Spete evacuare in dreptul comercial. Decizia 187/2008. Curtea de Apel Craiova
| Comentarii |
|
Dosar nr-
ROMÂNIA
CURTEA DE APEL CRAIOVA
SECȚIA COMERCIALĂ
DECIZIA NR. 187
Ședința publică de la 18 Iunie 2008
PREȘEDINTE Mateucă
JUDECĂTOR 1: Radu Mateucă
Grefier Raluca
Pe rol, judecarea apelului declarat de reclamanta - - -.-.S împotriva sentinței nr.817/COM din 4 decembrie 2007, pronunțate de Tribunalul Mehedinți -Secția Comercială și de contencios Administrativ în dosarul nr-, în contradictoriu cu intimații pârâți, ȘI, având ca obiect evacuare.
La apelul nominal făcut în ședința publică au răspuns intimații pârâți reprezentați de avocat, lipsind apelanta reclamantă - - -.-.
Procedura legal îndeplinită.
S-a făcut referatul cauzei de către grefier după care:
Curtea, constatând cauza în stare de judecată, a acordat cuvântul asupra apelului.
Avocat pentru intimații pârâți solicită respingerea apelului ca nefondat și menținerea ca temeinică și legală a sentinței atacate, arătând că pârâții au achitat chiria restantă, iar raporturile locative dintre aceștia și apelantă s-au stabilit printr-o hotărâre irevocabilă.
CURTEA
Asupra apelului de față;
Prin sentința nr.817/COM din 4 decembrie 2007, pronunțată de Tribunalul Mehedinți -Secția Comercială și de Contencios Administrativ în dosarul nr-, a fost respinsă acțiunea formulată de reclamanta - - -.-.S, împotriva pârâților, ȘI.
Pentru a pronunța această sentință, tribunalul a reținut următoarele:
Prin cererea adresată Judecătoriei Drobeta Turnu S la data de 19.08.2004 reclamanta - -, a chemat în judecată pârâții, pentru ca prin hotărârea ce se va pronunța să se dispună evacuarea pârâților din imobilul situat în DTS,-, - 3,. 1,. 39.
În motivare, a arătat că este proprietara imobilului arătat și a avut încheiat cu pârâții contract de închiriere accesoriu al contractului de muncă, contract ce a expirat din anul 1996 și pârâții nu au mai plătit chirie.
În dovedirea acțiunii a depus la dosar contractul de închiriere, decizia nr. 321, hotărâri ale consiliului de administrație.
Prin sentința civilă nr. 5253/16.11.2004, pronunțată de Judecătoria Drobeta Turnu S, în dosarul nr. 9199/2004, a fost declinată competența soluționării cauzei în favoarea Tribunalului Mehedinți, reținându-se că în speță este vorba de un litigiu neevaluabil în bani și potrivit art. 2 al. 1 lit. a pr. civ. competența soluționării în primă instanță revine tribunalului.
S-a înregistrat astfel dosarul nr- pe rolul Tribunalului Mehedinți, ce a fost suspendat până la soluționarea dosarului nr. 2087/2007 în care pârâții au solicitat obligarea reclamantei să le vândă locuința din care se solicită evacuarea lor, fiind repus pe rol la data de 4 dec. 2007.
Analizând actele și lucrările dosarului, instanța a constatat următoarele:
Reclamanta a solicitat evacuarea pârâților din imobilul situat în Dr. Tr. S,-, - 3,. 1,. 39, pe motiv că îl folosesc fără temei legal, dar și pentru faptul că nu au mai achitat chiria.
Cât privește faptul că pârâții ar folosi bunul fără temei legal, s-a reținut că numita a încheiat cu IACEM M contractul de închiriere nr. 6929/1986 privind imobilul în discuție, pe perioada cât este angajată a întreprinderii.
Prin decizia nr. 321/27 dec.1990, a fost înființată începând cu 01.01.1991 Societatea de Construcții și Prestații M, "", încetându-și activitatea cu data de 31 dec. 1990 întreprinderea antrepriză și construcții montaj M, iar activul și pasivul fiind preluat de societatea nou înființată.
Ulterior acestei date, respectiv începând cu 01.01.1993 fostele subunități ale, respectiv Șantierul l, 2 și 3 s-au constituit în de către asociații reclamantei, iar pârâta a fost nevoită să-și continue raporturile de muncă, pe același loc de muncă, cu aceleași atribuții, în beneficiul acelorași asociați, însă în subordinea unui
Deși reclamanta a susținut că de la acest moment pârâții au folosit fără temei imobilul, numita nemaifiind angajata societății, instanța a reținut că între părți au existat raporturi de locațiune, iar faptul că de la 1 ianuarie 1993 și până la data introducerii acțiunii - 19.08.2004 - pârâții au continuat să locuiască în imobil, nu a făcut decât să confirme acest lucru.
S-a reținut de asemenea că reclamanta nu a făcut în niciun fel dovada că pârâții nu ar fi achitat chiria, ceea ce a condus la concluzia că plata chiriei a fost făcută cu regularitate, de vreme ce s-a permis pârâților folosirea nestingherită a spațiului vreme de peste 10 ani.
De altfel, fondul raporturilor locative dintre părți, a făcut obiectul unei judecăți separate, în cadrul căreia, pe baza probelor administrate, s-a stabilit în mod irevocabil că reclamanta este obligată să vândă către pârâtă spațiul în discuție ( nr. 1743/C/15.11.2006 a Tribunalului Mehedinți, definitivă și irevocabilă prin decizia nr. 2776/25.09.2007 pronunțată de Înalta Curte de Casație și Justiție în dosarul nr-).
Această hotărâre nu a făcut decât să confirme odată în plus existența raporturilor locative, deoarece numai calitatea de chiriaș dădea naștere obligației corelative a reclamantei, la vânzarea locuinței, în cazul în care primul și-ar manifesta astfel opțiunea.
Pentru considerentele mai sus expuse, a fost respinsă ca neîntemeiată acțiunea formulată.
Împotriva acestei sentințe a declarat apel reclamanta - - -.-.S, criticând-o pentru nelegalitate și netemeinicie.
Susține apelanta că acțiunea în evacuare este specifică raporturilor juridice de locațiune iar în speță, aceasta nu putea să facă dovada unui fapt negativ, respectiv al faptului că intimata pârâtă nu a achitat chiria, acesta constituind motivul pentru care se solicită măsura evacuării.
În aceste condiții, respectiv al neexecutării contractului de închiriere prin neîndeplinirea obligației de plată a chiriei nu se poate aprecia că pârâta are calitatea de tolerat întrucât contractul de închiriere a fost accesoriu al contractului de muncă iar aceasta nu mai are calitatea de angajat.
A fost depusă la dosar copia contractului de închiriere, borderou, fișă de cont pentru operații diverse, fișa suprafeței locative, adeverință emisă de Asociația de Proprietari.
Intimata pârâtă a depus întâmpinare prin care solicită respingerea apelului și pentru faptul că apelanta reclamantă a fost obligată prin hotărâre judecătorească irevocabilă să-i vândă apartamentul din care se cere evacuare.
Pe de altă parte, intimata pârâtă, a depus chitanța nr. -/2 noiembrie 2001 în sumă de 600.000 lei, reprezentând contravaloare chirie restantă, chitanța nr. -/1/27.06.2006 în sumă de 500 RON reprezentând chirie pentru perioada noiembrie 2001 - iunie 2006, chitanța și recipisa de consemnare seria - nr. -/20.05.2008 din care rezultă că a consemnat la CEC pe numele apelantei suma de 250 RON contravaloare chirie pentru perioada iulie 2006 - iulie 2008, precum și alte chitanțe din care rezultă că a achitat contravaloarea cheltuielilor de întreținere.
Curtea, procedând la judecarea apelului prin prisma motivelor invocate și a dispozițiilor art. 294 și următoarele pr.civ. reține că acesta nu este fondat.
În mod corect a reținut instanța de fond că reclamanta nu a făcut dovada motivelor invocate prin acțiunea introductivă.
Într-adevăr între părți au existat raporturi de locațiune fapt recunoscut de acestea.
În acțiunea în evacuare pornită de apelanta reclamantă este invocată ca și cauză de încetare a locațiunii neexecutarea obligației de plată a chiriei de către intimata pârâtă dar și expirarea termenului pentru care a fost încheiat contractul de închiriere.
În speță, s-a apreciat în mod corect că a operat o tacită relocațiune după expirarea termenului contractual întrucât locatorul nu l-a împiedicat pe locatar să folosească locuința ce a făcut obiectul închirierii și prin urmare sunt aplicabile dispozițiile art. 1437 și 1452 Cod civil.
Prin urmare, tacita relocațiune a avut loc în condițiile primului contract inclusiv cu chiria inițială considerându-se încheiat fără termen.
De altfel, locuința ce face obiectul contractului de închiriere are un regim juridic special fiind un accesoriu al contractului de muncă.
Cu privire la aceasta, s-a dispus însă prin hotărâre judecătorească irevocabilă obligarea apelantei reclamante să încheie cu intimata pârâtă contractul de vânzare-cumpărare a locuinței la prețul de 8011,6 RON (80.115.789 lei ROL), preț ce urmează să fie achitat în 16 rate lunare a câte 500 lei.
Această hotărâre confirmă încă o dată existența raporturilor locative între părți raporturi ce stau la baza existenței obligației reclamantei la vânzarea locuinței către chiriașul său în cazul în care acesta și-ar fi exprimat astfel opțiunea.
În ceea ce privește neîndeplinirea obligației de plată a chiriei Curtea apreciază că intimata pârâtă și a achitat obligația de plată a chiriei în condițiile stipulate în contractul de închiriere și nu se poate dispune rezilierea contractului pentru neexecutare în lipsa unei cereri exprese a reclamantei.
Și atunci nu orice neexecutare dă dreptul părții de a cere rezilierea contractului ci, instanța astfel sesizată ar putea să aprecieze în ce măsură o eventuală restanță la plata chiriei poate conduce la pronunțarea rezilierii contractului de închiriere.
Prin urmare, Curtea urmează să respingă apelul ca nefondat, în baza art. 296 pr.civ.
PENTRU ACESTE MOTIVE,
ÎN NUMELE LEGII
DECIDE
Respinge ca nefondat apelul declarat de reclamanta - - -.-.S cu sediul în DTS,-, jud. M, împotriva sentinței nr.817/COM din 4 decembrie 2007, pronunțate de Tribunalul Mehedinți -Secția Comercială și de Contencios Administrativ în dosarul nr-, în contradictoriu cu intimații pârâți, și, cu domiciliile în DTS, nr.53, -.1,.39, jud. M.
Cu drept de recurs în termen de 15 zile de la comunicare.
Pronunțată în ședința publică de la 18 iunie 2008.
PREȘEDINTE: Radu Mateucă Mateucă | JUDECĂTOR 2: Mariana Moț |
Grefier, Raluca |
red. Jud.
jud. Fond
tehnoredactat /8 iulie 2008/4ex.
20 Iunie 2008
Președinte:Radu MateucăJudecători:Radu Mateucă, Mariana Moț
