Spete evacuare in dreptul comercial. Decizia 115/2008. Curtea de Apel Pitesti
| Comentarii |
|
ROMÂNIA
CURTEA DE APEL PITEȘTI
SECȚIA COMERCIALĂ ȘI DE CONTENCIOS
ADMINISTRATIV ȘI FISCAL
DOSAR NR- DECIZIA NR.115/A-
Ședința publică din 25 noiembrie 2008
Curtea compusă din:
PREȘEDINTE: Gabriela Chiorniță președinte secție
- - - - JUDECĂTOR 2: Corina Georgeta Nuță
- -- - grefier
Pe rol fiind pronunțarea asupra apelului declarat de reclamanta - SOCIETATE cu sediul în,-, jud.V, împotriva sentinței nr.884/C din 02 iulie 2008, pronunțată de Tribunalul Vâlcea Secția Comercială și contencios administrativ fiscal în dosarul nr-, intimată fiind pârâta SC SRL cu sediul în,-, jud.
La apelul nominal, făcut în ședință publică, au lipsit părțile.
Procedura, legal îndeplinită.
Apelul este timbrat cu taxă judiciară de timbru în sumă de 2540 lei potrivit chitanței nr.-/23.10.2008 (fila 385 din dosar) și cu timbrul judiciar în valoare de 0,6 lei.
Dezbaterile asupra apelului au avut loc în ședința publică din 14 noiembrie 2008, fiind consemnate în încheierea de ședință din acea dată, încheiere ce face parte integrantă din prezenta decizie.
CURTEA
Asupra apelului de față, constată:
Prin cererea înregistrată la Tribunalul Vâlcea la data de 22.01.2007 sub nr-, reclamanta - Societate Cooperatistă a chemat în judecată pe pârâta SC SRL solicitând evacuarea acesteia din imobilul proprietatea reclamantei - Complex comercial,-, în suprafață de 197. și teren în suprafață de 800. precum și obligarea ei la plata cheltuielilor de judecată.
În motivarea cererii, reclamanta a arătat că a închiriat pârâtei imobilul susarătat și, deși la data de 01.08.2006 a încetat contractul de închiriere, pârâta a continuat să folosească abuziv spațiul respectiv. Pârâta nu a achitat chiria, acumulând un debit de peste 10.500 lei și a fost notificată de către reclamantă că, odată cu ajungerea la termen, contractul încetează potrivit art.13 din clauzele acestuia.
La data de 21.02.2007 reclamanta a modificat cererea de chemare în judecată în sensul că a solicitat și obligarea pârâtei SC SRL la plata sumei de 10.207,24 lei cu titlu de chirie neachitată, reactualizată de la data scadenței la zi, obligarea pârâtei la plata daunelor prevăzute de art. 13 alin. 2 din contractul de închiriere, respectiv, dublul chiriei negociate- în sumă de 3.360 lei, penalități de întârziere în sumă de 10.294,98 lei pe perioada 06.11.2005 - 29.01.2007 și în continuarea până la zi, și cheltuieli de judecată.
La data de 20.03.2007 pârâta a formulat cerere reconvențională, solicitând obligarea reclamantei la plata contravalorii lucrărilor de amenajare a spațiului și instituirea în favoarea sa a unui drept de retenție asupra imobilului până la data achitării sumei de către reclamantă.
Pârâta a susținut că în perioada 1997-01.08.2006 a deținut cu chirie imobilul reclamantei și, în această perioadă, cu avizul scris al conducerii reclamantei, a realizat lucrări necesare pentru desfășurarea propriei sale activități comerciale pentru care a și închiriat imobilul, după cum urmează:
1. La magazinul central: refacere instalații electrice, cablaj interior, neoane; instalații termice, fără centrală proprie, calorifere, alimentare cu țevi pexal pentru 100; instalații sanitare cu chiuvetă simplă, boiler electric, instalație simplă pentru 100; instalație de climatizare pentru 100; lucrări de construcție (pereți și tavan rigips, schelet metalic tavan, ușă placaj, uși lemn, grilaje plasă, vopsit grilaje și uși, zidărie BCA (placări, faianțări, zugrăveli lavabilă, glet, ipsos).
2. La magazinul de materiale de construcții - Instalații: instalații electrice, cablaj interior, neoane pentru suprafața de 57.; instalații termice fără centrală proprie, 3 calorifere și alimentare cu țevi pexal pentru aceeași suprafață; instalații sanitare cu chiuvetă simplă pentru această suprafață. - Lucrări de construcție: montat uși și ferestre metalice, ușă termopan, zidărie cărămidă, blocuri de beton și BCA, tencuieli exterioare și interioare, pereți rigips, tavan rigips, schelet metalic, uși din lemn, vopsitorie uși, perete din lemn, cahle sobe teracotă, armături, grilaje ferestre, pardoseli din beton și săpătură, pardoseli din gresie, zugrăveli lavabile și glet de ipsos.
3. La restaurant și la birourile de la etaj - instalații: instalații termice fără centrală proprie, 11 calorifere și alimentare cu țevi pexal pentru suprafața de 217 La întregul imobil s-a efectuat refacerea canalizării cu tuburi de fontă.
4. Lucrări exterioare: platformă beton și asfalt 422 mp, centrală termică cu de fum, gard lemn 48,33 ml, gard beton și lemn 10,11 ml, porți metalice 4,97 ml, anexă la șopron 35,20 mp, șopron 122,75 mp.
Prin sentința nr.884/C/2.07.2008, Tribunalul Vâlcea - Secția contencios administrativ fiscal a admis în parte cererea principală formulată de reclamantă, așa cum a fost modificată, și a admis în parte cererea reconvențională formulată de către pârâtă.
A obligat pârâta SC SRL la plata sumei de 11.001,71 lei cu titlu de chirie către reclamanta - Societate Cooperatistă, la plata sumei de 13.415,32 lei cu titlu de penalități de întârziere și în continuare până la achitarea debitului, și la plata sumei de 3.360 lei cu titlu de daune contractuale
A respins cererea privind reactualizarea chiriei și pe cea privind evacuarea pârâtei, ca fiind rămase fără obiect.
A obligat-o pe reclamantă la plata sumei de 191.573,77 lei cu titlu de despăgubiri către pârâtă.
A respins cererea pârâtei privind instituirea dreptului de retenție și a compensat cheltuielile de judecată în limita sumei de 7.117 lei.
A obligat-o pe reclamantă la plata sumei de 834,5 lei cu titlu de cheltuieli de judecată către pârâtă.
În motivarea sentinței, prima instanță a reținut că expertiza contabilă efectuată în cauză a calculat chirie restantă în sarcina pârâtei care, potrivit art.12 și 13 alin.2 din contractul de închiriere nr.48/3.08.2005, are obligația de a plăti și penalități și despăgubiri. Tocmai pentru faptul că trebuie să plătească penalități de întârziere, pârâta nu poate fi obligată să plătească chiria restantă la valoarea ei reactualizată.
Întrucât pârâta a părăsit imobilul la data de 17.04.2008, iar reclamanta l-a reluat în posesie, cererea de evacuare a rămas fără obiect.
În privința cererii reconvenționale, s-a apreciat că este întemeiată plata despăgubirilor pe temeiul îmbogățirii fără justă cauză, reținându-se valoarea stabilită prin expertiză. Același temei al îmbogățirii fără justă cauză a stat și la baza respingerii susținerilor reclamantei potrivit cărora pârâta nu a avut acordul reclamantei pentru a realiza lucrările a căror valoare o pretinde.
Întrucât imobilul a ieșit din posesia pârâtei, cererea acesteia de instituire a unui drept de retenție nu mai poate fi primită.
În temeiul art.274 Cod pr.civilă, cheltuielile de judecată efectuate de părți au fost compensate.
Împotriva sentinței, în termen legal, a formulat recurs reclamanta care, invocând dispozițiile art.304 pct.8 și 9 și art.3041Cod pr.civilă, a criticat-o pentru nelegalitate și netemeinicie sub aspectul admiterii cererii reconvenționale.
În motivarea căii de atac, reclamanta a arătat că începând cu data de 01.09.1997 a închiriat pârâtei spațiul comercial în discuție în speță, raporturile locative fiind stabilite prin contracte și acte adiționale.
Lucrările de modernizare și lucrările platformei exterioare au fost realizate după data de 28.10.1999, când era în vigoare Contractul de închiriere nr.7/8.02.1999 care, în art.2 și în anexa nr.1, stabilea că astfel de lucrări - enumerate în cererea de recurs - reveneau chiriașului și, respectiv, că reparațiile capitale, altele decât cele care sunt în sarcina chiriașului, se vor executa de către proprietar.
Toate lucrările evidențiate în expertiza de la dosarul cauzei de față sunt lucrări care cădeau în sarcina chiriașului.
Pe de altă parte, valorile stabilit de expert nu sunt sprijinite pe acte doveditoare (facturi de achiziționare materiale, martori sau înscrisuri cu privire la executarea lucrărilor), astfel că expertul nu putea stabili valoarea la zi a bunurilor și lucrărilor pretinse de pârâtă dacă nu putea cunoaște valoarea lor inițială.
, magazinul și biroul - construite în anul 2000 - au fost executate fără autorizație de construcție și fără avizul proprietarului.
Lucrarea denumită "împrejmuire" și instalația sanitară, realizate tot în anul 2000 și sub imperiul Contractului nr.7/1999, cădeau în sarcina pârâtei ca și chiriaș.
Instalația termică a fost achitată de reclamantă prin compensare cu chiria datorată de pârâtă în perioada ianuarie-martie 2003.
Centrala termică a fost montată în anul 2003 fără avizul reclamantei și poate fi ridicată de către pârâtă.
Clădirea pentru centrala termică, edificată în anul 2003, nu a avut acceptul reclamantei, iar conform art.15 lit.d) din Contractul de închiriere nr.40/2003, lucrările efectuate de chiriaș trec imediat și necondiționat în proprietatea locatorului.
Acordul dat pârâtei de către pentru efectuarea îmbunătățirilor descrise în cererea reconvențională, nu are valoare juridică, întrucât reclamanta este persoană juridică distinctă de și cu patrimoniu propriu.
Reclamanta a solicitat obligarea intimatei-pârâte la plata cheltuielilor de judecată.
Intimata-pârâtă a depus întâmpinare, invocând faptul că a avut acordul conducerii reclamantei pentru lucrările efectuate, întrucât, potrivit art. 85 și următoarele din Legea nr. 109/1996 - în vigoare până la apariția Legii nr. 1/2005, era structura care administra și gestiona toate bunurile cooperativelor de consum, car erau asociați în cadrul. Reclamanta și-a dat acordul la realizarea construcțiilor prin însăși faptul că a fost de acord cu prelungirea contractului de închiriere prin adițional. Lucrările erau necesare pentru desfășurarea activității comerciale pentru care s-a și realizat închirierea, întrucât spațiul era impropriu destinației respective. Contravaloarea lucrărilor urma să fie recuperată de către pârâtă la sfârșitul perioadei de închiriere. În mod corect a reținut prima instanță temeiul îmbogățirii fără justă cauză, întrucât patrimoniul reclamantei s-a mărit în dauna patrimoniului pârâtei, iar între sporirea unuia și diminuarea celuilalt existând legătură directă. Convenția părților potrivit căreia îmbunătățirile trec în proprietatea reclamantei este exemplu de situație în care devine aplicabilă ". fără justă cauză". De altfel, nu s-a prevăzut ca îmbunătățirile să treacă la reclamantă cu titlu gratuit, ceea ce înseamnă că reclamanta și-a dat acordul de a prelua aceste lucrări și de a suporta contravaloarea lor. Documentele justificative pentru efectuarea îmbunătățirilor au fost depuse atât la dosarul cauzei, cât și la dispoziția reclamantului.
La termenul din data de 14.11.2002, Curtea a calificat calea de atac drept apel, având în vedere dispozițiile art. 2 pct. 1 lit. a) și art. 2 pct. 2 proc.civ.
Examinând sentința prin prisma motivelor de apel, în raport de dispozițiile art. 294 și următoarele Cod pr.civilă, Curtea constată că apelul este fondat.
Curtea remarcă faptul că pârâta nu a indicat perioada de timp concretă în care a edificat construcțiile, a realizat lucrările, însă a depus la dosar dovezi privind cheltuielile inițiale făcute în scopul susarătat (facturi și chitanțe fiscale - 295-352), iar expertul evaluator a indicat edificarea unor imobile/realizarea unor lucrări în anul 2000 și, respectiv, anul 2003 ( 185-192).
La data de 01.09.1997 între părți a intervenitcontractul de închiriere nr. 45, în care reclamanta a închiriat pârâtei imobilul "Complex. Producție. Comerț" de 140. reprezentând " Depozitare En ", până la data de 20.08.1998, pentru o chirie lunară. În contract s-a prevăzut, la art.2 că "reparațiile capitale, altele decât cele care cad în sarcina chiriașului și care sunt prevăzute în anexa la contract, se vor efectua de către proprietar", iar, la art.3 că "orice reparație capitală sau intervenție majoră (modernizare), solicitată de chiriaș se va executa numai cu acordul scris al proprietarului. lucrărilor se va face, pe bază de proces-verbal, de către organele de specialitate ale, având la bază documente legale" (260-261).
Contractul a fost prelungit succesiv prin Acte adiționale, până la data de 17.07.2003, iar suprafața închiriată a devenit 72. respectiv 85. (262-266; 270-275; 277-279).
La data de 08.02.1999, între părți a intervenitcontractul nr.7prin care reclamanta a închiriat pârâtei spațiul comercial "Bufet " în suprafață de 54 p, până la data de 15.02.2000, pentru o chirie lunară.
Art.2 și 3 din Contract prevăd faptul că orice reparație din cele prevăzute în Anexa 1 la contract cade în sarcina chiriașului, iar cele capitale revin proprietarului. Chiriașul are nevoie de acord scris de la proprietar pentru orice reparație capitală sau intervenție majoră (modernizare), inclusiv asupra instalației electrice (257).
Contractul a fost prelungit până la data de 98.02.2001, prin adițional (269).
La data de 17.07.2003, între părți a intervenitcontractul de închiriere nr. 40prin care reclamanta a închiriat pârâtei spațiul de 197. "Complex Comercial ", precum și terenul cu destinația de "curte" în suprafață de 800.. Termenul de închiriere a fost prevăzut până la data de 01.08.2004 (277-279).
Art.15 lit.d) din Contract a stipulat că locatarul trebuie să ceară acordul scris al proprietarului pentru reparații, modificări sau intervenții asupra spațiului închiriat și a instalațiilor aferente, lucrările urmând a fi recepționate pe bază de documente legale de organele de specialitate ale și trecând imediat și necondiționat în proprietatea locatorului.
De asemenea, părțile au prevăzut încetarea de drept a contractului de închiriere nr. 45/1997, cu actul adițional, prin semnarea contractului nr.40/2003.
Contractul nr.40/2003 a fost modificat în privința denumirii spațiului închiriat - Complex Comercial Veche - comercializare și depozit en - a prevederii închirierii căii de acces, a chiriei și a termenului de valabilitate care a fost prelungit până la 01.08.2005 (283).
Princontractul nr.48/03.08.2005reclamanta a închiriat pârâtei același spațiu și același teren din contractul nr.40/2003, pentru un termen de un an, până la data de 01.08.2006. Art.15 lit.d) copiază același articol din contractul nr.40/2003 (3-7).
Se constată că în toate cele trei contracte de închiriere care au vizat spațiul comercial (nr.45/1997, nr.40/2003 și nr.48/2005) și în cel care a avut ca obiect Bufetul, s-a prevăzut obligația pârâtei de a solicita un acord scris pentru orice intervenție asupra imobilelor închiriate, inclusiv chiar asupra instalației electrice.
Pârâta a depus la dosar copia unei adrese înaintate la data de 08.03.1999 către Rm. V prin care solicita avizul pentru edificarea unui gard împrejmuitor la complexul de depozitare și comercializare a materialelor de construcții, cerere care conține mențiunea olografă a unei persoane " - se aprobă" și semnătura indescifrabilă (88).
Pârâta a mai depus la dosar copia unei cereri scrise adresate, la data de 28.10.1999, Președintelui Rm.V, cerere prin care a adus la cunoștință demararea unor lucrări de finalizare a imobilului "Complex Comercial Veche". Pe cererea respectivă există o mențiune, de asemenea olografă, a unor persoane care declară că sunt de acord cu lucrările menționate de pârâtă, cu o condiție care, îndă, nu este lizibilă pe actul depus de pârâtă la dosar (49).
Respectivele înscrisuri nu au valoare de "acord scris" în înțelesul contractelor de închiriere intervenite între părți, nefiind cerut un astfel de acord și, respectiv, nefiind dat de locatorul-proprietar. Contractele de închiriere au fost încheiate de către pârâtă cu, în calitate de proprietar al spațiului dat în chirie - calitate anume înserată în contract, astfel că acordul trebuia cerut de la, iar nu de la. Faptul că în contract s-a prevăzut că unor eventuale îmbunătățiri realizate de chiriaș se va face de organele de specialitate ale nu schimbă cu nimic calitatea de proprietar a și obligația pârâtei de a solicita acordul scris de la aceasta din urmă.
În pofida dispozițiilor contractuale, pârâta a efectuat înlocuiri și intervenții asupra instalațiilor electrice, sanitare și termice ale spațiului închiriat și a edificat noi construcții pentru care nu a obținut nici autorizația de construire prevăzută de Legea nr.51/1990 (77).
În aceste condiții în care a acționat împotriva legii care guverna raportul cu reclamanta (contractele de închiriere, care, potrivit art. 969 alin. 1.civil, constituie legea părților), pârâta nu are legitimitate să solicite de la reclamantă cheltuieli făcute, iar reclamanta nu poate fi impusă la plata acestora. Apreciind altfel, se ajunge în situația în care partea care a fost de bună-credință este obligată să plătească despăgubiri pârâtei care a acționat total abuziv, în contradicție cu dispoz. art. 970.civ..
. fără o cauză justă presupune ca mărirea patrimoniului unei persoane în dauna patrimoniului alteia să se realizeze în mod licit, întrucât . respectivă este un fapt juridic licit. Nu are caracter licit efectuarea unor lucrări/edificarea unei construcții fără consimțământul celui al cărui patrimoniu se mărește astfel, în condițiile în care acesta a condiționat lucrările/construcțiile de avizul său prealabil și neechivoc. Nu are caracter licit edificarea unor construcții fără autorizație de construcție. Astfel de fapte doar în aparență măresc patrimoniul persoanei de la care se cere contravaloare, căci în realitate, fiind nelegale și împotriva voinței sale, nu îi profită și chiar o expun unor consecințe dăunătoare (demolarea construcțiilor).
Pe de altă parte, lucrările de îmbunătățire care exced sferei prohibite prin contracte și potrivit art. 1421 alin. 2.civ. sunt în sarcina locatarului și spre folosul acestuia, potrivit art. 1429 pct. 1.civ..
Pe de altă parte, din facturile depuse la dosar, Curtea constată că, pentru lucrările efectuate și construcțiile edificate, pârâta a achiziționat materialele în perioada 28.04.1999 - 04.12.2002.
Pârâta a susținut în cererea reconvențională faptul că lucrările au fost efectuate în baza "acordului scris" din anul 1999, fără a detalia când anume au fost executate în concret. În plus, se constată că lucrările și construcțiile realizate de pârâtă depășesc lucrările invocate în cererea adresată către în anul 1999.
Precizarea datelor la care a realizat lucrările/construcțiile prezenta importanță sub aspectul incidenței prescripției extinctive, având în vedere că o acțiune de restituire bazată pe . fără justă cauză este prescriptibilă în termenul general de 3 ani care începe să curgă de la data la care pârâta a cunoscut faptul că lucrările sale măresc patrimoniul reclamantei în dauna propriului său patrimoniu, termen care - având în vedere dispozițiile contractuale - coincide cu cel al realizării lucrărilor/edificării construcțiilor.
În fine, Curtea constată că nici dacă ar fi întrunite condițiile care să îi permită pârâtei să invoce . fără justă cauză, cererea sa nu este total îndreptățită.
Astfel, pârâta a inclus în cererea sa reconvențională lucrări și bunuri pentru care reclamanta a despăgubit-o deja fie prin plata lor, fie prin compensarea valorii acestora cu chiria (80-84).
Pentru cele expuse, văzând dispozițiile art.294 Cod pr.civilă, Curtea va admite apelul și va schimba sentința în sensul că va respinge cererea reconvențională ca neîntemeiată și va înlătura măsura compensării cheltuielilor de judecată, obligând-o pe pârâtă să plătească reclamantei 1582,30 lei cu acest titlu.
Văzând art.274 Cod pr.civilă, Curtea o va obliga pe intimata-pârâtă să plătească apelantei-reclamante 2540 lei cheltuieli de judecată.
PENTRU ACESTE MOTIVE
ÎN NUMELE LEGII
DECIDE
Admite apelul declarat de reclamanta - SOCIETATE cu sediul în,-, jud.V, împotriva sentinței nr.884/C din 2 iulie 2008, pronunțată de Tribunalul Vâlcea - Secția Comercială și contencios administrativ fiscal, în dosarul nr-, intimată fiind pârâta SC SRL cu sediul în,-, jud.
Schimbă sentința în sensul că respinge cererea reconvențională ca nefondată, cu 1582,30 lei cheltuieli de judecată la fond, înlăturând compensarea.
Menține în rest sentința.
Obligă pe intimata-pârâtă să plătească apelantei-reclamante suma de 2.540 lei, reprezentând cheltuieli de judecată.
Definitivă.
Cu drept de recurs în termen de 15 zile de la comunicare.
Pronunțată în ședință publică, astăzi 25 noiembrie 2008, la Curtea de APEL PITEȘTI - Secția comercială și de contencios administrativ și fiscal.
Grefier,
08.12.2008
Red.
EM/5 ex.
Jud.fond.
Președinte:Gabriela ChiornițăJudecători:Gabriela Chiorniță, Corina Georgeta Nuță, Fabiola
