Spete evacuare in dreptul comercial. Decizia 120/2008. Curtea de Apel Constanta
| Comentarii |
|
Dosar nr-
ROMÂNIA
CURTEA DE APEL CONSTANȚA
SECȚIA COMERCIALĂ, MARITIMĂ ȘI FLUVIALĂ,
CONTENCIOS ADMINISTRATIV ȘI FISCAL
DECIZIA CIVILĂ NR. 120/COM
Ședința publică din data de 2 iulie 2008
Completul compus din:
PREȘEDINTE: Mihaela Davidencu Șerban
JUDECĂTOR 2: Nastasia Cuculis
Grefier - - -
S-a luat în examinare apelul comercial d eclarat de apelanta pârâtă SC SRL - cu sediul în C,-, împotriva Sentinței civile nr. 6356/COM/13.12.2007 pronunțată de Tribunalul Constanța în dosarul nr-, în contradictoriu cu intimatul reclamant, cu domiciliul în C,- -.A,.49, județ C, având ca obiect evacuare.
Dezbaterile asupra fondului au avut loc în ședința publică din data de 25 iunie 2008 și au fost consemnate în încheierea de amânare a pronunțării din acea dată, care face parte integrantă din prezenta hotărâre.
Curtea, având nevoie de timp pentru a delibera, a amânat pronunțarea asupra cauzei la data de 2 iulie 2008 când s-a pronunțat prin prezenta hotărâre.
CURTEA,
Asupra apelului comercial d e față:
Prin cererea înregistrată pe rolul Tribunalului Constanța sub nr. 9730/118/28.09.2007, reclamantul a solicitat în contradictoriu cu pârâta ca prin hotărâre judecătorească să se dispună evacuarea acesteia din imobilul situat în C,-.
În motivarea acțiunii a arătat că pârâta ocupă imobilul respectiv în virtutea contractului de locațiune nr.1181/01.05.2006 încheiat cu fostul proprietar al imobilului, contract care a fost, reziliat în temeiul art. 14, respectiv pentru debitele restante izvorâte din neplata chiriei, reziliere pentru care pârâta a fost notificată prin scrisoare recomandată cu confirmare de primire, nr. 6459/11.05.2007. Pe de altă parte, art. 13 din contract prevede că în situația în care bunul închiriat va fi înstrăinat sub orice formă de către proprietar în perioada locațiunii, acesta va deveni terț față de relațiile contractuale. Ulterior înscrierii dreptului de proprietate în cartea funciară ce implica efectul de opozabilitate față de terți s-a procedat la notificarea pârâtului în vederea evacuării spațiului prin notificarea nr. 1122/27.08.2007 emisă de, ocazie cu care acesta a solicitat un termen de grație până la 01.05.2008.
În drept, a invocat dispozițiile art. 969.com.art. 1441,1851,1857 civ, Legea nr. 7/1996 și Ordinul nr. 633/2006.
Prin întâmpinare, pârâta a solicitat respingerea acțiunii ca neîntemeiatăîntrucât a închiriat spațiul respectiv pe o perioadă de 3 ani iar rezilierea contractului s-a făcut prin voința unilaterală a exprimată prin adresa nr. 551/09.05.2007 deși în contractul părților a fost prevăzut un pact comisoriu de gradul I potrivit căruia pentru a opera rezilierea contractului trebuie aprecieze instanța de judecată care va putea să acorde și un termen de grație. Așadar, rezilierea contractului nu a operat de drept prin voința unilaterală a fostului proprietar ci acesta trebuia să se adreseze instanței judecătorești cu o acțiune în reziliere. Pe de altă parte, la art. 13 din contractul părților nu s-a prevăzut desfacerea vânzării din cauza vânzării astfel încât reclamantul se consideră un terț față de contractul de locațiune fiind aplicabile dispozițiile art. 1441.civ. dacă acest contract a fost încheiat prin înscris autentic sau prin înscris sub semnătură privată dar cu dată certă. Având în vedere că pârâta este o societate comercială, contractul a fost înregistrat -ca și cheltuială pentru plata chiriei în contul 612 din balanța lunară, în fiecare bilanț la 6 luni cât și în registrul comercial astfel încât condiția datei certe este îndeplinită.
Prin Sentința civilă nr. 6356/COM/13.12.2007 Tribunalul Constanțaa admis acțiunea formulată de reclamant, a dispus evacuarea pârâtei din imobilul situat în Municipiul C,str. - nr.4 și a obligat pârâta către reclamant la plata sumei de 1010,3 lei reprezentând cheltuieli de judecată.
Pentru a pronunța această hotărâre, instanța a reținut următoarele:
Prin contractul de locațiune nr.1181/01.05.2006 încheiat între C și n locatorul a închiriat locatarului spațiul în suprafață de 7212situat în incinta magaziei sanitare din-, C pentru o perioadă de 3 ani. La art. 14 din contract se prevede că "neexecutarea obligațiilor sau executarea necorespunzătoare a acestora,dă dreptul celeilalte părți de a rezilia contractul" iar la art. 15 se prevede că "rezilierea contractului intervine după ce debitorul a fost pus în întârziere".
La data de 09.05.2007, prin adresa nr. 551/09.05.2007 locatorul a notificat locatarul că se prevalează de art. 14 din contractul părților astfel încât consideră contractul reziliat începând cu 25.05.2007 și i-a pus în vedere acestuia să evacueze spațiul în 5 zile.
Întrucât locatarul nu și-a îndeplinit obligația de plată a chiriei, prin notificarea nr.802/05.07.2007 locatarul a fost pus în întârziere pentru suma de 93.143,25 lei.
Prin contractul de vânzare cumpărare autentificat sub nr.1219/24.05.2004 de BNP a vândut lui imobilul situat în Municipiul C,-, lotul 3/2 compus din teren în suprafață de 721 mp și construcții.
Prin notificarea nr. 1122/27.08.2007 și au invitat la conciliere directă pe pârâtă în vederea desființării contractului de locațiune din culpa chiriașului pentru neplata la termen a prețului locațiunii și pentru evacuarea spațiului pentru data de 11.09.2007.
Din procesul verbal din data de 11.09.2007 și din data de 12.09.2007 rezultă că pârâta a solicitat compensarea sumelor datorate și un termen de grație pentru evacuarea imobilului până în 01.05.2008, această solicitare nefiind acceptată.
La interogatoriul luat pârâtei la propunerea reclamantului, aceasta a declarat că acest contract de locațiune este înregistrat în registrele comerciale și este de acord să elibereze spațiul la data de 01.05.2009.
Din interpretarea art.14 și 15 din contractul de locațiune nr. 1181/01.05.2006 încheiat între C și n L, a reținut prima instanță că părțile au prevăzut un pact comisoriu de gradul întâi și nu un pact comisoriu de ultim grad care i-ar fi permis să considere contractul desființat de drept fără a mai fi necesară punerea în întârziere și fără orice altă formalitate prealabilă. Astfel, părțile au prevăzut că neexecutarea obligațiilor contractuale dă dreptul celeilalte părți de a rezilia contractul dar numai după punerea în întârziere ceea ce nu face decât să repete dispozițiile art. 1020.civ. În consecință, locatorul nu putea să considere contractul desființat de plin drept doar ca urmare a constatării neexecutării contractului ci trebuia să sesizeze instanța de judecată pentru a solicita rezilierea contractului și prin urmare, rezilierea unilaterală a contractului de către fostul proprietar nu poate produce efecte întrucât este în afara dispozițiilor legale anterior menționate.
Pentru a stabili consecințele înstrăinării spațiului ce face obiectul contractului de locațiune și posibilitatea de a invoca dispozițiile art. 1441.civ de către locatar față de noul proprietar a reținut prima instanță că la art.13 din contractul de locațiune nr. 1181/01.05.2006 încheiat între C și L s-a prevăzut că "dacă în perioada locațiunii, bunul va fi înstrăinat, sub orice formă, de către proprietar, acesta va deveni terț față de relațiile contractule precum și față de celelalte obligații rezultate din acest contract". În urma vânzării noul proprietar va fi terț față de contractul de locațiune,neputând nici să vatăme și nici să profite acestuia (res alios acta aliis neque nocere, neque prodesse potest)conform principiului relativității efectelor contractului prevăzut de art. 973.civ.
Acest principiu este limitat în situația anumitor obligații cum sunt cele scripte in rem dacă sunt îndeplinite condițiile prevăzute de lege. Astfel, conform art.1441 civ. "Daca locatorul vinde lucrul închiriat sau arendat, comparatorul este dator sa respecte locațiunea făcuta înainte de vânzare, întrucât a fost făcuta prin un act autentic sau prin un act privat, dar cu data certa, afara numai când desființarea ei din cauza vânzării s-ar fi prevazut in însuși contractul de locațiune".
Prin urmare, pentru a produce efecte față de succesorul cu titlu particular, în speță cumpărătorul, este necesar ca acest contract să fie încheiat prin act autentic sau act sub semnătură privată dar cu dată certă sau să nu se fi prevăzut în contract că desființarea va avea loc din cauza vânzării.
A mai arătat tribunalul că contractul încheiat între părți nu este un înscris autentic ci un înscris sub semnătură privată astfel încât trebuie să îndeplinească condiția de a avea dată certă. Data certă reprezintă data înscrisului sub semnătură privată și este descrisă în art. 1182.civ " Data scripturii private nu face credința in contra persoanelor a treia interesate, decât din ziua in care s-a înfățișat la o dregătorie publica (instituție de stat), din ziua in care s-a înscris intr-un registru public (registru anume destinat pentru astfel de acte), din ziua morții aceluia sau unui din acei care l-au subscris, sau din ziua in care va fi fost trecut fie si in prescurtare in acte făcute de ofițeri publici(funcționari publici), precum procese-verbale pentru punerea pecetii sau pentru facerea de inventare".
Instanța de fond a reținut că pârâta nu a făcut dovada datei certe a contractului de locațiune iar înscrierea în balanțele sale analitice și în bilanțurile sale întocmite la 6 luni nu îndeplinește condiția prevăzută de art.1182 civ întrucât este vorba de asigurarea unei publicități față de terți și nu față de pârât.
Neîndeplinirea condiției de data certă a contratului de locațiune încheiat cu fostul proprietar duce la inopozabilitatea acestui contract față de noul proprietar care este un terț desăvârșit astfel încât nu poate fi obligat să respecte contractul de închiriere încheiat de fostul proprietar.
Împotriva acestei hotărâri a declarat apel pârâta fără a indica însă motivele de fapt și de drept pe care se întemeiază.
Prin urmare, potrivit art.292 alin.2 pr.civ. instanța de apel urmează să se pronunțe numai pe baza motivelor, mijloacelor de apărare și dovezilor invocate la prima instanță.
Examinând apelul, Curtea constată că este nefondat pentru următoarele considerente:
Reclamantul a solicitat evacuarea pârâtei din imobil invocând pe de o parte rezilierea de drept a contractului de locațiune încheiat de aceasta cu fostul proprietar iar pe de altă parte inopozabilitatea contractului de locațiune.
Instanța de fond a reținut în mod corect din interpretarea dispozițiilor art.14 și 15 din contract că părțile nu au prevăzut un pact comisoriu de gradul patru, fapt pentru care locatorul trebuie să sesizeze, potrivit art.1021 civ. instanța de judecată pentru ca aceasta să dispună rezilierea contractului de locațiune.
În ceea ce privește consecințele pe care le-a avut înstrăinarea imobilului ce a făcut obiectul contractului de locațiune tribunalul a reținut, de asemenea, în mod corect că în speță locatarul nu poate invoca față de noul proprietar dispozițiile art.1441 civ. întrucât contractul de locațiune încheiat cu fostul proprietar, fiind un act privat, nu îndeplinește condiția de a avea dată certă.
Prin urmare, având în vedere că pârâta nu a prezentat un titlu valabil în baza căruia să fie îndreptățită a ocupa în continuare imobilul proprietatea reclamantului, Curtea constată că dispoziția de evacuare cuprinsă în hotărârea apelată este legală și temeinică motiv pentru care, în temeiul art.296 Cod procedură civilă apelul va fi respins ca nefondat.
PENTRU ACESTE MOTIVE
ÎN NUMELE LEGII
DECIDE
Respinge ca nefondat apelul comercial d clarat de apelanta pârâtă SC SRL - cu sediul în C,-, împotriva Sentinței civile nr. 6356/COM/13.12.2007 pronunțată de Tribunalul Constanța în dosarul nr-, în contradictoriu cu intimatul reclamant, cu domiciliul în C,- -.A,.49, județ
Definitivă.
Cu recurs în termen de 15 zile de la comunicare.
Pronunțată în ședință publică astăzi, 2 iulie 2008.
Președinte, - - - | Judecător, - - |
Pt. grfier, - - semnează cf.art.261 alin.2 pr.civ Grefier șef |
jud. fond.
tehnoredactat dec.jud.-- -
4 ex/23.07.2008
Președinte:Mihaela Davidencu ȘerbanJudecători:Mihaela Davidencu Șerban, Nastasia Cuculis
