Spete evacuare in dreptul comercial. Decizia 170/2009. Curtea de Apel Craiova
| Comentarii |
|
Dosar nr-
ROMÂNIA
CURTEA DE APEL CRAIOVA
SECȚIA COMERCIALĂ
DECIZIA Nr. 170
Ședința publică de la 28 2009
PREȘEDINTE: Doina Lupea
JUDECĂTOR 2: Carmen Mladen
Grefier -
Pe rol, pronunțarea asupra apelului declarat de pârâta SC SRL DR. TR. S împotriva sentinței nr. 314/4 martie 2009, pronunțată de Tribunalul Mehedinți - Secția Comercială și de contencios Administrativ în dosarul nr-, în contradictoriu cu intimatul reclamant, având ca obiect evacuare.
Dezbaterile au avut loc în ședința publică de la 21 2009, parte integrantă din prezenta decizie, când instanța a amânat pronunțarea pentru ca părțile să depună concluzii scrise.
La apelul nominal au lipsit părțile. Procedura legal îndeplinită.
CURTEA
Asupra apelului de față constată următoarele:
Prin cererea adresată Tribunalului Mehedinți la data de 13.10.2008, reclamantul a chemat în judecată pârâta T S, pentru ca prin hotărâre judecătorească să se dispună evacuarea pârâtei din imobilul situat în DTS,-, cu cheltuieli de judecată.
În drept, și-a întemeiat acțiunea pe Legea 114/1996 și art. 1425C.civ.
Prin sentința nr. 314/04.03.2009 pronunțată de Tribunalul Mehedinți în dosarul nr- s-a admis acțiunea formulată de reclamantul, în contradictoriu cu pârâta
S-a dispus evacuarea pârâtei din imobilul situat în DTS,-, jud. M, fiind obligată pârâta să-i achite reclamantului suma de 310,3 lei, reprezentând cheltuieli de judecată.
Pentru a se pronunța astfel, instanța de fond a reținut următoarele:
Prin contractul de închiriere înregistrat la DIRECȚIA GENERALĂ a FINANȚELOR PUBLICE M sub nr. 5209/04.09.2003, numita a închiriat pârâtei Tr. S, pe o perioadă de 10 ani, un spațiu cu o altă destinație decât cea de locuință, în suprafață de 10,6. situat în Tr. S,-, jud. M,
Acest contract a fost trecut în cartea funciară sub nr. 10082/N/644 CF din 05.02.2004.
Ulterior, numitele și, au înstrăinat întreg imobilul situat în Tr. S,-, prin contract de vânzare - cumpărare autentificat sub nr. 301/23.01.2008, numitului, în contract făcându-se mențiunea că reclamantul este de acord să preia contractul de închiriere.
La 03.04.2008, reclamantului i s-a eliberat o autorizație de desființare, înregistrată sub nr. 170, în temeiul căreia putea să demoleze construcțiile parter, 1 și 3, situate în Tr. S,-, aflate într-un stadiu avansat de degradare.
Cu privire la eliberarea imobilului, între părți s-au purtat discuții, reclamantul propunându-i pârâtului fie să-și găsească un alt imobil, fie să-i fie oferit un alt spațiu de către reclamant, fie să renunțe la contractul de închiriere ca urmare a stării în care se afla imobilul, reclamantul urmând să suporte diferența de chirie, ofertă neacceptată de către pârâtă conform susținerilor sale din întâmpinare, întrucât nu ar fi avut același vad comercial, iar aceste propuneri au fost pur formale.
Urmare a autorizației de demolare, reclamantul a demolat celelalte construcții existente pe terenul din-, singura construcție nedemolată rămânând cea care i-a fost închiriată pârâtului.
Din analiza raportului de expertiză dispus în cauză, instanța a reținut că imobilul, la momentul efectuării expertizei, era demolat în proporție de 80 - 85%, că structura de rezistență a fost făcută din lemn cu umplutură de cărămidă arsă și are o vechime de 70 - 80 ani, iar lipsa stratului hidroizolant a făcut ca imobilul să de deterioreze din cauza umezelii, precipitațiile afectând direct tavanul camerei, existând posibilitatea ca la o acțiune mai intensă a vântului să fie desprinse țiglele și să pună în pericol trecătorii aflați în zonă, imobilul fiind amplasat pe una din laturi, chiar în stradă.
S-a avut în vedere împrejurarea că starea de degradare a imobilului a fost confirmată și de către martorii audiați în cauză.
Nu s-a reținut apărarea pârâtei că, prin această acțiune, reclamantul încearcă să-și valorifice propria culpă, în sensul că starea de degradare a imobilului a fost rezultatul acțiunilor reclamantului, întrucât probele administrate conduc la concluzia că starea imobilului are strânsă legătură cu vechimea acestuia și sistemul defectuos de construcție, dărâmarea celeilalte părți a imobilului neducând, prin ea însăși, la stricăciuni ale bunului,ci constituind, cel mult, un factor favorizant.
S-a motivat că dispozițiile art. 1420.civ. potrivit cărora locatorul trebuie să mențină bunul închiriat în acea stare în care poate să fie folosit potrivit scopului pentru care a fost închiriat și dispozițiile art. 1424 civ. potrivit cărora locatarul nu poate, pe perioada închirierii, să schimbe forma lucrului închiriat, trebuie interpretate în raport de specificul bunului ce face obiectul unui asemenea contract de închiriere.
În condițiile în care s-a demonstrat că acest imobil se află într-o stare avansată de degradare, că utilizarea lui nu se poate face în condiții de siguranță atât pentru locatar, cât și pentru persoanele care trec pe stradă, existând pericolul prăbușirii și că orice consolidare ar presupune costuri mari și o calitate inferioară celei obținute prin realizarea unei noi construcții, instanța a apreciat, în raport și de dispozițiile art. 1425.civ. care impun locatarului o serie de limitări ale dreptului său de folosință izvorât din contractul de închiriere, inclusiv neputința de a locui în imobil, că cererea este întemeiată.
Împotriva acestei sentințe a declarat recurs pârâta SC SRL DR. TR. S, criticând sentința pentru nelegalitate și netemeinicie.
În dezvoltarea motivelor de recurs, pârâta a susținut că în analiza acțiunii introductive instanța nu a avut în vedere reaua credință manifestată de către reclamant, care a încercat prin orice mijloace să-i determine să părăsească spațiul închiriat.
Cât privește reaua credință a intimatului reclamant, a arătat că a constat în intenția de a rezolvi contractul, sens în care a făcut o ofertă de reducere a duratei acestuia la maximum un an, propunând în schimb o reducere a chiriei sau chiar neplata ei până la eliberarea terenului.
Recurenta a învederat că, pentru aod etermina să elibereze spațiul închiriat, intimata reclamantă a introdus o acțiune în rezilierea contractului, respinsă prin sentința nr. 748/24 octombrie 2008 a Judecătoriei Dr. Tr. S, definitivă și irevocabilă prin nerecurare, iar începând cu luna aprilie 2008, a început lucrări de demolare a imobilului cumpărat, care au determinat degradarea spațiului comercial.
S-a mai susținut că, tot în scopul forțării recurentei să elibereze imobilul închiriat, intimatul i-a pus în vedere, prin somația trimisă la 29.09.2008, să evacueze spațiul în 7 zile și să se mute într-o altă locație, pretinzând că a încheiat două contracte de închiriere pe termen de 1 an și că plătește chiria pentru acestea.
Recurenta și-a motivat neacceptarea variantelor propuse de către intimat prin aceea că a considerat că cele două contracte au fost încheiate pro causa, iar acceptarea ofertelor, chiar dacă ar fi fost reală, ar fi condus la pierderea vadului comercial și a contractelor încheiate cu clienții.
A solicitat să se aibă în vedere faptul că raportul de expertiză extrajudiciară a fost întocmit la câteva luni după demolarea întregii clădiri, când singura parte a imobilului rămasă nedemolată era camera în care se desfășura activitatea societății și că degradările constatate de expert s-au datorat tocmai acțiunilor reclamantului.
A mai susținut că, de vreme ce reclamantul și-a încălcat obligația prevăzută de art. 1420 și 1424 Cod civil, nu poate invoca drept temei juridic al cererii sale dispozițiile art. 1425 Cod civil.
A considerat că a dispune evacuarea în baza art. 1425 cod civil înseamnă a proteja atitudinea culpabilă a unui cocontractant ce invocă drept temei al cererii sale propria turpitudine.
La data de 19.06.2009, intimatul reclamant a depus o întâmpinare la dosar, prin care a solicitat respingerea recursului ca nefondat și obligarea recurentei la plata cheltuielilor de judecată.
În motivarea întâmpinării, a susținut că instanța de fond a reținut în mod obiectiv situația de fapt, raportându-se la declarațiile martorilor audiați în cauză și la concluziile celor două expertize efectuate, dintre care una judiciară, care atestau că imobilul se afla într-o stare avansată de degradare datorită vechimii și sistemului defectuos de construcție, existând posibilitatea prăbușirii.
Intimata a considerat că prima instanță a aplicat corect dispozițiile art. 1425 civ. și a învederat că la data de 09.03.2009 chiriașul a eliberat de bunăvoie spațiul închiriat, iar ulterior eliberării s-a procedat la demolarea lui și edificarea parterului noii clădiri, în baza unei autorizații de construire.
A mai arătat că apelanții și-au construit alăturat un alt spațiu comercial cu destinație de casă de amanet, în care și-au mutat și bunurile.
În scop probatoriu, au depus la dosar procesul verbal încheiat la data de 09.03.2009 și planșe fotografice.
Din oficiu, având în vedere obiectul litigiului - evacuare, raportat la dispozițiile art. 282 alin. (1) civ.Cod Penal, în ședința publică de la 22 iunie 2009, s-a calificat drept apel calea de atac.
Examinând sentința apelată în raport de motivele de apel formulate și dispozițiile legale invocate, Curtea reține că apelul este fondat, în raport de următoarele considerente:
Potrivit art. 1420 alin. 3 civ. locatorul este dator, prin însăși natura contractului, fără a fi nevoie de nicio stipulație specială, să asigure locatarului folosința lucrului în tot timpul locațiunii.
În vederea asigurării îndeplinirii acestei obligații, pe parcursul executării contractului, locatorul trebuie să ia măsuri pentru repararea și menținerea în stare de siguranță în exploatare și funcționalitate a imobilului și să întrețină în bune condiții elementele structurii de rezistență și instalațiile comune ale imobilului închiriat.
În legătură cu efectuarea reparațiilor ce sunt în sarcina locatorului, Codul civil precizează că locatorul nu răspunde pentru stânjenirea folosinței locatarului. Dacă efectuarea reparațiilor nu este posibilă prin simpla restrângere parțială a folosinței, se poate dispune evacuarea temporară a locatarului, dacă i se pune la dispoziție - pentru acest interval de timp - o suprafață corespunzătoare.Condiția este însă ca reparațiile să aibă caracter urgent și să nu fie amânate până la încetarea contractului.
Art. 1425 civ. dispune ca reparațiile să fie efectuate în cel mult 40 de zile, sub sancțiunea reducerii proporționale a chiriei, iar în cazul în care reparațiile sunt de așa natură încât locatarul pierde folosința totală a lucrului, atunci el și nu locatorul poate cere rezilierea contractului, chiar dacă pierderea n-ar întrece 40 de zile.
Dat fiind faptul că, potrivit dispozițiilor art. 1425 civ. numai locatarul poate opta, în acest caz, pentru rezilierea contractului, nu poate fi evacuat definitiv.
Prin urmare, apar ca întemeiate criticile apelantei ce vizează invocarea greșită de către instanța de fond a dispozițiilor art. 1425 civ. ca temei a admiterii cererii de evacuare definitivă a locatarului.
Cum însă, așa cum rezultă chiar și din interogatoriul luat de către instanță din oficiu reprezentantului societății apelante și din procesul verbal întocmit la data de 09.03.2009 (fila 9 dosar apel), după pronunțarea hotărârii instanței de fond, apelanta a încetat să folosească spațiul comercial, întrucât devenise impropriu folosirii, iar imobilul ce a făcut obiectul contractului de închiriere nu mai există, fiind demolat de către locatar, se constată că acțiunea în evacuare promovată de către locator a rămas fără obiect.
Față de împrejurarea că locatarul a încetat să folosească imobilul închiriat, evacuarea ca sancțiune civilă aplicabilă locatarului devine inaplicabilă, motiv pentru care, potrivit art. 296 pr.civ. se va admite apelul și se va schimba sentința, în sensul că se va respinge acțiunea.
Văzând și dispozițiile art.274 pr.civ. va fi obligat intimatul pârât la plata sumei de 1505,15 lei, cheltuieli de judecată către apelanta pârâtă SC SRL DR. TR.
PENTRU ACESTE MOTIVE,
ÎN NUMELE LEGII
DECIDE
Admite apelul declarat de pârâta SC SRL DR. TR. S, cu sediul în Dr. Tr. S,-, - 4A,. 1,. 8, jud. M, împotriva sentinței nr. 314/4 martie 2009, pronunțate de Tribunalul Mehedinți - Secția Comercială și de Contencios Administrativ în dosarul nr-, în contradictoriu cu intimatul reclamant, cu domiciliul în Dr. Tr. S, str. - nr. 29, - 1,. 4,. 11, jud.
Schimbă sentința nr. 314/4 martie 2009, pronunțate de Tribunalul Mehedinți - Secția Comercială și de Contencios Administrativ în dosarul nr-, în sensul că respinge acțiunea.
Obligă intimatul pârât la plata sumei de 1505,15 lei, cheltuieli de judecată către apelanta pârâtă SC SRL DR. TR.
Cu recurs în termen de 15 zile de la comunicare.
Pronunțată în ședința publică de la 28 2009.
Președinte, | Judecător, |
Grefier, |
29 2009
Red. / 26.10.2009
Tehnored. / 4 ex.
Jud. fond: -
Președinte:Doina LupeaJudecători:Doina Lupea, Carmen Mladen
