Spete evacuare in dreptul comercial. Decizia 21/2008. Curtea de Apel Timisoara
| Comentarii |
|
ROMÂNIA
Curtea de Apel Timișoara operator nr.2928
Secția Comercială
Dosar:-
DECIZIA CIVILĂ NR.21/
Ședința publică din 04 februarie 2008
PREȘEDINTE: Anca Buta
JUDECĂTOR 2: Dorin Ilie Țiroga
Președintele Secției Comerciale
Grefier: - -
Pe rol se află soluționarea apelului declarat de pârâta - SRL împotriva sentinței civile nr.1291/25.09.2007 pronunțată de Tribunalul Timiș în dosarul nr.- în contradictoriu cu reclamanta - - T, având ca obiect evacuare.
dezbaterilor și concluziile părților în fond au fost consemnate în încheierea de ședință din 28.01.2008, care face parte integrantă din prezenta decizie, dată de la care instanța a amânat pronunțarea cauzei pentru ca părțile să depună la dosar concluzii scrise.
CURTEA
Deliberând, constată următoarele:
Prin sentința civilă nr.1291/PI/25.09.2007 pronunțată în dosarul nr.-, Tribunalul Timișa admis acțiunea formulată de reclamanta - - împotriva pârâtei - SRL, a obligat pârâta la plata către reclamantă a sumei de 2879,51 lei cu titlu de chirie restantă, 1747,91 lei penalități de întârziere, 5316 lei cu titlu de beneficiu nerealizat și 679,88 lei cheltuieli de judecată și a respins cererea reconvențională formulată de pârâta reclamantă reconvențională.
Pentru a hotărî astfel, prima instanță a reținut că prin acțiunea înregistrată pe rolul Tribunalului Timiș sub nr.4696/30/15.06.2007, ulterior precizată, reclamanta - - a chemat în judecată pârâta - SRL solicitând instanței evacuarea acesteia din spațiul situat în blocul nr.2- parter din T, obligarea pârâtei la 2879,51 lei reprezentând contravaloarea chiriei restante, la 1.747,91 lei penalități de întârziere și la 4.467 lei plus TVA reprezentând contravaloarea beneficiului nerealizat, cu cheltuieli de judecată.
În motivare se arată că pârâta ocupă spațiul în cauză în temeiul contractului de închiriere nr.218/AD/06.01.2003 care a expirat la data de 01.07.2006, prin urmare îl ocupă în prezent fără titlu și refuză eliberarea acestuia iar pentru ultimele 5 luni anterioare introducerii acțiunii reclamanta a calculat chiria restantă potrivit art.4 din contract și din actul adițional nr.1 / 20.12.2004, respectiv în cuantum de 2,59 euro/mp ( 150 euro/lună + TVA), cu penalități aferente de 0.5% pentru fiecare zi de întârziere, astfel cum părțile au convenit la art.7 al.1 din contract. Având în vedere faptul că reclamanta are în obiectul de activitate și închirierea de spațiu cu altă destinație decât cea de locuință iar prin nepredarea spațiului pentru a-l închiria altei persoane juridice, pârâta a prejudiciat-o cu suma de 5.316 lei reprezentând beneficiu nerealizat, calculat la nivelul chiriei percepute de reclamantă de la pârâtă în perioada anterioară rezilierii contractului.
Prin întâmpinarea și cererea reconvențională formulate de pârâtă - reclamantă reconvențională, aceasta a solicitat respingerea acțiunii ca neîntemeiată și obligarea reclamantei - pârâtă reconvențională la plata sumei de 4.204,75 lei conform facturii nr.- / 02.10.2006 reprezentând îmbunătățiri aduse spațiului, ceea ce a sporit valoarea acestuia, sumă care trebuia scăzută din contabilitatea reclamantei, urmare a faptului că tâmplăria de aluminiu și geamurile de termopan reprezintă mijloace fixe înregistrate în contabilitatea pârâtei - reclamantă reconvențională.
Din examinarea actelor și lucrărilor de la dosar, instanța a reținut că între părțile litigante a fost încheiat contractul de închiriere nr.218/AD/06.01.2003 având ca obiect închirierea spațiului situat în T- al.1 parter, în suprafață de 58 mp, pentru o perioadă de 4 ani și 7 luni, cu începere din 01.01.2003 până la 01.07.2006, la un preț ulterior negociat prin actul adițional nr.1/20.12.2004 la 150 euro/lună plus TVA. La art.3 din contract părțile au stipulat că " la expirarea termenului pentru care a fost încheiat.chiriașul are drept la reînnoirea contractului numai cu acordul proprietarului", din această prevedere rezultă că nu sunt incidente dispozițiile art.1437 cod civil cu privire la tacita relocațiune, contractul considerându-se a fi reziliat de drept la data expirării.
Acțiunea a fost înregistrată de către reclamantă pe rolul Judecătoriei Timișoara la 03.10.2006, dată la care se înregistra o restanță la plata chiriei conform facturilor fiscale emise la 01.08.2006, 01.09.2006,02.10.2006 și ulterior la 01.11.2006 în valoare totală de 2.879,51 lei, calculate pentru o perioadă ulterioară termenului de încetare a contractului ( 01.07.2006), urmare a refuzului pârâtei de a preda spațiul cu toate că, a fost notificată cu adr.1497/06.09.2006 pentru neplata chiriei, notificare adresată în temeiul art.7.2 din contract. Pentru neachitarea chiriei și pentru unele plăți efectuate cu întârziere, reclamanta a calculat penalități de întârziere de 0,5% pentru fiecare zi de întârziere, în temeiul art.7 (1) din contract, în cuantum de 1.747,91 lei, calculate până la data de 27.09.2006.
De asemenea, au fost calculate despăgubiri de 5.316 lei constând în beneficiul nerealizat de reclamantă, în perioada de nefolosire a spațiului, care putea fi închiriat altei persoane juridice, pentru perioada decembrie 2006 - 31 august 2007 ( fila 16), la calcularea acestui prejudiciu reclamanta având în vedere ultima chirie negociată cu pârâta, de 150 euro/lună plus TVA.
La art.9 lit f din contract, părțile au prevăzut printre alte obligații ale locatarului și aceea de a se obliga la " toate modificările și renovările făcute cu acordul proprietarului cad în sarcina chiriașului care le suportă pe cont propriu și rămân de drept proprietarului la sfârșitul contractului". Față de această clauză contractuală, nu a putut fi reținută susținerea reclamantei reconvenționale în sensul că proprietarul trebuie să restituie cheltuielile efectuate cu renovări și modificări care, deși pot sporii valoarea spațiului, ele reprezintă o modernizare a mijlocului fix (imobil - spațiu) care este al proprietarului, investiție care trebuia amortizată de către locatar într-un anumit interval de timp.
Văzând și prevederile art.969 Cod civil, care consacră principiul forței obligatorii a contractelor -pacta sunt servanda- statuând că " convențiile legal făcute au putere de lege între părțile contractante", cât și ale art.1084 Cod civil, care se referă la pierderea suferită și beneficiul de care creditorul a fost lipsit, precum și clauzele contractuale, prima instanță a admis acțiunea reclamantei ca întemeiată, astfel cum a fost formulată în toate capetele de cerere, pentru considerentele expuse și a respins cererea reconvențională.
Împotriva acestei sentințe a declarat apel pârâta - SRL soliictân modificarea în parte a hotărârii atacate și admiterea cererii reconvenționale prin care a solicitat restituirea geamurilor și ușii termopan, precum și respingerea capătului de cerere cu privire la plata beneficiului nerealizat.
În motivarea apelului pârâta arată că în baza contractului de închiriere nr.218/AD/06.01.2003, aceasta a funcționat în spațiul menționat în contract 4 ani și 7 luni, după care a eliberat spațiul la data de 01.10.2006 fără a-l preda efectiv, deoarece ușile și geamurile montate de societatea pârâtă fac parte din mijloacele fixe ale firmei și a dorit recuperarea lor. În caz contrar, pârâta apreciază că în speță ne aflăm în situația îmbogățirii fără justă cauză, întrucât, potrivit contractului de închiriere, rămân proprietarului toate renovările și modificările executate cu acordul acestuia, respectiv pereți de rigips, instalație sanitară, luminatoare, gresie, zugrăveală, compartimentări, etc. dar nu și adăugirile majore exterioare, respectiv ușile și geamurile din termopan, care ar mări nejustificat patrimoniul reclamantei și ar micșora patrimoniul pârâtei.
Astfel, pârâta consideră că ne aflăm în fața unor cheltuieli utile și voluptorii de o valoare de 4204,75 lei care sporesc valoarea lucrului. După cum consideră practica judiciară, proprietarul este obligat să restituie atât posesorului de bună credință, cât și celui de rea credință aceste cheltuieli, dacă au creat un spor de valoare lucrului.
Pârâta apelantă solicită să se aibă în vedere doar adăugirile majore exterioare făcute la spațiul comercial d e pârâtă care au sporit valoarea acestuia, mărindu-i atractivitatea față de clientelă prin gradul de civilizație oferit în derularea activității comerciale. În același timp, clasificarea între unitățile comerciale și adresarea unei anumite categorii de clientelă se face tocmai prin asemenea lucrări care nu au scopul de a duce la satisfacerea unei plăceri personale ale comerciantului, astfel că aceste adăugiri majore nu fac parte din categoria cheltuielilor voluptuorii care au un alt regim juridic.
Având ușile și geamurile în contabilitate ca mijloace fixe pârâta arată că a emis o factură de plată a contravalorii lor pentru a le putea scădea către reclamantă. Se mai arată că a solicitat o compensare a sumelor între societăți, însă nu s-a ajuns la nici un consens.
Apelanta consideră că sumele reactualizate de reclamantă sunt nejustificate, deoarece relația contractuală a luat sfârșit, fapt pentru care chiria nu mai poate curge; a părăsit spațiul la data de 01.10.2006, astfel că factura pe luna noiembrie 2006 nu-și mai are justificare; pentru suma reprezentând beneficiul nerealizat în cuantum de 4467 lei plus TVA reclamanta nu a făcut dovada nici unui antecontract sau promisiune în acest sens, mai mult, nici unul din spațiile învecinate cu această locație, aparținând aceleiași societăți, nu au fost închiriate datorită zonei retrase și lipsei de cerere; reclamanta avea posibilități juridice de a intra în spațiu și fără predarea de către pârâtă a cheilor de la uși, spațiul fiind în totalitate gol.
Pârâta mai arată că s-a luat în calcul valoarea integrală a facturii în calculul penalităților, ceea ce este incorect, întrucât penalitățile, conform contractului, se calculează doar chiriei, nu și TVA-ului sau utilităților.
Prin întâmpinare, reclamanta intimată a solicitat respingerea apelului ca fiind neîntemeiat și menținerea hotărârii primei instanțe ca fiind legală și temeinică arătând că pretențiile solicitate în cauză sunt justificate raportat la prevederile contractului de închiriere încheiat între părți și la dispozițiile art.969 Cod civil.
Astfel, în ceea ce privește capătul de cerere privind evacuarea pârâtei din imobilul pe care îl deține conform contractului, reclamanta arată că a somat pârâta să-i achite debitul restant de 4443,91 lei comunicându-i și faptul că va rezilia contractul de închiriere începând cu data de 01.01.2007 termen până la care aceasta trebuia să elibereze spațiul, deoarece este restantă la plată mai mult de 2 luni.
Cu privire la capătul de cerere legat de obligarea pârâtei la plata chiriei restante în valoare de 2879,51 lei, intimata apreciază că nu poate fi luată în considerare apărarea pârâtei că ultimele două facturi nu-și mai au justificarea, deoarece nu își mai desfășoară activitatea în spațiul închiriat, deoarece contractul a fost încheiat pe o perioadă de 4 ani și 7 luni, începând cu 01.01.2003 până la 01.07.2007, iar pârâta nu a anunțat rezilierea contractului, reclamanta aflând prin intermediul întâmpinării depuse la termenul de judecată din 05.12.2006 că nu mai folosește spațiul, în acest condiții contractul ar fi fost valabil până la data de 31.12.2006 dacă pârâta ar fi solicitat cu 30 de zile înainte rezilierea acestuia.
Referitor la solicitarea plății sumei de 5316 lei reprezentând despăgubiri constând în beneficiul nerealizat de către reclamantă în perioada de nefolosire a spațiului închiriat se arată că societatea intimată are în obiectul de activitate și închirierea spațiilor cu altă destinație decât aceea de locuință, astfel că spațiul ce face obiectul litigiului trebuia să aducă venituri societății prin închirierea lui. Prin faptul că pârâta a refuzat să predea cheile spațiului pentru a-l putea închiria altei persoane juridice, aceasta a creat un prejudiciu reclamantei egal cu beneficiul nerealizat calculat la nivelul chiriei percepute de la pârâtă pe perioada anterioară rezilierii contractului. Se arată că calculul s-a făcut avându-se în vedere prevederile contractuale, respectiv chiria lunară de 150 euro plus TVA, calculată la cursul de schimb leu/euro al BNR din ultima zi a lunii pentru care se face plata.
Se mai arată că în toată această perioadă a solicitat predarea cheilor pentru spațiul respectiv și a avertizat pârâta că va solicita contravaloarea chiriei, trimițându-i acesteia adrese la sediul chiriașei, la domiciliul administratorului, al asociatului unic și al avocatului ales, dar fără rezultat.
Referitor la cererea reconvențională, reclamanta arată că nu a comandat lucrarea efectuată de pârâtă, aceasta nefiind prevăzută în contract ca o obligație a intimatei de a moderniza spațiul. Se arată că pârâta nu are un deviz de lucrări aprobat de reclamantă pentru a executa lucrarea cu o altă firmă, astfel că aceasta nu putea comanda și executa o lucrare în contul intimatei fără a avea acordul acesteia pentru investiția respectivă și mai ales cu prețul stabilit de pârâtă.
Privitor la susținerea pârâtei că această tâmplărie de aluminiu, constând în fereastră și ușă intrare, este înregistrată în contabilitatea sa la mijloace fixe și că pentru a se scădea din contabilitate trebuie să factureze reclamantei costurile respective, se arată că investiția făcută de pârâtă trebuia să fie înregistrată în contabilitatea sa fiind considerată ca o modernizare a unui mijloc fix, care este al reclamante și nu al pârâtei, aceasta avându-l închiriat, investiție care potrivit art.11 alin. 4 din Legea nr.15/1994 este în sarcina agentului economic care a efectuat- aceasta trebuia amortizată de către pârâtă într-o anumită perioadă, în cazul de față, pe perioada duratei de închiriere a spațiului, prevăzută în contract.
Se mai arată că reclamanta a avut în vedere această investiție la stabilirea chiriei pentru spațiul în cauză, aceasta fiind negociată la un preț inferior celorlalți locatari, aceasta fiind calculată din 01.01.2005 și până la rezilierea contractului de 2,59 euro/mp.
În final, reclamanta arată că potrivit art. 9 lit. f din contractul încheiat între părți "toate modificările și renovările făcute cu acordul proprietarului cad în sarcina chiriașului care le suportă pe cont propriu și rămân de drept proprietarului la sfârșitul contractului".
Analizând apelul din prisma criticilor formulate, raportat la disp. art. 295 Cpc, Curtea constată că, față de probatoriul administrat în cauză, apelul este întemeiat numai cu privire la obligarea apelantei la plata sumei de 5316 lei reprezentând beneficiu nerealizat de către intimată, celelalte dispoziții ale sentinței criticate fiind temeinice și legale.
Astfel, s-a susținut că, eferitor la solicitarea plății sumei de 5316 lei reprezentând despăgubiri constând în beneficiul nerealizat de către reclamantă în perioada de nefolosire a spațiului închiriat, societatea intimată are în obiectul de activitate și închirierea spațiilor cu altă destinație decât aceea de locuință, astfel că spațiul ce face obiectul litigiului trebuia să aducă venituri societății prin închirierea lui. Prin faptul că pârâta a refuzat să predea cheile spațiului pentru a-l putea închiria altei persoane juridice, aceasta a creat un prejudiciu reclamantei egal cu beneficiul nerealizat calculat la nivelul chiriei percepute de la pârâtă pe perioada anterioară rezilierii contractului. Se arată că calculul s-a făcut avându-se în vedere prevederile contractuale, respectiv chiria lunară de 150 euro plus TVA, calculată la cursul de schimb leu/euro al BNR din ultima zi a lunii pentru care se face plata.
Se mai arată că în toată această perioadă a solicitat predarea cheilor pentru spațiul respectiv și a avertizat pârâta că va solicita contravaloarea chiriei, trimițându-i acesteia adrese la sediul chiriașei, la domiciliul administratorului, al asociatului unic și al avocatului ales, dar fără rezultat.
Cu toate acestea, susținerile nu pot fi primite.
Raportat la dispozițiile instanței de fond, prin sentința civilă nr.1291/PI/25.09.2007 pronunțată în dosarul nr.-, Tribunalul Timișa admis acțiunea formulată de reclamanta - - împotriva pârâtei - SRL, a obligat pârâta la plata către reclamantă a sumei de 2879,51 lei cu titlu de chirie restantă, 1747,91 lei penalități de întârziere, 5316 lei cu titlu de beneficiu nerealizat și 679,88 lei cheltuieli de judecată și a respins cererea reconvențională formulată de pârâta reclamantă reconvențională.
Atât la fond, cât și în apel, reclamanta principală, intimată în prezenta fază, a arătat că pârâta - apelantă a părăsit spațiul în litigiu, nemaisolicitând și evacuarea acesteia.
Pe cale de consecință, nimic nu putea împiedica reclamanta, în calitatea de proprietară să folosească spațiul pentru a-l închiria altei persoane.
Numai dacă, față de fapta culpabilă a chiriașei, reclamanta ar fi fost împiedicată efectiv să folosească spațiul, ar fi putut solicita vreo despăgubire pentru folosința acestuia, fapt care nu se verifică în speță, pretinsul prejudiciu fiind, eventual, rezultatul pasivității acesteia.
În ceea ce privește pretențiile pârâtei apelante și, respectiv solicitarea acesteia de a se modifica soluția primei instanțe, Curtea apreciază că acestea nu sunt fondate.
Așa cum, în mod corect a reținut prima instanță, între părțile litigante a fost încheiat contractul de închiriere nr.218/AD/06.01.2003 având ca obiect închirierea spațiului situat în T- al.1 parter, în suprafață de 58 mp, pentru o perioadă de 4 ani și 7 luni, cu începere din 01.01.2003 până la 01.07.2006, la un preț ulterior negociat prin actul adițional nr.1/20.12.2004 la 150 euro/lună plus TVA. La art.3 din contract părțile au stipulat că " la expirarea termenului pentru care a fost încheiat.chiriașul are drept la reînnoirea contractului numai cu acordul proprietarului", din această prevedere rezultă că nu sunt incidente dispozițiile art.1437 Cod civil cu privire la tacita relocațiune, contractul considerându-se a fi reziliat de drept la data expirării.
Acțiunea a fost înregistrată de către reclamantă pe rolul Judecătoriei Timișoara la 03.10.2006, dată la care se înregistra o restanță la plata chiriei conform facturilor fiscale emise la 01.08.2006, 01.09.2006,02.10.2006 și ulterior la 01.11.2006 în valoare totală de 2.879,51 lei, calculate pentru o perioadă ulterioară termenului de încetare a contractului ( 01.07.2006), urmare a refuzului pârâtei de a preda spațiul cu toate că, a fost notificată cu adr.1497/06.09.2006 pentru neplata chiriei, notificare adresată în temeiul art.7.2 din contract. Pentru neachitarea chiriei și pentru unele plăți efectuate cu întârziere, reclamanta a calculat penalități de întârziere de 0,5% pentru fiecare zi de întârziere, în temeiul art.7 (1) din contract, în cuantum de 1.747,91 lei, calculate până la data de 27.09.2006.
De asemenea, au fost calculate despăgubiri de 5.316 lei constând în beneficiul nerealizat de reclamantă, în perioada de nefolosire a spațiului, care putea fi închiriat altei persoane juridice, pentru perioada decembrie 2006 - 31 august 2007 ( fila 16), la calcularea acestui prejudiciu reclamanta având în vedere ultima chirie negociată cu pârâta, de 150 euro/lună plus TVA.
La art.9 lit f din contract, părțile au prevăzut printre alte obligații ale locatarului și aceea de a se obliga la " toate modificările și renovările făcute cu acordul proprietarului cad în sarcina chiriașului care le suportă pe cont propriu și rămân de drept proprietarului la sfârșitul contractului". Față de această clauză contractuală, nu a putut fi reținută susținerea reclamantei reconvenționale în sensul că proprietarul trebuie să restituie cheltuielile efectuate cu renovări și modificări care, deși pot sporii valoarea spațiului, ele reprezintă o modernizare a mijlocului fix (imobil - spațiu) care este al proprietarului, investiție care trebuia amortizată de către locatar într-un anumit interval de timp.
Față de prevederile art.969 Cod civil, care consacră principiul forței obligatorii a contractelor reclamanta arată că nu a comandat lucrarea efectuată de pârâtă, aceasta nefiind prevăzută în contract ca o obligație a intimatei de a moderniza spațiul. Se arată că pârâta nu are un deviz de lucrări aprobat de reclamantă pentru a executa lucrarea cu o altă firmă, astfel că aceasta nu putea comanda și executa o lucrare în contul intimatei fără a avea acordul acesteia pentru investiția respectivă și mai ales cu prețul stabilit de pârâtă.
Față de cele mai sus expuse, raportat la disp. art. 9 din contract, la disp. art. 480. civ, art. 969.civ. Curtea va dmite, în parte, apelul declarat de - SRL, împotriva sentinței civile nr.1291/2007 pronunțată de Tribunalul Timiș în dosarul nr.- în contradictoriu cu reclamanta - -, va schimba, în parte, sentința atacată în sensul că va înlătura obligarea apelantei la plata sumei de 5316 lei reprezentând beneficiu nerealizat, de asemenea va menține, în rest, dispozițiile sentinței apelate.
PENTRU ACESTE MOTIVE
ÎN NUMELE LEGII
DECIDE:
Admite, în parte, apelul declarat de - SRL, cu sediul în T,-, parter, județul T, cu sediul procedural ales la avocat, situat în T,-, județul T împotriva sentinței civile nr.1291/2007 pronunțată de Tribunalul Timiș în dosarul nr.- în contradictoriu cu reclamanta - -, cu sediul în T,nr.3, județul
Schimbă, în parte, sentința atacată în sensul că înlătură obligarea apelantei la plata sumei de 5316 lei reprezentând beneficiu nerealizat.
Menține, în rest, dispozițiile sentinței apelate.
Definitivă și executorie.
Cu drept de recurs în termen de 15 zile de la comunicare.
Pronunțată în ședința publică din 04.02.2008.
Președinte, Judecător, Grefier,
- - - - - - -
Red./21.02.2008
Dact./22.02.2008
5 ex
Primă instanță: Tribunalul Timiș -judecător
Președinte:Anca ButaJudecători:Anca Buta, Dorin Ilie Țiroga
