Spete evacuare in dreptul comercial. Decizia 204/2008. Curtea de Apel Bucuresti
| Comentarii |
|
Dosar nr- (Număr în format vechi 284/2008)
ROMÂNIA
CURTEA DE APEL BUCUREȘTI - SECȚIA A VI-A COMERCIALĂ
DECIZI A COMERCIALĂ Nr. 204
Ședința publică de la 16 Aprilie 2008
Completul compus din:
PREȘEDINTE: Roxana Popa
JUDECĂTOR 2: Viorica Trestianu
GREFIER - -
Pe rol fiind soluționarea cererii de apel formulată de apelanta ADMINISTRAȚIA FONDULUI IMOBILIAR - CONSILIUL GENERAL AL MUNICIPIULUI B împotriva sentinței comerciale nr. 13856 din 22.11.2007 pronunțată de Tribunalul București Secția a VI-a Comercială în dosarul nr-, în contradictoriu cu intimata SC SRL.
La apelul nominal făcut în ședința publică a răspuns apelanta prin consilier juridic cu delegație la dosar, lipsind intimata.
Procedura legal îndeplinită.
S-a făcut referatul cauzei de către grefier care învederează instanței că apelanta a depus la dosar răspuns la întâmpinare în două exemplare.
Apelanta prin consilier juridic, depune un act la dosar, în cadrul probei cu înscrisuri încuviințată de instanță și arată că nu mai are alte probe de administrat sau cereri de formulat.
Curtea constată cauza în stare de judecată și acordă apelantei cuvântul pe cererea de apel.
Apelanta prin consilier juridic, solicită admiterea cererii de apel astfel cum a fost formulată, schimbarea în tot a sentinței pronunțată de Tribunalul București în sensul evacuării pârâtei din imobil având în vedere că nu a existat un contract de închiriere între părți. Cu cheltuieli de judecată, reprezentând taxa de timbru.
CURTEA
Deliberând asupra apelului comercial d e față, reține următoarele:
Prin sentința comercială nr. 13856/22.11.2007 Tribunalul București Secția a VI-a Comercială a respins ca neîntemeiată acțiunea formulată de reclamanta ADMINISTRAȚIA FONDULUI IMOBILIAR - în contradictoriu cu pârâta SC SRL.
În considerentele sentinței judecătorul fondului a reținut că prin cererea înregistrată pe rolul Judecătoriei Sectorului 1 B reclamanta a solicitat evacuarea pârâtei din spațiul deținut fără titlu situat în B,-, sector 1. prin sentința comercială nr. 11464/14.11.2005 Judecătoria Sectorului 1 admis cererea și a dispus evacuarea pârâtei.
Împotriva acestei sentințe a declarat apel pârâta, instanța de apel dispunând prin decizia comercială nr. 63/A/04.12.2006 admiterea apelului, anularea sentinței pronunțate în cauză cu reținerea cauzei pentru soluționare pe fond. S-a reținut că litigiul este unul comercial neevaluabil în bani, competența soluționării în primă instanță revenind tribunalului, conform art. 2 alin. 1 pct. 1.pr.civ.
Recursul declarat de intimata reclamantă împotriva acestei decizii a fost respins ca inadmisibil de Curtea de APEL BUCUREȘTI Secția a VI-a Comercială prin decizia comercială nr. 508/R/28.03.2007.
La dosarul de fond a fost depusă de către pârâtă a cerere de chemare în garanție a PRIMĂRIEIE SECTORULUI 1, cerere respinsă ca tardivă.
Pe fondul cauzei, judecătorul a reținut că la data de 20.05.1990 între HERĂSTRĂU și numitul s-a încheiat contractul de închiriere nr. 17057 pentru suprafața locativă cu altă destinație, în contract fiind inserată clauza potrivit căreia la expirarea termenului de 1 an pentru care a fost încheiat contractul, chiriașul are dreptul la reînnoirea contractului. În același an a fost înființată societatea pârâtă, având ca asociat pe numitul, acesta declarând, prin înscris autentic că este de acord ca societatea să funcționeze în spațiul deținut cu titlu de chirie.
La data de 22.11.1995 persoana fizică menționată anterior a formulat o cerere de reziliere a contractului de închiriere, acest înscris, înregistrat la reclamantă, fiind apreciat de judecător ca reprezentând o denunțare unilaterală a contractului.
În ce privește apărările pârâtei, judecătorul a reținut că în lipsa îndeplinirii de către pârâtă a formalităților prevăzute de art. 1393.civ. cedarea folosinței și schimbarea locatarului nu îi sunt opozabile reclamantei, din data de 22.11.1995 valabilitatea titlului locativ a persoanei fizice pentru spațiul închiriat încetând ca efect al denunțării unilaterale.
Se reține totodată, din adresele emise de reclamantă, prin care i se comunică pârâtei majorarea chiriei și modul de plată a acesteia că între părți s-au născut raporturi locative, fiind apreciat ca încheiat un contract de închiriere, chiar dacă nu există o formă scrisă a acestuia.
Împotriva acestei sentințe a declarat apel reclamanta ADMINISTRAȚIA FONDULUI MOBILIAR -, solicitând admiterea apelului, schimbarea sentinței apelate în sensul admiterii cererii astfel cum a fost formulată.
În motivarea cererii, apelanta a arătat că judecătorul fondului a apreciat greșit materialul probator, intimata pârâtă nefiind deținătoarea unui titlu locativ asupra spațiului. Judecătorul reține corect că actul încheiat cu persoana fizică a încetat ca urmare a denunțării unilaterale, dar nu a observat că și dacă acesta ar fi continuat să folosească spațiul, în urma denunțării, nu mai putea opune tacita relocațiune. Se mai arată că intimata pârâtă nu deține nici măcar un ordin de repartizare pentru spațiul ocupat. În ce privește suma plătită de intimată pentru spațiu, se arată că aceasta fost încasată în baza dispoziției Primarului general nr. 105/1998 care menționează că utilizatorii spațiilor cu altă destinație care nu au contracte vor plăti chirie calculată conform anexei la nr. 59/1997, sintagma chirie fiind folosită doar pentru a fi denumită contravaloarea folosirii spațiului.
Prin întâmpinare, intimata a solicitat respingerea apelului ca nefondat cu următoarele apărări: se susține conversiunea actului juridic prin manifestarea de voință a persoanei fizice în sensul cesiunii dreptului de locațiune. În consecință, cererea de reziliere formulată de aceeași persoană nu își mai produce efectele, fiind un act nul. Se mai susține că din anul 19991 s-a solicitat să se facă transcrierea titlului de locațiune pe numele societății, iar nu pe cel al persoanei fizice, fiind născută prezumția acceptării tacite de către apelantă a încheierii contractului de închiriere cu societatea; această prezumție rezultă din adresele emise chiar de către apelantă.
Prin aceeași întâmpinare, intimata a solicitat scăderea din prețul locațiunii a sumei plătite pentru reparațiile aduse imobilului.
Nu au fost administrate probe.
Analizând actele și lucrările dosarului în raport de criticile formulate și de apărările invocate, se apreciază că apelul este fondat. Astfel, corect a apreciat judecătorul fondului situația de fapt până la momentul notificării de către persoana fizică a denunțării unilaterale a contractului de închiriere, precum și împrejurarea că intimata nu a efectuat demersurile prevăzute de art. 1393.civ. pentru a putea opune apelantei cesiunea dreptului de folosință asupra spațiului.
Dar a apreciat greșit natura juridică a relațiilor stabilite între părțile prezentului litigiu, neputând fi primită susținerea că între părți există un contract de închiriere, dispozițiile Legii nr. 114/1996 prevăzând în mod expres deținerea unui înscris pentru dovedirea raporturilor de locațiune. În consecință, nu se poate aprecia existența contractului din faptul plății chiriei și ocupării spațiului, aceste elemente fiind de natură de a contura doar existența unor relații de tip locativ, urmând ca probatoriu să demonstreze natura acestei locațiuni.
În ce privește apărarea intimatei cu privire la conversiunea actului juridic inițial, se apreciază că și dacă s-ar da eficiență acestei teze, singura conversiune nu ar fi într-un alt contract încheiat cu intimata, ci am fi în prezența unei tacite relocațiuni a închirierii, dar nu în condițiile contractuale, ci în condițiile reglementate de art. 1436, 1437 și 1452.civ. Aceste texte legale prevăd că tacita relocațiune va avea loc în condițiile primului contract, dar se va considera ca fiind încheiată fără termen (legea stipulând o singură excepție, și anume în cazul în care termenul este arătat în textul legal). În speță, termenul de 1 an a fost stabilit doar în contractul de închiriere cu persoana fizică, nemaifiind posibilă aplicarea acestui termen în cadrul relației dintre părțile prezentului litigiu. În acest sens pot fi interpretate și actele emanând de la apelantă, respectiv facturile care menționează chiria în baza contractului inițial (deci, chiria este percepută conform contractului, dar durata este stabilită prin efectul legii, locațiunea fiind fără termen).
În altă ordine de idei, pentru a considera că a fost prelungit contractul inițial de închiriere în termenii acestuia era necesară încheierea de acte adiționale, contractul prevăzând că există dreptul la reînnoire. Dar, simpla manifestare de voință a intimatei în acest sens, neurmată de acceptul expres al apelantei nu poate impune concluzie prelungirii contractului, conform art. 2 alin. 2. Deci, singura interpretare care se poate da situației create ca urmare a încasării chiriei pentru spațiul ocupat este aceea a prelungirii tacite, în condițiile legale menționate anterior.
În aceste condiții, o dată cu introducerea cererii de chemare în judecată, apelanta a făcut cunoscut intimatei concediul, termenul de preaviz fiind acoperit prin durata procesului, neexistând o încălcarea a vreunei dispoziții legale din acest punct de vedere. Din momentul anunțării concediului, se constată că intimata pârâtă ocupă spațiul fără a deține vreun titlu, fiind apreciată deci, ca întemeiată cererea apelantei reclamante de evacuare a pârâtei din spațiu.
Se mai reține că intimata a solicita prin întâmpinare o diminuare a chiriei cu suma plătită pentru îmbunătățirile aduse imobilului. O asemenea cerere nu poate fi analizată în cadrul apelului, față de dispozițiile imperative ale art. 294.pr.civ.
Având în vedere considerentele expuse, în temeiul art. 296.pr.civ. apelul declarat în cauză va fi admis, iar sentința apelată va fi schimbată în totalitate.
Va fi admisă cererea formulată de reclamantă și va fi dispusă evacuarea pârâtei din spațiul ocupat fără titlu.
În temeiul art. 274.pr.civ. va fi obligată intimata la plata cheltuielilor de judecată efectuate de apelantă, constând în taxele judiciare de timbru.
PENTRU ACESTE MOTIVE
ÎN NUMELE LEGII
DECIDE:
Admite apelul declarat de apelanta ADMINISTRAȚIA FONDULUI IMOBILIAR -, cu sediul în B, bd. - - nr. 16, sector 3 în contradictoriu cu intimata SC SRL, cu sediul în B,-, sector 1 împotriva sentinței comerciale nr. 13856/22.11.2007 pronunțată de Tribunalul București Secția a VI-a Comercială în dosarul nr-.
Schimbă în tot sentința apelată.
Admite cererea formulată de reclamanta ADMINISTRAȚIA FONDULUI IMOBILIAR - în contradictoriu cu pârâta SC SRL.
Dispune evacuarea pârâtei din spațiul situat în B,-, sector 1.
Obligă intimata să plătească apelantei suma de 14,40 lei reprezentând cheltuieli de judecată în fond și apel.
Cu drept de recurs în 15 zile de la comunicare.
Pronunțată în ședință publică azi, 16.04.2008.
PREȘEDINTE JUDECĂTOR
- - - -
GREFIER
- -
Red. RP/4ex.
23.04.2008
Jud. fond
Tribunalul București Secția a VI-a Comercială
Președinte:Roxana PopaJudecători:Roxana Popa, Viorica Trestianu
