actiunea în rezoluțiunea vânzării este reală, caracter consacrat de art. 1368 Cod Civil, fiind imprescriptibilă pe cale extinctivă.
Revenind la starea de fapt dedusa judecații, instanța a constatat ca reclamantul si-a îndeplinit obligațiile asumate prin antecontractul de vânzare-cumpărare in sensul ca a depus diligențele necesare intabulării imobilului in CF.
In schimb parata, invocând dificultăți de natura financiara si aspecte legate de unele plăți făcute pe seama reclamantului, a refuzat sa se prezinte la notar pentru semnarea actului autentic respectiv pentru plata restului de pret, potrivit alin. 3 din cap., OBIECTUL CONTRACTULUI,
S-a apreciat, coroborând înscrisurile existente la dosar cu declarația martorului - 70 si cu prezumțiile simple, potrivit art. 1203. civil ca neîndeplinirea obligației de plata a diferenței de preț, de către parata, este una culpabila.
A fost real faptul ca au fost achitați reclamantului 2.470 euro ( potrivit recunoașterii făcute prin precizarea de acțiune) dar destinația acestor bani este, potrivit acestuia, de,chirie, adică de contravaloare folosința imobil pe perioada ulterioara semnării antecontractului.
Chiar daca susținerile SC SRL ar fi reale, in sensul ca suma ar reprezenta o parte din diferența de preț datorata, rămâne problema restului sumei datorate reclamantului, de 36.930 euro, care nu a fost consemnata la dispoziția acestuia si cu atât mai puțin, nu a fost oferita in contraprestație.
Fără a putea fi administrate probe cu privire la cei 2.470 euro, plătiți de către SC SRL in favoarea lui ( nu au fost întocmite înscrisuri constatatoare ale plătii/încasării sumelor, nu au fost prezenți martori la momentul predării banilor), instanța a apreciat ca indiferent de destinația acestora, clauza cuprinsa in antecontractul de vânzare-cumpărare cu privire la plata diferenței de preț la momentul semnării actului autentic își produce efectele in mod valabil iar neîndeplinirea, de către promitenta cumpărătoare, a acestei obligații atrage pierderea arvunei precum si rezoluțiuna, din culpa sa, a antecontractului.
de aceste considerente, in temeiul art. 1203. civil rap. la art. 1020. civil, instanța a rezoluționat antecontractul de vânzare-cumpărare încheiat în 29.08.2006 având ca obiect spațiul comercial - chioșc situat în T, Calea - nr.5c, în suprafață de 54,5 mp.
Petitul de evacuare a paratei din spațiu a fost considerat, de instanța, rămas fără obiect in condițiile in care, potrivit susținerilor părților, SC SRL a părăsit imobilul anterior pronunțării prezentei hotărâri.
Astfel, potrivit procesului-verbal din 15.05.2008 - 73, reclamantul si-a redobândit folosința spațiului comercial la data menționata, ocazie cu care a procedat si la înlocuirea încuietorilor.
La termenul de judecata din 17.09.2008, reclamantul a solicitat obligarea paratei la plata sumei de 830,11 lei, contravaloare energie facturata pe perioada 25.01.2008-26.05.2008.
In dovedirea achitării acestei sume, a fost depusa la dosar chitanța seria - nr. -/5.06.2008 -18, in care se consemnează faptul ca plata a fost făcuta de către in contul SC SRL.
Întrucât consumul de energie pentru care a fost emisa si ulterior achitata factura este aferent perioadei in care spațiul in litigiu a fost ocupat de către parata, in baza art. 969. civil, art. 1073 si urm. civil, instanța a obligat-o pe pârâtă la plata în favoarea reclamantului a sumei de 830,11 lei contravaloare energie electrică.
In privința daunelor-interese solicitate de către reclamant, instanța le-a respins ca neîntemeiate pentru următoarele considerente:
Deși reclamantul nu a precizat natura juridica a acestor daune ( daune-interese moratorii, cominatorii sau compensatorii ) din economia argumentelor prezentate si a înscrisurilor depuse in susținerea cererii, instanța a apreciat ca sunt solicitate despăgubiri sub forma daunelor-interese compensatorii respectiv despăgubiri bănești care se acorda prin hotărâre judecătoreasca unei persoane pentru acoperirea prejudiciului cauzat de o alta persoana prin neexecutarea totala sau parțiala a obligațiilor contractuale asumate ori prin săvârșirea oricărei fapte ilicite.
Prin plata lor trebuia sa se realizeze o reparare justa si integrala a prejudiciului.
Ele trebuie sa cuprindă atât valoarea pierderii efective, cat si a câștigului de care partea lezata a fost lipsita ca urmare a neîndeplinirii de către cealaltă parte a obligațiilor sale ori a săvârșirii faptei ilicite.
In speța, reclamantul nu si-a motivat in fapt pretențiile privind daunele iar in dovedirea lor a depus la dosar un contract de credit al cărui titular este fiul sau, - 74 -78.
Așa cm s-a arătat anterior, reclamantul nu a dovedit efectiv vreun prejudiciu personal, condiționat si generat de neîndeplinirea de către parata a obligațiilor asumate astfel încât pretențiile sale, sub acest aspect, au fost respinse.
Cererea reconvenționala precizata, formulata de către SC SRL, a fost respinsa pentru următoarele considerente:
S-a reținut, de către instanța, culpa paratei in neîndeplinirea obligațiilor contractuale si, in același timp, îndeplinirea, de către reclamant, obligațiilor corelative.
In aceste condiții, rezolutiunea contractului a fot dispusa din vina paratei, la cererea reclamantului, SC SRL neputând sa solicite si sa obțină lipsirea de efecte a actului juridic invocându-si propria culpa.
Cererea de restabilire a situației anterioare prin restituirea arvunei este accesorie celei de rezolutiune si urmează aceeași soarta juridica.
De altfel, si părțile au prevăzut in antecontract ipoteza pierderii arvunei daca promitentul comparator nu-și îndeplinește obligațiile contractuale.
In privința investițiilor pretinse a fi făcute de către locatar in imobilul ocupat, au fost depuse la dosar bonuri fiscale pentru diferite sume, achitate de SC SRL pentru diferite produse (materiale de construcții, detergenți, plase si pastile pentru țânțari, pungi alimentare, capace etc.)
Într-o prima ordine de idei, nu s-a făcut dovada, in condițiile art. 1169. civil, afectării acestor materiale renovării spațiului închiriat.
In acest sens, SC nu a înțeles sa asigure prezenta in instanța a martorului propus, acesta fiind citat, pentru termene de judecata successive, cu mențiunea prevăzuta de art. 188.
De asemenea, nu s- solicitat efectuarea vreunei lucrări de specialitate care sa stabilească eventualele îmbunătățiri aduse imobilului, nu a depus documente din care sa rezulte ca respectivele sume au fost evidențiate in contabilitatea firmei.
In aceste condiții, simplele bonuri fiscale depuse la dosar nu fac dovada sumelor avansate de către locatar pentru renovarea spațiului comercial in litigiu astfel încât pretențiile SC SRL au fost respinse.
In baza art. 274, 276. instanța a obligat pârâta la plata în favoarea reclamantului a sumei de 2.700 lei, cheltuieli de judecată, proporțional cu admiterea acțiunii, suma reprezentând taxa timbru, timbru judiciar si onorariu avocațial.
II. Împotriva acestei hotărâri a declarat apel reclamantul, solicitând admiterea acestuia cu modificarea sentinței atacate în sensul admiterii cererii de obligare a pârâtei la plata daunelor-interese, în sumă de 7350 Euro, precum și la cheltuielile de judecată reprezentând taxă de timbru aferentă acestei cereri.
În motivarea apelului reclamantul arată că, invocă dispozițiile art. 304 pct.7-9.pr.civ. Potrivit art.1073 cod.civ. creditorul are dreptul de a dobândi îndeplinirea exacta a obligației, iar în caz contrar are dreptul la dezdăunare.
Despăgubirile, denumite daune-interese reprezintă, de regula, o suma de bani echivaIentă cu folosul pe care l-ar realiza creditorul prin îndeplinirea exacta totală și la timp a obligației. Daunele interese cuprind, potrivit art.1084 Cod.civ. atât pierderea suferită cât și beneficiul de care creditorul a fost lipsit.
Reclamantul a menționat și a dovedit cu proba testimonială (martorul ) cât și cu un contract de credit încheiat de fiul lui că a intenționat să vândă spațiul comercial în litigiu pentru a-l ajuta pe fiul lui la construirea casei. Deoarece pârâta nu a îndeplinit obligația de plată a prețului, a fost obligat să îl determine pe fiul lui să împrumute de la bancă suma de care ar fi avut nevoie și pe care i-a promis-o, astfel încât, așa cum rezulta din contractul de credit bancar existent la dosar, acesta a contractat un împrumut în valoare de 33.000 lei, cu o dobândă de 25.564 lei.
Dobânda pe care fiul lui a fost obligat să o plătească este aproximativ egală cu suma cerută de acesta cu titlu de daune-interese.
Pe de altă parte, martorul audiat în fața instanței a menționat că a intenționat să închiriere spațiul din litigiu, dar reclamantul i-a supus că, deocamdată nu poate deoarece pârâta nici nu achita prețul stabilit în contract și nici nu părăsește acel spațiu, deci nu poate să-l închiriere, fiind ocupat de pârâtă. Același martor a menționat costul chiriei pe luna pentru un spațiu comercial d e mărimea celui în litigiu. Calculând această sumă de la data încheierii contractului și până la data de 15 mai 2008 când a preluat folosința lui, rezulta suma de 7350 Euro, pe care a solicitat-
De aceea, consideră admisibilă cererea și solicitând admiterea apelului și schimbarea sentinței în acest sens.
II. Împotriva aceleiași sentințe a mai declarat apel și pârâta SC SRL T, solicitând admiterea apelului împotriva sentinței comerciale nr.148/2009 pronunțată de Judecătoria Turda, în dosarul cu numărul de mai sus, în baza art.304 pct. 7 și 9 Cod procedură penală, respectiv să se desființeze sentința comercială atacată și să se trimită spre rejudecare aceleași instanțe.
Totodată, solicită obligarea reclamantului la plata cheltuielilor de judecată în fond și în apel.
Critică hotărârea atacată sub următoarele aspecte:
Instanța de fond a menționat condițiile în care poate fi cerută rezoluțiunea unui contract de vânzare - cumpărare, precum și admiterea acesteia, după care, revenind la starea de fapt dedusă judecății, constată că "reclamantul și-a îndeplinit obligația asumată prin antecontract, în sensul că "a depus diligențele necesare intabulării imobilului în "
Apoi, reține că reclamantului i-a fost achitată într-adevăr suma de 2.476 euro potrivit recunoașterii făcute (abia! ) prin precizarea de acțiune!
Însă, instanța a considerat că destinația acestor bani ar fi, potrivit supuselor reclamantului, de "chirie", respectiv c/v folosinței imobilului, după vânzarea lui!
Prin urmare, instanța consideră că reclamantul are dreptul să interpreteze convenția încheiată cu subscrisa așa după cum dorește el!
Și aceasta, în condițiile în care reclamantul a binevoit să "recunoască" ( în sfârșit) faptul că i-am achitat cu titlu de arvună suma de 3.076 euro și nu doar 600 euro cât era menționat în contract.
În probațiunea solicită acvirarea dosarului penal nr.1888/P/2007 al Parchetului de pe lângă Judecătoria Turda, pentru a dovedi faptul că după discuția avută cu reclamantul în prezența martorului, la organele de anchetă a recunoscut primirea sumei de 1.870 euro.
III. Prin întâmpinarea înregistrată la 24 septembrie 2009, reclamantul a solicitat respingerea apelului pârâtei ca nefundat, cu obligarea la cheltuieli de judecată în apel.
În motivare arată că, apelanta invoca disp. art. 304 pct. 7 si 9 cod procedura civila solicitând desființarea sentinței comerciale atacate si trimiterea cauzei spre rejudecare aceleiași instanțe. Or,motivele de drept invocate nu sunt motive de casare astfel cum se prevede in art. 312 (3) cpc.
Starea de fapt a fost reținuta in mod corect de prima instanța in baza actelor si probelor de la dosar,in sensul ca:
- la data de 29.08.2006 intre subsemnatul si apelanta a intervenit o promisiune de vânzare a spațiului comercial situat in T,str.- nr.5, fiind covenit prețul de 40.000 Euro,si s-a achitat un avans de 600 Euro, urmând ca diferența de preț sa fie achitata la data semnării contractului in forma autentica.
- deoarece la data semnării antecontractului, imobilul nu era înscris in, reclamantul s-a obligat sa fac demersurile necesare pentru intabularea la a imobilului pe numele meu, in vederea încheierii contractului in forma autentica. Totodată, a predat paratei-apelante posesia imobilului.
- din cuprinsul antecontractului mai rezulta ca s-a convenit ca, in situația in care una din părțile contractante se va afla in culpa pentru neîndeplinirea obligației contractuale, sa se aplice regula clauzei de arvuna.
- de asemenea, s-a reținut in mod corect ca actul încheiat între părți stipulează un pact comisoriu expres de gradul 1,prevăzând ca, in caz de neexecutare a obligațiilor de către una din parți, contractul va fi rezolvit.
Cum insa, acest pact comisoriu reproduce disp. art. 1020 cod civil, desființarea contractului este una judiciara, ea neoperând de drept, ci prin sesizarea instanței cu acțiune in rezoluțiune.
Conform dispozițiilor legale amintite, singura parte contractanta in drept sa invoce rezoluțiuna contractului este creditorul obligației neexecutate.
- inițial,parata s-a opus admiterii acțiunii mele,dar apoi,prin cerere reconvenționala
solicitat si ea rezoluțiuna antecontractului.
- s-a mai reținut in mod corect ca subsemnatul mi-am îndeplinit obligațiile asumate prin contract, in sensul ca am predat posesia imobilului chiar la data încheierii antecontractului si,de asemenea, am depus diligente pentru intabularea acestuia pe numele meu,astfel încât, in luna martie 2007 am anunțat-o pe apelanta ca sunt in măsura sa se prezinte la notar pentru încheierea actului autentic, data la care urma sa-mi achite restul de preț.
- menționează ca,la data încheierii antecontractului,apelanta,nici un moment nu m-a lăsat sa cred ca nu dispune de banii necesari achitării restului de preț stipulat. Abia după ce a fost anunțată că este în posesia extrasului funciar, a început sa îi solicite amânarea plății si, la un moment dat, chiar i-a propus sa considere nul contractul si sa îi achite chirie lunara, întrucât nu are banii necesari pentru cumpărare. Abia atunci,deci după intabularea mea,apelanta a început sa-mi achite diferite sume de bani, însumând 2740 Euro.
- întrucât suma de 2740 Euro primita nu a fost considerata drept preț, ci chirie conform convenției noastre verbale, pe care acum nu o mai recunoaște, instanța de fond in mod corect a considerat ca, indiferent ce destinație a avut suma respectiva, important este faptul ca, diferența, de peste 36.000 Euro a rămas neachitata, iar apelanta,deși a fost notificata de mine sa se prezinte la notar,nu a răspuns acestei notificări. A invocat faptul ca notificarea i-ar fi fost comunicata la spațiul comercial,ceea ce este nereal,astfel cum rezulta din dovada de comunicare,pe care o anexez prezentei întâmpinări.
- motivul invocat de apelanta - ca nu s-a prezentat la notar deoarece nu am fost de acord sa se menționeze pe antecontract suma de 2740 Euro achitata in mai multe date, ulterioare intabulării mele,nu este verosimil deoarece aceasta neînțelegere putea fi lămurita chiar in notarului,daca ar fi dispus apelanta de cei 36.000 Euro ramași neachitați. Or,apelanta a recunoscut ca a intenționat sa solicite credit de la pentru achitarea prețului,cererea i-a fost respinsa deoarece eu nu am fost de acord sa declar ca am primit 30% din preț, câta vreme nu era real.
- Nici un moment nu am negat ca as fi primit de la apelanta 2740 Euro in mai multe rate,dar am dovedit ca, după ce am fost in posesia extrasului de apelanta mi-a solicitat mai multe amânări, și mi-a propus sa consideram drept contravaloarea folosinței imobilului pe perioada ulterioara semnării antecontractului.
Având in vedere starea de fapt reținuta de instanța,apreciez soluția data ca fiind temeinica si legala, sub toate aspectele.
Instanța a încuviințat probe testimoniale, dar la 3 termene apelanta nu a prezentat martorul încuviințat, astfel că, în mod corect, instanța a revenit asupra probei si a acordat cuvântul pe fond, amânând pronunțarea si dând posibilitatea apelantei sa depună concluzii scrise.
Astfel fiind, consideră ca, in mod corect instanța a respins cererea apelantei privind pretinse investiții efectuate la imobil, ca fiind nedovedita.
Așa fiind, apreciază că apelul este nefondat și ca urmare, solicită respingerea acestuia, cu obligarea apelantei la cheltuieli de judecată în apel.
Examinând apelurile declarate în cauza, Curtea reține următoarele:
1. În ceea ce privește apelul declarat de reclamantul, în conformitate cu dispozițiile art. 11 din Legea nr. 146/1997, Curtea a stabilit în sarcina acestuia obligația de a achita taxa judiciară de timbru în sumă de 856 lei iar în conformitate cu art. 1 din nr.OG 32/1995 timbru judiciar în sumă de 5 lei.
În temeiul dispozițiilor art. 20 alin. 2 din Legea nr. 146/1997 apelantul a fost înștiințat să achite în contul Consiliului local al municipiului C-N sumele datorate cu titlu de taxe de timbru, sub sancțiunea prevăzută de art. 20 alin. 3 din Legea nr. 146/1997.
Prin art. 1 din Legea nr. 146/1997 privind taxele judiciare de timbru a fost statuat principiul potrivit căruia acțiunea și cererile introduse la instanța judecătorească sunt supuse taxelor judiciare de timbru prevăzute de acest act normativ. Aceste taxe sunt datorate atât de persoanele fizice cât și de persoanele juridice și ele se plătesc anticipat.
Constatând că apelul nu a fost timbrat anticipat, că apelantul nu s-a conformat obligației de timbrare potrivit înștiințării transmise la data de 18.06.2009 ( 7 ), că nu ne aflăm în prezența unei acțiuni sau persoane față de care operează scutirea legală de obligația timbrării, instanța de judecată urmează să dea eficiență dispozițiilor art. 20 alin. 1 și 3 din Legea nr. 146/1997, respectiv ale art. 35 alin. 5 din Normele metodologice de aplicare a acestui act normativ aprobate prin Ordinul Ministrului Justiției nr. 760/C/2009, precum și nr.OG 32/1995 privind timbrul judiciar și să dispună anularea apelului ca netimbrat.
2. În ceea ce privește apelul pârâtei SC SRL T, Curtea reține că aceasta critică starea de fapt reținută de instanță, cum a statuat asupra probelor solicitate precum și maniera în care prima instanță a aplicat și interpretat dispozițiile legale pertinente incidente în materie. Apelanta pârâtă nu invocă încălcarea expresă a niciunui text legal.
Curtea reține că apelul este o cale devolutivă de atac prin care se poate declanșa o nouă judecată în fond a pricinii în măsura în care aceasta se impune.
Curtea notează că prima instanță a stabilit corect faptele deduse judecății și a reținut și aplicat corect dispozițiile legale.
De asemenea, a statuat legal și judicios asupra probelor administrate în cauză și a sancționat procedura legal apelanta pârâtă pentru conduita sa procesuală față de imposibilitatea administrării efective a probelor testimoniale încuviințate anterior.
De altfel, o atare sancțiune a fost pronunțată și de instanța de apel așa cum rezultă din practicaua prezentei decizii. În plus față de reținerea acestei sancțiuni la analiza solicitărilor în probațiunea din apel Curteaa mai avut în vedere și tezele probatorii precum și utilitatea administrării un9or atari probe raportat la obiectul cauzei.
Curtea reține că aspectele referitoare la o eventuală statuare asupra cuantumului sumei achitate cu titlu de preț sau de arvună în temeiul și executarea antecontractului de vânzare cumpărare nu este relevantă în cauză de vreme ce prima instanță a plecat de la premisa, dovedită ulterior, că promitentul cumpărător este în culpă pentru neîndeplinirea obligației sale de plată integrală a prețului stipulat.
Și este așa, deoarece, în regulă generală, rezoluțiunea contractului de vânzare-cumpărare poate fi cerută de vânzător potrivit regulilor generale instituite de dispozițiile art. 1020-1021 și art. 101.civ.
Pe de altă parte, corect s-a reținut în cauză că părțile au stipulat în convenție o clauză ce îndeplinește condițiile pactului comisoriu expres de gradul 1 ceea ce semnifică intervenția instanței judecătorești pentru a verifica condițiile incidente rezoluțiunii și a pronunța apoi o atare sancțiune cu tot cortegiul de consecințe.
Astfel fiind, corect a reținut instanța, față de voința promitentului vânzător în calitate de creditor al obligației neexecutate ce constă în plata integrală a prețului la termenul convenit, că acesta nemaioptând pentru obligarea promitentului cumpărător la plata prețului poate cere și obține rezoluțiunea contractului dacă se dovedește că promitentul cumpărător este în culpă pentru neexecutarea obligației principale asumată în convenție, respectiv plata integrală a prețului convenit. Probele administrate și analizate judicios de prima instanță converg spre această concluzie cu toată opoziția formală a apelantei pârâte.
Cum rezoluțiunea a fost corect pronunțată din vina pârâtei efectul acesteia este repunerea părților în situația anterioară.
De asemenea, în această ambianță se constată că a fost rezolvat corect și capătul de cerere vizând redobândirea dreptului de folosință prin evacuarea pârâtei din imobil deoarece spațiul comercial a fost abandonat de promitentul cumpărător acesta fiind reluat în stăpânirea de fapt de către reclamant, așa cum atestă procesul-verbal din 15.05.2008.
Prin urmare, din perspectiva apelului și a criticilor formulate în apel cu privire la soluția dată acțiunii principale, soluția primei instanțe este legală.
Cât privește cererea reconvențională, aceasta a fost corect respinsă de prima instanță statuându-se în mod just că dat fiind culpa pârâtei reținută și probată pentru neexecutarea completă și integrală la termenul convenit în contract și consecutiv faptul că reclamantul și-a îndeplinit obligațiile asumate în convenție, pârâta nu poate invoca în beneficul ei sancțiunea și efectele rezoluțiunii.
Astfel, în calitatea sa de debitor culpabil pentru neexecutarea obligațiilor asumate pârâta nu are dreptul să ceară rezoluțiunea contractului. A admite în sens contrar ar însemna să reținem că aceasta își poate invoca propria culpă în beneficul său ceea ce ar contraveni flagrant principiului de drept consacrat de adagiul nemo auditur propriam turpitudinem allegans.
Pe de altă parte, Curtea reține că pârâta nu poate cere și obține în urma rezoluțiunii contractului dispusă ca efect al admiterii acțiunii principale restituirea dublului sumei de 3.076 euro ce s-a pretins a fi plătită cu titlu de arvună.
Și este așa, deoarece asupra plății sumei de 3.076 euro între părți există divergențe semnificative. Dacă suma de 600 euro plătiră de pârâtă la data de 29.08.2006 există mențiune expresă în contract că a fost încasată cu titlu de arvună și astfel aceasta nu poate fi în nici un caz restituită, raportat și la stipulația expresă din contract a imposibilității restituirii, totuși pentru diferența în valoare de 2.470 euro părțile își dispută calificarea acesteia.
Cu toate acestea, în economia rezolvării cererii reconvenționale raportat la obiectul precizat expres de pârâtă nu are relevanță care este calificarea acestei sume de bani de vreme ce, dacă admitem calificarea dată de pârâtă conform căreia această sumă de bani s-a plătit cu titlu de arvună, aceasta nu mai poate fi restituită, fiind legal încasată de creditor ca sancțiune a neexecutării culpabile a obligațiilor debitorului, sancțiunea pierderii arvunei fiind stipulată ca atare în convenția părților.
Raportat la cea de a treia cerere ce face obiectul cererii reconvenționale în mod corect a reținut prima instanță că suma de 2.722 lei pretinsă de pârâtă cu titlu de despăgubiri pentru investițiile realizate de aceasta în spațiul comercial nu a fost dovedită.
Pârâta nu a prezentat detalii ori explicațiile necesare identificării sub aspect factual a îmbunătățirilor pretinse a fi aduse imobilului pentru a se putea stabili eventual pe baza unei lucrări de specialitate identificare faptică și reală a acestora și cuantificarea lor.
Or, din acest punct de vedere cererea reconvențională suferă de vicii grave de formulare și redactare, mai ales că este făcută de un profesionist al dreptului.
Din această perspectivă, statuările instanței pe marginea analizei acestei cereri sunt cât se poate de pertinente.
Față de cele ce preced, Curtea reține că apelul pârâtei este nefondat și în temeiul art. 296.pr.civ urmează a fi respins ca atare.
Cum pârâta a căzut în pretenții, fiind astfel găsită în culpă procesuală, în temeiul art. 274.pr.civ. va fi obligată să plătească reclamantului suma de 1.000 lei cu titlu de cheltuieli de judecată în apel reprezentând onorariu avocațial ( 37).
PENTRU ACESTE MOTIVE
ÎN NUMELE LEGII
DECIDE:
Anulează ca netimbrat apelul declarat de reclamantul împotriva sentinței comerciale nr.1148 din 14.01.2009 pronunțată în dosarul nr- al Tribunalului Comercial Cluj, pe care o menține în întregime.
Respinge ca nefondat apelul declarat de pârâta SC SRL T împotriva aceleiași sentințe.
Obligă pârâta să plătească reclamantului cheltuieli de judecată în apel în sumă de 1000 lei.
Decizia este definitivă și executorie.
Cu drept de recurs în termen de 15 zile de la comunicare.
Pronunțată în ședința publică din 1 octombrie 2009.
PREȘEDINTE JUDECATOR GREFIER
- - - - - -
Red.U/Dact.M/4 ex./9 oct. 2009
Jud.fond:
Președinte:Liviu UngurJudecători:Liviu Ungur, Mirela Budiu
