Spete evacuare in dreptul comercial. Decizia 142/2009. Curtea de Apel Cluj
| Comentarii |
|
ROMÂNIA
CURTEA DE APEL CLUJ
SECȚIA COMERCIALĂ, DE CONTENCIOS
ADMINISTRATIV ȘI FISCAL
Dosar nr-
DECIZIA CIVILĂ Nr. 142
Ședința publică din 21 octombrie 2009
Instanța constituită din:
PREȘEDINTE: Eleonora Gheța
JUDECĂTOR 2: Augusta Chichișan
GREFIER: ---
S-a luat spre examinare - în vederea pronunțării - apelul formulat de către pârâții, și SC SRL C-N, împotriva Sentinței comerciale nr. 312 din 28 ianuarie 2009 pronunțată de Tribunalul Comercial Cluj în dosarul nr-, în contradictoriu cu reclamanta intimată ASOCIAȚIA DE proprietari " " DIN C-N, având ca obiect evacuare.
La data de 20 octombrie 2009 s-au înregistrat la dosar concluzii scrise din partea pârâților apelanți, și SC SRL C-
La data de 21 octombrie 2009 au sosit la dosarul cauzei, prin fax înregistrat la registratura instanței, concluzii scrise și din partea reclamantei intimate Asociația de Proprietari " " din C-
dezbaterilor și susținerile orale ale părților au fost consemnate în încheierea de ședință a termenului din 14 octombrie 2009, care face parte integrantă din prezenta hotărâre.
CURTEA
Prin sentința comercială nr.312 din 28.01.2009, pronunțată de Tribunalul Comercial Cluj, s-a admis în parte acțiunea formulată de reclamanta ASOCIATIA DE PROPRIETARI C-N împotriva pârâților SC SRL, și și în consecință s-a dispus evacuarea pârâților din spațiul denumit,pasaj de trecere - coridor scara 6, situat la parterul blocului de locuințe din C-N, P-ta cel M nr. 5, spațiu parte integrantă a părților indivize comune.
Pârâții au fost obligați, în solidar, să ridice lucrările executate pentru închiderea acestui spațiu precum și cele de amenajare ca punct farmaceutic și să execute lucrările necesare readucerii spațiului la funcțiunea sa anterioară.
Pârâții au mai fost obligați, în solidar, la plata despăgubirilor reprezentând contravaloarea folosinței spațiului, calculate la 5 euro/ începând cu 1 mai 2004 și până la eliberarea efectivă a spațiului, cu dobânda legală de la 11.10.2006.
S-a respins ca inadmisibilă cererea privind constatarea încetării efectelor contractului de închiriere.
S-a admis în parte cererea reconvențională formulată de și împotriva ASOCIATIEI DE PROPRIETARI.
Pârâta reconvențională ASOCIATIA DE PROPRIETARI a fost obligată la plata, în favoarea reclamanților reconvenționali și a sumei de 20.409 lei, parte din investițiile aduse spațiului.
S-a respins ca neîntemeiată cererea privind instituirea dreptului de retenție asupra imobilului.
Au fost compensate cheltuielile de judecată avansate de părți.
Pentru a pronunța această soluție, tribunalul comerciala reținut că în data de 5.03.1993, reclamanta ASOCIATIA DE PROPRIETARI C-N a decis, închirierea spațiului în suprafață de 45,28, neamenajat, situat la parterul blocului, în favoarea ( actuala SC SRL ) reprezentată prin și.
Contractul de închiriere a fost încheiat pentru o perioada de 5 ani, cu posibilitatea de prelungire.
Astfel, antecesoarea societății parate a intrat în folosința spațiului, pasaj de trecere - coridor scara 6, ce aparține blocului de locuințe din P-ta cel M nr. 5 începând din 1994, schimbându-i destinația pentru a putea fi utilizat ca punct farmaceutic, stabilindu-se o chirie de 0,75 USD/
Prin acordul părților, locațiunea a continuat, menținându-se același cuantum al chiriei, până la 1.09.2001 când titlul locativ al SC SRL a încetat, deși pârâta a ocupat în continuare imobilul.
Din acest moment au apărut neînțelegeri între părți, legate de folosința spațiului, iar în 2002 au fost declanșante mai multe litigii vizând dreptul de proprietate asupra acestuia.
S-a mai motivat că prin Ordinul nr. 125/7.03.2003 al Prefectului jud. C, s-a dispus trecerea în proprietatea celor 73 titulari ai apartamentelor, a suprafeței de 1.152. teren, din totalul de 1.640. înscrisă în CF 66541 col. C-N, nr. topo 636, teren situat în loc. C-N, P-ta cel M nr. 5, corespunzător cotelor părți aferente locuințelor dobândite - 20 dos. 17335/2004 al Judecătoriei Cluj -N, iar prin SC 3634/2004 a Judecătoriei Cluj -N, a fost recunoscut dreptul de proprietate al reclamantei Asociația de proprietari asupra părților indivize comune ale blocului de locuințe situat in P-ta cel M nr. 5, părți indivize comune care includ și spațiul, pasaj de trecere - coridor scara 6.
Având în vedere lipsa titlului locativ al pârâților, în baza art. 480. civil, instanța a dispus evacuarea pârâților din spațiul denumit,pasaj de trecere - coridor scara 6, situat la parterul blocului de locuințe din C-N, P-ta cel M nr. 5, spațiu parte integrantă a părților indivize comune.
Deși potrivit susținerilor pârâților, spațiul a fost eliberat în aprilie 2004, instanța de fond a reținut că nu a fost semnat un proces verbal de predare -primire și nu au fost înmânate cheile imobilului astfel încât nu se poate reține că titulara dreptului de proprietate și-a putut exercita prorogativele conferite de lege cu privire la folosința lui, ceea ce a dus la concluzia că este întemeiată cererea de evacuare.
În baza situației de plăți depusă de reclamantă și a răspunsului la interogatoriul administrat pârâtei SC SRL, instanța a concluzionat că aceasta a continuat să achite suma de 0,75 USD /mp. ocupat și după încetarea locațiunii până în martie 2004.
Începând cu luna mai 2004, farmacia a fost mutată la altă locație, dar în opinia instanței de fond, acest aspect nu prezintă nici o relevanță din punct de vedere juridic, în condițiile în care reclamanta a fost în continuare lipsită de folosința imobilului, datorită nepredării cheilor.
In privința sumelor pretinse cu titlu de contravaloare folosința imobil, instanța a reținut că, prin contractul de închiriere s-a stabilit, la nivelul anului 1994, o chirie de 0,75 USD/, ținându-se seama și de starea bunului și de necesitatea efectuării unor lucrări de amenajare, în vederea transformării lui în punct farmaceutic. În condițiile creșterii nivelului chiriilor și în primul rând a chiriilor pentru spațiile aflate în zona centrală, s-a apreciat că suma de 5 euro//lună, pretinsă de către reclamanta, este rezonabilă prin raportare la cele anterior arătate, astfel că instanța i-a obligat pe pârâți, în solidar, la plata despăgubirilor reprezentând contravaloarea folosinței spațiului, calculate la 5 euro/ începând cu 1 mai 2004 și până la eliberarea efectivă a spațiului, iar în raport de dispozițiile art. 3 din OG 9/2001, s-au acordat dobânzi legale la sumele menționate, începând cu 11.10.2006 și până la plata lor efectivă.
În ceea ce privește obligarea pârâților la ridicarea lucrărilor executate pentru închiderea spațiului și amenajarea lui ca punct farmaceutic, expertiza tehnică efectuată în cauză a evidențiat, în cap. C, lucrările ce sunt necesare pentru aducerea spațiului la funcționarea anterioară.
S-a apreciat că amenajarea spațiului ca punct farmaceutic s-a făcut exclusiv în beneficiul pârâților, pentru a-și putea desfășura activitatea economică astfel că, lucrările efectuate în acest sens nu profită reclamantei și deci nu îi pot fi impuse.
Drept consecință, instanța a obligat pârâții, în solidar, să ridice lucrările executate pentru închiderea acestui spațiu precum și cele de amenajare ca punct farmaceutic și să execute lucrările necesare readucerii spațiului la funcțiunea sa anterioară.
Cererea formulată de reclamantă de a se constata încetarea efectelor contractului de închiriere încheiat între părți a fost respinsă.
In ceea ce privește cererea reconvențională, s-a reținut că în spațiul închiriat, pârâții au executat o serie de lucrări în regie proprie, lucrări necesare realizării obiectului de activitate al SC SRL, dar înscrisurile depuse nu dovedesc în mod neechivoc avansarea sumelor de bani necesare de către pârâți, existența unei autorizații de construcție fiind o dovadă insuficientă.
Drept urmare s-a dispus efectuarea unui raport de expertiză din care s-a reținut că valoarea lucrărilor efectuate în regie proprie se ridică la suma de 29.288 lei -213, din care: Lucrări nou executate -14.969 lei; Lucrări nou executate - instalații - 5.440 lei; Lucrări pentru modificări ale elementelor de construcții - 8.425 lei; Lucrări necesare pentru readucerea spațiului la funcționarea anterioară - 454 lei.
S-a apreciat că primele două categorii de lucrări profită reclamantei și se circumscriu principiului îmbogățirii fără justă cauză, lucrările de modificare a elementelor de construcții au fost realizate de către pârâți în scopul desfășurării, în condiții optime, a comerțului iar readucerea spațiului la funcționarea anterioară trebuie realizată de către pârâți și nu poate fi suportată de către reclamanta.
Astfel, instanța a obligat ASOCIATIA DE PROPRIETARI la plata, în favoarea pârâților și a sumei de 20.409 lei, parte din investițiile aduse spațiului ( 14.969 lei lucrări noi și 5.440 lei lucrări de instalații ).
Întrucât spațiul comercial - farmacie - a fost mutat încă din 2004, nu se mai poate vorbi despre o deținere a imobilului, realizată de către pârâți, astfel cererea privind instituirea dreptului de retenție asupra imobilului a fost respinsă ca netemeinică.
Tribunalul a compensat cheltuielile de judecată avansate de părți.
Împotriva acestei sentințe au declarat apel pârâții, și SC SRl, solicitând admiterea apelului și schimbarea în parte a sentinței în sensul admiterii cererii reconvenționale, cu cheltuieli de judecată.
În opinia apelanților hotărârea instanței de fond este nelegală și netemeinică întrucât pârâții au fost obligați în solidar să ridice lucrările executate pentru închiderea spațiului și amenajarea lui ca punct farmaceutic, deși pârâții persoane fizice nu au avut nici un raport juridic locativ, nu au avut posesia imobilului și nu au utilizat imobilul exclusiv ca farmacie, în opinia acestora sunt lipsiți de calitate procesuală pasivă.
În ceea ce privește desființarea lucrărilor realizate în spațiul din litigiu, apelanții arată că această dispoziție încalcă prevederile Legii nr.50/1991 întrucât pârâții nu au cum, în mod legal și practic, să obțină autorizația de demolare respectiv de desființarea lucrărilor, deoarece o astfel de autorizație se eliberează doar la cererea și în numele proprietarilor spațiului, așa cum de altfel a fost eliberată și autorizația de construire nr.12920/21.05.1993.
Cu privire la aceleași lucrări de desființare apelanții arată că aceste lucrări presupun desființarea instalațiilor de încălzire cu gaz, apă, canalizare și telefonie iar documentația necesară pentru astfel de lucrări se eliberează de regiile care gestionează serviciile respective doar la cererea proprietarilor imobilelor.
Se mai susține de către apelanți că deși s-a dispus readucerea spațiului la funcționalitatea anterioară acest lucru nu este posibil întrucât s-au făcut lucrări de construcții și instalații, suficient de complexe, care nu permit o simplă ridicare a acestor lucrări întrucât, așa cum s-a menționat anterior sunt necesare obținerea unor avize și autorizații de către proprietar.
Apelanții critică soluția instanței de fond și cu privire la suma de 496 lei apreciind că această sumă este absurdă, fiind imposibil de încheiat o convenție în care să fie stabilită manopera la o astfel de valoare pentru lucrările de desființare.
Referitor la obligația de a preda cheile imobilului și de a evacua imobilul în discuție, apelanții arată că este prea M cuantumul chiriei stabilită de către instanța de fond cu titlu de despăgubire pentru perioada 1 mai 2004 și până la eliberarea efectivă a spațiului în condițiile în care pârâții au făcut repetate demersuri de a preda imobilul reclamantei, aceasta fiind anunțată și notificată dar a refuzat aceasta. O astfel de notificare s-a realizat inclusiv prin intermediul executorului judecătoresc în 22.05.2009 și în 5.06.2009. Prin urmare, susțin apelanții instanța trebuia să aibă în vedere și încercările pârâților de a preda cheile imobilului și a stabili chiria datorată.
Cu privire la același aspect apelanții arată că au dorit încheierea unui nou contract de închiriere însă chiria solicitată de către reclamantă de 5 Euro/mp era mult prea M raportat la chiria raportată în anul 2004 când aceasta se ridica la cel mult 1 Euro/mp. În susținerea aceluiași punct de vedere apelanții arată că reclamanta a încasat o perioadă de timp chiria după ce aceștia au părăsit spațiul astfel că s-a prelungit în mod tacit contractul de locațiune. Mai menționează că instanța a reținut corect data la care spațiul a fost lăsat la dispoziția reclamantei însă nu a făcut nici o referire la atitudinea pârâților care au făcut demersuri pentru a preda posesia către reclamantă. Obligarea pe viitor la plata chiriei este apreciată ca neîntemeiată de către apelanți în condițiile în care s-a recunoscut că practic spațiul a fost eliberat.
Al treilea motiv de apel se referă la valoarea lucrărilor efectuate de către pârâți stabilită la suma de 20.409 lei, în opinia apelanților neexistând nici o justificare făcută de instanța de fond pentru alegerea variantei corespunzătoare din raportul de expertiză.
În opinia apelanților suma a fost stabilită după indicii de inflație din luna februarie 2007, iar actualizarea ar trebui făcută după indicii de inflație din luna august 2008.
Se mai susține că suma de 20.409 lei este inferioară sumei reprezentând cheltuielile făcute de pârâți cu investițiile realizate în spațiu, apreciind ca fiind pertinentă evaluarea făcută de comisia de experți prin suplimentul la expertiză depus la 3 dec.2008, la suma de 52.928 lei.
Intimata ASOCIAȚIA DE PROPRIETARI C N, prin întâmpinare a solicitat respingerea apelului ca nefondat și obligarea apelanților la cheltuieli de judecată, aceasta răspunzând punctual la motivele de apel formulate.
Curtea analizând apelul declarat reține că acesta este nefondat pentru considerentele ce urmează:
În opinia instanței de apel sunt nefondate criticile formulate cu privire la lipsa calității procesuale pasive a pârâților și justificată pe lipsa vreunui raport juridic locativ între aceștia și reclamantă.
Pentru aceasta Curtea a avut în vedere că pârâtul a fost semnatarul contractului de închiriere în numele, SC FARM SRL devenită SC SRL (33 dosar 17335/2004), iar lucrările de amenajare a spațiului s-au realizat, așa cum rezultă din Certificatul de urbanism și din Autorizația de construire (10-11 dosare fond) de către. Întrucât într-o societate în nume colectiv asociații răspund personal pentru obligațiile asumate, pe de o parte, iar pe de altă parte, așa cum a reținut instanța de fond, probele administrate nu au evidențiat cine a avansat efectiv sumele necesare pentru amenajarea spațiului închiriat cu destinația de farmacie.
Inexistența unor documente certe de plată, coroborată cu beneficiarii menționați în actele administrative, raportat la devizele de lucrări, susțin opinia instanței de fond cu privire la calitatea procesuală pasivă a pârâților și. De altfel pârâții au figurat în calitate de părți și în alte litigii cu Asociația de proprietari, aspect care constituie un argument în plus că între aceste părți existau raporturi juridice.
Apărarea apelanților în sensul că nu a avut loc desființarea societății () cu consecința atragerii răspunderii personale a asociaților nu este relevantă în cauză întrucât potrivit art.85 din Legea nr.31/1990, asociații unei societăți în nume colectiv sunt obligați nelimitat și solidar pentru operațiunile îndeplinite în numele societății persoana pe care o reprezintă, iar hotărârea judecătorească obținută împotriva societății este opozabilă fiecărui asociat.
În ceea ce privește susținerea apelanților că s-ar afla în imposibilitatea de a proceda la desființarea lucrărilor atât timp cât nu sunt proprietarii spațiului și nu pot fi titularii autorizației de demolare, Curtea are în vedere că situația este similară cu cea anterioară executării lucrărilor. Astfel demersurile pentru eliberarea documentelor prevăzute de legea nr.50/1991, inclusiv cele referitoare la instalații trebuie să constituie inițiativa apelanților prin intermediul intimatei.
În plus, obligația chiriașului de a preda spațiul închiriat este reglementată de art.1431 civ. iar părțile nu au convenit contrariul prin contractul de închiriere.
Referitore la valoarea de 496 lei a lucrărilor stabilită de experți și apreciată de apelanți ca fiind absurdă Curtea reține că în absența altor probe, în mod întemeiat instanța de fond a reținut ca atare valoarea indicată de experți.
2. În ceea ce privește evacuarea și predarea cheilor imobilului, curtea reține că apelanții nu critică perioadele determinate de instanța de fond, dar susțin că au făcut demersuri pentru încheierea unui nou contract de închiriere și pentru predarea cheilor, aspecte pe care instanța de fond nu le-a avut în vedere.
Contrar celor susținute de apelanți, din actele existente în dosarul nr-, Asociația de proprietari a notificat pârâta SC SRL la data de 23.02.2004 să se prezinte la ședința Comitetului de bloc în vederea reglementării contractului de închiriere.
Refuzul pârâtei este menționat în actul nr.10/1.03.2004 și anterior la data de 23.07.2002, pârâta a fost notificată cu propunerea de a încheia un nou contract, de această dată propunându-i-se chiria de 4 dolari/mp.
Demersurile făcute de apelanți se situează cu mult după datele menționate anterior, respectiv în anul 2009 când era deja pe rol prezenta cauză și când apelanții au pierdut orice șansă de a deveni proprietari ai spațiului închiriat, în baza acțiunilor judecătorești.
Chiar dacă activitatea farmaciei a fost mutată din spațiu în mai 2004, apelanții nu au făcut dovada că au predat cheile spațiului, astfel că aceștia datorează despăgubiri reprezentând lipsa de folosință a spațiului.
În ceea ce privește determinarea valorii acestor despăgubiri, aceasta nu se poate face decât prin aportare la nivelul chiriilor practicate în acea perioadă. Pentru perioada în care era în vigoare contractul, nivelul scăzut al chiriei a fost justificat de pârâți, așa cum se reține de altfel ș în sentința instanței de fond, pe necesitatea realizării de lucrări în spațiul închiriat.
Ulterior lunii martie 2004, valoarea despăgubirilor reprezentând lipsa de folosință a imobilului echivalentă chiriei de 5 Euro mp/lună, a fost în mod întemeiat reținută de instanța de fond ca fiind rezonabilă. Pentru aceasta, Curtea a avut în vedere că apelanții nu justifică în nici un mod chiria de 1 Euro/mp la care fac referire în apel. În plus, așa cum rezultă din HCL nr.672/26.08.2004, începând cu luna octombrie 2004 chiria percepută de Consiliul Local C-N pentru spații cu destinația de farmacii a fost de 124.500 lei/mp/lună pentru spații de bază și de 33.500 lei/mp/lună. Având în vedere primele informații postate pe Internet în anul 2005 de către BNR privind cursul Euro în raport cu moneda națională, suma solicitată de reclamantă, cu titlu de chirie, se situează aproximativ în aceleași limite cu chiriile practicate de consiliul local, astfel că nu se poate susține caracterul exagerat al chiriei propuse de intimata reclamantă.
Aceasta susține opinia instanței de fond și apărările intimatei potrivit cărora chiria solicitată de aceasta a fost sub chiria solicitată pentru același tip de spații.
Atât timp cât apelanții nu au predat intimatei spațiul deținut cu titlul de chirie, în mod întemeiat s-a dispus plata acestor despăgubiri până la eliberarea spațiului.
În ceea ce privește valoarea lucrărilor ce urmează a fi achitată de reclamantă Curtea reține că sunt nefondate susținerilor apelanților privind suma de 2.409 lei, în sensul că este mult mai mică decât cea cheltuită în mod real și că indexarea nu s-a realizat cu coeficienții de inflație din ianuarie 2009 ci doar cel din august 2008.
Pentru aceasta Curtea a avut în vedere că suma acordată de către instanța de fond este de 20.409 lei ce reprezintă o parte di lucrări și se compune din suma de 14969 lei reprezentând lucrări noi și 5440 lei lucrări de instalații, în varianta în care au fost executate în regie proprie, iar apelanții nu au contestat acest aspect.
În suplimentul la expertiza tehnică depus pentru termenul din 3 decembrie 2008, experții au avut într-adevăr în vedere coeficienții de inflație din august 2008, dar aceștia nu au fost aplicați la sumele reprezentând contravaloarea lucrărilor care intră în beneficiul intimatei (25.594 și 6.511 lei a se vedea 213) și care s-ar fi realizat în regie proprie ci la valoarea lucrărilor dacă s-ar fi realizat de firma de profil.
Prin urmare valorile indicate în suplimentul la expertiză din 3 dec.2008 nu corespund modului în care au fost realizate lucrările de către apelanți, respectiv în regie proprie.
În consecință este nefondată critica formulată în apel cu privire la acordarea altor sume decât cele avute în vedere de către instanța de fond.
În consecință, Curtea apreciază că apelul declarat de pârâți este nefondat, astfel că va fi respins în baza art.296 proc.civ.
În baza art.274 raportat la art.297 proc.civ. Curtea va obliga apelanții să plătească intimatei 2975 lei cheltuieli de judecată.
PENTRU ACESTE MOTIVE
ÎN NUMELE LEGII
DECIDE:
Respinge apelul declarat de pârâții, și SC SRL C-N împotriva Sentinței civile nr. 312 din 28.01.2009, pronunțată în dosarul nr- al Tribunalului Comercial Cluj, pe care o menține în întregime.
Obligă apelanții să plătească intimatei ASOCAȚIA DE PROPRIETARI din C-N suma de 2975 lei, cheltuieli de judecată în apel.
Decizia este definitivă și executorie.
Cu drept de recurs în termen de 15 zile de la comunicare.
Pronunțată în ședința publică din 21 octombrie 2009.
PREȘEDINTE JUDECĂTOR GREFIER
- - - - -
Red.EG
Dact./6ex./04.11.2009
Judecători:Eleonora Gheța, Augusta Chichișan
