Rezoluțiune contract. Decizia 48/2009. Curtea de Apel Alba Iulia
| Comentarii |
|
ROMÂNIA
CURTEA DE APEL ALBA IULIA
SECȚIA COMERCIALĂ
Dosar nr-
DECIZIA COMERCIALĂ Nr. 48/
Ședința publică de la 27 mai 2009
Completul compus din:
PREȘEDINTE: Gilica Popescu
JUDECĂTOR 2: Olimpia Maria Stânga
Grefier - -
Pe rol se află soluționarea apelului declarat de pârâta-reclamantă reconvențională - C & A SRL Sibiu împotriva Sentinței nr. 2294/C/2008 pronunțată de Tribunalul Sibiu în dosar nr-.
La apelul nominal făcut în ședința publică La apelul nominal se prezintă avocat pentru pârâta apelantă - C & A SRL Sibiu, avocat pentru reclamanta intimată Sistem SRL și avocat pentru pârâta intimată -A SRL.
Procedura este legal îndeplinită.
S-a făcut referatul cauzei de către grefierul de ședință, după care:
Nemaifiind alte cereri de formulat, instanța constată cauza în stare de judecată și acordă cuvântul în dezbateri.
Avocat față de timbrajul la fond, arată că, instanța de judecată cu toate că a pus în vedere reclamantei, prin două încheieri succesive să depună o adresă oficială din care să rezulte că înscrisul depus la dosar reprezintă OP cu care s-a achitat taxa de timbru, iar la data de 13.05.2008 s-a depus o copie a extrasului de cont de unde ar rezulta transferul bancar, a rămas în pronunțare.
Solicită admiterea apelului, respingerea acțiunii - Sistem SRL ca netemeinică și nelegală.
Pe fond, invocă prevederile art. 969 și 970.civ. și arată că interpretarea textelor legale, atunci când există neînțelegeri între părți este în sensul producerii de efecte.
Susține că instanța de fond a excedat cadrul legal, apreciind culpa în neexecutare ca aparținând - C & A SRL. Invocă în susținere dispozițiile art. 3 pct.1 liniuța 3 din contractul încheiat între părți.
în continuare de neîndeplinirea de către reclamanta intimată a obligației de a invita la perfectarea contractului. - Sistem SRL nu a notificat apelanta în scris cu confirmare de primire, așa cum era prevăzută obligația pentru promitenta vânzătoare.
Arată că, la data de 29.09.2007 au primit o invitație, la BNP, dar contractul nu a putut fi perfectat față de lipsa certificatului de atestare fiscală eliberat abia la data de 31.10.2007.
Invocă prevederile art. III alin. 5, conform cărora promitenta vânzătoare avea obligația să predea posesia apartamentului, lucru care nu s-a întâmplat.
Susține că reaua-voință a intimatelor este evidentă când au perfectat. Arată că administratorul uneia este asociatul celeilalte; mai mult, se avea cunoștință de promisiunea de vânzare.
Față de faptul că a achitat o parte din preț, - C & A SRL dorește continuarea până la perfectarea contractului.
Solicită cheltuieli de judecată conform actelor justificative depuse la dosar la termenul anterior.
Avocat, pentru reclamanta intimată - Sistem SRL, solicită respingerea apelului și menținerea sentinței instanței de fond.
Referitor la timbraj, arată că este vorba de o plată efectuată on-line backing, neputându-se depune originalul
Pe fond, susține că la baza relației juridice dintre părți este promisiunea, apelanta nedând curs obligației de a încheia contractul și de a plăti prețul.
Arată că, la momentul respectiv condiția întabulării era, au existat și trei notificări: prin E-mail, prin executor judecătoresc și prin fax. La prima notificare, majoritatea beneficiarilor apartamentelor din blocul respectiv s-au prezentat la notar, perfectând contractele de vânzare-cumpărare, astfel că toate actele erau pregătite în acest sens.
Totodată, apelanta nu a achitat prețul, răzgândindu-se subit. După ce a primit citația, consemnează restul de sumă, însă tardiv.
Arată, în continuare că, pentru obligația de nepredare la data de 01.07.2007 se aveau la dispoziție daune contractuale, iar neprezentarea și neîncheierea contractului în formă autentică permite inclusiv vinderea imobilului către o altă persoană, în speță - -A SRL.
Reiterează obligația apelantei de a se prezenta și de a cumpăra, întrucât preluase apartamentul, ridicând chiar o ușă.
Solicită cheltuieli de judecată, justificate cu chitanță și factură, depuse la dosar.
Avocat, pentru pârâta intimată - -A SRL, solicită respingerea apelului ca nefondat.
Arată că pârâta intimată a avut cunoștință la data încheierii contractului de existența promisiunii de vânzare-cumpărare, dar și de prevederile art. 4.2 din contract, astfel că reaua-credință de care a fost acuzată, s-a convertit în bună-credință, iar cauza ilicită a devenit una licită.
Solicită cheltuieli de judecată, conform actelor justificative depuse la dosar.
CURTEA DE APEL
În deliberare asupra apelului de față, constată că, prin Sentința civilă nr. 2294/C/26 nov. 2008, fost admisă acțiunea comercială formulată de reclamanta - SISTEM SRL în contradictoriu cu pârâta - SRL, s-a dispus rezilierea promisiunii bilaterale de vânzare - cumpărare încheiată între părți la data de 16.04.2007 și autentificată de BNP sub nr. 658/16.04.2007 având ca obiect imobilul identificat administrativ în, str. - - FN, apartamentul nr. 7, județul Sibiu și identificat tabular în CF nr. 12.087 nr. top 1071/1/1/13/VII, s-a dispus radierea notării promisiunii de vânzare - cumpărare din cartea funciară, a fost respinsă acțiunea reconvențională formulată de pârâta reclamantă reconvențională - SRL în contradictoriu cu pârâtele reconvenționale - SISTEM SRL și - -A SRL, a fost respinsă acțiunea comercială ce formează obiectul dosarului conex formulată de reclamanta - SRL în contradictoriu cu pârâta - SISTEM SRL și obligată pârâta - SRL la plata către reclamanta - SISTEM SRL a cheltuielilor de judecată în cuantum de 3.959,5 lei, iar către pârâta reconvențională - -A SRL a sumei de 4.760 lei cu același titlu.
Pentru a pronunța această sentință, judecătorul fondului a reținut cele de mai jos:
Între reclamanta - Sistem SRL și pârâta reclamantă - reconvențională - SRL s-a încheiat la data de 22.03.2007 o promisiune bilaterală de vânzare-cumpărare având ca obiect construirea și vânzarea unui apartament ce face parte din ansamblul rezidențial - locuințe colective corp A și B, situat în, Str. - - FN. Apartamentul numărul 7 din imobilul în litigiu este în prezent identificat tabular în CF 12087 nr. top 1071/111/13/VII, fiind proprietatea tabulară a reclamantei reconvenționale, - -A SRL. Dreptul de proprietate al reclamantei reconvenționale s-a constituit prin contractul de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. 2572/10.12.2007 de Biroul Notarului Public.
Promisiunea bilaterală de vânzare-cumpărare dintre - Sistem SRL și - SRL a fost și ea încheiată în fața Notarului Public, fiind autentificată sub nr. 658/16.04.2007.
În baza acestei convenții, reclamanta în calitate de promitent - vânzător s-a obligat să construiască și apoi să înstrăineze către pârâtă apartamentul identificat administrativ la nr. 7, etaj 1, corp B din imobilul deja identificat, compus din: living, bucătărie, două dormitoare, baie, baie de serviciu, hol plus părți comune indivize aferente. Apartamentul urma a fi înstrăinat la stadiul "în gri" (semifinisat), conform anexei la contract (fișa tehnică).
Obligația corelativă a pârâtei promitentă - cumpărătoare era aceea de plată a prețului de 272.280 lei ce urma a fi achitați sub formă de avans și două tranșe, ultima transă în valoare de 93.806,72 lei (fără TVA) urmând să fie achitați la încheierea contractului de vânzare - cumpărare în formă autentică.
Termenul de predare a construcției a fost stabilit de părți, potrivit dispozițiilor art. 3.1 la 01.07.2007.
Din tot probatoriul administrat în cauză, respectiv proba cu înscrisuri (corespondența purtată între cele două părți litigante anterior promovării prezentelor acțiuni), cât și proba testimonială (declarațiile de martor) a rezultat că reclamanta promitentă-vânzătoare - SRL nu și-a respectat obligația contractuală de predare a apartamentului la termenul convenit, respectiv 01.07.2007, datorită obiecțiunilor făcute de către beneficiara promisiunii cu privire la calitatea lucrărilor executate.
În cursul procesului părțile au interpretat în manieră diferită clauza cu privire la obiectul contractului. Astfel, dacă în art. 1.3 din convenție se statua că apartamentul se înstrăinează la stadiul "în gri" (semifinisat) conform anexei - fișa tehnică, art. 3.1 liniuța a 3-a, identificând finisajele apartamentului, s-a precizat că oferta este "la gri" - apartament complet finisat.
De aici poziția contrară a părților, promitenta-vânzătoare interpretând clauza în sensul că obiectul contractului este constituit de un apartament "la gri" semifinisat, iar beneficiara promisiunii apreciind că este îndreptățită să primească un apartament "la cheie" - finisat complet (respectiv și cu montarea de obiecte sanitare, gresie, faianță, parchet, etc.).
Poziția instanței a fost aceea că obiectul contractului l-a constituit construirea unui apartament ce urma a fi predat "la gri"- semifinisat (respectiv a fi adus până la faza premergătoare aplicării finisajelor finale: gresie, faianță, parchet, obiecte sanitare ).
Instanța și-a sprijinit argumentarea pe principiul fundamental al interpretării clauzelor contractuale, respectiv al priorității voinței reale a părților statuat de articolul 977 Cod civil. Ca atare interpretarea are ca scop determinarea acordului real al voințelor, fiecare voință individuală fiind cauza obligației individuale asumate prin contract.
Astfel, s-a reținut în primul rând că însăși beneficiara promisiunii de vânzare-cumpărare, pârâta-reclamantă reconvențională, în obiectul acțiunii dosarului conex ce îl constituie remedierea deficiențelor calitative nu a făcut vorbire de finisaje ce privesc calitatea sau modul de montare a gresiei, faianței, parchetului și a obiectelor sanitare. A vorbit de deficiențe calitative cu privire la planeitatea pereților și tavanului, a șapei, finisajul colțurilor și a îmbinărilor între pereți și tavan etc. Aceeași poziție a fost manifestat de beneficiară și anterior promovării prezentei acțiuni în corespondența pe care a purtat-o cu cocontractanta sa. Această poziție coincide de altfel cu lista neconformităților sesizate de - SRL la data de 10.07.2007 când a avut loc prima recepție a lucrării. Este greu de crezut că, atâta timp cât la această dată nu era finisat apartamentul, beneficiara nu ar fi făcut referiri în obiecțiuni și cu privire la acest aspect.
În al doilea rând, anexa 2 la contract nu îndeplinește condițiile necesare pentru a fi calificată ca fiind "fișă tehnică". Este în realitate vorba de o schiță privind compartimentarea apartamentului din litigiu pe care s-a notat și modul de finisare finală (respectiv -p. parchet), fără însă a se face vreo referire cu privire la calitatea materialelor ce urmează a se folosi, metoda de finisare, etc. Tribunalul a reținut, în ceea ce privește această opinie, și poziția martorei pârâtei-reclamantă reconvențională, de profesie inginer constructor care, chiar dacă a opinat în sensul că apartamentul a fost contractat "la cheie" și nu "la gri", a arătat că din punct de vedere tehnic, fișa reprezintă o explicitare a parametrilor în care trebuia efectuată o anumită operație. A arătat că anexa la contract pentru a fi o fișă tehnică, trebuia să fie însoțită și de anumite mențiuni cu privire la modul de executare, procedurile de execuție pentru a se putea aprecia sau compara gradul de finisare din punct de vedere calitativ.
Și nu în ultimul rând, au fost reținute de instanță dispozițiile art. 983 Cod civil, potrivit cărora atunci când există îndoială convenția se interpretează în favoarea celui ce se obligă, ori în cauză (clauza contractuală supusă interpretării) debitorul obligației de finisare al apartamentului este reclamanta - SISTEM SRL.
Deficiențele reclamate de către beneficiară și identificate la data de 10.07.2007, au fost remediate succesiv de către reclamantă, prin antreprenorul angajat până la începutul lunii octombrie 2007.
Reclamanta, promitent-vânzător a notificat în trei rânduri beneficiara - SRL să se prezinte la notar în vederea încheierii în formă autentică a contractului de vânzare-cumpărare. Aceasta din urmă nu a dat curs niciuneia dintre invitații. Notificările au fost făcute prin intermediul executorului judecătoresc și la fiecare termen stabilit notarul public a încheiat proces verbal prin care a explicitat această stare de fapt. Această stare de fapt a fost recunoscută de - SRL în proces. Reclamanta a făcut dovada că la data notificărilor avea toată documentația necesară pentru încheierea contractului de vânzare-cumpărare în formă autentică.
La data de 10 decembrie 2007, reclamanta a înstrăinat imobilul din litigiu pârâtei reconvenționale - - A SRL, încheindu-se în acest sens contractul autentificat sub nr. 2573/10.12.2007.
Este de reținut că la data încheierii acestui contract, reclamanta promitentă - vânzătoare a consemnat la CEC prin recipisa nr. -/06.12.2007 suma plătită de societatea promitent - cumpărător cu titlu de avans, îndeplinind astfel oferta reală de plată.
În contractul de vânzare-cumpărare părțile au specificat existența promisiunii de vânzare-cumpărare, ofertei de plată, a înscrierii promisiunii în CF și a procesului intentat de reclamantă pentru rezilierea antecontractului.
După promovarea acțiunii în justiție, pârâta reclamantă reconvențională - SRL a făcut și ea ofertă reală de plată, la dispoziția reclamantei, consemnând suma de 93.806,72 lei, reprezentând diferență preț contract - recipisa de consemnare nr. -/1 din 10.11.2008, plătită inițial la data de 4.12.2007 prin Bilet la ordin. La data judecării litigiului, apartamentul a fost complet finisat de actualul cumpărător.
Față de această stare de fapt, tribunalul a admis acțiunea comercială formulată de reclamanta - Sistem SRL, în contradictoriu cu pârâta - SRL, a dispus rezilierea promisiunii bilaterale de vânzare - cumpărare încheiată între părți la data de 16.04.2007 și autentificată de BNP sub nr. 658/16.04.2007 având ca obiect imobilul identificat administrativ în, str. - - FN, apartamentul nr. 7, județul Sibiu și identificat tabular în CF nr. 12.087 nr. top 1071/1/1/13/VII, a dispus radierea notării promisiunii de vânzare - cumpărare din cartea funciară, a respins acțiunea reconvențională formulată de pârâta reclamantă reconvențională - SRL în contradictoriu cu pârâtele reconvenționale - Sistem SRL și - -A SRL, a respins acțiunea comercială ce formează obiectul dosarului conex formulată de reclamanta - SRL în contradictoriu cu pârâta - Sistem SRL, a obligat pârâta - SRL la plata către reclamanta - Sistem SRL a cheltuielilor de judecată în cuantum de 3.959,5 lei, iar către pârâta reconvențională - -A SRL a sumei de 4.760 lei cu același titlu, pentru următoarele considerente:
Potrivit dispozițiilor art. 3.1 din convenția părților, reclamantei îi revenea obligația de predare a apartamentului la data 1.07.2007, lucrările urmând a fi de calitate, iar finisajele în maniera stabilită de instanță mai sus.
Acestei obligații îi corespundea dreptul promitentei - cumpărătoare de a dobândi obiectul raportului juridic, în sens contrar putând solicita, potrivit dispozițiilor art. 4.3 din convenția părților, penalități de întârziere de 0,2 % pe lună calculate la întreaga sumă achitată până la acea dată.
Referitor la obiectul acțiunii conexe, aceasta a fost respinsă pentru că instanța a fost investită cu constatarea neîndeplinirii culpabile de către - Sistem SRL a obligației de predare a apartamentului fără a solicita și daune de întârziere, iar cu privire la primul petit s-a constatat că acțiunea în constatare este inadmisibilă, câtă vreme se poate cere realizarea (art. 111.pr.civ.)
În ceea ce privește acțiunea din dosarul principal, tribunalul a dat eficiență dispozițiilor art. 4.2 coroborat cu art. 2.6 din convenția părților.
Astfel, promitenta-vânzătoare a avut obligația de a înștiința, în scris cu cel puțin 15 zile înainte, cumpărătorul (pârâta din dosarul principal) asupra datei la care se va perfecta vânzarea, prin încheierea contractului în formă autentică.
Vânzătoarea a făcut dovada că, pe de o parte a întocmit întreaga documentație privind întabularea imobilului și dezmembrarea acestuia pe apartamente, iar pe de altă parte a notificat cumpărătoarea, în trei rânduri,privind data și locul unde urmează să se încheie contractul în formă autentică.
Obligația corelativă a promitentei cumpărătoare era aceea de plată a restului de preț și de prezentare la notar. Pârâta reclamantă- reconvențională nu a achitat prețul (care a fost achitat prin ofertă reală doar la data de 4.12.2007 - după promovarea acțiunii în rezilierea promisiunii ) și nici nu s-a prezentat la notarul public. S-a reținut astfel culpa - SRL în neîndeplinirea acestei obligații contractuale.
Părțile, prin acordul lor de voință, au statuat că sancțiunea unei asemenea conduite, respectiv neachitarea diferenței de preț în termen de două săptămâni calendaristice de la data la care s-a făcut înștiințarea de posibilitate a încheierii contractului în formă autentică de către promitentul-vânzător, dă posibilitatea acestuia din urmă să găsească un nou cumpărător, fiind liberă de contract, potrivit art. 4.2.
Tribunalul a reținut că în cauză sunt îndeplinite condițiile impuse de art. 1021 Cod civil, sens în care a admis acțiunea principală, a dispus rezilierea promisiunii bilaterale de vânzare-cumpărare și radierea notării promisiunii din CF, reținând că prin ofertele reale de plată părțile au fost puse în situația anterioară încheierii contractului.
Cu privire la acțiunea reconvențională s-a reținut că promisiunea bilaterală de vânzare-cumpărare este contractul prin care ambele părți se obligă să încheie în viitor un contract de vânzare-cumpărare ale cărui elemente esențiale (lucru vândut, preț) sunt deja convenite.
Promisiunea fiind sinalagmatică, orice obligație revenind unei părți contractante își are corespondentul într-un drept corelativ simetric în favoarea celeilalte părți contractante. În baza promisiunii, promitentului-vânzător îi revine obligația principală de a nu înstrăina sau greva bunul în favoarea unui terț. acestei obligații constă în plata prețului de către promitentul-cumpărător. În speță, - SRL nu și-a îndeplinit, din culpă,obligația de plată a restului de preț și nici pe aceea de prezență la notar în vederea încheierii contractului în formă autentică. Așa cum s-a precizat anterior această atitudine culpabilă a părții este sancționată, conform propriului acord de voință, cu liberarea contractului, care este în drept să-și găsească un nou cumpărător.
Cumpărătorul - -A SRL este un terț față de actul juridic încheiat între - Sistem SRL și - SRL, și el se privește ca fiind de bună - credință în încheierea contractului motivat de aceea că a recunoscut că avea cunoștință de existența promisiunii dar și de neîndeplinirea de către promitentul-cumpărător a obligației de plată a prețului sancționată conform art. 4.2 cu rezilierea. Convenția încheiată de reclamantă cu pârâta reconvențională nu poate fi lipsită de cauză licită, atâta timp cât reclamanta reconvențională invocă în apărarea sa propria turpitudine, lucru interzis de lege.
Împotriva acestei sentințe a formulat apel - C & A SRL Sibiu, care solicită admiterea apelului și, rejudecând în fond, să fie respinsă acțiunea - Sistem SRL.
În motivele de apel se arată în esență că:
1. prima instanță a reținut în mod greșit că voința părților la încheierea contractului referitoare la expresia din contract ("semifinisat la gri"), reflectă situația de până la faza premergătoare finisajelor finale: gresie, faianță, parchet, obiecte sanitare.
2. față de clauza de la art. 3 pct.1 al art. III intitulat Obligațiile părților, - -A SRL a finalizat remedierea deficiențelor constatate abia la finalul lui septembrie, deci anterior promovării acțiunii, fără a fi încheiat un act adițional.
3. și 4. susține că notificarea transmisă la 19.10.2007 prin e-mail nu a fost primită, nefăcându-se nicio dovadă în acest sens, cu atât mai mult cu cât notificarea trebuia trimisă în scris și nu prin e-mail.
Se mai arată că, deși convocarea s-a făcut pentru data de 29.09.2007, la BNP, contractul nu a putut fi perfectat, întrucât nu existau toate actele, respectiv certificatul de atestare fiscală la acel moment.
5. printre obligațiile promitentei vânzătoare era și aceea de a preda posesia imobilului, obligație pe care nu și-a îndeplinit-o niciodată.
6 și 7. sub aspectul obligațiilor corelative și a temeiului juridic al rezoluțiunii, atâta timp cât reclamanta pârâtă reconvențional nu și-a îndeplinit întocmai obligațiile, nu a respectat termenul de predare, la data convocării nu a avut întreaga documentație, nu a făcut notificările în vederea încheierii procesului-verbal de predare-primire a apartamentului, aceasta este în culpă contractuală.
8. Înstrăinarea imobilului către pârâta - -A SRL este nelegală. Înstrăinarea este ilicită, iar dobânditorul este de rea credință.
Se solicită admiterea apelului și modificarea în tot în sensul respingerii acțiunii principale, a admiterii cererii reconvenționale și a acțiunii conexe formulată de apelantă și obligarea pârâtelor la plata cheltuielilor de judecată.
Apelul este legal timbrat.
Pârâtele - SRL și - -A SRL au depus întâmpinare.
Analizând apelul de față prin prisma motivelor de apel și din oficiu, curtea constată că apelul este neîntemeiat.
Curtea constată că, în mod temeinic și legal, s-a dispus rezilierea promisiunii bilaterale de vânzare-cumpărare încheiată cu societatea apelantă la data de 16.04.2007, motivat de faptul că aceasta nu și-a îndeplinit obligațiile asumate prin contract, respectiv nu a plătit restul de preț și nu a consimțit la încheierea în formă autentică a contractului de vânzare-cumpărare la data când acesta putea fi încheiat, respectiv data convocării.
Deși apelanta susține contrariul, ea este culpabilă pentru neexecutarea obligațiilor principale și esențiale de plată a diferenței de preț și de încheiere a contractului de vânzare-cumpărare în formă autentică.
Înlăturarea culpei contractuale nu poate fi făcută câtă vreme, deși susține că nu a fost convocată, totuși afirmă cu certitudine că la data când a fost convocată nu exista documentația necesară pentru a semna contractul în formă notarială.
Se susține că pârâta a fost convocată pentru prima oară la data de 29.09.2007, când au fost perfectate contractele cu ceilalți beneficiari.
O altă convocare s-a făcut prin executorul judecătoresc la 12 oct. 2007 și ulterior, la 5.11.2007, dată la care s-a încheiat un proces-verbal certificat despre faptul neprezentării reprezentantului societății.
Afirmațiile apelantei cu privire la inexistența la datele de 29.09.2007 și 12.10.2007 a actelor prealabile, nu pot fi primite, câtă vreme la acele date au fost încheiate acte în formă autentică cu alți cumpărători, ceea ce înseamnă că toate actele erau pregătite.
Pe de altă parte, pârâta nici nu a achitat diferența de preț în sumă de 93.806,72 lei.
Potrivit art. 3.2 din promisiunea de vânzare, promitentul cumpărător are obligația de a achita prețul, precum și de a încheia contract de vânzare-cumpărare în formă autentică la data la care apartamentele sunt întabulate în CF.
Rezultă din probele dosarului că, deși a fost notificată, reclamanta nu și-a onorat obligația de plată a prețului.
Referitor la argumentul apelantei legat de considerentele punerii în posesia materială a bunului obiect al convenției de promisiune, se constată ca tehnic juridic, înțelegerea părților consfințită prin contract, este corectă în raport de normele generale aplicabile, deoarece independent de predarea bunului, vânzarea-cumpărarea în formă autentică trebuie să fie realizată.
Din interpretarea convenției rezultă că încetarea contractului în formă autentică nu poate fi condiționată de predarea prealabilă a bunului.
Privitor la punctele de vedere referitoare la caracteristicile bunului ce urmau să facă obiectul vânzării, respectiv gradul de finisare, se reține că obiectul contractului este definit de părți în art. 1 al promisiunii bilaterale de vânzare-cumpărare, arătându-se la art.1.3 că acesta se înstrăinează în stadiul "la gri" (semifinisat), conform anexei (fișa tehnică).
Se reține că art. 3.1 liniuța 3 din contract confirma teza apartamentului "la gri", iar ideea de apartament complet finisat, la cheie, nu se confirma nicăieri în conținutul prevederilor contractuale.
Pe de altă parte, trimiterile care se fac în cuprinsul contractului la fișa tehnică nu fac decât să expliciteze gradul de finisare, cum ar fi prevederile din art. 3.1 alin. 3 din contract, în care se confirmă teza apartamentului "la gri", iar pe de altă parte, nici din trimiterile, care se fac în mod expres când se stabilește că obiectul convenției este apartamentul "la gri", nu rezultă teza stadiului de finisare completă a apartamentului.
Se reține că într-adevăr aceasta nu reprezintă un echivoc contractual și nu este de natură să probeze în vreun mod neexecutarea obligației contractuale.
De altfel, din probele dosarului rezultă că nici predarea la gri nu s-a putut face în timp util, datorită numeroaselor obiecțiuni făcute de pârâtă.
Pârâta, refuzând să preia apartamentul și invocând în mod repetat deficiențe s-a opus la decalarea termenului.
Pârâta invocând continuu deficiențe, a acționat abuziv și în afara spiritului contractual evitând, în mod deliberat, operațiunea de predare.
Referitor la pârâta - -A SRL în mod corect a reținut judecătorul Tribunalului Sibiu că este un terț de bună-credință care a avut cunoștință despre existența promisiunii de vânzare-cumpărare ca și de neplata prețului și că a cunoscut de asemenea prevederile art. 4.2 din antecontractul de vânzare-cumpărare potrivit căruia promitentul vânzător are dreptul de a găsi un nou cumpărător pentru apartament.
Terțul dobânditor este de bună-credință, iar vânzătorul era liber să înstrăineze imobilul oricărui cumpărător, în cazul în care erau îndeplinite cerințele rezilierii.
Curtea mai reține că nu era nevoie de un petit special în acțiune prin care să se solicite constatarea stadiului în care urma să fie predat apartamentul, deoarece acesta ar fi fost inadmisibil, potrivit dispozițiilor art.111 pr.civ., pârâtele având la dispoziție acțiunea în realizare. În mod corect judecătorul fondului a interpretat un considerent important pentru dezlegarea pricinii.
Pe de altă parte, referitor la motivul 2 de apel, se reține că art. 4.3 din contract nu instituie obligativitatea încheierii unui act adițional între părți, prin care să se prelungească termenul contractual, ci instituie penalități de întârziere, care curg de drept de la scadență.
Referitor la motivele 3 de apel se constată că notificarea expediată la data de 19.10.2007 prin fax poartă confirmarea primirii la numărul de fax al apelantei, iar cea din 8.10.2007 poartă certificarea biroului executorului judecătoresc că a fost primită, iar lipsa administratorului din țară nu reprezintă un motiv care să justifice reprezentarea la notar, cu atât mai mult cu cât certificatul de atestare fiscală ar fi putut fi obținut exact în ziua încheierii contractului în formă autentică, având în vedere valabilitatea lui limitată.
Referitor la obligația de a preda în posesie imobilul rezultă din împrejurarea că apelanta și-a montat o ușă în îndeplinirea acestei obligații, cumpărătoarea refuzând încheierea unui proces-verbal de predare-primire bazat pe obiecțiunile referitoare la finisare.
Față de acestea, în temeiul art. 296.pr.civ. va fi respins apelul - C & A SRL Sibiu și va fi menținută hotărârea atacată ca legală și temeinică.
Pentru aceste motive,
În numele legii
DECIDE:
Respinge ca nefondat apelul formulat de către pârâta reclamantă reconvențională - C & A SRL Sibiu împotriva Sentinței nr. 2294/C/2008 pronunțată de Tribunalul Sibiu - Secția Comercială și de contencios Administrativ în dosar nr- și în dosar conex nr-.
Obligă pe apelantă să plătească intimatei - -A SRL suma de 4.760 lei cu titlu de cheltuieli de judecată în apel, iar intimatei - SISTEM SRL suma de 4.284 lei cu același titlu.
Cu drept de recurs în termen de 15 zile de la comunicare.
Pronunțată în ședința publică din 27.05.2009.
Președinte Judecător
- - - - -
Grefier
- -
Red.
Th.
Ex. 5/14.07.2009
Jud. fond:
Președinte:Gilica PopescuJudecători:Gilica Popescu, Olimpia Maria Stânga
