Spete evacuare in dreptul comercial. Decizia 104/2009. Curtea de Apel Ploiesti
| Comentarii |
|
ROMÂNIA
CURTEA DE APEL PLOIEȘTI
SECȚIA COMERCIALĂ ȘI DE contencios ADMINISTRATIV ȘI FISCAL
DOSAR NR-
DECIZIA NR.104
Ședința publică din data de 19 iunie 2009
PREȘEDINTE: Adrian Remus Ghiculescu
JUDECĂTOR 2: Florentina Preda Popescu
Grefier - - -
Pe rol fiind soluționarea apelului formulat de reclamantaASOCIAȚIA DE proprietari - 5 P,prin reprezentanții săi legali,cu sediul în P, str.-.-. nr.273, - 5,.1,.3, județul P împotriva sentinței nr.92/11 martie 2009 pronunțată de Tribunalul Prahova - Secția comercială și contencios administrativ, în contradictoriu cu pârâtaSC MD SRL, prin reprezentanții săi legali,cu sediul în P, str.-.-. nr.273, - 5,.15, județul
La apelul nominal făcut în ședință publică au răspuns reclamanta Asociația de Proprietari Bloc 5 P, reprezentată de consilier juridic și intimata-pârâtă SC MD SRL, reprezentată de avocat, din Baroul Prahova.
Procedura este legal îndeplinită.
S-a făcut referatul cauzei de către grefierul de ședință, care arată că apelul se află la al doilea termen de judecată, este motivat, legal timbrat, după care:
Consilier juridic, pentru apelanta-reclamantă Asociația de Proprietari Bloc 5 P depune la dosarul cauzei înscrisuri, respectiv tabelul nominal cu persoanele care nu sunt de acord cu închirierea spațiului destinat uscătoriei, acesta fiind comunicat și părții adverse.
De asemenea, precizează că nu mai are alte cereri de formulat și solicită acordarea cuvântului în susținerea apelului.
Avocat, având cuvântul pentru intimata-pârâtă SC MD SRL precizează că nu mai are alte cereri de formulat și solicită acordarea cuvântului în combaterea apelului.
Curtea, luând act că nu se formulează alte cereri, constată cauza în stare de judecată și acordă cuvântul părților în susținerea și, respectiv, combaterea apelului.
Consilier juridic, având cuvântul pentru apelanta-reclamantă Asociația de Proprietari Bloc 5 P solicită admiterea apelului astfel cum a fost formulat, schimbarea în tot a sentinței apelate și dispunerea evacuării societății pârâte din spațiul proprietatea apelantei-reclamante.
Susținând oral motivele de apel, precizează că instanța de fond în mod eronat a considerat că ar exista un contract valabil încheiat pe 10 ani, contract care nu este semnat de asociația de proprietari, semnătura aparținând de fapt reprezentantului societății, nu are ștampila asociației, semnatarul este asociatul societății, iar din partea societății semnează chiar soția acestuia.
Precizează apelanta că prin procesul verbal încheiat la data de 30 ianuarie 2002, președintele asociației a fost înlocuit cu doamna, în acest proces verbal se face vorbire de încheierea contractului spațiului uscătoriei B5 cu SC SA, însă nu a fost validată de asociație, nu mai era administratorul societății la 30.01.2002 și contractul nu este valabil, nefiind încheiat cu consimțământul părților.
De asemenea, precizează că din Nota încheiată la data de 27 noiembrie 2007 rezultă că societatea apelantă a refuzat semnarea contractului pentru folosirea uscătoriei și nu s-a plătit nici un fel de chirie timp de 7 ani.
Fără cheltuieli de judecată.
Avocat, având cuvântul pentru intimata-pârâtă SC MD SRL, solicită respingerea apelului ca nefondat și menținerea sentinței pronunțată de instanța de fond ca fiind legală și temeinică.
Susține că tabelul depus astăzi la dosarul cauzei nu este datat, nu s-a discutat despre închirierea spațiului în litigiu, acesta neavând relevanță în cauză.
De asemenea, precizează că a existat o convenție între părți în sensul că valoarea chiriei a fost compensată cu lucrările efectuate de societate în interesul locatarilor și nu s-a făcut dovada nevalabilității contractului.
Fără cheltuieli de judecată.
CURTEA
Asupra apelului comercial d e față, reține următoarele:
Prin cererea de chemare în judecată înregistrată pe rolul Judecătoriei Ploiești la data de 12.05.2008 sub nr-, reclamanta Asociația de proprietari.5 Pas olicitat instanței ca, prin hotărârea ce o va pronunța, sa dispună evacuarea pârâtei SC MD SRL din spațiul pe care îl ocupă abuziv și pe care refuză să îl părăsească.
În motivarea in fapt a cererii, reclamanta a arătat că între Asociația de proprietari și societate s-a încheiat un contract de închiriere pe o perioadă de 5 ani, începând cu data de 01.01.2002, pentru o suprafață de 32 mp aflată la parterul blocului cu destinația de uscătorie. Prin contract s-a stabilit ca pârâta să plătească suma de 40 $ net pe lună.
A precizat reclamanta că având în vedere că perioada de închiriere a expirat la data de 01.01.2007, și că în toată această perioadă societatea nu a achitat chiria stabilită, asociația de proprietari este îndreptățită să intre în posesia spațiului pe care îl are în proprietate.
A mai arătat că la data de 10.03.2008, Asociația de proprietari a încunoștințat societatea despre aceste aspecte, însă reprezentantul societății a refuzat să primească și să semneze respectiva înștiințare. Ulterior, societatea a prezentat o ofertă de cumpărare a spațiului, care a fost refuzată prin răspunsul formulat în data de 23.03.2008 de către Asociația de proprietari. Asociația de proprietari, neavând nici un beneficiu prin neutilizarea spațiului dorește o mai bună gospodărire în cadrul asociației și să intre în posesia spațiului care în prezent este folosit fără drept de pârâtă.
În drept, au fost invocate dispozițiile art.1075 Cod civil.
Prin întâmpinarea formulată în cauză, pârâta SC MD SRL a solicitat respingerea cererii ca neîntemeiată. A arătat că părțile au încheiat un alt contract de închiriere, anterior celui depus la dosar, cu un termen de valabilitate de 10 ani, iar prețul chiriei a fost compensat printr-o serie de lucrări și plata materialelor aferente acestora, care acoperă integral chiria pe toată perioada contractului.
La termenul din data de 23.09.2008,instanța a invocat din oficiu excepția necompetentei materiale a Judecătoriei Ploiești, iar prin sentința civilă nr. 8073/2008 s-a dispus declinarea competenței materiale de soluționare a prezentei cauze în favoarea Tribunalului Prahova. Pentru a adopta această soluție, prima instanță a reținut că cererea de chemare în judecată este o acțiune comercială neevaluabilă în bani, care potrivit disp. art. 2 pct. 1 lit. a este de competența tribunalului în primă instanță.
La ribunalul Prahova cauza a fost înregistrată sub nr. 6406.105/2008, iar la solicitarea părților au fost administrate probatorii cu înscrisuri, interogatoriu și martori.
În urma analizării actelor și lucrărilor dosarului, prin prisma probelor administrate și a dispozițiilor legale ce au incidență în cauză, Tribunalul Prahovaa pronunțat sentința nr.92/11 martie 2009 prin care a respins ca neîntemeiată acțiunea formulată de reclamanta ASOCIATIA DE PROPRIETARI BL. 5 P in contradictoriu cu parata SC MD SRL, luând totodată act că nu se solicită cheltuieli de judecată.
Pentru a hotărî astfel, tribunalul a reținut că părțile au încheiat un contract de închiriere pentru spațiul proprietatea reclamantei situat la uscătoria blocului, în suprafață de 32 mp, în schimbul unei chirii lunare de 40 dolari/lună. Potrivit unei convenții încheiate între părți la data de 2.02.2002 (fila 16) acestea au înțeles să compenseze plata chiriei pe perioada contractului cu contravaloarea materialelor necesare lucrărilor de igienizare și zugrăveală pe scara blocului, la care se adaugă și manopera acestor lucrări, precum și cu contravaloarea materialelor folosite pentru refacerea conductelor și a robineților de la instalația de căldură a blocului, acest aspect fiind confirmat și de reclamantă prin răspunsurile la interogatoriu (fila 23), precum și de declarația martorului, propus de reclamantă (fila 26), doar că locatorul a precizat că valoarea lucrărilor efectuate și a materialelor folosite nu echivalează cu contravaloarea chiriei stabilite în contract.
A reținut tribunalul că aspectul asupra căruia părțile nu au ajuns la un acord și care generat prezentul litigiu a fost cel privind durata contractului de închiriere, reclamanta susținând că închirierea s-a încuviințat pentru o perioadă de 5 ani, iar pârâta pentru o perioadă de 10 ani.
La dosarul cauzei au fost depuse două contracte de închiriere, care au aceeași formă și conținut, singura diferență fiind aceea a duratei contractului. La fila 6 dosar judecătorie se află contractul de închiriere depus la dosar de reclamantă, încheiat pe o perioadă de 5 ani, începând cu data de 1.01.2002, iar la fila 9 dosar tribunal se află contractul de închiriere depus la dosar de pârâtă,încheiat pe o perioadă de 10 ani, conform procesului-verbal din 19.01.2001, începând cu data de 1.02.2002.
La dosarul cauzei a fost depus procesul-verbal al asociației de proprietari din data de 19.01.2001, în care s-a menționat că în urma ședinței s-a hotărât închirierea către SC SRL a spațiului pe o perioadă de 10 ani, în schimbul unei chirii lunare de 40 USD/lună.
Este de principiu că locațiunea este un contract prin care o persoană numită locator se obligă să asigure unei alte persoane numită locatar folosința temporară, totală sau parțială a unui bun în schimbul unei sume de bani sau alte prestații numită chirie.
Pentru a fi valabil exprimat, acordul părților în sensul locațiunii trebuie să fie cuprins într-un contract care să cuprindă semnăturile părților implicate. Din verificarea celor două contracte depuse de părți la dosarul cauzei, s-a constatat că cel invocat de reclamantă și care cuprinde ca durată a contractului perioada de 5 ani, nu este semnat de asociație în calitate de locator.
În schimb, contractul depus la dosar de pârâtă, este semnat de președintele asociației de proprietari ( fila 10), iar martorul audiat în cauză a precizat că la data încheierii contractului - 1.02.2002 - calitatea de președinte al asociației de proprietari o deținea, a cărui semnătură se află pe contract.
Tribunalul a constatat că singurul contract care în mod formal cuprinde acordul de voință al ambelor părți este cel aflat la fila 9 și care a fost încheiat pe o perioadă de 10 ani și, în acest sens, nu pot fi avute în vedere susținerile reclamantei care a invocat reaua-credință a societății pârâte, faptul că președintele asociației de proprietari la momentul încheierii contractului era și asociat al societății pârâte, că cel de-al doilea contract ar fi fost preconstituit pro-causa, în condițiile în care nu s-a solicitat anularea acestui înscris, sau înscrierea în fals împotriva lui.
Mai mult, acest contract este în concordanță cu procesul-verbal al adunării asociației proprietarilor din data de 19.01.2001 (fila 15) care de asemenea nu a fost contestat.
Așadar, fiind încheiat pe o perioadă de 10 ani, care în prezent nu este expirată, tribunalul a constatat că acțiunea de evacuare este neîntemeiată și a dispus respingerea ei.
Impotriva acestei sentințe a formulat apel în termenul legal reclamanta Asociația de Proprietari Bloc 5.
Apelanta a susținut că prima instanță nu a luat în considerare susținerile sale și probele concludente din care rezulta că intimata pârâtă deține nelegal spațiul respectiv.
Apelanta a învederat că din depoziția martorului său rezultă că apelanta reclamantă nu mai dorește să lase la dispoziția intimatei pârâte imobilul, neavând nici un beneficiul în cursul celor 6 ani, că nu a încasat chiria stabilită, lucrările efectuate de intimată acoperind doar o parte a acestei chirii.
S-a arătat că în mod eronat s-a apreciat valabilitatea contractului încheiat pe o perioada de 10 ani, contract care nu este semnat de asociația de proprietari, ci de reprezentantul intimatei, contractul fiind redactat ulterior, întrucât la dosar se află o notă din partea intimatei, prin care recunoștea că nu are nici un contract încheiat cu asociatia, aspect neglijat de instanța de fond.
Apelanta, a susținut că în mod greșit s-au considerat valabile înscrisurile prezentate de pârâtă, care vizau de fapt reclamanta apelantă și trebuiau să existe la asociație și nicidecum la societatea intimată, ceea ce o dovedește că acestea au fost preconstituite, pentru inducerea în eroare a instanței, respectivele înscrisuri nepurtând ștampila asociației de proprietari, contractul prezentat de intimata pârâtă fiind semnat de către asociatul societății, ca reprezentant al asociației, iar din partea societății a semnat soția acestuia, contractul fiind prezentat abia după 6 luni de la începerea acțiunii, împreună cu un așa zis proces verbal, pe care asociația nu-l recunoaște, semnat de 3, 4 persoane, proces verbal care nu este cuprins în registrul asociației, dar prin care s-a confirmat termenul de închiriere de 10 ani.
A susținut apelanta că, chiria care ar fi de 40$ /lună, respectiv 3440$ pentru cele 84 luni de închiriere nu a fost niciodată primită de asociație, iar lucrările executate de intimată, nu au această valoare, hotărârea instanței fiind netemeinică și nelegală, pronunțată pe baza unor probe neconcludente prezentate de pârâtă, cu ignorarea înscrisurilor și depoziției martorului audiat la solicitarea apelantei reclamante.
Intimata pârâta SC MD SRL a depus la dosar întâmpinare în temeiul art. 289 (2) civ. prin care a solicitat respingerea apelului ca nefondat.
Analizând sentința criticată, prin prisma motivelor de apel, ținând cont de actele și lucrările dosarului, precum și de dispozițiile legale incidente, Curtea constată că nu este afectată legalitatea și temeinicia acesteia, după cum se va arăta în continuare:
Din criticile formulate de apelantă, rezultă că nu se contestă legalitatea sentintei pronuntate, ci numai temeinicia acesteia, arătându-se că s-a făcut o interpretare greșită a unor probe, iar altele nu au fost suficient analizate
Chiar din primul motiv de apel rezultă cu claritate că apelanta reclamantă nu mai dorește continuarea raporturilor locative cu intimata pârâtă, fiind nemulțumită de modalitatea în care s-a convenit compensarea chiriei, cu contravaloarea lucrărilor de îmbunătățiri, zugrăveli, efectuate de intimată, despre care se susține că ar avea o valoare inferioară chiriei contractuale datorată pe perioada de derulare a contractului de închiriere încheiat de părți, ori această împrejurare ar fi îndreptățit apelanta pârâtă să promoveze eventual o acțiune de reziliere a contractului și nu de evacuare a societății intimate, din spațiul pe care-l deține în baza unui titlu valabil.
In mod corect prima instanță a constatat că atâta timp cât nu a expirat durata contractului de închiriere încheiat de părți la 1.01.2002, intimata pârâtă nu poate fi evacuată din spațiul închiriat.
Susținerea apelantei privind greșit apreciere a valabilității contractului depus de intimată la filele 9,10 dosar tribunal, în raport cu exemplarul depus de apelanta reclamantă la filele 6,7 dosar judecătorie, este nefondată, exemplarul apelantei nefiind semnat de către asociația de proprietari, în calitate de locator, astfel încât nu poate face dovada acordului de voință al părților cu privire la pretinsa perioadă de închiriere, de numai 5 ani, prev. de art. 5 din contract.
Dimpotrivă, exemplarul din contract depus de intimata pârâtă este semnat atât de locator, cât și de locatar, iar pentru atestarea valabilității lui s-a depus și procesul verbal încheiat cu proprietarii blocului B5, prin care s-a convenit compensarea contravalorii chiriei datorate de intimată, cu contravaloarea materialelor necesare reparațiilor scării blocului și înlocuirii instalației de încăzire de la subsol-fila 11 dosar, precum și procesul verbal din 19.01.2001, prin care s-a convenit închirierea spațiului pe o perioada de 10 ani, incepând cu 1.02.2002 - fila 15, semnaturile proprietarilor apartamentelor, nefiind contestate de către apelantă.
La dosarul de fond nu există nici o notă a intimatei pârâte prin care să se recunoască altă durată a contractului, decât cea de 10 ani menționată în exemplarul depus de aceasta, afirmațiile apelantei fiind nefondate și sub acest aspect.
Susținerea apelantei că aceste înscrisuri ar fi trebuit să se regăsească la sediul asociației de proprietari, să fie ștampilate și înregistrate, existând suspiciunea că ele au fost preconstituite, pentru a fi folosite în această cauză, urmează a fi înlăturată, deoarece, deși în principiu actele care angajează asociația de proprietari se înregistrează și ar trebui să se regăsească la sediul acesteia, nu poate fi înlăturată valoarea probatorie a înscrisurilor prezentate de intimată în cauză, pentru faptul că nu au fost ștampilate sau înregistrate, atâta timp cât apelanta nu a solicitat anularea lor și nu s-a înscris în fals împotriva lor, iar instanța nu se afla în nici una din situațiile reglementate de art. 173 civ. în care cererea de înfățișare a unui înscris, nu poate fi admisă.
De asemenea, nu are relevanță împrejurarea că intimata pârâtă a prezentat contractul după cca. 6 luni de la promovarea acțiunii de către apelanta reclamantă, din moment ce până la data depunerii acestuia - 8.12.2008, nu s-au administrat nici un fel de probatorii în cauză, Judecătoria Ploiești, investită inițial cu solutionarea acțiunii, declinându-și competenta in favoarea Tribunalului Prahova prin sentinta 8073/2008,prin încheierea din 30.10.2008 transpunându-se dosarul de la sectia civilă, la secția comercială a Tribunalului Prahova.
De altfel, prin întâmpinarea formulată în temeiul art. 115 - 118 civ.m depusa la data de 16.07.2008, fila 20 dosar Judecătorie, intimata pârâtă a arătat că are un contract de închiriere, încheiat cu reclamanta, cu un termen de valabilitate de 10 ani și că prețul chiriei s-a compensat printr-o serie de lucrări și cu plata materilelor aferente acestora, care acoperă integral chiria pe toată perioada contractului.
Imprejurarea că s-a semnat contractul de închiriere prezentat de intimata pârâtă, la rubrica locator de către numitul, în calitate de reprezentant al Asociației de Proprietari - P, iar la rubrica locatar de către soția acestuia, ca asociat unic al intimatei SC MD SRL, nu este de natură să afecteze valabilitatea acestui contract, atâta timp cât numitul avea calitatea de reprezentant legal al asociației de proprietari la vremea respectivă, așa cum rezultă din procesul verbal de sedintă încheiat la 10.01.2001 - fila 12 dosar tribunal, abia ulterior, prin actul adițional încheiat la 5.11.2002 dobândind calitatea de asociat al societății intimate, așa cum rezulta din copia acestui act adițional depus la fila 10 dosar apel.
Așa cum s-a arătat deja, verificarea cuantumului chiriei datorate de intimată și a modalității de compensare a acesteia cu contravaloarea lucrărilor de îmbunatațiri executate de intimată și recunoscute de apelantă, exced prezentului cadru procesual stabilit de apelanta reclamantă, instanța nefiind investită cu vreun capăt de cerere privind cuantumul și plata chiriei datorate de către intimata locatară.
Constatând că sentința apelată este temeinica și legală, judicios motivată pe baza întregului material probator administrat, prima instanță analizând probele prezentate de fiecare dintre părți și motivând măsura înlăturării celor neconcludente, Curtea va respinge apelul reclamantei ca nefondat, urmând a se lua act că nu s-au solicitat cheltuieli de judecată.
PENTRU ACESTE MOTIVE
ÎN NUMELE LEGII
DECIDE:
Respinge ca nefondat apelul formulat de reclamanta ASOCIAȚIA DE PROPRIETARI - 5 P, prin reprezentanții săi legali, cu sediul în P, str.-.-. nr.273, - 5,.1,.3, județul P împotriva sentinței nr.92/11 martie 2009 pronunțată de Tribunalul Prahova - Secția comercială și contencios administrativ, în contradictoriu cu pârâtaSC MD SRL, prin reprezentanții săi legali,cu sediul în P, str.-.-. nr.273, - 5,.15, județul
Ia act că nu s-au solicitat cheltuieli de judecată.
Cu recurs în termen de 15 zile de la comunicare.
Pronunțată în ședință publică, azi 19 iunie 2009.
Președinte, Judecător,
- - - - - -
Grefier,
- -
Red./DD
4 ex/29.06.2009
f- - Tribunalul Prahova
Operator de date cu caracter personal
Notificare nr.3120
Președinte:Adrian Remus GhiculescuJudecători:Adrian Remus Ghiculescu, Florentina Preda Popescu
