Spete evacuare in dreptul comercial. Decizia 148/2008. Curtea de Apel Craiova
| Comentarii |
|
Dosar nr-
ROMÂNIA
CURTEA DE APEL CRAIOVA
SECȚIA COMERCIALĂ
DECIZIA Nr. 148
Ședința publică de la 22 Mai 2008
PREȘEDINTE: Tudora Drăcea
JUDECĂTOR 2: Maria Necșulescu
Grefier - - -
Pe rol, pronunțarea asupra apelului declarat de apelanta pârâtă-reclamantă SC INTERNAȚIONAL SRL C împotriva sentinței comerciale nr. 89 din 29 ianuarie 2008 pronunțată de Tribunalul Dolj în dosarul nr-, în contradictoriu cu intimatul reclamant-pârât CONSILIUL LOCAL AL MUNICIPIULUI C și intimații pârâți PRIMARUL MUNICIPIULUI C și MUNICIPIUL C PRIN PRIMARUL MUNICIPIULUI
Dezbaterile asupra apelului de față au avut loc în ședința publică din data de 13 mai 2008, fiind consemnate în încheierea pronunțată la acea dată, parte integrantă din prezenta decizie, când instanța a amânat pronunțarea la 15 mai 2008 pentru a se depune concluzii scrise, iar la data de 15 mai 2008, având nevoie de timp pentru a delibera, a amânat pronunțarea la 22 mai 2008.
CURTEA
Asupra apelului de față, constată următoarele:
Prin sentința nr.89/29.01.2008 pronunțată de Tribunalul Dolj Secția Comercială în dosarul nr-, s-a admis acțiunea formulată de reclamantul CONSILIUL LOCAL AL MUNICIPIULUI C împotriva pârâtului SC INTERNAȚIONAL SRL C, s-a respins cererea reconvențională formulată de pârâtul-reclamant SC INTERNAȚIONAL SRL C, și s-a dispus evacuarea pârâtului SC INTERNAȚIONAL SRL C din imobilul situat în C,-.
Pentru a se pronunța astfel, instanța de fond a reținut că în cursul anului 2003 între Ministerul Apărării Naționale prin UM 02517 C și SC Internațional SRL au fost încheiate mai multe contracte de închiriere, având ca obiect imobilul situat în C,- - pavilioanele A, B, C, D, totalizând o suprafață construită de 907 mp și teren aferent 4.140 mp, pavilionul L cu suprafață construită de 21 mp și teren aferent 6.890 mp, pavilioanele F, G, H cu suprafața totală construită de 1.524 și terenul aferent de 2.790 mp, pavilioanele I,1,2,3,4și5cu suprafață construită de 2.855 mp și terenul aferent de 13.000 mp, precum și suprafața de 5.000 mp.
Conform art. 2 al contractelor de închiriere, scopul închirierii imobilului către SC Internațional SRL a fost desfășurarea activităților de depozitare, distribuție-tranzitare a mărfii depozitate și activități administrative.
În contractele de închiriere, părțile au stipulat la art. 5 că atunci când nevoile Ministerului Apărării Naționale o impun, în termen de 30 de zile de la primirea notificării scrise din partea locatorului, chiriașul se obligă să predea imobilul închiriat fără obiecțiuni și alte despăgubiri.
S-a mai reținut că reclamantul a solicitat Ministerului Apărării Naționale punerea la dispoziția Comisiei Locale de aplicare a legilor fondului funciar a suprafeței totale de 40 ha (dintre care 15 ha - situate în C,-) în vederea soluționării cererilor foștilor proprietari.
Prin HG nr. 1012 din 01.09.2005 a fost aprobată transmiterea imobilului situat în C,- (imobil 1180) din domeniul public al statului și administrarea Ministerului Apărării Naționale în domeniul public al Municipiului C și în administrarea Consiliului Local al Municipiului C, iar prin Hotărârea nr. 498 din 30.11.2005, Consiliul Local al Municipiului Caa probat trecerea din domeniul public în domeniul privat al Municipiului C, a imobilului mai sus menționat.
La data de 14.10.2005, prin notificarea nr. A 2504, Ministerul Apărării Naționale - UM nr. 02517 somat pe pârâtul SC Internațional SRL să elibereze necondiționat spațiile pe care le folosește în calitate de chiriaș în temeiul contractelor de închiriere, invocând clauza prevăzută la art. 5 alin. 3 din contract. Acesta nu a dat curs notificării, la momentul preluării imobilului de către reclamant, pârâta aflându-se în imobil.
Din raportul de expertiză întocmit în cauză, instanța a reținut că SC Internațional SRL a efectuat lucrări la imobilele ce au făcut obiectul contractelor de închiriere, lucrări care se referă la îmbunătățirea lucrărilor de finisaj și confortului (în această categorie intrând numai pavilioanele D și1).
Conform aceluiași raport de expertiză, la restul imobilelor au fost realizate lucrări pentru desfășurarea unor activități normale (pardoseli din beton în loc de pardoseli din pământ, protecția structurilor metalice cu vopsea miniu din plumb etc.), iar valoarea totală a lucrărilor efectuate de pârât pentru punerea în funcțiune, întreținerea, conservarea și modernizarea imobilelor este în sumă de 1.305.059,65 lei reprezentând 216.719,67 lei lucrări de reparații și modernizări la clădiri, 108.404,13 lei lucrări exterioare efectuate la terenuri și 979.935,85 lei utilaje și instalații tehnologice, montate în imobilele ce fac obiectul contractelor de închiriere.
Potrivit dispozițiilor art. 1441 Cod Civil, dacă locatorul vinde lucrul închiriat, cumpărătorul este dator să respecte locațiunea făcută înainte de vânzare, întrucât a fost făcută prin act autentic sau prin act privat, dar cu dată certă, afară numai când desființarea ei din cauza vânzării s-ar fi prevăzut în însuși contractul de locațiune, astfel că achizitorul unui imobil nu poate fi ținut de altă obligație decât aceea care rezultă din contractul pe care autorul său îl are cu locatarul.
În contractele de închiriere încheiate între Ministerul Apărării Naționale și SC Internațional SRL, s-a stabilit obligația locatarului de a preda imobilele la solicitarea locatorului, atunci când nevoile acestuia o impun (art. 5 alin. 3 din contract), fără obiecțiuni sau alte despăgubiri.
Deși notificat în acest sens, atât de fostul locator (Ministerul Apărării Naționale) cât și de noul locator-administrator,( Consiliul Local al Municipiului C) pârâtul nu și-a îndeplinit obligația, astfel încât instanța în baza dispozițiilor art. 480 și art.1441-1442 Cod Civil, a apreciat ca abuzivă ocuparea imobilelor de către pârât.
Având în vedere dispozițiile art.480 civil, potrivit cărora proprietatea este dreptul ce are cineva de a se bucura și dispune de un lucru în mod exclusiv și absolut, în limitele determinate de lege, cât și dispozițiile art.1442 civil, instanța a apreciat că proprietarul imobilului poate solicita evacuarea chiar dacă nu există un contract de închiriere.
În ceea ce privește cererea reconvențională având ca obiect obligarea Consiliului Local C de a respecta contractul de locațiune al SC Internațional SRL în baza contractelor încheiate cu Ministerul Apărării Naționale, instanța a reținut că Ministerul Apărării Naționale prin UM 02517 Can otificat pârâtul să elibereze imobilul pentru cauza de utilitate menționată în contract în termen de 30 de zile de la data notificării, iar potrivit HG nr. 1021 din 01.09.2005, terenurile și clădirile care fac parte din imobilul transmis din administrarea Ministerului Apărării Naționale în administrarea Consiliului Local al Municipiului C nu sunt afectate de sarcini.
Referitor la dreptul de retenție invocat de pârâta reclamantă, s-a reținut că, deși din probele administrate în cauză a rezultat efectuarea unor îmbunătățiri la imobilul ce a făcut obiectul contractelor de închiriere, nu s-a solicitat obligarea la plata contravalorii și nici nu există un titlu care să stabilească acest cuantum, astfel că nu poate fi instituit un drept de retenție în favoarea pârâtului, atâta timp cât reclamantul nu a fost obligat la despăgubiri.
Împotriva sentinței a declarat apel pârâta reclamantă SC INTERNAȚIONAL SRL C, criticând-o pentru nelegalitate și netemeinicie.
Sub aspectul netemeiniciei, s-a invocat că instanța a reținut o stare de fapt eronată, interpretând greșit probele administrate.
Astfel, s-a considerat în mod greșit că apelanta pârâtă ar fi fost notificată în temeiul art.5 alin.3 din contracte, anterior încheierii Protocolului de transmitere a imobilului din domeniul public al statului în domeniul public al Municipiului
Prin adresa nr.A/2504/14.10.2005, apelanta pârâtă a fost somată ca în termen de 30 de zile de la data primirii, să elibereze spațiile ce le deține cu chirie, fără ca locatorul să facă dovada unei nevoi ce ar determina eliberarea spațiilor.
La data încheierii procesului verbal de predare din 19 octombrie 2005, apelanta nu evacuase spațiile, părțile consemnând în actul de predare că parte din imobil este închiriat, iar intimatul reclamant nu a refuzat primirea, ceea ce înseamnă că a înțeles să preia obligațiile de locațiune ale fostului proprietar.
Sub aspectul nelegalității, s-a invocat că instanța a pronunțat hotărârea cu încălcarea competenței altei instanțe, susținându-se că litigiul trebuia soluționat de Tribunalul Dolj - Secția de contencios Administrativ, în raport cu dispozițiile art.1 alin.8 din Legea 554/2004, iar instanța comercială în mod nelegal a respins excepția necompetenței materiale, având în vedere că interesul reclamantei este acela de apărare a dreptului de proprietate publică.
O altă critică vizează interpretarea eronată a dispozițiilor art.5 pct.3 din contractele de închiriere, în sensul că s-a apreciat ca fiind suficientă manifestarea de voință a locatorului pentru eliberarea imobilelor, fără a se mai analiza dacă măsura era sau nu necesară pentru Ministerul Apărării Naționale, în caz contrar s-ar da posibilitatea denunțării unilaterale, fără despăgubiri, a unui contract încheiat pe termen limitat.
S-a susținut că motivarea este contradictorie, arătându-se că, pe de o parte, s-a reținut că cererea reconvențională având ca obiect obligarea reclamantei pârâte să respecte contractul de locațiune este nefondată, întrucât potrivit HG nr.1021/2005, terenurile fiind transmise fără sarcini, iar pe de altă parte, s-a reținut că în temeiul art.1441 civ. noul proprietar nu poate fi ținut la alte obligații decât cele ce rezultă din contractul încheiat între fostul proprietar și chiriaș, ceea ce înseamnă că s-a avut în vedere transmiterea drepturilor și obligațiilor către reclamant.
S-a mai invocat aplicarea greșită a dispozițiilor art.1441 și 1444 civ.
Potrivit art.1441 civ. dacă locatorul vinde lucrul închiriat sau arendat, cumpărătorul este dator să respecte locațiunea anterioară, întrucât a fost făcută prin act autentic sau prin act privat, dar cu data certă, așa încât greșit s-a considerat că reclamantului nu-i sunt opozabile contractele de locațiune, acesta dobândind toate drepturile și obligațiile cu privire la bunurile preluate, iar din faptul că locațiunea a continuat, înseamnă că noul proprietar și-a manifestat acordul.
Regulile privitoare la efectele și opozabilitatea contractului de locațiune față de cumpărător sunt aplicabile și în alte cazuri de înstrăinare sau constituire de drepturi reale prin acte între vii, cu titlu particular oneroase sau cu titlu gratuit.
În ceea ce privește cererea reconvențională, s-a arătat că hotărârea s-a dat cu încălcarea dispozițiilor art.1444 civ. potrivit cărora locatorii nu pot fi dați afară mai înainte de fi dezdăunați de către locator ori de către cumpărător.
Dreptul de retenție se instituie atunci când există o legătură de conexiune între lucru și datoria pe care deținătorul acestuia o pretinde de la creditorul restituirii, constituind o excepție bazată pe o situație de fapt -posesia lucrului și un raport obligațional.
Prin sentința apelată, s-a reținut că apelanta pârâtă a efectuat lucrări la imobilele ce fac obiectul locațiunii și conform expertizei efectuate, valoarea acestora este de 130.505 lei, pe care intimatul reclamant nu contestat-o, astfel că erau îndeplinite condițiile instituirii unui drept de retenție.
Intimatul reclamant Consiliul local municipal prin Primarul municipiului Cad epus întâmpinare prin care a arătat că instanța comercială a fost competentă în soluționarea litigiului, deoarece în conformitate cu art.2 alin.1 lit.b și c din legea 554/2007 modificată și completată prin legea 262/2007, instanțele de contencios administrativ sunt competente în soluționarea litigiilor în care cel puțin una din părți este o autoritate publică, iar conflictul s-a născut din emiterea sau încheierea unui act administrativ, fiind asimilate acestei categorii și contractele încheiate de autoritatea publică pentru punerea în valoare a bunurilor proprietate publică. În speță, nu se regăsește o astfel de situație, prin acțiune solicitându-se evacuarea unui comerciant dintr-un imobil deținut abuziv.
S-a mai arătat că prin nr.HG1012/01 septembrie 2005, imobilul care a format obiectul contractelor a fost transmis din domeniul public al statului în domeniul public al Municipiului C și apoi în domeniul privat al acestuia, fiind solicitat de autoritatea locală pentru soluționarea cererilor formulate în conformitate cu Legea fondului funciar.
La 14.10.2005, Ministerul Apărării Naționale -02517 a somat apelanta pârâtă să elibereze necondiționat spațiile în termen de 30 de zile, în conformitate cu clauza înscrisă la art.5 alin.3 din contract, potrivit căreia chiriașul se obligă să predea imobilul fără obiecțiuni și alte despăgubiri pentru cauză de utilitate publică.
S-a mai susținut că autoritatea locală nu și-a însușit contractele de închiriere, considerându-le denunțate unilateral de Ministerul Apărării Naționale.
Intimatul reclamant a arătat că a solicitat Ministerului Apărării predarea imobilului liber de orice sarcini și că în cazul nerespectării acestor obligații, nu va participa la preluarea imobilului.
Dispozițiile art.1441 și art.1444 civ. nu-și găsesc aplicabilitate, imobilul nefiind cumpărat, ci transmis printr-un act administrativ în domeniul public și apoi privat al Primăriei
Cu privire la criticile referitoare la cererea reconvențională, s-a arătat că acestea sunt nefondate, întrucât, pe de o parte, pavilioanele au fost folosite în alte scopuri decât cele pentru care au fost închiriate, iar pe de altă parte apelanta nu a avut acordul locatorului pentru realizarea acestor investiții.
În condițiile în care nu s-a solicitat contravaloarea îmbunătățirilor și nici nu exista un alt titlu care să stabilească acest cuantum, în mod corect s-a considerat că nu poate fi instituit dreptul de retenție.
Apelanta a depus înscrisuri și concluzii scrise.
Curtea, examinând sentința în raport de criticile și apărările formulate, constată că apelul este fondat pentru următoarele considerente:
Hotărârea apelată nu a fost dată cu încălcarea competenței altei instanțe. Imobilele (construcții plus teren) ce au făcut obiectul contractelor de închiriere între Ministerul Apărării Naționale și apelanta pârâtă, au aparținut domeniului public al statului, însă prin HG1021/2005 s-a aprobat transmiterea în domeniul public al Municipiului C, pentru ca apoi prin Hotărârea Consiliului Local nr. 498 din 30.11.2005, s-au trecut în domeniul privat al municipiului.
În mod corect intimatul reclamant a susținut în întâmpinare că litigiul nu este de competența instanței de contencios administrativ.
Datorită transmiterii succesive a imobilului, obiectul contractelor de închiriere nu mai aparținea domeniului public al statului la data înregistrării acțiunii-30.01.2007, astfel că acestea nu pot fi asimilate actelor administrative, conform art.2 lit.c din Legea nr.554/2004 și nici nu se valorifică un drept de proprietate publică de către autoritatea locală, cum eronat a susținut apelanta.
Mai mult, intimatul reclamant și-a motivat acțiunea în evacuarea societății comerciale pe faptul ocupării abuzive a spațiilor, așa încât acțiunea de față aparține jurisdicției comerciale.
Între Ministerul Apărării Naționale și apelanta pârâtă s-au încheiat în anul 2003 mai multe contracte de închiriere a unor construcții (pavilioane) plus terenul aferent, situate în C,-, cum corect le-a reținut și tribunalul. Toate aceste contracte au fost încheiate pe termen care expiră în cursul anului 2008, în luna iunie, respectiv septembrie.
Denunțarea unilaterală a contractului este un mod de încetare a contractelor încheiate pe durată nedeterminată, locațiunea neputând fi perpetuă.
Cu toate acestea, în speță, deși contractele erau pe termen, părțile au convenit încetarea contractelor și predarea lucrului de către locatar la solicitarea locatorului, atunci când nevoile acestuia o impun, dat fiind specificul activității acestuia.
Prin urmare, nu era suficient doar manifestarea de voință în sensul predării lucrului, cum corect a susținut apelanta, ci locatorul-autoritatea centrală- trebuia să prezinte motivele pentru încetarea contractului.
Nu se poate considera că locatorul nu trebuia să prezinte nevoile ce impuneau predarea bunului, întrucât în această situație clauza din contracte ar constitui o condiție pur potestativă, încetarea contractului de locațiune pe termen depinzând în exclusivitate doar de voința uneia din părți -locatorul- ceea ce ar atrage nulitatea.
Pe de altă parte, deși nu s-a motivat notificarea, la data când s-a formulat adresa de eliberare a spațiilor închiriate (14. 10. 2005 ), acestea nu se mai aflau în administrarea Ministerului Apărării Naționale, prin HG 1012/01 septembrie 2005, fiind aprobată transmiterea din domeniul public al statului și administrarea în domeniul public al Municipiului C și administrarea Consiliului Local, doar predarea efectivă nu avusese loc.
HG nr.1012/01.09.2005 a aprobat transmiterea în domeniul public al Municipiului C, iar în anexă este identificat imobilul fără vreo mențiune privind sarcinile, cum greșit a susținut intimatul reclamant. De altfel, bunurile din domeniul public sunt inalienabile, insesizabile și imprescriptibile, neputând fi obiectul unei garanții reale.
La momentul transmiterii imobilului prin actul administrativ-01 septembrie 2005- către intimatul reclamant, acesta era închiriat în parte, iar locațiunea încheiată în baza unui contract cu data certă a autorității centrale-- se menține chiar când transmiterea bunurilor nu are loc prin vânzare, dispozițiile art.1441 civ. fiind aplicabile în mod corespunzător.
Așadar, intimatul reclamant este obligat să respecte locațiunea pe termen a bunului ce i-a fost transmis în domeniul public și apoi în domeniul privat, evident că și față de acesta este operabilă clauza înscrisă la art.5 alin.3 din contracte.
În adresa nr.-/02.11.2004 autoritatea locală a solicitat examinarea posibilității predării unui teren în suprafață de 40 ha, pentru a fi folosit la atribuirea în baza Legii Fondului Funciar, însă în HG 1012/2005 nu apare o astfel de mențiune, după cum nici în hotărârea Consiliului Local de aprobare a preluării imobilului, mai mult bunul imobil este compus din teren și mai multe construcții - pavilioane.
Intimata reclamantă a solicitat predarea lucrului închiriat nu în temeiul art.5 alin3 din contracte, pe motiv că nevoile autorității ar impune o astfel de măsură, ci pe faptul că nu au fost preluate și contractele de locațiune, că folosința este abuzivă, ceea ce nu este corect după cum s-a motivat anterior.
În consecință, criticile formulate de intimatul pârât sunt fondate, imobilele (pavilioane plus teren aferent) sunt deținute în baza unor contracte de închiriere pe termene încheiate cu, opozabile actualilor titulari ai dreptului de proprietate publică și de administrare, așa încât acțiunea în evacuare pentru deținerea abuzivă este nefondată, urmând ca în baza art.296 pr.civ. să se admită apelul, să se schimbe sentința, în sensul respingerii acțiunii.
Cât privește cererea reconvențională, soluția de respingere va fi menținută, având în vedere că aceasta are caracter subsidiar în raport cu acțiunea principală de evacuare, iar pe de altă parte, în mod corect tribunalul a apreciat că dreptul de retenție nu poate fi instituit câtă vreme nu s-a solicitat contravaloarea îmbunătățirilor, deși acestea au fost stabilite de expertiză și nici nu există un titlu care să stabilească dreptul de creanță al deținătorului bunului, împotriva creditorului dreptului de predare a acestui bun.
În temeiul art.274 pr.civ. intimatul reclamant va fi obligat la 10,15 lei cheltuieli de judecată către apelanta pârâtă.
PENTRU ACESTE MOTIVE,
ÎN NUMELE LEGII
DECIDE
Admite apelul declarat de apelanta pârâtă-reclamantă SC INTERNAȚIONAL SRL C, cu sediul în C,-, județul D împotriva sentinței comerciale nr. 89 din 29 ianuarie 2008 pronunțată de Tribunalul Dolj în dosarul nr-, în contradictoriu cu intimatul reclamant-pârât CONSILIUL LOCAL AL MUNICIPIULUI C, cu sediul în C, str.- nr.7, județul D și intimații pârâți PRIMARUL MUNICIPIULUI C, cu sediul în C, str.- nr.7, județul D și MUNICIPIUL C prin primarul Municipiului C, cu sediul în C, str.- nr.7, județul
Schimbă sentința nr.89 din 29 ianuarie 2008 pronunțată de Tribunalul Dolj în dosarul nr-, în sensul că respinge acțiunea în evacuare formulată de reclamantul CONSILIUL LOCAL AL MUNICIPIULUI C împotriva pârâtului SC INTERNAȚIONAL SRL
Menține dispozițiile privind cererea reconvențională formulată de pârâtul reclamant SC INTERNAȚIONAL SRL
Obligă intimatul reclamant CONSILIUL LOCAL AL MUNICIPIULUI C la 10,15 lei cheltuieli de judecată.
Cu recurs în termen de 15 zile de la comunicare.
Pronunțată în ședința publică de la 22 Mai 2008.
PREȘEDINTE JUDECĂTOR
- -
GREFIER
- -
22 Mai 2008
Red.jud./25.06.2008
5 ex./
jud.fond
Președinte:Tudora DrăceaJudecători:Tudora Drăcea, Maria Necșulescu
