Spete evacuare in dreptul comercial. Decizia 19/2009. Curtea de Apel Galati
| Comentarii |
|
Dosar nr-
OMÂNIA
CURTEA DE APEL GALAȚI
SECȚIA COMERCIALĂ, MARITIMĂ ȘI FLUVIALĂ
DECIZIA NR.19/
Sedința publică de la 1 aprilie 2009
PREȘEDINTE: Sarmisegetuza Tulbure dr. - -
JUDECĂTOR 2: Alexandrina Zaharia dr. - -
Grefier- - -
-.-.-.-.-.-
Pentru astăzi fiind amânată judecarea apelului declarat de către reclamanta - Farm SRL B, cu sediul in-,jud.B, impotriva sentinței civile nr.837 din 29.11.2007 in contradictoriu cu intimatii - Com SRL B și - SA G - prin Sucursala B, având ca obiect-evacuare.
Dezbaterile au avut loc în ședința publică din 18 martie 2009 și consemnate în încheierea de ședință din aceeași zi, care face parte integrantă din prezenta hotărâre, când instanța având nevoie de timp pentru deliberare a amânat pronunțarea la data de 26 martie 2009 și ulterior la data de 1 aprilie 2009, când a pronunțat următoarea hotărâre:
CURTEA
Asupra apelului de față:
Din conținutul actelor și lucrărilor dosarului, rezultă:
Prin sentința civilă nr.2478/28.04.2006 pronunțată de Judecătoria Brăila în dosarul nr.13.663/2005 a fost declinată competența de soluționare a cauzei formulată de reclamanta - Farm SRL B, cu sediul în B,-,Complex, împotriva pârâtei C SRL B, cu sediul în B, b-dul -, -.5, în favoarea Tribunalului Brăila.
S-a avut în vedere că obiectul cererii este evacuare și este neevaluabil în bani iar părțile sunt societăți comerciale și ca atare litigiul este comercial și are un obiect neevaluabil care potrivit art.2 pct.1 lit.a teza II Cod.pr.civ. este de competența tribunalului ca primă instanță.
Tribunalul Brăilaa înregistrat cauza sub nr-.
Prin cererea formulată, reclamanta C Farm SRL Bas olicitat evacuarea pârâtei din spațiul situat în municipiul B, str.-, Complex.
Reclamanta a susținut că în urma licitației organizate de Fondul Proprietății de Stat- Filiala B, a fost perfectat contractul de vânzare-cumpărare autentificat sub nr.1623/17.02.1998, prin care a dobândit de la - SA (predecesoarea - SA), dreptul de proprietate asupra activului numit "Magazinul nr.77A", situat in municipiul B, cartierul Complex, compus din: farmacie, oficina,depozit, birou, camera frig, grup sanitar, loc acces cameră frig, având o suprafață construită de 455,03 împreună cu terenul aferent în suprafață de 237,01 din care cota indiviză trotuare 85,81 și exclusivă 151,20
La data semnării actului de vânzare-cumpărare, suprafața totală a activului "unitatea 77+43 " era de 457,65 cuprinzând cota exclusivă 291,96 și cota indiviză 165,69 stipulate în Certificatul de proprietate seria - nr.7/23.01.1996, la care se adaugă curtea interioară în spatele complexului ce era amenajată ca o construcție.
Curtea interioară permitea accesul la camera frig, grupuri sociale și depozitului, având numai o singură ușă de acces.
Reclamanta susține că nu poate folosi întregul activ cumpărat, deoarece în incinta acestuia funcționează C SRL.
Deși a fost notificat în nenumărate rânduri pentru clarificarea situației juridice a actelor de proprietate sau închiriere pe care le-ar deține, nu s-a prezentat la sediul social sau juridic al reclamantei.
Reclamanta arată că fără acordul său în calitate de proprietar al activului, C SRL a făcut o extindere a spațiului respectiv, ocazie cu care a desființat partea din față a construcției (construcție metalică cu ușă de acces spre exterior), împiedicând astfel accesul total în incintă.
Prin adresa nr.80/27.10.2005 pârâta a fost convocată la conciliere, anexându-se și contractul de vânzare-cumpărare nr.1623. La termenul din 14.XI.2005 nu s-a prezentat nimeni din partea societății pârâte, încheindu-se în acest sens un proces-verbal de lucru.
Ulterior pârâta a comunicat că pentru spațiul respectiv are încheiat un contract de închiriere cu C SA B, fără însă a-l comunica și reclamantei.
În probațiune reclamanta a depus: adresa FPS nr.205/30.01.1998; contract de vânzare-cumpărare nr.1623/17.02.1998, certificatul de atestare a dreptului de proprietate nr.007/23.01.1996; decizia nr.931/21.12.1995 și anexa acesteia; schița imobilului- proiect 44/1996; schița HG 837/1991; dovada plății impozitelor; adresa nr.80/27.10.2005; procesul verbal din 14.11.2005; notificarea 151/2005 și dovada de primire; adresa nr.256/23.11.2005; adresa nr.147/24.11.2005; adresa nr.100/28.11.2005.
În cauză a fost formulată cerere de intervenție în interes propriu - SA G, cu sediul în G,-- prin Sucursala B, cu sediul în B, b-dul -, -.5, prin care a solicitat respingerea acțiunii reclamantei ca nefondată.
Intervenienta a precizat că aceasta este proprietara spațiului constituit din unitatea 77 ocupată de pârâta - Com SRL care este chiriașa acesteia.
Arată că la data încheierii contractului de vânzare-cumpărare autentificat sub nr.1623/7.02.1998 a fost vândută unitatea 77 A cu o suprafață de 237,01 mp din care indiviză 85,81 din trotuare și 151,20 exclusiv.
Înscrierea în F a - Farm SRL B s-a făcut pentru cele de mai sus, construcție și teren, și nu pentru o suprafață mai mare, așa cum susține reclamanta.
Problema suprafeței vândute și a construcției aferente a fost rezolvată definitiv și irevocabil în cadrul dosarului nr.1509/2003 al Tribunalului Brăila prin Decizia civilă nr.525/10.XII.2003, care este definitivă și irevocabilă.
În cadrul acțiunii promovată de reclamantă s-a solicitat ieșirea din indiviziune a suprafeței de 85,81, stabilirea liniei de hotar dintre proprietăți (unitatea 77 Aar eclamantei și unitatea 77 a intervenientei).
Prin decizia sus indicată a fost stabilită suprafața de teren de 236,41 (construit și liber) pentru reclamantă și s-a dispus trasarea liniei de hotar între intervenientă și reclamantă și - SA care a fost obligată să predea reclamantei 10,99
Titlul de proprietate al reclamantei îl constituie această hotărâre judecătorească rămasă definitivă pentru suprafața de 237 și nu 455,03 cum pretinde reclamanta.
La data de 14.04.2005 s-a făcut executarea hotărârii, în sensul că s-a trasat hotarul despărțitor între cele două proprietăți, conform procesului verbal de executare din 14.04.2005.
La data vânzării s-a făcut un raport de evaluare a activului vândut care era constituit din unitatea 77 A și nu din unitatea 77 de unde se solicită evacuarea.
Cele două construcții cu suprafețele lor, unitatea 77 A și unitatea 77 depășesc cu mult suprafața de 455,13 pe care o invocă reclamanta în acțiune.
Transcrierea dreptului de proprietate al intervenientei pentru unitatea 77 s-a făcut potrivit încheierii nr.8083/19.12.2000, astfel că orice pretenție a reclamantei asupra acestui spațiu este prescrisă.
Pentru aceste motive intervenienta a solicitat respingerea acțiunii ca nefondată.
În dovedirea susținerilor a depus: Decizia civilă nr.525/10.12.2003, procesul verbal al executorului judecătoresc din data de 14.04.2005 prin care s-a pus în executare titlul executor, recunoașterea din 11.11.2003, raportul de evaluare a unității 77 A; înscrierea din F a - Farm SRL B pentru unitatea 77 A și a - SA pentru unitatea 77.
Reclamanta - Farm SRL prin întâmpinare a solicitat respingerea cererii de intervenție pe motiv că are în proprietate o suprafață construită de 455,03 cu terenul aferent de 237,01 din care are o cotă indiviză trotuare 85,81 și exclusivă 151,20, titlul de proprietate fiind transcris sub nr.1524/17.02.1998 la Judecătoria Brăila.
Prin întâmpinare pârâta - Com SRL a solicitat respingerea acțiunii și a invocat excepția lipsei calității procesual pasive pe motiv că nu ocupă spațiul format din Magazin nr.77 A compus din farmacie, oficină, depozit, birou, camera frig, grup sanitar, loc acces camera frig, ci ocupă spațiul format din unitatea 77.
Pe fond, pârâta a susținut că în baza contractului de închiriere nr.115.1112/1.04.2002 și a actelor adiționale nr.139.1112/16.04.2003; 618.1112/23.04.2004;215.1112/21.04.2005 și 158.1112/15.03.2006 și nr.138.1113/16.04.2003;617.1113/23.04.2004;214.1113/21.04.2005;163.1113/16.03.2006 ocupă spațiul comercial constituit din unitatea 77.
- SA G- Sucursala B, fostă - SA B este societatea cu care a încheiat contractul de închiriere.
La data încheierii contractului de închiriere 1.04.2002, spațiul constituit din "Unitatea 77 A" fusese vândut reclamantei și pe care aceasta îl ocupă și în prezent.
Consideră că spațiul din care solicită evacuarea este în prezent ocupat de reclamantă, acțiunea formulată de aceasta fiind lipsită de obiect.
În scopul lămuririi susținerilor formulate de părți și a actelor (schițe și planuri) depuse, în cauză s-a administrat proba cu expertiză tehnică având ca obiect să se precizeze care este suprafața de teren și construcții proprietatea reclamantei conform titlului de proprietate și cât din această suprafață este în folosința intervenientei.
Expertul a precizat cui aparțin încăperile ocupate de pârâtă.
Deasemeni a reținut că suprafața construită a întregului complex este de 455,03 Din aceasta intervenienta - SA este proprietara spațiului 77 care este înscris cu Cartea Funciară conform Încheierii nr.8953+9350/18.05.2005.
Expertul a subliniat că toți proprietarii cu spații în Complexul au înscrierea făcută în Cartea Funciară cu excepția reclamantei - Farm SRL.
În completarea la Raportul de expertiză tehnică judiciară (fila 27 dosar) expertul a concluzionat că spațiul deținut în proprietatea - SA este folosit de către - SRL.
Prin sentința nr.837/2007 Tribunalul Brăila, a fost respinsă ca nefondată acțiunea formulată de reclamanta - Farm SRL B și cererea de intervenție în interes propriu formulată de - SA
Reclamanta a fost obligată să plătească pârâtei 3700 lei cheltuieli de judecată.
Instanța de fond a reținut că prin cererea inițial formulată, reclamanta a solicitat evacuarea pârâtei dintr-un spațiu comercial care nu a fost individualizat nici ca suprafață, nici vecinătăți, arătându-se numai că este situat in orașul B, str.-, Complexul.
Din actele de proprietate depuse de către reclamantă, rezultă că aceasta nu este proprietara întregului Complex și mai mult decât atât, așa cum reclamanta a precizat ulterior pârâta nu ocupă spațiul întregului complex.
O parte din acest complex este în proprietatea intervenientei - SA G, fapt dovedit cu actele de proprietate depuse și înscrierea efectuată prin Încheierea nr.8953+9350 din 18.05.2005 de la Cartea Funciară. Cu privire la delimitarea proprietăților reclamantei și intervenientei au existat mai multe litigii la instanțele de judecată, în dosarul civil nr.2708/2001 al Judecătoriei Brăilas -a pronunțat sentința civilă nr.9633/4.XII.2002 irevocabilă, decizia comercială nr.525/10.XII.2003 pronunțată de Tribunalul Brăila în dosarul nr.1509/2003 s-a dispus ieșirea din indiviziune între reclamantă pe de o parte și - SA G, - SRL, - CO SRL B și - SRL B pe de altă parte.
Urmare a ieșirii din indiviziune reclamanta recunoaște că este proprietara activului denumit "Magazinul nr.77 A" format din farmacie, oficină, depozit, birou, camera frig, grup sanitar și loc acces camera frig.
Deși acestea sunt încăperile ce le deține, reclamanta cere evacuarea pârâtei din alte încăperi, motiv pentru care aceasta din urmă a invocat lipsa calității procesuale pasive.
Referitor la această excepție instanța a reținut că este nefondată deoarece faptul că pârâta nu ocupă spațiul proprietatea reclamantei vizează fondul acțiunii în evacuare, și nu calitatea procesuală atâta timp cât pârâta ocupă un spațiu asupra căruia reclamanta pretinde a fi proprietară.
Pentru similitudine de rațiune s-a considerat nefondată și excepția lipsei obiectului acțiunii, susținută atât de pârâtă cât și de intervenientă.
S-a considerat că acțiunea reclamantei are ca obiect evacuarea pârâtei din spațiul pe care-l ocupă în complexul.
Faptul că acest spațiu este proprietatea intervenientei nu face ca acțiunea reclamantei să fie lipsită de obiect.
Din la raportul de expertiză judiciară și schița anexă la aceasta, instanța a reținut că pârâta - SRL ocupă spațiul proprietatea intervenientei - SA denumit Unitatea 77 în suprafață de 140,76 exclusivă și 79,88 indiviză care este separat de farmacie, oficină, depozit, birou7, camera frig, grup sanitar și loc acces cameră frig deținute de către reclamantă.
Ca urmare a fost respinsă cererea de evacuare a pârâtei.
În ceea ce privește cererea de intervenție formulată de - SA G, instanța a apreciat că aceasta deși a fost denumită în interes propriu, în fapt este o intervenție în interesul pârâtei conform art.49 al.3 Cod pr.civ. deoarece nu a solicitat un drept pentru sine și invocând dreptul său de proprietate existent, a solicitat respingerea acțiunii reclamantei față de pârâtă, ceea ce s-a avut în vedere ca atare.
Împotriva menționatei sentințe a declarat recurs - Farm SRL B prin reprezentantul legal Farm, criticând soluția ca netemeinică și nelegală din următoarele considerente:
Instanța de fond a încălcat dreptul constituțional la apărare aplicându-se și un tratament discriminatoriu, în aceste condiții nu a avut acces la un proces echitabil, fiind încălcate disp.art.6 și 13-14 din Convenția Europeană a drepturilor omului.
Susținerile instanței de fond că nu a făcut dovada intabulării dreptului său de proprietate sunt tendențioase având în vedere că această situație s-a datorat faptului că din 1998 și până în prezent s-a aflat în litigii, și activul cumpărat este de 455 și se întinde pe terenul - Farm
Raportul de evaluare efectuat de către expert nu este concludent și nu răspunde punctual la obiectivele solicitate de către instanță, astfel că conținutul său nu poate forma convingerea judecătorilor.
Greșit instanța nu a reținut ambiguitățile identificării spațiilor 77 A + 15 și 77 B + 15.
Apelul formulat în cauza de față este nefondat.
Instanța a stabilit raporturile reale existente între părți în baza probelor analizate și a recunoașterii apelantei că nu are în proprietate suprafata de 455, fiindu-i vândută de - SA G numai suprafață de 237, suprafață de teren care nu a fost nici intabulată din acest motiv și care reprezintă suprafața în întregul complex comercial din unde se află societăți comerciale diferite de apelantă și proprietarii distincți.
Apelantei i s-a respectat dreptul constituțional la apărare, pe tot parcursul procesului aceasta a fost asistată de avocat, care fiind prezent în instanță a făcut apărările ce se impuneau.
În cauză nu sunt aplicabile disp.art.13-14 din CEDO, nerezultând discriminare în tratamentul juridic aplicat, legislația în materie fiind respectată.
Tribunalul Brăilaa avut în vedere toate probele administrate în cauză și a stabilit corect că apelanta în Cartea funciară apare înscrisă cu spațiul pe care-l ocupă în prezent respectiv 237 unitatea 77 vândută în baza contractului de vânzare-cumpărare din 1998.
Prin acest contract de vânzare-cumpărare s-a vândut "Magazinul 77 A" compus din farmacie, oficină, depozit, birou cameră frig, grup sanitar, loc acces cameră frig împreună cu terenul în suprafață de 237,01 din care cota indiviză 151,20
În același contract apare suprafața desfășurată de 455,03.
Vânzarea Magazinului 77 A s-a făcut pe bază de licitație și anterior s-a întocmit un raport de evaluare a activului vândut (fila 50-65 dosar nr.13.663/2005).
Raportul identifică imobilul vândut și cu privire la teren la fila 52 este identificată suprafata de 237 din care 151,2 proprietate exclusivă iar 85,81 teren indiviz.
Raportul a identificat încăperile care se înstrăinează și sunt menționate in contractul de vânzare-cumpărare.
Este logic că, dacă - SA devenită - SA ar fi înstrăinat și alt activ atunci ar fi trebuit evaluat în vederea vânzării.
Înstrăinarea numai a Magazinului nr.77 A cu încăperile aferente rezultă și din declarația pe care a făcut-o reprezentantul societății apelante (196) cu ocazia cercetării la fața locului efectuată în dosarul nr.1509/2003, dosar ce a avut ca obiect ieșirea din indiviziune și revendicarea unei suprafețe de teren.
Procesul verbal conținea mențiunea că reprezentantul - Farm recunoaște că deși în acțiune se vorbește de 455 - SA i s-a vândut 237, în realitate.
În acest sens s-a pronunțat sentința civilă nr.525/10.XII.2003 care a fost pusă în executare prin procesul verbal din 14.04.2005 privind punerea în posesie a reclamantei-apelante pentru suprafața acordată prin hotărâre judecătorească, având în total 237,01,cât a cumpărat de fapt, și s-au trasat pereții despărțitori dintre cele două societăți.
Potrivit înscrierilor din Cartea Funciară -ul apare înscris cu Unitatea 77, încheierea nr.8083.19.12.2000- fila 49 dosar judecătorie- cu suprafata de 140 curți construcții pe care se află amplasat spațiul comercial cu o suprafață utilă de 124,86
Ca urmare instanța de fond a avut în vedere mențiunile din Cartea funciară pentru cele două unități și astfel a ajuns la o concluzie corectă, reținând că intimata nu ocupă nimic din spațiul ce alcătuiește proprietatea reclamantei apelante și s-a dispus respingerea evacuării solicitate în cauză legal.
Raportul de expertiză și suplimentul efectuat răspund corect la obiectivele indicate de către intimata în cauză. nu a fost niciodată proprietară pe suprafața construită desfășurată a întregului complex respectiv 455,03, care apare în contractul de vânzare-cumpărare.
Anterior în decembrie 1989 pe acel teren existau deținători de construcții întreprinderi de stat și după 1989 ocupanții construcțiilor au primit în proprietate terenul aferent în exclusivitate și în indiviziune pentru părțile comune, pentru a putea fi folosite construcțiile.
Tabelul de la fila 8 atestă că suprafața deținută în exclusivitate era de 291 și 165,89 în indiviziune pentru unitatea 77 + 43.
Suprafața de 455,o3 apare ca suprafață totală construită, desfășurată a întregului complex din, restul până la 746,96m.p. fiind teren indiviz pentru întregul complex - SA nu a vândut ceea ce nu a avut în proprietate cum corect s-a reținut în cauză.
Unitatea 77 B + 15 pe care o ocupă în prezent - SRL are o suprafață de 140,76 exclusivă și 79,88 indiviză reprezentând un activ care nu a fost niciodată vândut.
În actul de vânzare-cumpărare din 1998 nu apare acest activ ci suprafața desfășurată construită de 455,03 care reprezintă suprafața desfășurată construită a întregului.
Schița anexă fila 197 depusă de către expert cu ocazia răspunsului la obiecțiuni indică clar că pentru unitatea 77 B + 15 sunt proprietari intimatii pârâti iar reclamanta apelantă deține unitatea 77
Așa se explică de ce apelanta plătește impozitul numai pentru ce stăpânește - 237,01
Rezultă că soluția apelată explicit și complet motivată, este temeinică și legală fiind fundamentată pe probele analizate pe larg de către instanța de fond.
Niciunul din motivele de apel nu este confirmat prin conținutul probelor administrate, ceea ce impune în conformitate cu art.298 Cod pr.civ. respingerea apelului ca nefondat.
În cauză se va face și aplicarea disp.art.274 Cod pr.civ. privind plata cheltuielilor de judecată.
PENTRU ACESTE MOTIVE,
ÎN NUMELE LEGII
DECIDE:
Respinge, ca nefondat, apelul formulat de către reclamanta Farm L B, cu sediul in-,jud.B, împotriva sentinței nr.837 din 29.11.2007 pronunțată de Tribunalul Brăila.
Obligă la 3.000 lei cheltuieli de judecată către C SA G-Sucursala
Cu recurs în termen de 15 zile de la comunicare.
Pronunțată în ședința de la 1 aprilie 2009.
Președinte, dr.- - | Judecător, dr.- - |
Grefier, - - |
Red.
Tehno.O/30.04.2009/5 ex.
Fond-
Președinte:Sarmisegetuza TulbureJudecători:Sarmisegetuza Tulbure, Alexandrina Zaharia
