Spete evacuare in dreptul comercial. Decizia 210/2008. Curtea de Apel Constanta
| Comentarii |
|
Dosar nr-
ROMÂNIA
CURTEA DE APEL CONSTANȚA
SECȚIA COMERCIALĂ, MARITIMĂ ȘI FLUVIALĂ, contencios ADMINISTRATIV ȘI FISCAL
DECIZIA CIVILĂ NR.210/COM
Ședința publică de la 11 2008
Completul compus din:
PREȘEDINTE: Adriana Pintea
JUDECĂTOR 2: Ecaterina Grigore
Grefier - -
Pe rol, judecarea apelurilor comerciale declarate de apelantele reclamante, domiciliată în C,-, - 4,. C,. 49, județul C, domiciliată în C,-, - 2,. B,. 17, județul C, domiciliată în C,-, - 4,. A,. 10, județul C, domiciliată în C,-, - 2,. E,. 84, județul C, prin procurist, domiciliată în C,-, - 2,. E,. 84, județul C și de apelantul pârât, cu domiciliul ales pentru comunicarea actelor în C,-,. 1, județul C și domiciliat în C,-, județul C, împotriva sentinței civile nr. 6416/COM din 19.12.2007 pronunțată de Tribunalul Constanța, în dosarul nr- (număr în format vechi 7568/ COM/2006), având ca obiect evacuare.
Dezbaterile asupra fondului au avut loc în ședința publică din 20.11.2008 și consemnate în încheierea de ședință din acea dată, ce face parte integrantă din prezenta hotărâre, când instanța, având nevoie de timp pentru a delibera, a amânat pronunțarea la data de 27.11.2008, 04.12.2008 și 11.12.2008.
CURTEA:
Asupra apelului comercial d e față;
Examinând actele și lucrările dosarului, se constată:
Reclamantele, și au chemat în judecată prin cererea adresată instanței la data de 30.03.2006 pe pârâtul și au solicitat ca prin hotărârea ce se va pronunța să se dispună evacuarea necondiționată a acestuia din imobilul situat în C,- și obligarea pârâtului la plata sumei de 500 euro/lună reprezentând chirie, începând cu data de 02.03.2006 și până la părăsirea efectivă a spațiului, cu cheltuieli de judecată.
În susținerea acțiunii, se arată că prin Sentința civilă nr.1517/13.12.2004 pronunțată de Tribunalul Constanța, definitivă prin Decizia Curții de APEL CONSTANȚA nr.602/C/2005 s-a dispus restituirea în natură a imobilului compus din teren 700 mp și 5 corpuri construcție, dintre care una cu regim situat în strada - cel M nr.97, iar la data de 09.01.2006, prin procesul verbal nr. -, Primăria municipiului Cap redat imobilul, comunicând situația locativă a acestuia, fișa tehnică și contractele de închiriere, pârâtul fiind titularul contractului de închiriere nr.673/03.03.2005 încheiat cu
Reclamanții au mai arătat că în baza art.16 lit.f din contract, l-au notificat pe pârât la data de 23.02.2006, au stabilit și o întrevedere pentru data de 02.03.2006 orele 15,00 la BEJ pentru a negocia perfectarea unui nou contract de închiriere, durata acestuia și tarifele pentru închiriere, însă acordul de voință nu s-a realizat, pârâtul refuzând să semneze noua convenție în condițiile propuse de reclamanți.
Totodată, reclamanții au mai precizat că spațiul nu are destinația de locuință, ci aceea de optică medicală Cart 1.1 din Contract, astfel că nu sunt incidente dispozițiile OUG nr.40/1999.
Pârâtul a formulat întâmpinare și a solicitat respingerea acțiunii ca fiind nefondată, arătând că întâlnirea stabilită între părți s-a soldat cu un eșec, reclamanții fiind de rea credință, neacceptând vreo negociere asupra prețului folosinței spațiului, impunând de la bun început un preț pe metru pătrat foarte M, total neveridic în comparație cu cel practicat pe piață, cu tipul de spațiu ocupat și tipul de activitate ce se poate desfășura în acesta.
Prin cerere reconvențională, pârâtul a solicitat obligarea reclamanților la plata contravalorii lucrărilor de îmbunătățire a spațiului în cuantum de 104.845.554 lei vechi, îmbunătățiri care au crescut considerabil valoarea imobilului.
În ședința publică din 06.09.2006, pârâtul a invocat excepția necompetenței materiale a Judecătoriei Constanța, apreciind că prezenta cauză este de natură comercială, raportat la calitatea sa de comerciant și destinația spațiului în litigiu, respectiv optică medicală.
Prin sentința civilă nr.8028/06.09.2006 a Judecătoriei Constanțas -a admis excepția necompetenței materiale a instanței și s-a declinat competența de soluționare a cauzei în favoarea Tribunalului Constanța, reținându-se că, analizând titlul în baza căruia pârâtul - reclamant ocupă spațiul în litigiu, contractul de închiriere a fost încheiat între C și pârâtul, în calitate de persoană autorizată în baza 42/1990, natura comercială a litigiului fiind determinată atât de calitatea de comerciant a pârâtului, cât și de împrejurarea că închirierea s-a făcut în scopul desfășurării activității comerciale, destinația spațiului prevăzută în contract fiind aceea de optică medicală, litigiul fiind de natură comercială, prin raportare la dispozițiile art.4 din Codul Comercial și prin urmare aplicabile dispozițiile art.2 pct.1 lit."a" Cod pr.civilă.
Astfel investit, Tribunalul Constanța prin sentința civilă 6416/ COM/ 19.12.2007 a admis acțiunea principală formulată de reclamante și a dispus evacuarea pârâtului reclamant din imobilul situat în C,- și obligat acesta la plata sumei de 500 Euro sau echivalentul în lei la data executării plății pe lună, reprezentând chirie începând cu data de 02.03.2006 și până la părăsirea efectivă a spațiului.
A fost admisă în parte cererea reconvențională și au fost obligate reclamantele în solidar către pârâtul reclamant la plata sumei de 8.782 lei cu titlu de îmbunătățiri aduse imobilului situat în C,- și la plata sumei de 1067 lei cu titlu de cheltuieli de judecată rezultate după compensare.
Pentru a pronunța această sentință, instanța a reținut în esență că solicitările reclamantelor sunt întemeiate, având în vedere că au dovedit că sunt proprietarele spațiului din care cer evacuarea pârâtului, iar condițiile de închiriere a spațiului nu au fost acceptate de acesta și prin urmare pârâtul reclamant nu se legitimează cu un titlu valabil care să justifice ocuparea spațiului litigios, în condițiile în care pârâtul a folosit în continuare spațiul, datorând așadar și contravaloarea lipsei de folosință izvorâtă tocmai din răspunderea civilă delictuală (ocupare abuzivă a spațiului în detrimentul atributului dreptului de proprietate).
În ce privește cererea reconvențională formulată de pârâtul, aceasta a fost admisă în parte, considerându-se că reclamantele trebuie obligate la plata dezdăunărilor materializate prin contravaloarea lucrărilor de îmbunătățire, atâta timp cât în calitatea lor de proprietare, acestea le profită și cererea a avut ca fundament îmbogățirea fără justă cauză și nu pe dispozițiile 10/2001, respectiv OUG 40/1999, fiind îndeplinite cumulativ condițiile acțiunii în restituire (mărirea unui patrimoniu, micșorarea unui patrimoniu, legătura de cauzalitate, absența oricărui alt mijloc juridic pentru recuperare).
În privința cuantumului pretențiilor, acesta a fost diminuat, având în vedere că expertiza a concluzionat că totalul acestor îmbunătățiri însumează suma de 8.782 lei și nu 10.484 lei pretinsă, iar împrejurarea că lucrările de îmbunătățire au fost efectuate fără acordul titularului dreptului de administrare () nu a fost avută în vedere ca apărare a reclamantelor proprietare, întrucât clauza contractuală nu le poate profita, fiind terț în raport de existența contractului de închiriere nr. 673/2005 încheiat între și pârâtul reclamant.
Împotriva acestei sentințe au declarat apel reclamantele pârâte, și pârâtul reclamant.
În motivarea apelului său, pârâtul reclamant arată, după prezentarea situației de fapt generatoare a litigiului, că greșit instanța a dispus obligarea sa la plata sumei de 500 EURO pe lună, începând cu data introducerii acțiunii și până la evacuarea efectivă, întrucât nimic din dezbaterile jurnalizate de instanță nu relevă argumentele aduse în favoarea acestei valori, reținând în mod unilateral solicitarea reclamantelor și fără a ține seama de condițiile concrete ale spațiului (parte din suprafață nefolosită, zona locației, nivelul chiriilor din același perimetru, activitatea desfășurată acolo).
Prin al doilea motiv de apel se arată că greșit instanța nu i-a admis pretențiile formulate în cererea reconvențională în întregime, reținând valoarea prevăzută de expert; în condițiile în care expertul a apreciat că lucrările pe care a invocat ca fiind realizate la grupul social, ar fi fost incluse într-o altă expertiză, realizată de un alt expert și pentru un spațiu învecinat, aceasta fără nicio dovadă.
În schimb, a dovedit cu acte (facturi, chitanțe, realizarea acelor lucrări, suma solicitată de 10.484,55 RON fiind datorată în întregime.
În motivarea apelului lor, reclamantele arată că greșit instanța a admis cererea reconvențională, având ca temei îmbogățirea fără justă cauză, deoarece nu sunt întrunite condițiile pentru a interveni această răspundere în ceea ce le privește.
Aceasta, deoarece, din punctul de vedere al unei cereri de despăgubiri, imobilul fiind redobândit urmare aplicării dispozițiilor 10/2001, regimul său juridic este guvernat de acest act normativ, legea cuprinzând în acest sens dispoziții speciale (art.48 alin.3).
Prin urmare, cererea reconvențională a pârâtului, întemeiată în mod expres și neechivoc instituția îmbogățirii fără just temei este inadmisibilă, pârâtul având la dispoziție numai calea prevăzută de legea specială, adică o acțiune îndreptată împotriva statului sau unității deținătoare întemeiată pe dispozițiile art.48 al.3 din lege.
În continuare se prezintă critici în referire strictă la acțiunea întemeiată pe îmbogățirea fără justă cauză.
Se arată în esență că dacă pretențiile părților sunt derivate din existența unui contract, acestea nu se pot întemeia pe temeiuri extracontractuale, acțiunea contractuală fiind primordială, din analiza situației existente în speță, existența contractului de închiriere în care există clauze exprese cu privire la efectuarea de îmbunătățiri și investiții, exclude ca inadmisibilă promovarea pretențiilor pârâtului pentru recuperarea lor pe calea unei acțiuni întemeiate pe instituția îmbogățirii fără just temei pentru neîndeplinirea uneia dintre cele două condiții juridice.
Acestea, deoarece, indubitabil, dreptul la despăgubiri pretins are la bază contractul de închiriere, pârâtul făcând pretinsele investiții, deoarece era chiriaș în acel spațiu.
Se mai arată, nici cealaltă condiție juridică nu este îndeplinită, aceea privind lipsa unui temei legitim pentru dezechilibrul patrimonial creat, deoarece contractul de închiriere stabilește clar condițiile în care se efectuează investiții de către chiriaș, contractul constituind cauza legitimă pentru eventuala creștere a patrimoniului apelantelor.
De asemenea, prin sentința apelată, s-a încălcat grav principiul egalității și echității, deoarece pârâtului i s-a creat o situație favorabilă prin retrocedarea imobilului către foștii proprietari, întrucât, analizând contractul încheiat între titularul dreptului de administrare și pârât în calitate de chiriaș, dacă acesta ar fi avut o asemenea pretenție către locator, nu ar fi obținut nicio sumă de bani, fiind operante clauzele acceptate de acesta de la art.8 și art.15, prin schimbarea locatorului (acceptată de pârât la data semnării contractului).
Din punct de vedere juridic, prin conținutul art.15 din contractul încheiat între, persoană fizică autorizată și, aceasta reprezintă stipulația pentru altul, excepția de la principiul relativității efectelor actului juridic, pentru că, în favoarea terțului beneficiar care nu participă la încheierea actului (între stipulent și promitent) se naște în mod direct și nemijlocit, din acel act, un drept subiectiv, în același sens fiind și art.16 lit."f" în referire la soluția de evacuare.
Tot astfel (în același sens), se mai poate susține că noul proprietar poate invoca cu succes contractul la care nu a fost parte, opunând clauzele contractuale în baza cărora nu poate fi obligat la contravaloarea unor lucrări efectuate fără acordul locatorului.
De asemenea, nu numai prin efectele stipulației pentru altul reclamantele nu au dreptul de a nu plăti investiții neautorizate lucrări de întreținere ce erau în sarcina chiriașului, ci și din prisma principiilor generale de drept - de echitate și de morală, întrucât nu este posibil ca pârâtul, acceptând locațiunea în condițiile art.8 și 15 să obțină altceva de la locatorul fost proprietar care și-a redobândit bunul, în același sens fiind și art.14, pârâtul, prin voința sa ab initio înțelegând să închirieze spațiul așa cum era la închiriere, asumându-și să facă, după propria dorință, pretinsele îmbunătățiri, pentru a face imobilul competitiv activității sale comerciale.
În același sens sunt și dispozițiile art.48 din 10/2001, al.3 din acesta cuprinzând dispoziții care nu se mai referă la imobile cu destinația de locuință, ci la cele care au fost preluate de stat fără titlu valabil, situație în care obligația de despăgubire revine statului sau unității deținătoare către chiriaș (îmbunătățiri aduse imobilului restituit).
În esență, în situația imobilelor ce fac obiectul 10/2001, ca și cel din cauză și despre care pârâtul știa, asumându-și și riscul închirierii unui astfel de imobil, contravaloarea îmbunătățirilor se restituie numai dacă au fost făcute la cererea expresă sau cu acordul locatorului, îmbunătățirile neputând fi pretinse decât de la stat și nu de la proprietarul repus în drepturi.
În final, se mai arată și că pretinsele îmbunătățiri sunt cheltuieli pe care orice chiriaș este dator a le face, fie pentru a folosi în anumite condiții bunul, fie pentru a-i da o anumită înfățișare sau în scopul exercitării activității sale comerciale, aceasta rezultând și din pag.2 raportul de expertiză, întrucât chiriașul a făcut tâmplăria din aluminiu pentru a subînchiria spațiul unei case de amanet, restul fiind cheltuieli pentru repararea instalațiilor electrice de încălzire, reperații tencuieli interioare și exterioare.
În judecarea apelului s-a solicitat, încuviințat și administrat la cererea apelantelor efectuarea unei expertize tehnice care să stabilească valoarea chiriilor în zonă, conform art.295 Cod pr.civilă.
Apelul reclamantelor pârâte este întemeiat.
Având în vedere situația de fapt, din care rezultă că acțiunea reclamantelor pârâte a izvorât din împrejurarea conform căreia, urmare redobândirii imobilului din care solicită evacuarea pârâtului - persoană fizică autorizată, conform 10/2001, negocierile cu acesta, neconducând la nici un rezultat, se constată că în cauză, litigiului îi sunt aplicabile dispozițiile speciale ale 10/2001.
Prin urmare, greșit instanța de fond, analizând cererea reconvențională formulată de pârâtul reclamant, persoană fizică autorizată, care ocupa imobilul în baza contractului de închiriere încheiat cu C, administratoarea spațiului, până la redobândirea proprietății de către reclamante a considerat că acestea trebuie a fi obligate la plata dezdăunărilor materializate prin contravaloarea lucrărilor de îmbunătățire, acestea profitându-le, fiind îndeplinite cumulativ condițiile acțiunii în restituire (mărirea unui patrimoniu, micșorarea unui patrimoniu, legătura de cauzalitate între ele și absența oricărui alt mijloc de recuperare), deoarece, în această situație apărarea drepturilor pârâtului reclamant, persoană fizică autorizată care a ocupat spațiul și a efectuat îmbunătățiri la acestea nu se poate face în baza dispozițiilor dreptului comun, ci eventualele pretenții nu pot fi valorificate decât având în vedere dispozițiile legii speciale, potrivit principiului "specialia generalitus derogant" (legile speciale derogă de la cele generale).
Prin urmare, în cauză și având în vedere că imobilul a fost preluat de stat fără titlu valabil, erau aplicabile dispozițiile art.48 al.3 din 10/2001, având deschisă procedural această cale (deci nu mai este îndeplinită cerința sine qua non a absenței oricărui alt mijloc juridic de recuperare pentru a fi îndeplinite condițiile acțiunii în restituire).
Fiind evident că pârâtul reclamant a efectuat lucrările în spațiul proprietatea reclamantelor, deoarece era chiriaș conform contractului de închiriere, este evident că despăgubirea pentru acestea izvorăște din răspunderea civilă contractuală, clauzele contractului de închiriere reglementând clar condițiile efectuării lucrărilor și suportarea costului acestora, fiind fără dubiu că, dezechilibrul patrimonial avut la bază acest contract, chiriașul asumându-și prin semnare, clauzele prin care a creat o eventuală creștere a patrimoniului proprietarelor.
Reclamantele pârâte, proprietare ale imobilului nu datorează despăgubirile solicitate în cererea reconvențională și prin prisma principiilor generale de drept: echitate și morală, luând în considerare dispozițiile legii speciale, (10/2001, art.48 al.3), raportate la situația de fapt: pretinderea c/val. unor lucrări executate de la proprietar într-un spațiu supus restituirii, fără acordul locatorului de la data închirierii.
Așadar, dacă prin lege, legiuitorul a prevăzut că în situația preluării fără titlu a unui imobil, statul este răspunzător pentru o eventuală dezdăunare, cu atât mai mult în cauză, proprietarele imobilului restituit nu pot fi obligate la contravaloarea îmbunătățirilor executate de chiriaș după propria voință, fără cererea locatorului și fără acordul expres prevăzut în contractul de închiriere, constatându-se pentru aceste considerente că în mod greșit prima instanță a admis cererea reconvențională, apelul urmând a fi admis în acest sens.
Apelul lui e nefondat.
Având în vedere dezlegarea dată în apel cererii reconvenționale, se constată că, în consecință, criticile aduse de pârâtul reclamant - persoană fizică autorizată, chiriaș al spațiului restituit privind admiterea numai în parte a cererii sale reconvenționale sunt nefondate, întrucât reclamantele nu datorează nicio sumă cu titlu de îmbunătățiri aduse imobilului.
Și critica privind cuantumul sumei la care a fost obligat pârâtul reclamant reprezentând chiria (de fapt echivalentul lipsei de folosință) începând cu data de 02.03.2006 și până la părăsirea efectivă a spațiului nu este fondată, având în vedere situația de fapt.
Spațiul este situat într-o zonă centrală a Municipiului C și a fost și subînchiriat, iar expertiza efectuată în cauză în apel (fila 74 dosar -) a concluzionat că suma este întemeiată, existând deci și proba în acest sens.
În consecință, pentru aceste considerente și în aplicarea art.296 Cod pr. civilă, apelul pârâtului reconvenient va fi respins, admis apelul reclamantelor pârâte, - prin procurist și se va schimba în parte sentința apelată în sensul că se va respins cererea reconvențională ca nefondată și cererea de obligare a pârâtelor la plata cheltuielilor de judecată, având în vedere că potrivit art.247 Cod pr.civilă partea căzută în pretenții datorează cheltuieli de judecată, pârâtul reconvenient urmând să achite reclamantelor pârâte, conform art.247 Cod pr.civilă suma de 18,6 lei taxă de timbru și 500 lei onorariu avocat, acesta urmând a fi în baza aceluiași temei, obligat și la plata cheltuielilor de judecată din apel către apelantele intimate.
PENTRU ACESTE MOTIVE,
ÎN NUMELE LEGII
DECIDE:
Respinge apelul comercial d eclarat de apelantul pârât și intimat, cu domiciliul ales pentru comunicarea actelor în C,-,. 1, județul C și domiciliat în C,-, județul C, împotriva sentinței civile nr. 6416/COM din 19.12.2007 pronunțată de Tribunalul Constanța, în dosarul nr- (număr în format vechi 7568/ COM/2006), având ca obiect evacuare.
Admite apelul reclamantelor pârâte, domiciliată în C,-, - 4,. C,. 49, județul C, domiciliată în C,-, - 2,. B,. 17, județul C, domiciliată în C,-, - 4,. A,. 10, județul C, domiciliată în C,-, - 2,. E,. 84, județul C, prin procurist, domiciliată în C,-, - 2,. E,. 84, județul C împotriva sentinței civile nr. 6416/COM din 19.12.2007 pronunțată de Tribunalul Constanța, în dosarul nr- (număr în format vechi 7568/ COM/ 2006).
Schimbă în parte hotărârea atacată, în sensul că respinge cererea reconvențională ca nefondată și cererea de obligare a reclamantelor pârâte la plata cheltuielilor de judecată, pârâtul reconvenient urmând să achite reclamantelor pârâte suma de 18,6 lei taxă de timbru și 500 lei onorariu de avocat.
Obligă apelantul intimat la plata către apelantele intimate a sumei de 921 lei, reprezentând cheltuieli de judecată apel.
Definitivă.
Cu recurs în termen de 15 zile de la comunicare.
Pronunțată în ședința publică de la 11 2008.
Președinte, - - | Judecător, - - |
Grefier, - - |
15 2008
Jud.fond-I
Jud.red--/11.01.2009
Dacxt.gref.CV/19.01.2009
Emis com______
Președinte:Adriana PinteaJudecători:Adriana Pintea, Ecaterina Grigore
