Spete evacuare in dreptul comercial. Decizia 109/2009. Curtea de Apel Timisoara
| Comentarii |
|
ROMÂNIA
CURTEA DE APEL TIMIȘOARA
SECȚIA COMERCIALĂ Operator 2928
Dosar nr-
DECIZIA CIVILĂ NR. 109
Ședința publică din 26 mai 2009
PREȘEDINTE: Csaba Bela Nasz
JUDECĂTOR 2: Maria Ofelia Gavrilescu
GREFIER: - -
S-a luat în examinare pronunțarea asupra apelului declarat de reclamanta, prin lichidator judiciar Grup Reșița, împotriva sentinței civile nr. 142 din 16 februarie 2009 pronunțată de Tribunalul C-S în dosarul nr- în contradictoriu cu pârâta intimată
La apelul nominal făcut în ședință publică nu se prezintă părțile.
S-a făcut referatul cauzei de grefierul de ședință, după care se constată că mersul dezbaterilor și susținerile părților au fost consemnate în încheierea de ședință din data de 19 mai 2009, care face parte integrantă din prezenta decizie, iar pronunțarea s-a amânat pentru astăzi, când,
CURTEA
Deliberând asupra apelului de față, constată următoarele:
Prin sentința civilă nr. 142 din 16 februarie 2009 pronunțată în dosarul nr- Tribunalul C-S a respins acțiunea formulată de reclamanta, prin lichidator judiciar Grup Reșița, împotriva pârâtei C (actuala ) având ca obiect evacuare și predarea bunului în starea în care a fost preluat, admițând, totodată, cererea reconvențională formulată de societatea pârâtă și a constatat că aceasta a cumpărat prin contract de vânzare-cumpărare sub semnătură privată imobilul înscris în nr. 14395, nr. top. 4639/2/b, situat administrativ în loc. C,-, jud. C-S, hotărârea judecătorească urmând să țină loc de contract autentic, partea fiind autorizată să se adreseze C-S în vederea întabulării dreptului său de proprietate, pârâta reconvențional fiind obligată să-i achite suma de 11.419,32 lei cu titlu de cheltuieli de judecată.
Pentru a hotărî astfel prima instanță a reținut că prin acțiunea înregistrată inițial la udecătoria Caransebeș sub dosar nr- reclamanta a chemat în judecată pârâta pentru ca prin hotărâre judecătorească aceasta din urmă să fie obligată să elibereze de urgență imobilul proprietatea sa, înscris în nr. 14395, nr. top. 4639/2/b, căruia în natură îi corespunde teren de construcții cu bază de producție, atelier, șopron, curte betonată, magazine, cântar și birouri, în suprafață totală de 4189 mp. și să-i predea bunul în litigiu în starea în care a fost preluat, cu motivarea că prin decizia civilă nr. 274/R din 2 martie 2006 Tribunalului C-S s-a anulat contractul autentic de vânzare-cumpărare încheiat între și, hotărârea rămânând irevocabilă.
Prin sentința civilă nr. 3528 din 19 octombrie 2006 pronunțată în dosarul nr. 3505/C/2006 Judecătoria Caransebeșa dispus întabularea dreptului de proprietate al reclamantei asupra acestui imobil, fapt care s-a și realizat, așa cum rezultă din extrasul de carte funciară din 11 septembrie 2007, atașat cererii de chemare în judecată. Cu toate că pârâta a fost somată să elibereze spațiul, aceasta a refuzat, deși avea cunoștință de hotărârile instanțelor de judecată.
Prin întâmpinare și cerere reconvențională pârâta Cas olicitat respingerea acțiunii ca neîntemeiată și pronunțarea unei hotărâri care să țină loc de act autentic de înstrăinare al imobilului în litigiu, precum și încuviințarea întabulării dreptului real astfel dobândit, cu motivarea că reclamanta cu rea-credință solicită evacuarea sa din acest imobil întrucât prin contractul de vânzare-cumpărare încheiat la 2 noiembrie 2001, prin reprezentanții săi, i-a transmis dreptul de proprietate asupra întregului obiectiv denumit "Baza de recepție C", situat în loc. C,-, jud. C-S, compus din magazie cereale, casă cântar, laborator, cuvă pod bascul, clădire administrativă, împrejmuire plăci beton, platforme betoane și drumuri de acces, contra prețului de 320.000.000 lei (ROL), fără De asemenea, părțile au prevăzut la pct. 3 Capitolul IV din contract obligativitatea cumpărătoarei de a întabula obiectivul cumpărat și terenul aferent, cu suportarea cheltuielilor ocazionate.
Pârâta reclamantă reconvențional, intrând în posesia efectivă a întregului imobil, a trecut la executarea clauzelor contractuale și a întocmit documentația topografică necesară în vederea eliberării certificatului de atestare a dreptului de proprietate asupra terenurilor, pentru a se putea dispune ulterior întabularea în baza nr.HG 834/1991, fiind emis în acest sens la data de 18 martie 2003 Certificatul seria - nr. 2861. După executarea acestor obligații și plata prețului stipulat la. G s-a încheiat contractul de vânzare-cumpărare, autentificat sub nr. 3867/04.11.2003.
Reclamanta a fost supusă procedurii de reorganizare judiciară și faliment, iar administratorul judiciar Grup Reșița a solicitat anularea contractului autentic, motivând că persoana delegată la perfectarea actului nu ar fi avut calitatea necesară. Prin decizia civilă nr. 274/R din 2 martie 2006 pronunțată în dosarul nr. 4554/2003 Tribunalul C-S a dispus anularea contractului notarial reținând că nu și-a dat consimțământul pentru vânzare, reprezentantul său - dl. - nefiind mandatat de societate să o reprezinte în acest sens. De asemenea, instanța de recurs a respins ca neîntemeiate motivele de rezoluțiune pentru neplata prețului și netransmiterea proprietății și asupra terenului, reținând că prețul a fost primit în întregime de societatea vânzătoare, iar pe lângă construcție s-a înstrăinat și terenul, aceste elemente nemaiputând face obiectul unor pretenții din partea reclamantei întrucât instanța de recurs s-a pronunțat cu autoritate de lucru judecat.
Dispunându-se anularea contractului autentic de vânzare-cumpărare doar pentru că reprezentantul vânzătoarei nu a fost mandatat în acest sens, pârâta reclamantă reconvențional consideră că societatea reclamantă este obligată să-și trimită un reprezentant legal cu delegație specială pentru autentificarea contractului, obligația sa fiind prevăzută în art. 22 din Decretul-lege nr. 115/1938, care arată că cel care s-a obligat să strămute sau să constituie în folosul altora un drept real asupra unui imobil este dator să-și predea înscrisurile trebuitoare pentru încheierea acestui drept. Potrivit art. 22, 24 și 26 din același act normativ, cumpărătorul are deschisă calea acțiunii în prestație tabulară pentru obținerea unei hotărâri care să constate că a achiziționat imobilul și să i se încuviințeze întabularea dreptului real.
, prin lichidator, și-a manifestat refuzul de a se prezenta la notar în vederea perfectării contractului autentic de vânzare-cumpărare și solicită cu rea-credință evacuarea din imobil după trecerea a 6 ani de la încheierea convenției de vânzare, deși a primit integral prețul, iar cumpărătoarea și-a îndeplinit obligația asumată prin contract, aceea de a întabula întregul obiectiv.
Prin sentința civilă nr. 649/02.04.2008 pronunțată în dosarul nr- Judecătoria Caransebeșa admis acțiunea reclamantei și a obligat pârâta să-i lase în deplină proprietate imobilul evidențiat în nr. 14395, nr. top 4639/2/b, respingând cererea reconvențională având ca obiect prestație tabulară.
Împotriva acestei sentințe a declarat apel pârâta C, care a fost admis de Tribunalul C-S prin decizia civilă nr. 4/20.10.2008, hotărârea atacată fiind anulată în temeiul art. 297 alin. 2 din Codul d e procedură civilă pe motiv că, în raport de obiectul cauzei - acțiune comercială privind evacuarea între două societăți comerciale - competența de soluționare a litigiului în prima instanță aparține tribunalului, care a și reținut cauza spre judecare.
Din analiza actelor și înscrisurilor aflate la dosar instanța de fond a constatat că prin contractul de vânzare-cumpărare din 2 noiembrie 2001 Reșița, în calitate de vânzător, a vândut către, în calitate de cumpărător, obiectivul numit "Baza de recepție C", situat în loc. C, pe-, jud. C-S, înregistrat în nr. 4639/2, prețul stabilit și însușit de părți fiind de 320.000.000 lei (ROL), fără Obiectivul se compune din magazie de cereale, casa cântar, laborator, cuvă pod bascul, clădire administrativă, împrejmuire plăci beton, platforme betonate și drumuri de acces. Părțile au stabilit că îi revine cumpărătorului sarcina întabulării obiectivului și a terenului aferent, precum și suportarea cheltuielilor efectuate cu aceste operațiuni, prețul urmând să fie plătit în termen de 30 de zile de la data semnării contractului, plata putându-se face și în rate pe perioada celor 30 de zile, după plata ultimei rate vânzătorul având obligația de a emite factura fiscală. Vânzătorul și-a asumat obligația să pună la dispoziția cumpărătorului documentația necesară pentru întabulare și să-i predea în bune condiții bunul care face obiectului contractului. Prețul a fost achitat integral de cumpărător, căruia i s-a eliberat factură fiscală, iar acesta a efectuat și suportat cheltuielile pentru obținerea certificatului de atestare a dreptului de proprietate asupra terenului, îndeplinindu-și astfel toate obligațiile contractuale asumate. Ca atare, în data de 4 noiembrie 2003 la Biroul Notarului Public Gaf ost autentificat sub nr. 3867 contractul de vânzare-cumpărare.
După intrarea Reșița în procedura reorganizării judiciare și a falimentului administratorul judiciar Grup Reșița a solicitat anularea acestui contract întrucât persoana care l-a semnat din partea vânzătoarei nu avea abilitarea de aor eprezenta, prețul nu a fost integral achitat și obiectul vânzării îl constituie numai construcțiile, nu și terenul.
Prin decizia civilă nr. 274/02.03.2006 Tribunalul C-S a anulat contractul autentic, dar numai pentru motivul că a fost încheiat cu vicierea consimțământului unității reclamante, care nu a mandatat nicio persoană să încheie actul juridic în numele său, iar semnatarul nu a deținut o procură specială autentică pentru aop rezenta notarului public. În consecință, a solicitat evacuarea pârâtei din imobilul respectiv și predarea bunului în litigiu în starea în care a fost preluat, iar aceasta din urmă, pe cale reconvențională, a solicitat pronunțarea unei hotărâri care să țină loc de act autentic de înstrăinare a imobilului în litigiu și încuviințarea întabulării dreptului real astfel dobândit.
Lichidatorul judiciar al reclamantei a depus o copie xerox a contractului sub semnătură privată din 2 noiembrie 2001, care la rubrica "vânzător" cuprinde două semnături și nu doar o semnătură, ca și contractul original aflat la dosar, și deoarece practicianul nu a putut prezenta instanței originalul actului având doi semnatari tribunalul a apreciat că proba testimonială încuviințată inițial nu mai este utilă, concludentă și pertinentă. Totodată, lichidatorul nu a putut indica datele persoanelor semnatare pentru a fi citate, iar prin adresa nr. 20042/2009 Serviciul Public Direcția Comunitară de Evidență a Persoanelor din cadrul Consiliului Local al Municipiului Reșița a arătat că nu poate identifica persoanelor semnatare în lipsa furnizării unor date suplimentare. Nu în ultimul rând, Parchetul de pe lângă Judecătoria Reșița a comunicat că în dosarul penal nr. 3186/P/2008 nu s-a început urmărirea penală față de (administratorul ) pentru infracțiunile prevăzute de art. 290 și 291 din Codul penal, dosarul fiind format la plângerea penală depusă de lichidator în legătură cu contractul pe care se află cele două semnături.
Acțiunea reclamantei în evacuare și cererea de predare a bunului în litigiu în starea în care a fost preluat sunt neîntemeiate pentru că actul de vânzare-cumpărare din 2 noiembrie 2001 încheiat între părțile litigante este valabil, nu s-a cerut anularea lui, iar cumpărătoarea și-a îndeplinit toate obligațiile asumate prin acesta. Vicierea consimțământului la încheierea contractului autentic nu poate afecta consimțământul existent la momentul încheierii contractului sub semnătură privată. Reprezentarea vânzătoarei în anul 2001, când s-a încheiat actul sub semnătură privată, s-a realizat prin directorul societății comerciale în mod corect și legal. Prețul contractului s-a plătit și s-a primit, iar din actele depuse rezultă că întreaga sumă s-a achitat anterior semnării contractului autentic, așa cum corect s-a reținut și prin decizia civilă nr. 274/02.03.2006. De asemenea obiectul vânzării l-au constituit atât construcțiile, cât și terenul. Mai mult, cumpărătoarea și-a executat obligația contractuală și a întocmit, pe cheltuiala sa, documentația topografică necesară eliberării certificatului de atestare a dreptului de proprietate asupra terenului pentru a se putea dispune întabularea în baza nr.HG 834/1991. Societatea comercială cumpărătoare și-a păstrat toate datele de identificare și întreaga structură, mențiunile înregistrate la registrul comerțului fiind legate doar de denumire, prin adăugarea cuvântului "", conform specificului de activitate al firmei colaboratoare din B, astfel că acțiunea în evacuare nu are temei legal și nici suport probator.
Cererea reconvențională în prestație tabulară și de încuviințare a întabulării dreptului de proprietate astfel dobândit formulată de pârâta reclamantă reconvențional este întemeiată deoarece contractul de vânzare-cumpărare sub semnătură privată din 2 noiembrie 2001 fost valabil încheiat, iar părțile și-au îndeplinit toate obligațiile rezultate din acesta. La încheierea actului juridic nu a fost afectat consimțământul vânzătoarei, contractul reprezentând un titlu legal, care nu este anulat. Prețul a fost achitat în întregime, iar cumpărătoarea și-a îndeplinit toate obligațiile asumate. Dreptul real s-a transmis între părți în momentul încheierii valabile a actului juridic, respectiv a contractului din 2 noiembrie 2001, atât asupra construcțiilor, cât și asupra terenului. Legea nr. 7/1996 stabilește în art. 20 că dreptul de proprietate și celelalte drepturi reale asupra unui imobil se vor înscrie în cartea funciară pe baza actului prin care s-a constituit ori s-a transmis în mod valabil. Acest act normativ pretinde un singur act juridic pentru transferul drepturilor reale legând, în regulă generală, transferul acestora exclusiv de manifestarea concordantă de voință a părților și a efectelor actului juridic de realizarea formalităților de publicitate. Totodată, art. 22 din Decretul-lege nr. 115/1938 arată că cel care s-a obligat să strămute sau să constituie în folosul altora un drept real asupra unui imobil, este dator să-i predea înscrisurile trebuitoare pentru înscrierea acestui drept. Conform art. 22, 24 și 26 din decretul-lege pârâta reclamantă reconvențional are deschisă calea acțiunii în prestație tabulară. Ca atare, obligația de încheiere a actului autentic de înstrăinare poate fi suplinită de instanță prin pronunțarea unei hotărâri care să țină loc de contract de vânzare-cumpărare.
Împotriva sentinței civile de mai sus, în termen legal, a declarat apel reclamanta, prin lichidator judiciar Grup Reșița, solicitând, în baza art. 296 din Codul d e procedură civilă, schimbarea în tot a hotărârii atacate în sensul admiterii cererii sale de chemare în judecată, așa cum a fost ea formulată, și respingerea cererii reconvenționale a intimatei C, fără cheltuieli de judecată.
În motivare a arătat că sentința apelată este netemeinică și nelegală, prima instanță fără niciun fundament juridic admițând cererea reconvențională și a respins acțiunea reclamantei de punere în posesie. Tribunalul, fără a elucida în totalitate starea de fapt dedusă judecății, a pronunțat o hotărâre în prestație tabulară luând în considerare un înscris sub semnătură privată care este anulat de drept prin semnarea de către părți a contractului autentic de vânzare-cumpărare care, la rândul său, a fost anulat printr-o hotărâre judecătorească irevocabilă, actul sub semnătură privată fiind reziliat chiar înainte de a se încheia contractul la notar ca urmare a neîndeplinirii condițiilor de plată impuse, el prezentând vicii de formă care-i atrag nulitatea din cel puțin două puncte de vedere: a) cele două copii depuse de intimată în instanță sunt diferite și, b) documentul în discuție, deși este încheiat la 2 noiembrie 2001, poartă pe el ștampila, denumire pe care intimata a primit-o abia la data de 21 aprilie 2005, așa cum rezultă din încheierea judecătorului delegat la registrul comerțului nr. 1704/21.04.2005.
În considerente tribunalul a reținut în mod eronat câteva aspecte esențiale, care viciază soluția pronunțată. Prin cererea reconvențională pârâta a solicitat ca instanța să pronunțe o hotărâre judecătorească care să țină loc de act autentic de înstrăinare al imobilului în litigiu pretinzând că între părți ar fi existat un contract de vânzare-cumpărare încheiat sub semnătură privată la 2 noiembrie 2001 care, în opinia sa, nu ar fi fost desființat prin hotărârea judecătorească irevocabilă de anulare a contractului autentic nr. 3867/04.11.2003. De asemenea, deși se reține că acest aspect s-a stabilit prin hotărâre irevocabilă, prima instanță consideră că între părți ar fi existat un precontract încheiat sub semnătură privată care nu ar fi fost anulat de drept prin încheierea contractului autentic de vânzare-cumpărare, ele coexistând.
Din înscrisurile de la dosar se poate observa că anularea printr-o hotărâre judecătorească irevocabilă a contractului autentic, indiferent de motivele pentru care s-a dispus o asemenea măsură, nu reactivează obligațiile asumate prin convenția sub semnătură privată, aceasta fiind desființată de drept prin perfectarea actului autentic. În același timp, anularea contractului notarial se răsfrânge și asupra actului de înstrăinare sub semnătură privată și nu îndrituiește intimata să formuleze o acțiune în prestație tabulară.
Pe de altă parte, dacă se analizează contractul de vânzare-cumpărare sub semnătură privată din 2 noiembrie 2001 se constată că acesta nu poate fi luat în considerare, fiind nul de drept, pentru următoarele motive: a) deși a fost încheiat la data menționată între C și, reprezentată de directorul general și directorul economic, contractul este semnat, din partea vânzătorului, doar cu o semnătura indescifrabilă, fără a se preciza a cui este, care nu seamănă (cel puțin la prima vedere) cu semnăturile niciuneia dintre persoanele specificate că ar reprezenta societatea. Mai mult, documentul nu poartă vreun număr de înregistrare la societatea apelantă. În act se specifică și faptul că "obiectivul se află înregistrat la cartea funciară la 4639/2". De asemenea, trebuie menționat că acest lucru reiese dintr-un exemplar în original comunicat apelantei de către intimată. La dosarul cauzei, depuse tot de către pârâtă, se află două copii ale aceluiași act, care nu sunt identice, pe una este aplicată o singură semnătură indescifrabilă, iar pe cealaltă două semnături, tot indescifrabile. Cu toate că înscrisurile au fost prezentate de către intimată, instanța reține că reclamanta nu a putut înfățișa originalul documentului, obligație care i-ar reveni de drept intimatei, care a produs proba; b) cu toate că s-a învederat instanței că actul poartă pe el o ștampilă inexistentă la data încheierii lui (02.11.2001) -, denumire pe care societatea pârâtă o primește abia la 9 mai 2005, tribunalul în mod evaziv trece peste această împrejurare. Deși inițial a fost admisă audierea persoanelor semnatare, ulterior judecătorul revine asupra probei testimoniale, considerând-o irelevantă.
Apelanta a mai învederat că în contractul nr. 2/02.11.2001 se arată că obiectul actului îl reprezintă vânzarea-cumpărarea obiectivului numit "Baza de recepție C", care se compune din magazie cereale - 1500 to, casa cântar, laborator, cuva pod bascul, clădire administrativ, împrejmuire placi beton, cu doua cabine, platforme betonate și drumuri de acces, la prețul de 320.000.000 lei, însă nicăieri nu se specifică că s-ar vinde și terenul pe care sunt amplasate aceste obiective. De altfel, terenul nici nu putea face obiectul contractului atâta vreme cât situația lui juridică nu era clarificată, Ia vremea respectivă el aflându-se doar în administrarea operativă directă a Însăși instanța reține faptul că certificatul de atestare a dreptului de proprietate asupra terenului pe care sunt amplasate obiectivele s-a emis la 18 martie 2003, obținerea acestui document căzând în sarcina intimatei, dar a omis faptul că proprietar al terenului, conform atestatului menționat, era și nu intimata. În mod eronat se susține că prin actul ce face obiectul cauzei s-ar fi vândut și terenul pe care sunt amplasate obiectivele enumerate anterior. Or, prin actul sub semnătură privată în niciun caz nu s-a putut vinde și terenul, a cărui situație juridică era incertă. De altfel, potrivit prevederilor nr.HG 834/1991, în situația în care s-au vândut obiective fără a avea clarificată situația juridică a terenurilor, în momentul obținerii certificatului de atestare a titlului de proprietate cumpărătorul este obligat să achite și contravaloarea terenului, mai ales că prin titlu este stabilită și valoarea acestuia - 128.753.406 lei.
Analizând în continuare documentul pe care judecătorul fondului l-a luat în considerare pentru a pronunța o hotărâre care să țină loc de act de vânzare-cumpărare se constată că acesta este reziliat de drept, deoarece în Capitolul IV pct. 2 se precizează că dacă prețul imobilelor ce fac obiectul contractului nu este plătit în termen de 60 de zile de la data încheierii, vânzătorul consideră contractul reziliat de drept. Din actele existente la dosar nu rezultă că prețul imobilelor ar fi fost achitat în interiorul celor 60 de zile impuse de clauza contractuală menționată. Mai mult decât atât, împrejurarea că această obligație a cumpărătorului nu a fost respectată este confirmată și de conținutul contractului de vânzare-cumpărare autentificat, care specifică că prețul a fost achitat integral abia la data de 2 iulie 2002, cu mult peste termenul prevăzut în contract. Deși prima instanță reține eronat că prețul a fost achitat în întregime, nu precizează când anume. În aceste condiții, chiar dacă nu s-ar lua în considerare toate celelalte motive este de constatat că tribunalul a pronunțat o hotărâre care să țină loc de act de vânzare-cumpărare în baza unui act sub semnătură privată dubios, lovit de vicii de formă și fond, reziliat, pe care apelanta îl califică ca fiind unul "prefabricat".
În drept a invocat art. 282, 284, 296 și 674 și următ. din Codul d e procedură civilă și art. 1322 din Codul civil.
Intimata, legal citată, s-a prezentat la dezbateri și a formulat întâmpinare (filele 17-19), solicitând respingerea apelului și menținerea ca temeinică și legală a sentinței atacate, fără cheltuieli de judecată, pentru următoarele motive:
Situația descrisă în cererea de apel nu corespunde realității întrucât, luând pe rând fiecare paragraf, se poate demonstra că acest apel nu are o bază legală și temeinică, demonstrând reaua-credință a lichidatorului judiciar Grup Reșița. Chiar de la început, apelanta încearcă să inducă în eroare instanța de judecată prin aceea că afirmă fără temei că hotărârea în prestație tabulară a fost luată având în vedere un înscris sub semnătură privată anulat de drept, deși niciodată acest act nu a fost anulat, prin decizia civilă nr. 274/R din 2 martie 2006 Tribunalului C-S fiind anulat doar contractul de vânzare-cumpărare în formă autentică încheiat la Biroul Notarului Public G sub nr. 3867/04.11.2003, cu motivarea că reprezentantul nu a fost mandatat de către societate să o reprezinte în acest sens.
Criticile lichidatorului judiciar nu au fundament deoarece, în conformitate cu art. 80 alin. 1 lit. c) din Legea nr. 85/2006, administratorul judiciar sau, după caz, lichidatorul poate introduce la judecătorul-sindic acțiuni pentru anularea constituirilor ori a transferurilor de drepturi patrimoniale către terți și pentru restituirea de către aceștia a bunurilor transmise și a valorii altor prestații executate, realizate de debitor prin acte încheiate în cei trei ani anteriori deschiderii procedurii. Prin încheierea nr. 195/ din 7 martie 2006 Tribunalului C-S a fost dispusă începerea procedurii falimentului. Or, contractul de vânzare-cumpărare sub semnătură privată este încheiat la 2 noiembrie 2001, cu mult peste limita prevăzută de legiuitor, practicianul neavând niciun drept să se întoarcă împotriva unui act încheiat cu aproape 5 ani înainte de data intrării în faliment. Mai mult, Grup Reșița avea posibilitatea de a solicita anularea contractului prin introducerea unei cereri în acest sens la judecătorul-sindic, însă nu a făcut-
, fostă, nu a depus la dosar decât un exemplar al actului sub semnătură privată, lichidatorul reclamantei fiind cel care a prezentat un alt exemplar în copie modificată, iar atunci când intimata a solicitat să aducă originalul, nu au făcut-o deoarece acesta nu există, aspect consemnat, de altfel, și în sentința atacată, plângerea penală pentru fals nefiind primită. Din istoricul societății rezultă cu certitudine că pârâta de la înființare și până în prezent și-a păstrat toate datele de identificare și întreaga structură (același CUI, nr. de înregistrare, asociat și administrator), mențiunile înregistrate la registrul comerțului fiind legate doar de denumire, prin adăugarea cuvântului "", conform cu specificul activității firmei colaboratoare din B - Romania.
Vicierea consimțământului la încheierea contractului autentic nu poate afecta consimțământul existent la momentul încheierii actului sub semnătură privată. Prețul convenit de părți s-a plătit anterior încheierii contractului autentic, aspect reținut și prin decizia civilă nr. 274/02.03.2006 a Tribunalului C-
În drept a invocat dispozițiile art. 115-118 din Codul d e procedură civilă.
Examinând apelul declarat de reclamanta, prin lichidator judiciar Grup Reșița, prin prisma motivelor invocate, a apărărilor pârâtei intimate și a prevederilor art. 295 din Codul d e procedură civilă, Curtea apreciază că acesta este neîntemeiat, astfel că îl va respinge ca atare, având în vedere următoarele considerente:
Hotărârea instanței de fond este temeinică și legală, conformă cu dispozițiile incidente în cauză, ea nefiind rezultatul unei greșite aplicări a legii sau a unei eronate aprecieri a probelor administrate în dosar, cum în mod neîntemeiat susține apelanta.
Astfel, în mod corect tribunalul a reținut că acțiunea în evacuare și cererea de predare a imobilului în starea în care a fost preluat sunt neîntemeiate pentru că actul de vânzare-cumpărare din 2 noiembrie 2001 încheiat între părțile litigante este valabil, reclamanta nesolicitând anularea lui, iar pârâta și-a îndeplinit toate obligațiile asumate prin acesta, orice viciere a consimțământului vânzătorului la încheierea contractului autentic neputând afecta consimțământul existent la momentul semnării contractului sub semnătură privată, reprezentarea vânzătoarei în anul 2001, când s-a perfectat actul sub semnătură privată, realizându-se prin directorul societății comerciale.
Pe de altă parte, prețul convenit de părți s-a plătit de către intimata cumpărătoare, din actele de la dosar (factura fiscală nr. -/02.07.2002, chitanța nr. 673/20.09.2002 și contractul autentic de vânzare-cumpărare nr. 3867/04.11.2003) rezultând fără putință de tăgadă că întreaga sumă s-a achitat anterior încheierii contractului autentic, anulat ulterior prin hotărâre judecătorească irevocabilă pentru viciu de consimțământ, cum, de altfel, s-a reținut și prin decizia civilă nr. 274 din 2 martie 2006 Tribunalului C- De asemenea, obiectul vânzării l-au constituit atât construcțiile, cât și terenul, împrejurare care rezultă din faptul că în actul sub semnătură privată din 2 noiembrie 2001, pe de o parte, în Capitolul II - Obiectul contractului s-a arătat că acesta îl constituie vânzarea, respectiv cumpărarea obiectivului numit "Baza de recepție C", care se compune din magazie de cereale (1500 to) - 655 mp. casă cântar, laborator, cuvă pod bascul - 49 mp. clădire administrativă - 75 mp. împrejmuire plăci beton - 120 mp. cu două cabine - 7 mp. platforme betonate și drumuri de acces - 4412 mp. Or, atât din documentația cadastrală întocmită de topometrist, cât și din Certificatul de atestare a dreptului de proprietate asupra terenurilor seria - nr. 2861 eliberat la 18 martie 2003 de Ministerul Agriculturii, Alimentației și Pădurilor suprafața terenului pe care sunt situate aceste construcții este de 4189 mp. Pe de altă parte, tot prin contract - Capitolul IV pct. 3 - părțile au stabilit că este în sarcina cumpărătorului să realizeze întabularea obiectivului și a terenului aferent, cu suportarea cheltuielilor efectuate în acest scop, vânzătorul având doar obligația să-i pună la dispoziție documentația necesară pentru întabulare și să-i predea în bune condiții imobilul care face obiectul convenției.
Societatea intimată și-a respectat obligația contractuală și a întocmit pe cheltuiala sa documentația tehnică necesară eliberării certificatului de atestare a dreptului de proprietate asupra terenului pentru a se putea realiza întabularea lui în conformitate cu nr.HG 834/1991, cumpărătoarea intrând în posesia de fapt a imobilelor încă de la acea dată.
În atare condiții, în mod corect tribunalul a apreciat că în cauză sunt îndeplinite toate cerințele impuse de lege pentru a se putea admite cererea reconvențională formulată de pârâta C (actuala ) având ca obiect prestație tabulară, deoarece contractul provizoriu de vânzare-cumpărare sub semnătură privată din 2 noiembrie 2001 fost valabil încheiat, părțile îndeplinindu-și toate obligațiile rezultate din acesta, inclusiv pe aceea de a se prezenta la un notar public, la încheierea acestui act juridic nefiind afectat consimțământul vânzătoarei, contractul reprezentând un titlu legal, care nu a fost anulat de vreo instanță de judecată, fiind în afara oricăriu dubiu că în speță s-au întâlnit cele două elemente esențiale pentru nașterea valabilă a unui antecontract de vânzare-cumpărare, și anume: voința societății promitente de a vinde în condițiile prestabilite și voința societății cumpărătoare, reclamantă reconvențional, de a cumpăra în aceleași condiții. Ca atare, obligația de încheiere a actului autentic de înstrăinare poate fi înlocuită de instanță prin pronunțarea unei hotărâri care să țină loc de contract de vânzare-cumpărare, acesta fiind unul dintre cazurile în care o hotărâre judecătorească suplinește voința unei părți într-un contract translativ de proprietate sau de alte drepturi reale principale.
În acest sens, n Titlul X - Circulația juridică a terenurilor din Legea nr. 247 din 19 iulie 2005 privind reforma în domeniile proprietății și justiției, precum și unele măsuri adiacente, legiuitorul a prevăzut în alin. 2 al art. 5 că în cazul în care, după încheierea unui antecontract cu privire la teren, cu sau fără construcții, una dintre părți refuză ulterior să încheie contractul (situație care echivalează cu semnarea actului autentic, anulat printr-o hotărâre judecătorească, neurmat de o nouă prezentare la notarul public, de data aceasta, cu o procură specială pentru vânzare), partea care și-a îndeplinit obligațiile poate sesiza instanța competentă care poate pronunța o hotărâre care să țină loc de contract. Această normă juridică nu constituie altceva decât o aplicație particulară a dispozițiilor de principiu cuprinse în art. 1073, 1077 și 970 alin. 2 din Codul civil, care consacră executarea în natură a obligațiilor, executarea prin echivalent fiind admisă numai în mod excepțional, principiul potrivit căruia creditorul este autorizat să aducă la îndeplinire obligația debitorului pe cheltuiala acestuia din urmă, precum și principul că, convențiile obligă nu numai la ceea ce este expres într-însele, dar la toate urmările ce echitatea dă obligației, după natura sa. Tot astfel, art. 27 din Legea nr. 7/1996 privind cadastrul și publicitatea imobiliară, republicată, statuează că cel care s-a obligat să strămute sau să constituie în folosul altuia un drept real asupra unui imobil este dator să îi predea toate înscrisurile necesare pentru înscrierea acelui drept, iar dacă un drept înscris în cartea funciară se stinge, titularul este obligat să predea celui îndreptățit înscrisurile necesare radierii. În situația în care cel obligat nu predă înscrisurile, persoana interesată va putea solicita instanței să dispună înscrierea în cartea funciară, hotărârea instanței de judecată urmând să suplinească consimțământul la înscriere al părții care are obligația de a preda înscrisurile necesare înscrierii, dreptul la acțiunea în prestație tabulară fiind imprescriptibil.
Criticile apelantei referitoare la neelucidarea deplină a situației de fapt deduse judecății nu sunt întemeiate în condițiile în care lichidatorul judiciar al societății vânzătoare este cel care a prezentat doar copia xerox a actului de înstrăinare care poartă la rubrica "vânzător" două semnături, iar atunci când reprezentantul intimatei a solicitat înfățișarea originalului actului acesta nu a fost în măsură să producă respectiva dovadă, iar lipsa unui număr de înregistrare la persoana juridică vânzătoare nu poate fi imputată cumpărătorului. Pe de altă parte, în mod judicios tribunalul a revenit asupra probei testimoniale inițial încuviințată pentru audierea în calitate de martori a celor două persoane "semnatare" ale contractului de vânzare-cumpărare în numele societății vânzătoare atâta timp cât administrarea acestei dovezi era obiectiv imposibilă, reclamanta neputând indica domiciliul acestora, iar prin adresa nr. 20042/06.05.2009 Serviciul Public Direcția Comunitară de Evidență a Persoanelor din cadrul Consiliului Local al Municipiului Reșița a arătat că nu poate identifica persoanelor respective în lipsa furnizării unor date suplimentare. Totodată, Parchetul de pe lângă Judecătoria Reșița a comunicat că în dosarul penal nr. 3186/P/2008 nu s-a început urmărirea penală față de dl., administratorul, pentru infracțiunile prevăzute de art. 290 (fals în înscrisuri sub semnătură privată) și art. 291 (uz de fals) din Codul penal, dosar deschis ca urmare a plângerii penale depusă de lichidator în legătură cu contractul pe care apar două semnături la rubrica "vânzător".
De asemenea, susținerile privitoare la "anularea de drept" a înscrisului sub semnătură privată prin semnarea de către părți a contractului autentic de vânzare-cumpărare care, la rândul său, a fost anulat printr-o hotărâre judecătorească irevocabilă, precum și la "rezilierea" actului sub semnătură privată înainte de încheierea la notar a contractului autentic ca urmare a neîndeplinirii condițiilor de plată impuse nu pot fi primite deoarece, așa cum în mod just a arătat și intimata, prin decizia civilă nr. 274/R din 2 martie 2006 Tribunalului C-S a fost anulat doar contractul de vânzare-cumpărare în formă autentică încheiat la Biroul Notarului Public G sub nr. 3867/04.11.2003 pe motiv că reprezentantul nu a fost mandatat de către societate să o reprezinte în acest sens.
Nu în ultimul rând, Curtea va înlătura și afirmațiile apelantei în sensul că actul sub semnătură privată ar prezenta vicii de formă care-i atrag nulitatea, chiar dacă este adevărat că, deși încheiat la 2 noiembrie 2001 înscrisul poartă pe el ștampila, deoarece lichidatorul judiciar a omis din vedere că încă de la înființare, în anul 1992, societatea cumpărătoare a avut denumirea menționată, doar prin încheierea judecătorului delegat la Oficiul Registrului Comerțului de pe lângă Tribunalul C-S nr. 6532/16.10.2001, datorită specificului activității firmei colaboratoare din B - Romania, a fost adăugat cuvântul "", rezultând, denumire asupra căreia ulterior s-a revenit, intimata devenind din nou, începând cu 21 aprilie 2005, așa cum rezultă din încheierea judecătorului delegat nr. 1704/21.04.2005, societatea păstrându-și toate celelalte date de identificare și întreaga structură.
Văzând că nu s-au solicitat cheltuieli de judecată,
PENTRU ACESTE MOTIVE
ÎN NUMELE LEGII
DECIDE
Respinge apelul declarat de reclamanta, prin lichidator judiciar Grup Reșița, cu sediul în loc. Reșița, str. -,. 2A, parter, jud. C-S, împotriva sentinței civile nr. 142 din 16 februarie 2009 pronunțată de Tribunalul C-S în dosarul nr-, în contradictoriu cu pârâta intimată C, cu sediul procedural ales în loc. Reșița, str. -,. 31,. D, parter,. 2, jud. C-
Fără cheltuieli de judecată.
Cu drept de recurs în termen de 15 zile de la comunicare.
Pronunțată în ședința publică azi, 26 mai 2009.
PRESEDINTE, JUDECĂTOR,
GREFIER,
Red. /11.06.2009
Tehn. /12.06.2009
Prima instanță: Tribunalul C-
Judecător:
Se comunică 2 ex.: -, prin lichidator judiciar Grup Reșița
-
Președinte:Csaba Bela NaszJudecători:Csaba Bela Nasz, Maria Ofelia Gavrilescu
