Rezoluțiune contract. Decizia 68/2009. Curtea de Apel Timisoara
| Comentarii |
|
ROMÂNIA
CURTEA DE APEL TIMIȘOARA Operator 2928
SECȚIA COMERCIALĂ
DOSAR NR-
DECIZIA CIVILĂ NR. 68
Ședința publică din 31 martie 2009
PREȘEDINTE: Mircea Boar
JUDECĂTOR 2: Maria Ofelia Gavrilescu
GREFIER: - -
S-a luat în examinare apelul declarat de reclamanții Municipiul T, prin Primar, cu sediul în T, Bd. -, nr. 1, județul T și Primăria Municipiului T, cu același sediu, împotriva sentinței civile nr. 980/24.10.2008, pronunțată în dosarul nr- al Tribunalului Timiș privind pe pârâtele intimate, cu sediul în T,-, județul T, Immobiliare, cu sediul în T,--6,. A, etaj 1,.2, Camera 4, județul T și - & Romania, cu sediul în B,-,. 17, sector 2 și chematul în garanție G, cu domiciliul indicat în T, Bd. -, nr. 1, județul T, în vederea pronunțării.
S‑a făcut referatul cauzei în sensul că mersul dezbaterilor și concluziile orale ale părților au fost consemnate în încheierea de ședință din data de 24.03.2009, care face parte integrantă din prezenta decizie, pronunțarea fiind amânată pentru astăzi, după care,
CURTEA
Constatând că prin sentința civilă nr. 980/24.10.2008, pronunțată în dosarul nr- al Tribunalului Timișs -a respins acțiunea formulată de reclamanții MUNICIPIUL T, reprezentat prin PRIMAR și PRIMĂRIA MUNICIPIULUI T, în contradictoriu cu pârâții SC SRL, SC SRL și SC ‑ & ROMANIA SRL, având ca obiect rezoluțiune contract, s‑a respins cererea de chemare în garanție și au fost obligați reclamanții la cheltuieli de judecată în sumă de 12.669,93 lei față de pârâtele SC SRL și SC -& ROMANIA SRL,
Că pentru a hotărî astfel, prima instanță a reținut că au fost încheiate, în formă și la date diferite și având un conținut parțial diferit, anume clădire parțial demolată, cu valoare de evaluare zero, situat în T,- și teren aferent în suprafață de 465 mp, înscris în CF nr. 115 T, neautentificat sub nr. 385, respectiv teren în suprafață de 465 mp, înscris în CF nr. 115 T, autentificat sub nr. 3916/14.09.2006, reclamanții fiind în eroare atunci când solicită rezoluțiunea contractului de vânzare‑cumpărare nr. 385/6.09.2006, autentificat sub nr. 3916/14.09.2006 întrucât contractul nr. 385 nu a fost autentificat ci s-a încheiat un nou contract de vânzare cumpărare,
Că inclusiv părțile contractante sunt diferite în cele două contracte, primul contract fiind încheiat între Municipiul T și SC SRL iar contractul autentic de vânzare‑cumpărare a fost încheiat între Primăria Municipiului T și SC SRL,
Că contractul neautentic conține și interdicția de înstrăinare a imobilului timp de 3 ani de la data dobândirii, însă această clauză nu se mai regăsește în contractul autentic de vânzare-cumpărare, contract ce are cu totul alt conținut și fiind încheiat ulterior concluzia ce se impune este aceea că acest contract este de fapt cel valabil și care își produce efecte juridice, în temeiul acestui contract s-a transferat dreptul de proprietate asupra imobilului și s-a făcut înscrierea în,
Că în motivarea cererii de chemare în judecată reclamanții solicită rezoluțiunea contractului de vânzare-cumpărare, invocând neexecutarea unei clauze contractuale însă în același timp fac trimitere la dispozițiile art. 28 din Legea nr. 550/2002 potrivit căruia spațiile comerciale sau de prestări servicii cumpărate în condițiile acestei legi, nu pot fi înstrăinate prin acte între vii și nu pot fi folosite decât pentru activități de producție, de comerț și de prestări de servicii timp de 3 ani de la data dobândirii,
Că însă textul legal menționat face referire expresă la spațiile comerciale sau de prestări de servicii și în nici un caz la terenuri așa cum este cazul în speță și chiar dacă s-ar considera incidente dispozițiile art. 28 din Legea nr. 550/2002 și s-ar reține motivarea reclamanților în sensul că pârâta 1 revândut imobilul în scop speculativ, vânzarea având o cauză ilicită și imorală, calea aleasă de către reclamanți de rezoluțiune a contractului de vânzare‑cumpărare este eronată întrucât pe de o parte în contractul autentic de vânzare-cumpărare nu se regăsește clauza de interdicție a vânzării, deci nu se poate reține neexecutarea acestei obligații în ceea ce o privește pe cumpărătoarea pârâta 1, iar pe de altă parte în cazul în care se invocă clauza ilicită sau imorală cât și dispozițiile art. 28 din Legea nr. 550/2002, reclamanții puteau solicita constatarea nulității contractului ca sancțiune civilă constând în desființarea cu efect retroactiv a unui act juridic încheiat cu încălcarea cerințelor legale, cerere ce nu a fost formulată,
Că în ceea ce privește rezoluțiunea contractului de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. 2583/28.06.2007, încheiat între pârâta 1 și pârâtele 2 și 3 cererea este neîntemeiată întrucât nu există nici un motiv de rezoluțiune, aceasta constând într-o desființare cu efect retroactiv a unui contract sinalagmatic cu execuție imediată ca urmare a neexecutării obligației celeilalte părți din cauze imputabile, ceea ce nu este cazul în speță întrucât în contractul de vânzare cumpărare nu există inserată nici o clauză care să nu fi fost executată, situație în care acțiunea fiind neîntemeiată trebuie respinsă și pe cale de consecință se respinge și cererea de chemare în garanție.
Având în vedere că împotriva acestei hotărâri au declarat apel reclamanții Municipiul T, prin Primar și Primăria Municipiului T, solicitând admiterea apelului, schimbarea în tot a hotărârii atacate în sensul admiterii în întregime a acțiunii formulate, ca temeinică și legală, cu motivarea că:
Prin acțiunea de chemare în judecată formulată de către reclamanți s-a solicitat rezoluțiunea contractului de vânzare-cumpărare nr. 385/6.09.2006, încheiat între Municipiul T, reprezentat prin Primar si pârâta, autentificat sub nr. -.09.2006 iar pe cale de consecință, potrivit principiului resoluto jure dantis, resolvitur jus accepientis, rezoluțiunea contractului de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. 2.583/28.06.2007, încheiat între și și - & ROMÂNIA L și evacuarea necondiționată a pârâtelor din spațiul ce face obiectul contractelor de vânzare-cumpărare enumerate, situat în T, str. - de (fostă -) nr.16, respectiv a terenului aferent în suprafață de 465 mp, cu cheltuieli de judecată;
În fapt, între Municipiul T, reprezentat prin Primar și pârâta de 1 intervenit contractul de vânzare-cumpărare nr. 385/06.09.2006, autentificat sub nr. 3916/14.09.2006, având ca obiect imobilul situat în T, Str. - de (fosta Str. -) nr.16, respectiv a terenului aferent în suprafață de 465 mp, prețul contractului de vânzare‑cumpărare fiind de 338.985 lei + 19% TVA;
După obținerea avizului Ministerului Culturii și cultelor, Direcției pentru Cultură, Culte și Patrimoniu Cultural Național T și a actelor necesare vânzării s-a negociat și vândut în baza Legii nr. 550/2002, spațiul închiriat, încheindu-se contractul de vânzare-cumpărare nr. 385/06.09.2006 autentificat sub nr. 3916/14.09.2006;
Potrivit art. 9 din contractul anterior amintit, imobilul cumpărat în condițiile prezentului contract nu poate fi înstrăinat prin acte între vii timp de 3 ani de la data dobândirii;
Acest articol din contractul de vânzare cumpărare nr. 385/06.09.2006 este cuprins și în conținutul Legii nr. 550/14.10.2002, astfel art. 28 din legea mai sus menționată prevede că spatiile comerciale sau de prestări de servicii cumpărate în condițiile prezentei legi, nu pot fi înstrăinate prin acte între vii și nu pot fi folosite decât pentru activități de producție, de comerț și de prestări de servicii, timp de 3 ani de la data dobândirii;
Potrivit contractului de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. 3.916/14.09.2006, data autentificării reprezintă și data predării imobilului, astfel că interdicția de înstrăinare a imobilului curge de la data de 14.09.2006 pe o perioadă de 3 ani, adică până la data de 15.09.2009;
S-a învederat faptul că rezoluțiunea contractului este o sancțiune a neexecutării culpabile a contractului sinalagmatic, constând în desființarea retroactivă a acestuia și repunerea părților în situația avută anterior încheierii contractului;
Temeiul juridic al rezoluțiunii contractului de vânzare cumpărare încheiat între reclamanți și pârâta SC SRL îl constituie reciprocitatea și interdependența obligațiilor din contractul sinalagmatic, împrejurarea că fiecare dintre obligațiile reciproce este cauza juridică a celeilalte și neîndeplinirea culpabilă a uneia dintre obligații lipsește de suport juridic obligația reciprocă, astfel încât se impune desființarea întregului contract;
SC SRL nu și-a îndeplinit obligațiile contractuale asumate prin contractul de vânzare-cumpărare nr. 385/06.09.2006, respectiv interdicția de vânzare cumpărare a imobilului timp de 3 ani de la data dobândirii;
În conformitate cu art. 969 cod civil convențiile legal făcute au putere de lege între părțile contractante, astfel se poate deduce obligativitatea contractului legal încheiat, de la care părțile nu se pot sustrage. În virtutea obligativității astfel definite, partea contractantă, care are calitatea de titular de drepturi dobândite prin contract, este îndreptățită a pretinde celeilalte părți satisfacerea acestor drepturi;
Este evident faptul că SC SRL nu a respectat principiul obligativității contractului prevăzut de art. 969 Cod civil, respectiv nu a respectat art. 9 din contractul de vânzare‑cumpărare nr. 385/06.09.2006 care prevede interdicția înstrăinării imobilului dobândit în baza Legii nr. 550/2002, în timp de 3 ani din momentul dobândirii;
Obligativitatea contractului prezintă o importantă deosebită nu numai pentru raporturile dintre părți dar și pentru certitudinea și eficiența raporturilor juridice în general; ea nu decurge numai din voințele individuale ale părților contractante, ci constituie un adevărat imperativ social, în climatul de securitate și ordine juridică ce trebuie să există în societate, respectarea contractelor constituind un deziderat ce se impune în cazul tuturor contractelor;
De aceea, principiul pacta sunt servanda nu poate fi fundamentat numai pe cerințele morale ale respectării cuvântului dat ori pe cerințele juridice ale respectării voințelor individuale exprimate, ci se înscrie în rândul cerințelor societății însăși, întărite cu puterea pe care dreptul le-o conferă;
Din actele depuse la dosarul cauzei rezultă fără putință de tăgadă că pârâta de 1 încălcat această interdicție de înstrăinare încheind contractul de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. 2583/28.06.2007 prin care înstrăinează imobilul situat în T, Str. - de (fosta Str. -) nr.16, respectiv a terenului aferent în suprafață de 465 mp către și - & ROMÂNIA pentru un preț total de 1.105.000 EURO echivalentul a 3.587.382,50 lei (RON), conform clauzelor contractuale cumpărătoarele intrând în stăpânirea de fapt și de drept a imobilului începând de la data semnării actului, când vânzătorul se va obliga să elibereze imobilul și să îl predea și în urma acestui contract trebuia să opereze înscrierea dreptului de proprietate al pârâtelor în cartea funciară;
Paratele au încercat să încheie o operațiune speculativă, la mai puțin de 1 an de la instituirea interdicției de înstrăinare de 3 ani;
Ca efect al rezolutiunii contractului de vânzare‑cumpărare nr. 385/06.09.2006, încheiat între reclamanți și SC SRL s-a solicitat instanței de judecată să constate desființarea retroactivă a contractului mai sus amintit, iar în consecință părțile să fie repuse în situația interioară încheierii contractului iar în ceea ce privește obligarea reclamanților la plata cheltuielilor de judecată în cuantum de 12.669,93 lei, s-a considerat că este nejustificată atât obligarea la plata acestor cheltuieli, cât și cuantumul exagerat de mare al acestora, având în vedere faptul că este culpa pârâtei de 1 promovarea acestei acțiuni.
Văzând că pârâta intimată a formulat întâmpinare prin care a solicitat ca prin hotărârea ce se va pronunța să se dispună respingerea apelului și menținerea sentinței ca temeinică și legală, cu motivarea că:
Prin contractul de vânzare cumpărare nr. 385/06.09.2006, Municipiul T i-a înstrăinat imobilul situat in T,-, respectiv terenul de 465 mp, imobil ce este înscris in CF 115 T;
În acest contract se stipula la art. 9 faptul că imobilul cumpărat în condițiile prezentului contract nu poate fi înstrăinat prin acte intre vii timp de 3 ani de la data dobândirii, însă, ulterior, s-a încheiat contractul de vânzare‑cumpărare autentificat sub nr. 3.916/14.09.2005 prin care Primăria T i-a înstrăinat același imobil înscris în 115 T, contract ce, de această dată respectă condițiile ad validitatem cerute pentru a transfera dreptul de proprietate asupra unui teren, sens în care, instanța de fond, apreciază, în mod corect ca acesta este singurul contract valabil, câtă vreme contractul anterior nu îndeplinea condiția de a fi încheiat în forma autentică, condiție a cărei nerespectare atrage nulitatea absolută a contractului;
Intimata reclamanta a solicitat rezoluțiunea contractului de vânzare‑cumpărare motivând neexecutarea unei clauze contractuale cuprinse în contractul nr. 385/6.09.2006, care este lipsit de efecte juridice, făcând trimitere și la dispozițiile art. 28 din Legea nr. 550/2002, care prevăd că spațiile comerciale sau de prestări servicii cumpărate în condițiile prezentei legi, nu pot fi înstrăinate prin acte între vii și nu pot fi folosite decât pentru activități de producție, de comerț și de prestări servicii timp de 3 ani de la data dobândirii;
Instanța a apreciat corect faptul că nu se poate invoca nerespectarea unor prevederi legale pe cale unei acțiuni în rezoluțiunea contractului de vânzare-cumpărare iar, pe de altă parte, textul de lege citat face referire expresă la spațiile comerciale sau de prestări servicii și în nici un caz la terenuri, așa cum este cazul în situația de față;
Referitor la nerespectarea de către pârâta intimată a clauzei privind interdicția de înstrăinare, se solicită a se avea în vedere faptul că această clauză este cuprinsă doar în contractul inițial care nu îmbracă forma autentică cerută "ad validitatem", astfel că este lipsită de orice efect juridic, la fel ca și contractul care o cuprinde;
Văzând că și pârâtele intimate SC SRL și SC - & ROMÂNIA SRL au formulate întâmpinare prin care au solicitat respingerea ca neîntemeiat a apelului, arătând că:
Este necesar a se face distincție între antecontractul de vânzare‑cumpărare nr. 385/06.09.2006, act căruia îi lipsește forma autentică prevăzută de lege pentru ca transferul dreptului de proprietate asupra imobilului să opereze și contractul de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. 3.916/14.09.2006;
Între cele două acte nu poate fi pus semnul egalității, nefiind vorba de unul și același act, așa cum greșit susțin apelanții, deoarece ele au un conținut diferit iar în cuprinsul actului autentic nu se face trimitere la antecontractul nr. 385/06.09.2006 pentru a se considera că prevederile lui au fost preluate în acest mod în actul autentic de vânzare-cumpărare nr. 3916/14.09.2006;
În ce privește interdicția de 3 ani, ca fiind născută dintr-un contract, trebuie observat că singurul contract ce le este opozabil este cel autentificat sub nr. 3916/14.09.2006, contract ce a stat la baza înscrierii în CF a dreptului de proprietate al SC SRL și în cuprinsul căruia nu se regăsește vreo interdicție de înstrăinare, în schimb, antecontractul de vânzare‑cumpărare nr. 385/06.09.2006 nefiindu‑le opozabil deoarece pârâtele intimate ne sunt parte contractantă și contractul nu este înscris în CF pentru opozabilitate, primul moment Ia care pârâtele au luat cunoștință de existența acestui antecontract fiind cel la care le-a fost comunicată cererea de chemare în judecată în prezenta cauză, împreună cu actele anexă, printre care și acesta;
În plus, chiar și între părțile semnatare ale antecontractului această interdicție nu produce efecte, câtă vreme ea nu a fost preluată în cuprinsul actului autentic încheiat ulterior;
Această împrejurare denotă fără echivoc modificarea intenției inițiale a părților, acestea înțelegând în cele din urmă să renunțe la interdicția de înstrăinare de trei ani ce fusese prevăzută în antecontract;
Din cuprinsul actului autentificat sub nr. 1.916/14.09.2006 nu rezultă în nici un caz împrejurarea că imobilul a fost vândut în baza acestui act normativ, astfel că nu poate fi primită susținerea că oricum imobilul ar fi fost indisponibilizat temporar prin efectul legii și dacă imobilul s-ar fi vândut în baza Legii nr. 550/2002 s-ar fi făcut mențiune în contractul autentic de vânzare‑cumpărare, iar interdicția s-ar fi înscris în cartea funciară în mod obligatoriu;
Nici măcar situația de fapt a imobilului achiziționat nu putea să le dea de bănuit că SC SRL l-ar fi cumpărat în baza legii amintite, lege care reglementa vânzarea spațiilor comerciale și a celor de prestări servicii căci la data la care pârâtele l-au cumpărat, acolo se găsea numai terenul fără construcții, astfel că nu putea fi vorba de un spațiu ce intra sub incidența acestei legi, împrejurarea privind lipsa construcțiilor rezultând din actele înaintate instanței de către reclamant;
Oricum, chiar dacă s-ar fi aplicat interdicția legală de înstrăinare, aceasta nu ar duce în nici un caz la rezoluțiunea ambelor contracte, ci ar fi atras nulitatea contractului prin care SC SRL le-a vândut imobilul, bunul întorcându-se în patrimoniul său, nicidecum în cel al reclamanților apelanți;
Motivele indicate de reclamanții-apelanți privind scopul speculativ, cauza ilicită și imorală a contractului prin care au dobândit imobilul nu pot duce în nici un caz la rezoluțiunea contractului acestea fiind, eventual, motive de nulitate, ceea ce ar face ca desființarea contractului să opereze pentru cauze existente la momentul încheierii actului;
Oricum, motivele invocate sunt de-a dreptul ridicole, câtă vreme contractul de vânzare-cumpărare încheiat între două societăți comerciale are natură comercială, iar scopul urmărit este profitul, context în care nu se poate afirma că acest contract are o cauză ilicită și imorală numai pentru că vânzătoarea a realizat un profit mare reprezentat de diferența dintre prețul de achiziție și cel de vânzare, diferență de preț ce poate avea multiple cauze fără a putea trage însă concluzia că am fi în prezența unei cauze ilicite;
Regula desființării actului subsecvent ca urmare a desființării actului inițial, cunoaște mai multe excepții, printre care și cazul în care subdobânditorul unui imobil este de bună credință și a dobândit bunul cu titlu oneros, situație în care, chiar dacă actul inițial este desființat (în cazul de față, contractul încheiat între Municipiul T și ), contractul subsecvent își păstrează valabilitatea;
Este mai presus de orice îndoială faptul că pârâtele sunt cumpărători de bună-credință, căci la momentul la care au cumpărat imobilul în cartea funciară aferentă acestuia nu era înscrisă nici o interdicție de înstrăinare, iar o asemenea interdicție nu le-a fost adusă Ia cunoștință.
Considerând, în acord cu cele stabilite de către prima instanță, că transferul dreptului de proprietate asupra imobilului în litigiu nu se putea face decât prin încheierea unui act în formă autentică și că, în consecință contractul încheiat în formă neautentică, sub nr. 385, la data de 6.09.2006, nu este producător de efecte juridice,
Că în măsura în care în contractul de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. 3.916/14.09.2006, prin care s‑a transmis dreptul de proprietate, nu a fost inclusă clauza privind interdicția înstrăinării imobilului, ca fiind dobândit în baza Legii nr. 550/2002, pe timp de 3 ani din momentul dobândirii, o atare clauză, înscrisă într‑un alt act, nu poate fi invocată ca temei al rezoluțiunii și că în aceste condiții nu există nici motive de rezoluțiune a contractului subsecvent,
Că celelalte motive invocate referitoare la existența unei interdicții legale și caracterul speculativ al contractului subsecvent nu sunt concludente în raport de cererea prin care se solicită rezoluțiunea contractelor, acestea vizând o eventuală cauză de nulitate,
Că în măsura în care în primă instanță acțiunea a fost respinsă, culpa procesuală fiind a reclamanților și nu a pârâtei, acordarea cheltuielilor de judecată în cuantumul dovedit prin acte depuse la dosar este justificată și că în consecință, apelul nu este întemeiat și trebuie respins ca atare, iar în ce privește pe reclamanta Primăria Municipiului T și ca fiind formulat de o entitate care nu are personalitate juridică și deci nici capacitate procesuală,
Considerând că urmează a se face aplicarea dispozițiilor art. 274 Cod procedură civilă, referitoarea la suportarea cheltuielilor de judecată solicitate în apel și dovedite potrivit facturii și, sub un alt aspect, că întrucât cererea de chemare în garanție formulată în primă instanță de către pârâta SC SRL nu a fost legal timbrată, văzând dispozițiile art. 20 alin. 5 din Legea nr. 146/1997, cu modificările ulterioare, în sensul celor stabilite prin încheierea din data de 3 martie 2009, necontestată,
PENTRU ACESTE MOTIVE
ÎN NUMELE LEGII
DECIDE:
Respinge apelul declarat de reclamanții Municipiul T, prin Primar, cu sediul în T, Bd. -, nr. 1, județul T și Primăria Municipiului T, cu același sediu, împotriva sentinței civile nr. 980/24.10.2008, pronunțată în dosarul nr- al Tribunalului Timiș privind pe pârâtele intimate, cu sediul în T,-, județul T, Immobiliare, cu sediul în T,--6,. A, etaj 1,.2, Camera 4, județul T și - & Romania, cu sediul în B,-,. 17, sector 2 și chematul în garanție G, cu domiciliul indicat în T, Bd. -, nr. 1, județul
Obligă pe reclamanți să plătească pârâtei Immobiliare suma de 15.861,40 lei, cheltuieli de judecată, în apel.
Dispune obligarea pârâtei la plata taxei judiciare de timbru în sumă de 46.300 lei, aferentă cererii de chemare în garanție formulată în primă instanță.
Definitivă.
Cu drept de recurs în termen de 15 zile de la comunicare.
Pronunțată în ședința publică din 31 martie 2009.
PREȘEDINTE, JUDECĂTOR,
GREFIER,
Red. /Tehnored.
8 ex./29.04.2009
6 com.
Prima instanță: Tribunalul Timiș
Judecător
Președinte:Mircea BoarJudecători:Mircea Boar, Maria Ofelia Gavrilescu
