Spete evacuare in dreptul comercial. Decizia 117/2008. Curtea de Apel Ploiesti
| Comentarii |
|
ROMÂNIA
CURTEA DE APEL PLOIEȘTI
SECȚIA COMERCIALĂ ȘI DE contencios ADMINISTRATIV ȘI FISCAL
Dosar nr-
DECIZIA NR. 117
Ședința publică din data de 10 iunie 2008
PREȘEDINTE: Tănăsică Elena
JUDECĂTOR 2: Giurgiu Afrodita G -
Grefier - - -
Pe rol fiind pronunțarea asupra apelului declarat de pârâta SC SA-sucursala P, cu sediul în P, nr.1A, jud. P, zona de operare, cu sediul în,-, jud. P împotriva sentinței nr. 326 din data de 26 februarie 2007 pronunțate de Tribunalul Prahova în contradictoriu cu reclamantul, domiciliat în oraș -Scăieni, loc., nr.5, jud. P (adresă indicată pe parcursul procesului).
Dezbaterile au avut loc în ședința publică din data de 3 iunie 2008, susținerile părților fiind consemnate în încheierea de ședință de la acea dată, care face parte integrantă din prezenta, când, Curtea, pentru a da posibilitate părților să depună concluzii scrise, în baza art.156 alin.2 Cod procedură civilă amânat pronunțarea la data de 10 iunie 2008, dată la care a pronunțat următoarea decizie:
CURTEA
Asupra apelului de față, reține următoarele:
Prin acțiunea înregistrată pe rolul Judecătoriei Ploiești la data de 6.02.2006 sub nr. 1415/2006, reclamantul a solicitat instanței ca prin hotărârea ce se va pronunța în contradictoriu cu pârâta SNP SA-sucursala P, să se dispună evacuarea necondiționată a acesteia de pe terenul proprietatea sa, situat în, /8, pe care îl ocupă în mod abuziv și fără titlu, să recondiționeze terenul ce a făcut obiectul contractului de închiriere până la 15.06.2005 și să-l predea proprietarului în starea inițială, să fie obligată pârâta la plata sumei de 120.000 lei cu titlu de lipsă de folosință pentru perioada de la expirarea valabilității contractului de închiriere 15.06.2005-15.02.2006 și în continuare, la 15.000 lei pe lună până la evacuarea proprietății sale și predarea terenului în condițiile stabilite de părți în contract.
În motivarea cererii reclamantul a arătat că la data de 15.06.2000 a încheiat cu pârâta contractul de închiriere nr. 277 prin care a pus la dispoziția pârâtei terenul în suprafață de 2877, în vederea amplasării sondei 552.
Contractul a fost încheiat pentru o perioadă de 5 ani, iar la data expirării valabilității acestuia, pârâta nu și-a exprimat dorința prelungirii și nici nu a mai plătit vreo sumă cu niciun fel de titlu.
A mai precizat reclamantul că la 16.06.2005, s-a adresat pârâtei cu notificarea prin care îi solicita să evacueze terenul, să-l recondiționeze și să-i plătească despăgubiri.
În temeiul art. 119 Cod pr.civilă, pârâta a formulat cerere reconvențională, prin care a solicitat instanței să fie obligat reclamantul să încheie un nou contract de închiriere a terenului pentru o perioadă de încă 5 ani, cu posibilitatea prelungii în continuare a termenului de închiriere, în funcție de timpul de exploatare a sondei și să se stabilească prin hotărârea ce se va pronunța suma ce trebuie achitată de pârâtă pentru folosirea terenului proprietatea reclamantului.
La termenul de judecată din data de 10.04.2006, instanța, din oficiu, a invocat excepția de necompetență materială a Judecătoriei Ploiești.
Prin sentința nr. 300/10.04.2006, instanța a admis excepția necompetenței materiale și a declinat competența în favoarea Tribunalului Prahova, conform art. 2 pct.1 lit.a Cod pr.civilă.
Pe rolul Tribunalului Prahova cauza a fost înregistrată sub nr. 3708/-, în cauză fiind administrate probatorii cu înscrisuri, interogatoriu, expertiză topo și expertiză contabilă.
Prin sentința nr. 326 din data de 26 februarie 2007, Tribunalul Prahovaa admis acțiunea precizată formulată de reclamantul în contradictoriu cu pârâta SC SA-sucursala P, a respins ca neîntemeiată cererea reconvențională formulată de pârâtă, a dispus evacuarea necondiționată a pârâtei de pe terenul proprietatea reclamantului, cu obligarea acesteia să recondiționeze terenul și să-l predea proprietarului în starea în care se afla la data încheierii contractului de închiriere (15.06.2000), precum și să plătească reclamantului suma de 401.417,59 lei reprezentând lipsa de folosință pentru perioada 15.06.2005- 01.01. 2007 și a sumei de 21.501 lei cheltuieli de judecată (taxă judiciară de timbru și timbru judiciar, onorariu expert și onorariu apărător).
Pentru a hotărî astfel, prima instanță a reținut că pârâta nu a solicitat în termenul convenit prelungirea contractului, totuși, de la expirarea termenului de închiriere (15.06.2005), pârâta a continuat să folosească terenul fără a deține un titlu legal.
Tribunalul a mai constatat că pârâta folosește în prezent terenul proprietatea reclamantului fără drept, motiv pentru care a dispus evacuarea acesteia, în temeiul art. 483 Cod civil, a obligat-o să plătească reclamantului lipsa de folosință pe care aceasta o datorează de la data încetării contractului 15.06.2005- la zi, sub acest aspect instanța de fond optând pentru omologarea variantei a-III-a din raportul de epxertiză, calculul lipsei de folosință având la bază chiria medie practicată pentru terenurile închiriate pentru diverse ativități comerciale pe liberă a orașului, respectiv suma de 401.417,59 lei.
În temeiul dispozițiilor art. 9 din contractul de închiriere tribunalul a obligat pârâta să recondiționeze terenul și să îl predea proprietarului în starea în care se afla la data încheierii contractului (15.06.2000).
În ceea ce privește cererea reconvențională, instanța de fond a respins-o ca neîntemeiată, reținând că atâta timp cât pârâta nu și-a îndeplinit obligația prevăzută la art. 7 din contract, văzând și dispozițiile art. 480 cod civil cât și poziția procesuală a reclamantului, acesta nu poate fi obligat la încheierea unui nou contract de închiriere.
Împotriva sentinței a declarat apel pârâta SC SA-sucursala, criticând-o pentru nelegalitate și netemeinicie, susținând că hotărârea a fost
luată cu încălcarea vădită a prevederilor legale care reglementează domeniul circulației terenurilor pe care se efectuează operațiuni petroliere și ignorarea principiilor de evaluare a despăgubirilor în situația specifică dedusă judecății.
deosebit al activităților petroliere, ar face sentința instanței de fond imposibil de executat, în condițiile rămânerii irevocabile, ținând seama atât de valoarea investiției cât și de domeniul vizat, domeniu protejat de prevederile constituționale privind administrarea domeniului public și legile speciale elaborate în acest sens.
În dezvoltarea motivelor de apel, pârâta a precizat că exploatarea resurselor de petrol, precum și relațiile dintre proprietarii terenurilor și societatea pârâtă sunt reglementate de Legea petrolului, lege despre care instanța de fond nu a avut cunoștință atâta vreme cât nu a invocat-o în sprijinul soluției sale. Legea petrolului, în capitolul 2, reglementează dobândirea folosinței și accesul la terenul pe care se efectuează operațiuni petroliere.
Articolul 7 din evocata lege instituie un drept de servitute legală asupra terenurilor necesare oricăror activități pe care acestea le implică, exercitarea acestui drept făcându-se în schimbul unei rente ce se plătește proprietarului terenului.
Din acest punct de vedere, dar ținând seama și de acordul, chiar exprimat sub o formă inacceptabilă pentru apelantă, al intimatului, de a continua relațiile contractuale, se solicită respingerea capetelor de cerere privind evacuarea terenului ocupat și aducerea acestuia la starea inițială, urmând a se admite cererea reconvențională.
Sub aspectul obligării apelantei la plata sumei de 401.417,59 lei, cu titlu de lipsă de folosință, de asemenea instanța de fond nu a ținut seama de dispozițiile Legii petrolului, singurul act normativ care reglementează acest domeniu.
În cauză, după ce inițial instanța de fond a admis o probă cu expertiză topometrică, în scopul evaluării lipsei de folosință, dar și pentru stabilirea viitoarei redevențe care ar fi trebuit să fie plătită proprietarului, la un termen ulterior, în lipsa reprezentantului pârâtei, se încuviințează o altă expertiză, de data aceasta contabilă, pentru a se stabili lipsa de folosință solicitată de reclamant.
Mai precizează apelanta că acest domeniu, al redevenței cuvenite proprietarului terenului afectat de instalații petroliere, este reglementat de art. 10 alin.2 din Legea nr. 238/2004, text care arată că despăgubirile se vor stabili avându-se în vedere contravaloarea producției estimate a culturilor și plantațiilor afectate, precum și valoarea de circulație a bunurilor imobile afectate, stabilite în condițiile legii, la momentul afectării. Ori, singurele expertize posibile în astfel de spețe sunt cea agricolă, dacă se discută despre un teren extravilan ce ar fi putut fi cultivat, ori cea topometrică, dacă este vorba despre un teren intravilan.
Se solicită, în principal, să se dispună efectuarea unei expertize topometrice având ca obiective stabilirea lipsei de folosință a terenului proprietatea intimatului și stabilirea redevenței care i se cuvine pentru viitor, iar în subsidiar, dacă se va trece peste această cerere, admiterea apelului, modificarea în parte a sentinței instanței de fond și luarea în considerare a concluziilor raportului de expertiză topometrică, cu înlăturarea în totalitate raportului de expertiză contabilă.
Reclamantul-intimat a formulat întâmpinare, prin care a solicitat respingerea apelului ca nefondat, iar pe fond menținerea ca legală și temeinică a sentinței instanței de fond.
Precizează intimatul că între părți a ființat contractul de închiriere pentru o perioadă de 5 ani, însă acesta a expirat la data de 15.06.2005 și, potrivit art. 7 din același contract, chiriașul avea obligația ca înainte cu 30 de zile să solicite prelungirea acestuia sau să facă ofertă de cumpărare.
Referitor la cel de al treilea motiv de apel, s-a solicitat respingerea ca nefondat pentru că lipsa de folosință pentru perioada în care pârâta a folosit și folosește abuziv terenul proprietatea sa, s-a stabilit în conformitate cu dispozițiile legale în materie și în concordanță cu art. 10 din lege, care nu instituie alte reguli.
Prin încheierea din data de 23.10.2007, s-a dispus completarea probatoriilor, în sensul celor solicitate de apelantă, urmând ca expertul topometric să răspundă obiectivelor formulate la fond de reclamant, întrucât judecătorul fondului a încuviințat efectuarea unei expertize contabile fără a mai da posibilitatea expertului topo să răspundă respectivelor obiecțiuni.
Față de faptul că expertul nu a răspuns corespunzător la obiectivele formulate, apărătorul apelantei a solicitat efectuarea unei noi expertize topometrice care să stabilească lipsa de folosință a terenului proprietatea intimatului și să stabilească redevența pentru viitor.
Expertiza a fost efectuată de expert, având specialitatea topografie, cadastru, geodezie, care a stabilit lipsa de folosință de la data expirării contractului de închiriere având în vedere categoria de folosință și suprafața arondată, la suma de 525.196,66 lei chiria lunară fiind de 16.672,91 lei.
Apelanta a formulat obiecțiuni ce au fost încuviințare de instanță, însă expertul și-a menținut punctul de vedere exprimat în raportul de expertiză.
În ceea ce privește calcularea contravalorii producției estimate a eventualelor plantații ce au existat pe terenul în litigiu, expertul a precizat că nu este competent să o facă, competența aparținând unui expert în specialitatea agronomie.
În cauză a fost numit expertul agricol G, care a precizat că terenul în litigiu este situat în intravilanul orașului, tarlaua nr. 16 parcela 760/8 fișa cadastrală 263, destinația zonei conform fiind zonă pentru locuințe cu regim de înălțime minim și servicii de interes general, în zonă existând posibilități de racordare la rețelele de alimentare cu apă, gaze și energie electrică.
În ceea ce privește respectarea art. 10 alin.2 din Legea nr. 238/2004, expertul a informat instanța că în situația de fapt nu poate fi vorba de stabilirea contravalorii producției estimate a culturilor și plantațiilor afectate deoarece pe terenul în litigiu, conform actelor existente, nu a existat plantație și, ca specialist, nu poate stabili valoarea lipsei de folosință a unui teren pe care nu a existat livadă.
Examinând sentința apelată prin prisma criticilor formulate, a actelor și lucrărilor dosarului și a dispozițiilor legale incidente în cauză, Curtea constată că apelul este fondat potrivit considerentelor ce urmează:
Între părți la data de 15.06.2000 s-a încheiat contractul nr. 277/2000 prin care reclamantul a închiriat pârâtei pe o perioadă de 5 ani suprafața de 2877. în
vederea amplasării sondei 552, în schimbul unei chirii la data închirierii contractului în sumă de 9.240.000 lei anual, urmând a fi actualizată în raport de rata inflației.
În anul 2003 părțile au încheiat actul adițional nr. 1 care stabilește că suprafața închiriată este de 2877. iar chiria este de 17.500 lei/
Prin actul adițional încheiat în anul 2004, s-a stabilit chiria pentru anul 2004-2005, respectiv suma de 57.396,150 lei.
La data de 7.07.2005 între părți s-a încheiat un proces-verbal din care rezultă că acestea nu s-au înțeles cu privire la chirie, întrucât proprietarul a solicitat o chirie anuală de 200.000 lei, pe care apelanta nu a acceptat-o, astfel că începând cu data de 16.06.2005, între părți nu au mai existat relații contractuale.
Apelanta a dobândit dreptul de folosință a terenului proprietatea reclamantului în temeiul contractului de închiriere încheiat cu acesta, însă începând cu data de 16.06.2005 contractul nu a mai fost prelungit, întrucât părțile nu s-au înțeles cu privire la cuantumul rentei.
Potrivit art. 7 din Legea petrolului nr. 238/2004, în cazul în care părțile nu ajung la un acord de voință, stabilirea cuantumului rentei se va face de instanță în condițiile prevăzute de lege, respectiv art. 10, despăgubirile urmând a se stabili avându-se în vedere contravaloarea producției estimate a culturilor și plantațiilor afectate precum și valoarea de circulație a bunurilor imobile afectate.
Asupra terenurilor necesare efectuării operațiunilor petroliere se instituie în favoarea titularului, un drept de servitute legală contra plății unei rente anuale către proprietarul terenului afectat, astfel că în mod greșit instanța de fond a dispus evacuarea apelantei de pe terenul pe care este amplasată 552 și recondiționarea terenului pentru a-l preda proprietarului în starea în care l-a primit.
În ceea ce privește cuantumul rentei, față de lipsa acordului de voință al părților, instanța urmează a-l stabili având în vedere probatoriile administrate în cauză, expertizele de specialitate din apel și solicitarea apelantei din cererea reconvențională și din motivele de apel, precum și acordul reclamantului de prelungirea contractului în condițiile în care apelanta ar fi acceptat chiria propusă.
Astfel, potrivit art. 10 din lege, despăgubirile cuvenite proprietarilor se stabilesc de către instanță în condițiile legii, însă în cauză nu s-a putut reține, față de precizările celor 2 experți de specialitate, contravaloarea producției estimate a culturilor și plantațiilor afectate, întrucât pe terenul în suprafață necontestată de 2877. nu există și nu a existat nicio plantație.
Stabilirea lipsei de folosință a terenului s-a făcut de către expertul topo, care a concluzionat că terenul este situat în intravilanul localității, chiria lunară fiind de 16672,91 lei, potrivit prețurilor de închiriere pentru localitatea respectivă, iar lipsa de folosință pentru perioada 16.06.2005 la 1.02.2008 este de -,66 lei.
Expertul topo a avut în vedere categoria de folosință și suprafața arondată precum și chiria medie practicată de 2,34$ /lună pentru terenuri închiriate în vederea desfășurării activităților comerciale în zonă, reținută de expertul, care a efectuat expertiza contabilă la fond.
Susținerea apelantei constând în aceea că instanța ar trebui să aibă în vedere expertiza topografică efectuată la fond care stabilește o chirie de 523,6
RON/lună, nu poate fi reținută de instanță, fiind mult mai mică decât chiria practicată în zonă și contrară principiului celei mai mici atingeri aduse dreptului de proprietate, al egalității de tratament și al echității, impuse de Legea petrolului.
Reclamantul nu poate fi lipsit de proprietatea sa fără a i se acorda o despăgubire corespunzătoare, care, potrivit concluziilor celor 3 expertize efectuate în cauză, trebuie să aibă în vedere chiria medie practicată în zonă pentru terenurile închiriate în vederea desfășurării unor activități comerciale.
Urmează a fi reținut calculul efectuat de expertul topografic din apel, întrucât acesta calculează lipsa de folosință la zi, stabilind în același timp și chiria lunară ce urmează a fi achitată reclamantului, potrivit solicitării apelantei din cererea reconvențională.
Instanța nu poate înlătura concluziile a 3 expertize de specialitate pentru a da eficiență expertizei propuse de apelantă, întrucât aceasta recomandă peste voința părților redarea unei părți din suprafața de teren (1603.), reclamantului și stabilește o chirie practicată pe liberă de apelantă, fără a avea în vedere categoria de folosință a terenului in litigiu.
Din procesul-verbal încheiat de executorul judecătoresc rezultă că sentința pronunțată la fond a fost parțial executată pentru lipsa de folosință și cheltuieli de judecată.
Față de cele precizate, Curtea, în baza dispozițiilor art. 296 Cod pr.civilă, va admite apelul formulat de pârâta SC SA - sucursala P împotriva sentinței nr. 326 din data de 26 februarie 2007 pronunțate de Tribunalul Prahova, va schimba în parte sentința apelată în sensul că va admite în parte acțiunea și cererea reconvențională, va respinge cererea privind evacuarea și recondiționarea terenului, va stabili lipsa de folosință a terenului proprietatea reclamantului situat în intravilanul orașului, tarlaua nr. 16 parcela 760/8 fișa cadastrală 263, în suprafață de 2877. (cuantumul redevenței) la 2,34$/mp. respectiv 16672,91 lei/lună, va obliga apelanta să achite intimatului suma de -,66 lei pentru perioada 16.06.2005 la 1.02.2008 din care apelanta a achitat suma de -,59 lei, va menține dispozițiile referitoare la cheltuielile de judecată de la fond și le va compensa pe cele din apel.
Pentru aceste motive,
În numele legii
DECIDE
Admite apelul declarat de pârâta SC SA-sucursala P, cu sediul în P, nr.1A, jud. P, zona de operare, cu sediul în,-, jud. P împotriva sentinței nr. 326 din data de 26 februarie 2007 pronunțate de Tribunalul Prahova în contradictoriu cu reclamantul, domiciliat în oraș -Scăieni, loc., nr.5, jud. P (adresă indicată pe parcursul procesului).
Schimbă în parte sentința apelată în sensul că admite în parte acțiunea și cererea reconvențională.
Respinge cererea privind evacuarea și recondiționarea terenului.
Stabilește lipsa de folosință a terenului proprietatea reclamantului în suprafață de 2.877. (cuantumul redevenței) la 2,34$/mp. respectiv 16672,91 lei/lună.
Obligă apelanta să achite intimatului suma de -,66 lei pentru perioada 16.06.2005 la 1.02.2008 din care apelanta a achitat suma de -,59 lei.
Menține dispozițiile referitoare la cheltuielile de judecată de la fond și le compensează pe cele din apel.
Cu drept de recurs, în termen de 15 zile de la comunicare.
Pronunțată în ședință publică, astăzi 10 iunie 2008.
Președinte Judecător
- - G -fiind în concediu de odihnă,
prezenta se semnează de
Președintele instanței
Grefier
- -
Operator date cu caracter personal
Număr notificare 3120
Red. / - 6ex./30.06.2008
Dosar fond - - Tribunalul Prahova
Jud. fond
Președinte:Tănăsică ElenaJudecători:Tănăsică Elena, Giurgiu Afrodita
