Spete evacuare in dreptul comercial. Decizia 231/2007. Curtea de Apel Timisoara
| Comentarii |
|
ROMÂNIA
CURTEA DE APEL TIMIȘOARA
SECȚIA COMERCIALĂ
Operator date 2928
Dosar nr-
DECIZIA CIVILĂ NR. 231/
Ședința publică din data de 17 noiembrie 2007
PREȘEDINTE: Anca Buta
JUDECĂTOR 2: Florin Moțiu
Grefier: - -
S-a luat în examinare apelul formulat de pârâta - SRL A, împotriva sentinței civilă nr. 697/04.06.2008 pronunțată de Tribunalul Arad în dosar nr-, în contradictoriu cu reclamanta -, - A, având ca obiect evacuare - pretenții.
La apelul nominal făcut în ședința publică nu se prezintă părțile.
Procedura de citare este legal îndeplinită.
S-a făcut referatul cauzei de către grefierul de ședința, după care, se constată depusă la dosar prin registratura instanței la data de 28.10.2008, de către apelantă, taxă judiciară de timbru în cuantum de 55,6 lei și timbru judiciar de 0,3 lei, copie proces verbal din data de 23.09.2008 și factură din data de 17.10.2008.
Nemaifiind alte cereri de formulat sau excepții de invocat, Curtea reține apelul spre soluționare.
CURTEA
Deliberând asupra apelului de față, constată următoarele:
Prin sentința civilă nr. 697/04.06.2008 pronunțată în dosarul nr-, Tribunalul Arada admis acțiunea comercială formulată de reclamanta -, - împotriva pârâtului - SRL; a dispus evacuarea pârâtului din spațiul comercial închiriat potrivit contractului de închiriere nr. 35/3.03.2006; a obligat pârâta să plătească reclamantei suma de 1.134,34 lei cu titlu de chirie aferentă lunii septembrie 2007, taxă gardieni, penalități calculate până la data de 4.12.2007 și a obligat pârâta să plătească reclamantei suma de 112,7 lei cu titlu de cheltuieli de judecată.
Pentru a hotărî astfel, prima instanță a constatat că prin acțiunea comercială înregistrată la această instanță în data de 10.01.2008, reclamanta -, - Aac hemat în judecată pârâta - SRL A și a solicitat evacuarea acesteia din spațiul închiriat prin contractul de închiriere nr.35/3.03.2006, contract care a încetat să mai producă efectele la 30.09.2007, obligarea pârâtei la plata sumei de 605,92 lei reprezentând chirie aferentă lunii septembrie 2007 inclusiv TVA, 31,82 lei taxă gardieni și penalități în sumă de 496,60 lei calculate până la data de 4.07.2007 precum și obligarea pârâtei la plata cheltuielilor de judecată.
În susținerea acțiunii a arătat că, între părți s-a încheiat contractul de închiriere nr. 35/3.03.2006 modificat prin actul adițional nr.188/31.05.2006, cu prelungire automată pentru o lună în cazul în care încetarea contractului nu este denunțată de nici una dintre părți; că, în data de 19.09.2007 pârâtei i-a fost comunicată notificarea nr.2172/19.09.2007 prin care i s-a solicitat să achite sumele restante și penalitățile, să elibereze și să predea până în data de 30.09.2007 ghereta nr. 29 din.
Reclamanta a mai arătat că, în urma notificării pârâta a făcut o plată parțială a sumelor restante datorate și prin adresa nr. 2349/3.10.2007 i s-a comunicat acesteia să eliberez spațiul comercial deținut; că, a încercat soluționarea litigiului prin conciliere directă, dar pârâta nu s-a prezentat la convocare 2-3.
Prin întâmpinare, pârâta - SRL Aas olicitat respingerea acțiunii pe calea excepției lipsei interesului legitim și actual, iar pe fondul cauzei a învederat netemeinicia acțiunii întrucât spațiul în discuție a fost evacuat, susținând că, prin promovarea acțiunii reclamanta își invocă propria culpă; că, pretențiile reclamantei au la bază o obligație fondată pe o cauză ilicită care nu poate produce efecte conform art.966 Cod civil; că, a plătit contravaloarea chiriei pretinse de reclamantă în ciuda faptului că, nu a putut folosi spațiul închiriat, înregistrând pierderi 26-27.
În ședința din data de 26.03.2008, instanța de fond a pus în discuție excepția lipsei interesului, excepție invocată de către pârâtă prin întâmpinare și pentru soluționarea acestei excepții a făcut aplicarea prevederilor art.137 al.2 Cod procedură civilă.
Față de cele de mai sus, prima instanță a reținut că potrivit contractului de închiriere nr. 35/3.03.2006, reclamanta -, - A, în calitate de locator, a închiriat pârâtei - SRL A în calitate de locatar, nr. 29 situată în pentru un termen de 3 luni cu începere de la 7 martie 2006 până la 6 iunie 2006.
Prin actul adițional nr.35/3.03.2006, părțile au prelungit durata contractului cu o lună începând cu data de 7.06.2006 până la data de 6.07.2006.
În actul adițional, părțile au stipulat că în mod automat contractul se va prelungi pe câte o perioadă de 1 lună.
Prin contractul de închiriere, pârâta - SRL A, în calitate de locatar, s-a obligat să plătească chiria lunar până în ultima zi a lunii pentru care se face plata și a acceptat plata unor penalități de 1,5% pentru fiecare zi de întârziere și dobânda legală de când datoria devine exigibilă.
Potrivit clauzelor contractuale, în caz de neplată a chiriei timp de 2 luni, contractul de închiriere se reziliază de drept, locatarul fiind evacuat fără nici o altă somație sau alt demers și fără a se apela la instanța de judecată întrucât contractul constituie titlu executoriu.
Prin notificarea nr. 2172/19.09.2007, reclamanta -, - A i-a pus în vedere pârâtei - SRL A să achite suma de 1695,55 lei reprezentând chirie pentru lunile iulie și august 2007, respectiv penalități calculate până la data de 13.09.2007 și ulterior, prin înscrisul nr.2349/3.10.2007, reclamanta a încunoștințat pârâta despre încetarea de drept a contractului de închiriere.
Pârâta - SRL Aai gnorat notificarea, astfel că, reclamanta -, - Aap rocedat la efectuarea concilierii directe prevăzută de art. 720 indice 1 Cod procedură civilă și ulterior a formulat prezenta acțiune.
Instanța de fond a mai reținut că acțiunea reclamantei este întemeiată, întrucât prin notificarea nr. 2172/19.09.2007, reclamanta -, - Aas olicitat plata sumei de 1275,48 lei chirie pentru lunile iulie și august 2007 și 420,07 lei penalități calculate până la data de 13.09.2007 pentru neplata în termen a chiriei, iar prin chitanțele nr.20595 și nr.20596/24.09.2007 pârâta - SRL Aaa chitat parțial pretențiile reclamantei indicate prin notificare.
De asemenea, din depozițiile martorilor și, rezultă că, pârâta - SRL Aap ărăsit spațiul comercial închiriat, dar nu a încheiat un proces verbal de predare a acestui spațiu, astfel cum se obișnuiește.
Față de starea de fapt prezentată, susținerea pârâtei - SRL A privind lipsa interesului legitim și actual al reclamantei -, - A este nejustificată; interesul acesteia pentru promovarea acțiunii este evident, astfel că, instanța a respins ca neîntemeiată această excepție.
Pe fondul cauzei, reținând așadar că, pârâta - SRL A, în calitate de locatar, nu și-a îndeplinit obligația de a plăti chiria în condițiile prevăzute de art. 7 din contractul încheiat de către părți, precum și cota parte din plata pazei asigurate prin gardieni publici conform art. 19 din contract;
Văzând prevederile art. 8 din contract privind încetarea de drept a locațiunii și clauza penală, în aplicarea prevederilor art.1429 cod civil coroborate cu prevederile art.969 Cod civil; văzând și prevederile art.1431 Cod civil, instanța de fond a dispus în sensul celor de mai sus.
Împotriva acestei sentințe a declarat apel pârâta - SRL A, înregistrat pe rolul Curții de APEL TIMIȘOARA sub nr-, solicitând admiterea apelului, schimbarea în tot a hotărârii atacate și pe fond respingerea acțiunii reclamantei ca netemeinică și nelegală, în temeiul art. 296 Cod procedură civilă, obligarea reclamantei la plata cheltuielilor de judecată constând din taxă judiciară de timbru și timbru judiciar.
În motivarea apelului, s-a arătat că în fapt, prin pronunțarea sentinței atacate, instanța de fond a făcut o eronată apreciere a materialului probator, în sensul că: a apreciat că data încetării contractului de închiriere a fost 30.09.2007, în timp ce reclamanta a precizat că acesta încetase la data de 19.09.2007, data notificării apelantei, având la bază prevederile art. 5 coroborate cu cele ale art. 13 alin.1 și cele ale art. 14 alin. 2,din contract, motivat fie de expirarea termenului de valabilitate, fie de derularea unor lucrări de modernizare a pieței. Se mai arată că întrucât executarea acestor lucrări nu a fost contestată de reclamantă, acțiunea acesteia apare ca având la bază propria sa culpă / încălcare a clauzelor propriului contract, la acestea adăugându-se și nerespectarea obligațiilor de către chiriaș. Continuarea executării contractului s-a făcut, pe de o parte cu încălcarea clauzelor contractuale și, pe de altă parte, în scop ilicit - acela de a continua să încaseze contravaloarea chiriei, deși nu a asigurat folosința netulburată a bunului închiriat.
Apelanta susține că a achitat contravaloarea chiriei aferente lunilor mai - august, în ciuda faptului că, fiind în executare lucrări de modernizare a pieței, aceasta a fost închisă accesului cumpărătorilor, iar în luna septembrie 2007, când a încercat reluarea activității, apelanta a fost somată să evacueze marfa din gheretă și să predea spațiul, deși pe parcursul celor patru luni de inactivitate forțată, când în mod normal contractul trebuia suspendat, nu a realizat nici un venit. În condițiile inexistenței unui raport obligațional între părțile din litigiul de față, pretențiile reclamantei au la bază o obligație fondată pe o cauză nelicită, care nu poate avea nici un efect, conform art.966 Cod civil coroborate cu cele ale art. 968 din același cod.
În drept, apelanta și-a întemeiat susținerile pe prevederile art. 282 alin. 1, 287 alin. 1, 288 alin 1,2 și 3 Cod procedură civilă, art.274 Cod procedură civilă, art.966 și 968 Cod civil.
Reclamantul intimat Aaf ormulat întâmpinare, prin care a solicitat respingerea cererii de suspendare a executării sentinței comerciale nr. 697/04.06.2008 a Tribunalului Arad; respingerea ca neîntemeiat a apelului formulat de către - SRL, cu motivarea că cererea de suspendare a executării vremelnice este nejustificată, că apelanta nu poate invoca producerea vreunui prejudiciu prin evacuarea din spațiul comercial, constând în ghereta nr. 29 din - A, atâta vreme cât, chiar în fața instanței de fond, reprezentantul său și martorul au declarat că - SRL nu a mai desfășurat nici o activitate în acest spațiu și, chiar mai mult, l-a eliberat de buna voie, astfel că acest spațiu comercial nu a adus venituri la - SRL.
Se mai arată că la data de 15.08.2008, orele 10,30, la ghereta nr. 29 din - A s-a deplasat executorul judecătoresc, în procesul verbal consemnând faptul că în interiorul acesteia a găsit doar o de rezervă și un extinctor aparținând debitoarei, așa încât punerea în executare a sentinței comerciale nr. 697/04.06.2008 a Tribunalului Arad, respectiv evacuarea din spațiul comercial constând în ghereta nr. 29 din - A, înainte de judecarea acestei căi de atac, nu este de natură să-i aducă apelantei-pârâte mari prejudicii, care s-ar acoperi cu greu prin întoarcerea executării. Mai mult decât atât, această cerere este fără obiect, întrucât sentința comercială apelată a fost executată în tot până la data întocmirii prezentei întâmpinări, motiv pentru care solicită respingerea cererii de suspendare a executării vremelnice.
Cu privire la apelul formulat de către - SRL, intimatul reclamant - Aap recizat că în contra susținerilor apelantei-pârâte, instanța de fond a apreciat corect probatoriul din cauză, hotărârea pronunțată fiind temeinică și legală. Chiar dacă notificarea nr. 2172 fost emisă în data de 19.09.2007, conform celor menționate în aceasta, denunțarea contractului de închiriere nr. 35/03.03.2006 s-a făcut cu data de 30.09.2007, condiționat de neplata chiriei restante pe lunile iulie și august 2007 și a penalităților de întârziere calculate în baza art. 8 din contract. Întrucât - SRL a ignorat notificarea 2172/19.09.2007, achitând doar parțial sumele menționate în aceasta, prin adresa nr. 2349/03.10.2007 i-a adus la cunoștință încetarea de drept a contractului de închiriere, solicitându-i predarea spațiului comercial. Contrar susținerilor apelantei-reclamante, lucrările de modernizare ale platoului pieței nu au impus închiderea accesului cumpărătorilor la spațiile comerciale care încadrează acest platou, în fapt fiind efectuate doar lucrări de pavare și acoperire a platoului pieței.
Se mai arată că la data notificării nr. 2172/19.09.2007, contractul de închiriere nr. 35/03.03.2006 modificat prin actul adițional nr. 188/31.05.2006, nu era încetat pe motivul că au intervenit lucrări de modernizare a pieței. Pentru a opera încetarea contractului în temeiul acestei clauze contractuale, reclamantul arată că avea obligația de a-i comunica apelantei-pârâte o notificare de încetare a contractului conform pct. IX din acesta. Pe de altă parte, conform art. 1430 alin. 2 Cod civil: "în caz când una din părți nu împlinește îndatoririle sale principale, cealaltă parte poate cere desființarea contractului". Mai mult decât atât și conform prevederilor din contractul de închiriere, dacă ar fi considerat ca reclamantul a încălcat clauzele contractuale, - SRL avea posibilitatea să denunțe acest contract în orice moment, însă nu a predat spațiul comercial nici în urma notificărilor de eliberare a acestuia. Obligația locatorului de a preda spațiul închiriat este prevăzută de art. 1431 și 1432 Cod civil.
Astfel, reclamantul intimat solicită să se constate faptul că, până la data de 10.09.2007, contractul de închiriere nr. 35/03.03.2007 a produs efecte juridice între părți, apelanta-pârâtă datorând chiria inclusiv pentru luna septembrie 2007 în baza acestui contract și, prin urmare, apelul formulat împotriva sentinței comerciale nr. 697/04.06.2008 este neîntemeiat.
Analizând apelul în limitele investirii, raportat la disp. art. 295 și urm. Cpc, Curtea constată că acesta este nefondat.
Raportat la probele administrate în dosar și la susținerile părților, starea de fapt și aplicarea temeiurilor de drept în speță a fost corect făcută de prima instanță.
Prin contractului de închiriere nr. 35/3.03.2006, reclamanta -, - A, în calitate de locator, a închiriat pârâtei - SRL A în calitate de locatar, nr. 29 situată în pentru un termen de 3 luni cu începere de la 7 martie 2006 până la 6 iunie 2006, iar prin actul adițional nr.35/3.03.2006, părțile au prelungit durata contractului cu o lună începând cu data de 7.06.2006 până la data de 6.07.2006, în care părțile au stipulat că în mod automat contractul se va prelungi pe câte o perioadă de 1 lună.
În contractul de închiriere, pârâta - SRL A, în calitate de locatar, s-a obligat să plătească chiria lunar până în ultima zi a lunii pentru care se face plata și a acceptat plata unor penalități de 1,5% pentru fiecare zi de întârziere și dobânda legală de când datoria devine exigibilă și potrivit clauzelor contractuale, în caz de neplată a chiriei timp de 2 luni, contractul de închiriere se reziliază de drept, locatarul fiind evacuat fără nici o altă somație sau alt demers și fără a se apela la instanța de judecată întrucât contractul constituie titlu executoriu.
S-a făcut dovada la dosar a faptului că prin notificarea nr. 2172/19.09.2007, reclamanta -, - A i-a pus în vedere pârâtei - SRL A să achite suma de 1695,55 lei reprezentând chirie pentru lunile iulie și august 2007, respectiv penalități calculate până la data de 13.09.2007 și ulterior, prin înscrisul nr.2349/3.10.2007, reclamanta a încunoștințat pârâta despre încetarea de drept a contractului de închiriere, însă pârâta - SRL Aai gnorat notificarea, astfel că, reclamanta -, - Aap rocedat la efectuarea concilierii directe prevăzută de art. 720 indice 1 Cod procedură civilă și ulterior a formulat prezenta acțiune.
Prin notificarea nr. 2172/19.09.2007, reclamanta -, - Aas olicitat plata sumei de 1275,48 lei chirie pentru lunile iulie și august 2007 și 420,07 lei penalități calculate până la data de 13.09.2007 pentru neplata în termen a chiriei, iar prin chitanțele nr.20595 și nr.20596/24.09.2007 pârâta - SRL Aaa chitat parțial pretențiile reclamantei indicate prin notificare.
La fond, s-au audiat și martori, din depozițiile acestora: și, rezultă că, pârâta - SRL Aap ărăsit spațiul comercial închiriat, dar nu a încheiat un proces verbal de predare a acestui spațiu, astfel cum se obișnuiește.
Ca urmare, față de starea de fapt prezentată, susținerea pârâtei - SRL A privind lipsa interesului legitim și actual al reclamantei -, - A este nejustificată; interesul acesteia pentru promovarea acțiunii este evident, astfel că, în mod legal, instanța de fond a respins ca neîntemeiată această excepție, iar pe fondul cauzei, pârâta - SRL A, în calitate de locatar, nu și-a îndeplinit obligația de a plăti chiria în condițiile prevăzute de art. 7 din contractul încheiat de către părți, precum și cota parte din plata pazei asigurate prin gardieni publici conform art. 19 din contract, nerespectând, astfel, art. 8 din contract privind încetarea de drept a locațiunii și clauza penală, în aplicarea prevederilor art.1429 Cod civil coroborate cu prevederile art.969 Cod civil.
Până la data pronunțării deciziei, pârâta a fost declarată evacuată din spațiu, fapt ce rezultă din procesul verbal depus la fila 35 din dosar.
Cum din probele cauzei nu rezultă o stare de fapt diferită de cea menționată, iar temeiurile de drept reținute de prima instanță sunt corecte, nefiind dovedite aspecte care să ducă la schimbarea sau desființarea, Curtea va espinge apelul declarat de pârâta - SRL A împotriva sentinței civile nr. 697/2008 a Tribunalului Arad din dosarul nr-, în contradictoriu cu reclamanta -, -
PENTRU ACESTE MOTIVE
ÎN NUMELE LEGII
DECIDE:
Respinge apelul declarat de pârâta - SRL A, cu sediul în A,-, jud. A,împotriva sentinței civile nr. 697/2008 a Tribunalului Arad din dosarul nr-, în contradictoriu cu reclamanta -, - A, cu sediul în A, nr. 13, jud..
Definitivă.
Cu recurs în 15 zile de la comunicare.
Pronunțată în ședința publică din 17.11.2008.
PREȘEDINTE, JUDECĂTOR, GREFIER,
Red./15.12.2008
Dact./15.12.2008/5 ex.
Primă instanță: Tribunalul Arad
Judecător:
Președinte:Anca ButaJudecători:Anca Buta, Florin Moțiu
