Spete evacuare in dreptul comercial. Decizia 11/2010. Curtea de Apel Bacau
| Comentarii |
|
Dosar nr-
CURTEA DE APEL BACĂU
- SECȚIA COMERCIALĂ, DE contencios ADMINISTRATIV ȘI FISCAL -
Decizia nr. 11/2010
Ședința publică de la 28 Ianuarie 2010
Completul compus din:
PREȘEDINTE: Vera Stănișor judecător
JUDECĂTOR 2: Morina Napa
Grefier: ---
&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&
Astăzi a fost pe rol judecarea apelului declarat de apelanta-pârâtă B - PRIN LICHIDATOR JUDICIAR EXPERT B, împotriva sentinței civile nr. 171 din 06 mai 2009, pronunțată de Tribunalul Bacău în dosarul nr-, având ca obiect evacuare.
La apelul nominal făcut în ședință publică, au răspuns: avocat - pentru apelanta-pârâtă B - prin lichidator judiciar EXPERT B și intimata-pârâtă B - prin lichidator judiciar EXPERT B și avocat - pentru intimata-reclamantă
Procedura este legal îndeplinită.
S-a făcut referatul cauzei de către grefier, după care:
Avocat - pentru intimata-reclamantă B depune la dosar un înscris și, la solicitarea instanței, referitor la stadiul dosarului cu privire la cererea reconvențională, precizează că s-a acordat termen pentru a se soluționa dosarul de față.
Instanța, având în vedere completarea la motivele de apel formulate de apelanta-pârâtă B - prin lichidator judiciar EXPERT B la data de 26.11.2009 și data comunicării sentinței apelate la 29.07.2009, pune în discuție excepția tardivității completării la motivele de apel și acordă cuvântul pe această excepție.
Avocat - pentru apelanta-pârâtă B - prin lichidator judiciar EXPERT B, având cuvântul, cu privire la excepția tardivității completării la motivele de apel, solicită respingerea acestei excepții, precizând că motivele de apel pot fi depuse și la primul termen de judecată, legea dând părții acest drept. Precizează că atât timp cât legea dă dreptul părții să-și motiveze apelul și la primul termen de judecată, dacă acesta nu a fost motivat, aceeași situație este și în cazul în care acesta a fost inițial motivat, iar la primul termen de judecată se pot depune și completări la motivele inițial depuse. Așadar, față de acestea, precizează că în cauză nu se poate pune problema excepției tardivității completării la motivele de apel.
Avocat - pentru intimata-reclamantă B, având cuvântul, cu privire la excepția tardivității completării la motivele de apel, precizează că și prin întâmpinarea depusă la dosar s-a arătat că aceste completări la motivele de apel nu pot fi primite, având în vedere că legea prevede că apelul poate fi motivat până la prima zi de înfățișare, pentru cel care nu a fost deloc motivat. Arată că în situația din cauză, inițial au fost depuse motive de apel și, ulterior acestea au fost completate cu alte motive, care nu mai pot fi primite de către instanță.
Nemaifiind alte cereri de formulat și probe de administrat, instanța constată cauza în stare de judecată și acordă cuvântul pe fondul apelului.
Avocat - pentru apelanta-pârâtă B - prin lichidator judiciar EXPERT B, având cuvântul, referitor la inadmisibilitatea acțiunii, arată că motivul principal pentru care a fost invocată este faptul că societatea reclamantă Bac hemat în judecată cele două societăți pârâte din cauză, societăți care se află în faliment, astfel că, procedura de urmat de către reclamantă era aceea a procedurii speciale, prevăzută de Legea nr. 85/2006, potrivit căreia, de la data deschiderii procedurii falimentului se suspendă de drept toate acțiunile judiciare și măsurile de executare silită pentru realizarea creanțelor asupra debitorului sau bunurilor sale. Așadar, față de motivul arătat, acțiunea este inadmisibilă, urmând a fi respinsă ca atare.
În continuare, referitor la soluția instanței de fond, referitor la disjungerea cererii reconvenționale de acțiunea principală, arată că soluția instanței de fond este nelegală deoarece cele două cereri nu pot fi judecate separat, deoarece prin cererea reconvențională pârâta a solicitat un drept de retenție asupra spațiului, cu privire la care reclamanta a cerut evacuarea celor două pârâte. Astfel, consideră că cele două cereri trebuie judecate împreună, deoarece există o strânsă legătură între ele, ambele cereri vizând același spațiu, pârâta, prin disjungerea cererii sale reconvenționale nemaiavând obiectul cererii - spațiul în discuție.
Așadar, în concluzie, în principal solicită admiterea apelului, desființarea hotărârii apelate și respingerea acțiunii ca inadmisibilă, iar în subsidiar, admiterea acțiunii, desființarea hotărârii apelate și trimiterea cauzei spre rejudecare pentru ca instanța de fond să se pronunțe asupra ambelor cereri, respectiv a cererii principale și a cererii reconvenționale.
Avocat - pentru intimata-reclamantă B, depune la dosar concluzii scrise și, având cuvântul, solicită respingerea apelului ca nefondat.
Referitor la inadmisibilitatea acțiunii invocată de apărătorul apelantei-pârâte, motivat de faptul că cele două societăți pârâte chemate în judecată se aflau în procedura falimentului, arată că, la momentul promovării acțiunii în evacuare, societățile pârâte nu se aflau în faliment, ori dacă erau în faliment reclamanta nu cunoștea acest lucru. Arată că, acțiunea în evacuare a fost promovată ulterior încercării rezolvării litigiului pe cale amiabilă cu pârâtele, dar nu s-a reușit. Totodată, tot ulterior formulării cererii în evacuare reclamanta a aflat despre deschiderea procedurii insolvenței, însă, pârâtele și-au solicitat intrarea în faliment pe procedura simplificată, fără a anunța reclamanta de acest lucru. Așadar, având în vedere că pe parcursul judecății acțiunii de evacuare, pârâtele au intrat în faliment, nu se poate reține inadmisibilitatea acțiunii promovate de reclamantă împotriva pârâtelor.
Totodată, de reținut este și faptul că prin contractele de închiriere nr. 3 și nr. 5 din 2007, acestea, la pct. 15 reglementează încetarea contractului de închiriere în cazul încălcării de către chiriaș a obligațiilor contractuale, iar conform pct. 9 din aceleași contracte, noi, reclamanta și nu pârâtele, avem un drept de retenție față de neplata chiriei de către pârâte. De asemenea, referitor la situația pretinselor îmbunătățiri efectuate de pârâte la spațiul proprietatea reclamantei, art. 5 din aceleași contracte de închiriere reglementează situația acestora, în situația în care îmbunătățirile nu au fost efectuate cu încuviințarea expresă a reclamantei. Așadar, tot ceea ce se pretinde de pârâte prin cererea reconvențională nu au efect față de clauzele din contractele de închiriere precizate anterior.
De asemenea, de reținut că și potrivit dispozițiilor art. 1070 Cod civil, reclamanta are un privilegiu față de chiria restantă.
În concluzie, față de acestea, având în vedere că reclamanta nu a putut valorifica spațiul ocupat de pârâte timp de 2 ani, în condițiile în care este proprietara acestui spațiu și are o creanță de recuperat de la acestea, astfel cum rezultă și din înscrisul depus la termenul de astăzi, solicită respingerea apelului ca nefondat, fără cheltuieli de judecată.
Avocat - pentru apelanta-pârâtă B - prin lichidator judiciar EXPERT B, având cuvântul, în replică, invocă dispozițiile art. 36 din Legea nr. 85/2006, potrivit cărora, de la data deschiderii procedurii falimentului se suspendă de drept toate acțiunile judiciare și măsurile de executare silită pentru realizarea creanțelor asupra debitorului sau bunurilor sale. Așadar, instanța de fond trebuia să țină cont de aceste dispoziții. Solicită și cheltuieli de judecată, depunând la dosar chitanță în acest sens.
S-au declarat dezbaterile închise.
A:
- deliberând -
Asupra apelului comercial d e față, constată următoarele:
Prin cererea înregistrată pe rolul Tribunalului Bacău sub nr-, reclamanta Bac hemat în judecată pârâtele: B și B, solicitând ca prin hotărârea ce se va pronunța să se dispună evacuarea pârâtelor din cele două spații comerciale proprietatea sa, situate în B-, în suprafață de 48,5 și respectiv 82,4, cu cheltuieli de judecată.
În motivarea cererii s-a arătat că reclamanta s-a înființat în anul 2006, prin desprinderea din ARTA CROITORILOR B, primind în patrimoniu cele două spații comerciale ocupate de către pârâte, spații situate în municipiul B,-, județul B, unul având o suprafață de 48,5. iar celălalt de 82,4.
La data de 28.03.2008 a încheiat cu B contractele de închiriere nr. 3 și nr. 5, prin care aceasta primea cele două spații comerciale, ulterior B subînchiriind cele două spații comerciale
Începând cu luna aprilie 2008, Baî ncetat să mai plătească prețul chiriei către reclamantă, până în prezent valoarea chiriei restante atingând valoarea de aproximativ 40.000 lei, cu tot cu penalitățile calculate conform contractelor de închiriere. Totuși, din aprilie 2008 și până în prezent cele două pârâte au folosit spațiile reclamantei, unde funcționează restaurantul "".
Deși în cursul lunii august 2008 invitat pentru concilierea litigiului comercial iminent constând în prejudicierea reclamantei prin neplata chiriei, reprezentanții acesteia nu au dat curs invitației.
În conformitate cu prevederile art. 5 lit. c) din contractele de închiriere, referitoare la obligația pârâtei de a achita chiria în cuantumul și la termenul stabilit prin contracte și acte adiționale modificatoare, prevederile art. 9, alin. 2 din contracte, conform cărora în cazul întârzierii în plata chiriei pentru o lună de zile contractul se reziliază de drept, iar locatorul procedează la sistarea furnizării utilităților și la evacuarea silită a chiriașului, precum și prevederile art. 15 lit. b) din contracte referitoare la încetarea contractului în cazul încălcării de către chiriaș a obligațiilor prevăzute la art. 9, rezultă că în prezent contractele de închiriere sunt rezolvite de drept pentru neplata chiriei. Față de sublocatarul B, rezilierea de drept a contractelor de închiriere are ca efect desființarea tuturor drepturilor consfințite către el de locatarul principal, conform principiului "resoluto jure dantis, resolvitur jus accipientis". Astfel, urmare a caracterului retroactiv al rezoluțiunii, dobânditorul nu putea transmite drepturi pe care nu le avea "nemo plus juri sad alium transfere potest, quam ipso habet".
Pentru aceste motive s-a solicitat admiterea acțiunii și evacuarea ambelor pârâte din spațiile proprietatea sa.
În drept au fost invocate dispozițiile art. 1073-1077 Cod civil.
În susținerea acțiunii au fost depuse înscrisuri.
Pârâtele au formulat întâmpinare și cerere reconvențională.
Prin întâmpinare, pârâtele au recunoscut faptul că ocupă spațiile proprietatea reclamantei în baza unui contract de închiriere, achitând regulat chiria până în luna aprilie 2008 când datorită conjuncturii economice, nu a mai putut să o plătească, dar în urma negocierilor verbale purtate cu reclamanta, aceasta le-a asigurat că având în vedere investițiile importante efectuate în spațiu, are o garanție cu privire la plata chiriei.
Sub aspect reconvențional, s-a arătat că, în situația în care se va aprecia că acțiunea reclamantei este întemeiată, solicită ca aceasta să fie obligată la plata contravalorii îmbunătățirilor efectuate și a restituirii bunurilor existente în acest spațiu, respectiv: tâmplării PVC și aluminiu - 14.000 EURO; instalații electrice - 3.500 EURO; instalații sanitare - 2.500 EURO; instalații climatizare - 3.000 EURO; instalație gaz - 500 EURO, lucrări de modernizare - 20.000 EURO, suprafețe etajate - 3.500 EURO; pardoseli gresie - 1.000 EURO, pardoseli parchet - 2.500 EURO, dependință depozitare - 500 EURO; echipamente complete bucătărie - 40.000 EURO; mobilier - 30.000 EURO; aparatură audio-video - 20.000 EURO.
De asemenea s-a solicitat ca până la plata îmbunătățirilor și a restituirii bunurilor să se instituie un drept de retenție pe acestea.
Ulterior, pârâtele și-au precizat câtimea cererii reconvenționale la suma provizorie de 3.000 EURO, pentru care s-a achitat taxa de timbru în valoare de 856 lei și timbru judiciar de 8,3 lei.
Prin sentința civilă nr. 171/6.05.2009, pronunțată de Tribunalul Bacău în dosarul nr-, s-a disjuns cererea reconvențională a pârâtelor și s-a admis acțiunea reclamantei, în sensul că s-a dispus evacuarea societăților pârâte din spațiul situat în B,-.
Pentru a pronunța această soluție, instanța de fond a avut în vedere următoarele considerente:
Între reclamanta B și B s-au încheiat contractele de închiriere nr. 3/28.03.2006 și nr. 5/28.03.2006, prin care reclamanta închiria pârâtei două spații comerciale situate în B,-, județul B, în suprafață de 48,5 și respectiv 82,4 pe o perioadă de 5 (cinci) și 3 (trei ani).
Conform facturilor fiscale depuse la dosarul cauzei, pârâta nu a mai achitat contravaloarea chiriei pentru care s-a obligat conform art. 5 lit. c) din contractele de închiriere, începând cu luna aprilie 2008, fapt recunoscut și de către pârâte prin întâmpinarea formulată.
Prin sentința civilă nr. 11153/11.12.2008 pârâta Baf ost somată să achite reclamantei suma de 37.065,98 lei reprezentând contravaloare chirie aferentă perioadei 01.04.2008-31.08.2008 și penalități de întârziere aferente perioadei 01.04.2008-31.05.2008.
Conform art. 9 din Contractul de închiriere, în situația în care se înregistrează întârzieri în plata chiriei și a utilităților pe o perioadă de cel mult o lună de zile, contractul de închiriere se reziliază de drept, proprietarul procedând imediat la sistarea furnizării de servicii și utilități, a evacuării silite.
De asemeni, conform art. 15 lit. b) din contract "Contractul de închiriere încetează în cazul încălcării obligațiilor asumate de chiriaș și prevăzute la art. 6, art. 7, art. 9, art. 13, iar conform lit. a) la începerea oricărei proceduri prevăzute de Legea nr. 85/2006.
Ori, din probele administrate în cauză, rezultă că B, nu și-a îndeplinit obligațiile contractuale, iar împotriva acesteia s-a deschis procedura falimentului în formă simplificată conform Încheierii pronunțată de Tribunalul Bacău în dosarul nr- la data de 09.01.2009, iar împotriva celeilalte pârâte B s-a deschis de asemeni procedura simplificată a falimentului conform sentinței civile nr. 160/05.02.2009 pronunțată în dosarul nr-.
Din probele administrate, și chiar din afirmațiile pârâtei, rezultă că aceasta din urmă nu a dat curs invitației reclamantei de a reglementa raporturile juridice de obligație dintre ele, nu și-a onorat obligațiile contractuale privind plata chiriei, încălcând dispozițiile art. 1430 Cod Civil, producând prejudicii reclamantei prin conduita sa culpabilă, privând-o de folosința bunului, care-i producea venituri certe.
Acțiunea în evacuare, reglementată de dispozițiile art. 1410 și următoarele Cod Civil, se deosebește de acțiunea în revendicare, fondată pe baza art. 480 cod civil și este specifică raporturilor juridice de locațiune, adică acelor raporturi prin care o parte, numită locator, se obligă să procure celeilalte părți, numită locatar, folosința pe timp determinat a unui bun individual determinat și neconsumptibil în schimbul unei sume de bani numită chirie.
Asemenea raporturi juridice au ca efect translațiunea folosinței unui bun, locatarul fiind un detentor care nu dobândește drepturi reale asupra bunului, având obligația restituirii acestuia.
În speță, între reclamantă și cele două pârâte există raporturi de obligație derivate din contracte de închiriere și ca urmare acțiunea în evacuare, formulată de către reclamantă, este pe deplin justificată.
În ce privește cererea reconvențională, instanța a constatat că aceasta nu poate fi judecată odată cu cererea principală de evacuare, deoarece urmează ca părțile să administreze probatorii privind îmbunătățirile efectuate la cele două spații închiriate.
Ca urmare, având în vedere dispozițiile art. 120 (2) Cod procedură civilă, instanța a dispus în baza art. 165 Cod procedură civilă disjungerea cererii reconvenționale formulată de către pârâtele B și B, de cererea de evacuare și soluționarea separată a acesteia.
Având în vedere că acțiunea principală are ca obiect evacuarea pârâtelor din spațiile în posesia cărora au intrat prin încheierea contractelor de închiriere nr. 3 și nr. 5 din 28.03.2008 și nr. 7/27.06.2007,
Având în vedere dispozițiile art. 1410 și următoarele și art. 1073 Cod Civil, instanța a admis acțiunea formulată de către reclamanta B și a dispus evacuarea pârâtelor B și B din spațiile proprietatea reclamantei, situate în B,-, județul B în suprafață de 48,5 și respectiv 82,4
Împotriva acestei sentințe a declarat apel pârâta, prin lichidator judiciar EXPERT.
În motivarea apelului se arată că este greșită soluția de disjungere a cererii reconvenționale, având în vedere că cererea a fost formulată cu respectarea dispozițiilor art. 119 alin. (3) Cod procedură civilă, iar între obiectul acțiunii principale (evacuare) și cel al cererii reconvenționale (contravaloarea îmbunătățirilor și drept de retenție) există o strânsă legătură; de asemenea, disjungerea cererii reconvenționale nu a fost pusă în discuție.
Prin completarea la motivele de apel, depusă la prima zi de înfățișare, apelanta-pârâtă a expus situația de fapt a imobilului, în condițiile speciale legate de intrarea sa în faliment, susținând că cererea reclamantei, având ca obiect evacuarea, era inadmisibilă. Se susține că intimata-reclamantă avea o creanță (reprezentând obligația pârâtei de a preda spațiul în discuție), anterioară intrării apelantei în faliment, că obligația de predare era scadentă la data încetării contractului - respectiv data intrării în faliment, astfel că se impunea formularea unei cereri potrivit art. 64 alin. (3) din Legea nr. 85/2006. Pe de altă parte, apelanta a reiterat criticile privind greșita disjungere a cererii reconvenționale, întrucât prin admiterea evacuării, pârâta pierde posesia bunului și nu i se mai poate acorda dreptul de retenție.
Intimata-reclamantă Baf ormulat întâmpinare, prin care a solicitat respingerea apelului ca nefondat.
Intimata a susținut că motivele invocate în completarea din 26.11.2009 nu au fost invocate în fața primei instanțe, impunându-se a fi înlăturate, în raport de dispozițiile art. 292 Cod procedură civilă.
Pe fondul cauzei a solicitat a fi avute în vedere dispozițiile art. 5 lit. (c), art. 9 alin. (2) și art. 15 lit. (b) din contractele de închiriere, precum și faptul că aspectele din completarea la motivele de apel au fost invocate și analizate în dosarul nr- al Judecătoriei Bacău. Totodată, intimata a arătat că nu poate fi obligată să urmeze procedura reglementată de Legea nr. 85/2006, întrucât bunul în discuție îi aparține ei și nu debitoarei în insolvență, iar cererea de evacuare a fost formulată anterior deschiderii procedurii insolvenței. În opinia intimatei-reclamante, măsura disjungerii cererii reconvenționale este legală, având în vedere că a evitat tergiversarea judecății acțiunii principale.
Analizând sentința apelată sub aspectul criticilor formulate, în raport de actele dosarului și de dispozițiile legale incidente în cauză, curtea constată nefondat apelul pârâtei, pentru considerentele ce urmează a fi expuse:
Soluția de admitere a acțiunii în evacuare nu este criticată în prezentul apel, care vizează, pe de o parte, greșita disjungere a cererii reconvenționale, având ca obiect dreptul de retenție, iar pe de altă parte, greșita alegere a căii de valorificare a drepturilor pretinse de reclamantă.
În ce privește calea aleasă de reclamantă pentru valorificarea dreptului său, curtea constată că în speță era în discuție posesia unui imobil ce aparținea intimatei-reclamante și era folosit de apelanta-pârâtă.
Faptul că față de apelanta-pârâtă s-a deschis procedura insolvenței (ulterior promovării acțiunii în evacuare), nu putea să impună reclamantei să acționeze potrivit reglementărilor din Legea nr. 85/2006, pentru că imobilul în discuție nu era în proprietatea pârâtei intrate în insolvență, ci în proprietatea reclamantei (ori obiectul lichidării îl reprezintă bunurile proprietatea debitorului).
Având în vedere clauzele contractelor de închiriere dintre părți, prevăzute la art. 5 lit. (c) - referitoare la obligația de achitare a chiriei la termen, art. 9 alin. (2) - potrivit căreia întârzierea cu o lună la plata chiriei conduce la rezilierea de drept a contractului și art. 15 lit. (b) - referitoare la încetarea contractului în cazul încălcării de către chiriaș a clauzelor contractuale, precum și recunoașterea neexecutării obligațiilor de către pârâtă, instanța a procedat la admiterea acțiunii în evacuare.
Este adevărat că în fața instanței de fond s-a formulat cerere reconvențională, în termen legal, prin care pârâta solicita acordarea de despăgubiri și a unui drept de retenție până la plata - de către reclamanta-pârâtă reconvențional - a îmbunătățirilor aduse la imobil.
Însă, potrivit art. 165 Cod procedură civilă, "în orice stare a judecății se pot despărți pricinile întrunite, dacă instanța socotește că numai una din ele este în stare de judecată".
Procedând la aplicarea acestui text, instanța de fond a stabilit că numai acțiunea principală este în stare de judecată și, prin urmare, a disjuns judecarea cererii reconvenționale și judecarea sa separată. Soluția este legală, având în vedere că în caz contrar s-ar fi ajuns la o tergiversare nejustificată a acțiunii principale. Pe de altă parte, sunt de observat și prevederile contractuale referitoare la investițiile în spațiu (art. 5 lit. (b), (j), (k), art. 12), pe care reclamanta le-a invocat ca apărare față de cererea reconvențională.
Aceste aspecte, coroborate cu împrejurarea că la instanța de fond cauza a suferit mai multe amânări la cererea pârâtelor (22 octombrie 2008, 5 noiembrie 2008, 3 decembrie 2008, 21 ianuarie 2009, 25 februarie 2009), fără a se depune diligențe pentru soluționarea cu celeritate a cererii reconvenționale, conduc la concluzia că soluția de disjungere a cererii de reconvenționale este legală și temeinică.
Față de considerentele expuse, constatând că toate criticile apelantei sunt neîntemeiate, curtea, în temeiul art. 296 Cod procedură civilă, va respinge apelul de față, ca nefondat.
PENTRU ACESTE MOTIVE,
ÎN NUMELE LEGII
DECIDE
Respinge, ca nefondat, apelul declarat de apelanta-pârâtă B - PRIN LICHIDATOR JUDICIAR EXPERT B, cu sediul în B,-,. D,. 21, județul B, împotriva sentinței civile nr. 171 din 06 mai 2009, pronunțată de Tribunalul Bacău în dosarul nr-, în contradictoriu cu intimata-reclamantă B, cu sediul în B,--12, județul B și intimata-pârâtă B - PRIN LICHIDATOR JUDICIAR EXPERT B, cu sediul în B,-,. D,. 21, județul
Definitivă.
Cu recurs în 15 zile de la comunicare.
Pronunțată în ședință publică, azi 28 ianuarie 2010.
Președinte, - - | Judecător, - - |
Grefier, --- |
Red. -
Red. - - 10.02.2010
Tehnored. - ex. 5
15.02.2010
Președinte:Vera StănișorJudecători:Vera Stănișor, Morina Napa
