Rezoluțiune contract. Decizia 212/2009. Curtea de Apel Craiova
| Comentarii |
|
Dosar nr-
ROMÂNIA
CURTEA DE APEL CRAIOVA
SECȚIA COMERCIALĂ
DECIZIE Nr. 212
Ședința publică de la 22 Octombrie 2009
PREȘEDINTE: Angela Rădulescu
JUDECĂTOR 2: Carmen Popescu
GREFIER: -- -
Pe rol judecarea apelului declarat de pârâta DE CONSUM DR.TR.S-SOCIETATE COOPERATIVĂ DE GRADUL I împotriva sentinței nr.676 din 17.09.2008 pronunțată de Tribunalul Mehedinți - Secția Comercială și de contencios Administrativ în dosarul nr-, în contradictoriu cu intimatul reclamant.
La apelul nominal făcut în ședința publică au răspuns apelanta pârâtă DE CONSUM DR.TR.S-SOCIETATE COOPERATIVĂ DE GRADUL I prin avocat și avocat, reprezentantul intervenientei SC SRL, avocat și intimatul reclamant, reprezentat de avocat.
Procedura legal îndeplinită.
S-a făcut referatul cauzei de către grefier, după care avocat pentru apelanta pârâtă și intervenientă depune la dosar concluzii și chitanță onorariu avocațial.
Avocat, pentru intimatul reclamant depune la dosar un set de înscrisuri, respectiv: somația nr. 47M/20009, notificare către SC SRL din 07.10.2009, proces-verbal din data de 06.10.2009, tabel de calcul privind valoarea lucrărilor efectuate de intimatul reclamant și chitanță onorariu avocațial.
Nefiind cereri de formulat și excepții de invocat, Curtea constată cauza în stare de judecată și acordă cuvântul părților.
Avocat pentru apelanta-pârâtă arată că sentința pronunțată de Tribunalul Mehedinți este nelegală, deoarece s-a constatat în mod greșit încetat contractul de închiriere ca urmare a vânzării imobilului ce a făcut obiectul contractului.
Mai arată că deși prin acțiune s-au solicitat despăgubiri pentru reparațiile aduse spațiului închiriat, instanța a acordat despăgubiri pentru spațiul alăturat magazinului, respectiv bufetul pe care intimatul l-a ocupat în mod abuziv.
Reprezentantul intervenientei SC SRL, avocat, arată că aceasta are contract de închiriere pentru magazinul unde a investit aproximativ 700 milioane lei. Prin contractul din 01.12.2005, intimatul-reclamant și-a asumat obligații și anume să repare magazinul închiriat. Acesta dovedește cu martori că a efectuat reparații, dar nu a depus bonuri sau facturi privind achiziționarea materialelor de construcții.
Reprezentanta apelantei-pârâte solicită admiterea apelului, schimbarea sentinței, în sensul respingerii acțiunii ca nefondată.
Reprezentantul intervenientei, avocat, solicită admiterea cererii de intervenție în interesul apelantei-pârâte, admiterea apelului și desființarea sentinței.
Avocatul intimatului-reclamant solicită respingerea apelului, cu cheltuieli de judecată.
CURTEA
Asupra apelului de față, constată următoarele:
Prin sentința nr.676 din 17.09.2008 pronunțate de Tribunalul Mehedinți - Secția Comercială și de Contencios Administrativ în dosarul nr- a fost admisă în parte acțiunea precizată formulată de reclamantul, s-a constatat încetat contractul de închiriere din data de 28. 11.2005 și a fost obligată pârâta să-i plătească reclamantului suma de 50.000 lei reprezentând contravaloare reparații efectuate la imobilul ce a făcut obiectul contractului de închiriere; s-a respins petitul privind plata sumei de 54.000 reprezentând beneficiul nerealizat pe perioada 28.02.2006-1.12.2006; a fost obligată pârâta la plata sumei de 3.247 lei cheltuieli de judecată.
În considerentele sentinței, instanța de fond a reținut faptul că la data de 28.11.2005, între reclamantul - persoană fizică autorizată să desfășoare activități de comerț conform autorizației nr. -/10.06.2004 și pârâta DE CONSUM DTS - SOCIETATE COOPERATIVĂ DE GRADUL I (fostă Cooperativă de Consum), s-a încheiat un contract de închiriere, pentru imobilul situat în Ocol, cu o suprafață de 126. și teren 1.000. în vederea desfășurării unei activități de comerț, chiria fiind de 100 EURO/lună, durata contractului fiind de la 01.12.2005 până la 01.12.2006, cu posibilitatea renegocierii chiriei și a prelungirii contractului.
În contractul de închiriere, la art. 9 din contract, s-au stipulat obligațiile și drepturile chiriașului, printre care să utilizeze spațiul închiriat precum și terenul în scop comercial; să execute, pe cont propriu, dotări, amenajări, reparații curente, capitale și de întreținere cuprinse în anexa la contract fără ca nivelul chiriei să fie influențat și fără ca aceste lucrări să poată fi revendicate la expirarea contractului.
Ca urmare a licitației ținută la 28.02.2006, imobilul ce a făcut obiectul contractului de închiriere dintre părți, a fost vândut de către pârâtă Primăriei comunei Ocol, conform contractului de vânzare - cumpărare depus la dosar (filele 124 - 125), contract în cuprinsul căruia reprezentantul vânzătorului declară că imobilul este liber de sarcini, nefiind afectat de servituți, privilegii sau alte drepturi în favoarea vreunor terți.
Verificând contractul de închiriere încheiat între părți la 01.12.2005, instanța de fond constatat că acesta nu a fost încheiat în formă autentică și nici nu are dată certă, potrivit art. 1182.civ. caz în care, s-a apreciat că vânzarea este o cauză de încetare a locațiunii întrucât contractul s-a încheiat printr-un înscris sub semnătură privată, fără dată certă, acest contract neputând fi opozabil cumpărătorului, chiar dacă ar fi avut cunoștință de existența locațiunii.
Pe cale de consecință, au fost înlăturate ca nefondate apărările făcute de către pârâtă, cu privire la acest capăt de cerere neputând fi reținute nici susținerile privind obligația reclamantului de a participa la licitație sau de aoc ontesta, întrucât acestea se referă la un drept al acestuia, pe care și-l poate exercita sau nu, astfel încât, instanța de fond a apreciat ca fiind întemeiată cererea de constatarea încetării contractului de închiriere.
Referitor la cel de-al doilea capăt de cerere constând în obligarea pârâtei la plata sumei de 50.000 lei, reprezentând valoarea actualizată a îmbunătățirilor făcute și 3.900 lei, contravaloare rafturi cu care a dotat imobilul, instanța de fond a constatat că din cuprinsul contractului de închiriere rezultă cu certitudine că, la momentul încheierii contractului părțile au recunoscut că imobilul este impropriu în vederea desfășurării unei activități de comerț fiind necesare lucrări de dotări, amenajări, reparații curente și capitale, de întreținere, lucrări ce cad în sarcina chiriașului și fără ca valoarea acestora să influențeze în vreun fel chiria plătită pe de o parte, iar, la terminarea contractului, chiriașul neputându-le revendica.
Din analiza declarațiilor martorilor și, instanța de fond a reținut că la sfârșitul anului 2005 și începutul anului 2006 au fost solicitați de către reclamant să efectueze mai multe lucrări de reparații la imobilul ce a făcut obiectul contractului de închiriere și anume: montat gresie și faianță, glet la toată clădirea interior și exterior, zugrăvit cu lavabilă, suma plătită martorului, fiind de 130.000.000 lei ROL, reprezentând contravaloare lucrări executate; martorul, fiind cel care a efectuat reparații la acoperiș, suma primită de acesta fiind de 18.000.000 lei ROL.
În cauză a fost întocmită o expertiză tehnică în specialitatea construcții de expert, care evaluând reparațiile invocate de către reclamant, a stabilit valoarea acestora, actualizată la nivelul lunii mai 2008, la 122.056 lei (1.220.560.000 lei ROL), dificultatea evaluării constând în aceea că la momentul expertizei toate lucrările de reparații erau efectuate și nu s-a putut individualiza în concret care dintre aceste îmbunătățiri au fost făcute de către reclamant și care au fost făcute de cumpărătorul ulterior, respectiv Primăria Ocol, expertul calculând valoarea lucrărilor la nivelul prețurilor din ianuarie 1990, după care, utilizând indicele elaborat de B și Institutul Național de Statistică și ținând cont de faptul că aceste lucrări au fost executate în regie proprie, a ajuns la suma de 122.056 lei RON.
Cât privește cererea de obligare a pârâtei la plata unui beneficiu nerealizat în cuantum de 54.000 lei pentru perioada 28.02.2006-1.12.2006, instanța de fond a apreciat că este nefondată, astfel că a fost respinsă.
Împotriva sentinței nr.676 din 17.09.2008 pronunțate de Tribunalul Mehedinți - Secția Comercială și de Contencios Administrativ în dosarul nr- a declarat apel pârâta criticând- sub aspectul nelegalității și al netemeiniciei.
Criticile apelantei pârâte s-au referit la faptul că nu se poate constata încetarea contractului de locațiune din culpa acestuia ca efect al vânzării.
În acest sens apelanta pârâtă a invocat dispozițiile art. 1441 și respectiv 1442 civil apreciind că locațiunea poate fi continuată până la împlinirea termenului contractual dacă reclamantul ar fi solicitat acest lucru noului proprietar.
În ce privește capătul de cerere referitor la plata sumei de 50.000 lei reprezentând contravaloare actualizată a îmbunătățirilor efectuate de reclamant, apelantul pârât a apreciat că în mod greșit a fost admis în condițiile în care potrivit art. 9 alin. 2 din contract cheltuielile privind reparațiile spațiului închiriat se suportă de către chiriaș.
Pe de altă parte, s-a invocat faptul că și în situația în care îmbunătățirile ar fi fost efectiv realizate, reclamantul nu poate solicita restituirea contravalorii acestora deoarece la predarea către cumpărătorul Primăria Ocol s-a încheiat un proces verbal care atestă starea imobilului, iar martorii audiați în cauză au dovedit lipsa lucrărilor de îmbunătățiri, acestea fiind realizate la un imobil alăturat.
În cauză s-a depus cerere de intervenție în interesul pârâtei de către intervenienta SC SRL Dr. Tr. În cadrul cererii de intervenție s-a învederat faptul că a închiriat de la pârâtă imobilul realizând investiții care depășesc suma de 1 miliard lei; iar în ce privește capătul de cerere privind încetarea contractului de locațiune s-a considerat că instanța de fond a reținut greșit că în urma vânzării spațiului locațiunea încetează de drept.
Prin încheierea de ședință din data de 8.10.2009 instanța a admis în principiu cererea de intervenție în interesul apelantei pârâte.
La data de 19.02.2009 s-a depus întâmpinare de către intimatul reclamant prin care s-a solicitat respingerea apelului ca nefondat.
La data de 19.03.2009 s-a invocat de către intimatul reclamant excepția de neconstituționalitate a dispozițiilor art. 51 pr. civ. și a dispozițiilor art.1441 civil.
Potrivit încheierii din data de 19.03.2009 Curtea de APEL CRAIOVA -Secția Comercială a admis cererea și a dispus sesizarea Curții Constituționale, urmând ca prin decizia nr. 854/9 iunie 2009 Curtea Constituțională să respingă excepția de neconstituționalitate.
Analizând criticile de apel, Curtea va respinge apelul ca nefondat, având în vedere următoarele considerente:
Astfel, Curtea apreciază că este nefondată prima critică formulată de apelanta pârâtă referitoare la faptul că în mod eronat instanța de fond a apreciat faptul că a încetat contractul de locațiune. Contractul de închiriere încheiat de părți la 1.12.2005 nu a fost încheiat în formă autentică și nici nu are dată certă, nefiind opozabil cumpărătorului și în consecință vânzarea este o cauză de încetare a locațiunii.
În acest condiții, instanța apreciază că nu sunt aplicabile dispozițiile art. 1441 și respectiv 1442 civil, aspecte invocate de către apelanta- pârâtă în cadrul motivelor de apel.
Contractul de închiriere a încetat ca efect al înstrăinării bunului din culpa locatorului DE CONSUM DR.TR.S-SOCIETATE COOPERATIVĂ DE GRADUL I, având în vedere că acesta și-a încălcat obligația contractuală de a-l garanta pe locatar pentru evicțiune și de a-i asigura acestuia folosința imobilului închiriat pe toată durata contractului de închiriere.
Curtea apreciază că este nefondată și critica invocată de apelanta pârâtă potrivit căreia instanța de fond în mod eronat a admis capătul de cerere privind plata sumei de 50.000 lei reprezentând contravaloare actualizată a îmbunătățirilor efectuate de către intimatul reclamant întrucât în raport de dispozițiile art. 9 alin. 2 și alin. 3 din contractul de închiriere intimatul reclamant s-ar fi obligat să efectueze pe cont propriu îmbunătățirile.
Într-adevăr, potrivit art. 9 alin. 1 din contractul de închiriere chiriașul se obligă să execute pe cont propriu dotări, amenajări, reparații curente, capitale și de întreținere cuprinse în anexa la contract, fără ca nivelul chiriei să fie influențat și nici nu pot fi revendicate la expirarea contractului, însă această clauză și-ar produce efecte doar în situația în care contractul ar fi încetat prin ajungere la termen, așa cum rezultă, din teza finală a articolului sus-menționat care face trimitere la imposibilitatea revendicării acestora la expirarea contractului.
Este nefondată și critica apelantei pârâte potrivit căreia lucrările nu ar fi fost executate întrucât în cauză s-a dovedit faptul că intimatul reclamant a efectuat lucrări de amenajare a spațiului în vederea aducerii acestuia într-o stare de a servi destinației de spațiu comercial, respectiv reparații necesare constând în refacerea acoperișului, tencuieli interioare, gletuire, amorsă, tavane, vopsire interioară, așa cum rezultă din situația de plată emisă de constructor. Pe de altă parte, în dovedirea reparațiilor efectuate de reclamant sunt și depozițiile martorilor audiați la instanța de fond (martorul, sau ).
Având în vedere considerentele sus-menționate, Curtea apreciază că sunt nefondate criticile formulate de apelanta-pârâtă DE CONSUM DR.TR.S-SOCIETATE COOPERATIVĂ DE GRADUL
Pe cale de consecință, Curtea apreciază că sunt nefondate și criticile invocate de intervenienta SC SRL în cadrul cererii sale de intervenție
în interesul pârâtei.
Astfel, din analiza criticilor formulate de intervenientă în interesul pârâtei DE CONSUM DR.TR.S-SOCIETATE COOPERATIVĂ DE GRADUL I, se constată că acestea sunt identice cu criticile invocate de apelanta-pârâtă în cadrul motivelor sale de apel.
În plus, având în vedere că a fost formulată cerere de intervenție în interesul pârâtei, instanța a luat în calcul doar acele critici ce o privesc în mod direct pe pârâta DE CONSUM DR.TR.S-SOCIETATE COOPERATIVĂ DE GRADUL I, criticile intervenientei referitoare la îmbunătățirile proprii la imobil se apreciază că exced cadrului procesual.
Având în vedere considerentele arătate, în temeiul dispozițiilor art. 296 pr. civ. Curtea va respinge apelul formulat de pârâta DE CONSUM DR.TR.S-SOCIETATE COOPERATIVĂ DE GRADUL I; va respinge cererea de intervenție formulată de SC SRL.
Văzând dispozițiile art. 274 pr. civ. va obliga apelanta pârâtă și intervenienta la plata suma de 2000 lei cheltuieli de judecată reprezentând onorariu avocat.
PENTRU ACESTE MOTIVE,
ÎN NUMELE LEGII
DECIDE:
Respinge apelul formulat de pârâta DE CONSUM DR.TR.S-SOCIETATE COOPERATIVĂ DE GRADUL I, cu sediul în D T-S,-, județul M, împotriva sentinței nr.676 din 17.09.2008 pronunțate de Tribunalul Mehedinți - Secția Comercială și de Contencios Administrativ în dosarul nr-, în contradictoriu cu intimatul reclamant, cu domiciliul în comuna, jud.
Respinge cererea de intervenție formulată de SC SRL, cu sediul în D T-S,-.
Obligă apelanta și intervenienta la 2.000 lei cheltuieli de judecată către intimat.
Cu drept de recurs în termen de 15 zile de la comunicare.
Pronunțată în ședința publică de la 22 octombrie 2009.
PREȘEDINTE JUDECĂTOR
- - - -
GREFIER
- -
Red.jud. /20.11.2009
. 5EX./
Jud. fond.
27.10.2009
Președinte:Angela RădulescuJudecători:Angela Rădulescu, Carmen Popescu
