Spete evacuare in dreptul comercial. Decizia 240/2008. Curtea de Apel Craiova
| Comentarii |
|
Dosar nr-
ROMÂNIA
CURTEA DE APEL CRAIOVA
SECȚIA COMERCIALĂ
DECIZIA NR. 240
ȘEDINȚA PUBLICĂ DE - 2008
PREȘEDINTE: Nela Ochea
JUDECĂTOR 2: Lotus Gherghină
GREFIER: - - -
Pe rol, judecarea apelului formulat de pârâta SC SRL împotriva sentinței nr.275 din 11 martie 2008 pronunțată de Tribunalul Dolj - Secția Comercială, în dosarul nr-, în contradictoriu cu intimata reclamantă DE CONSUM
La apelul nominal făcut în ședința publică au răspuns apelanta pârâtă SC SRL prin avocat și intimata reclamantă DE CONSUM C prin avocat.
Procedura legal îndeplinită.
S-a făcut referatul cauzei de către grefier după care, constatându-se cauza în stare de judecată s-a trecut la soluționare acordându-se cuvântul părților.
Avocat pentru apelanta pârâtă a solicitat admiterea apelului, modificarea sentinței și respingerea acțiunii în evacuare ca inadmisibilă, întrucât nu încăperea în suprafață de 23,40 mp făcut obiectul, ci magazia de 12 mp, în prezent demolată, iar această încăpere a fost cumpărată de la intimata reclamantă în condițiile în care ambele părți își afirmă dreptul de proprietate asupra acesteia, intimata - reclamantă DE CONSUM C având la îndemână promovarea unei acțiuni în revendicare.
Avocat pentru intimata reclamantă, solicită respingerea apelului ca nefondat, iar față de inadmisibilitatea invocată, arată că, în speța de față nu a fost formulată o cerere reconvențională.
CU R T EA
Asupra apelului de față, constată următoarele:
Prin sentința nr.275 din 11 martie 2008, pronunțată în dosarul nr-, Tribunalul Dolj -Secția Comercială a respins excepția lipsei calității procesuale active a reclamantei DE CONSUM C, invocată de pârâta SC SRL și a admis în parte acțiunea precizată formulată de reclamantă, obligând pârâta la plata sumei de 195,5 lei, reprezentând chirie și penalități de întârziere aferente perioadei 01.04.2005 - 31.03.2006, la restituirea către reclamantă a spațiului închiriat prin contractul de închiriere nr.223/18.03.2005, respectiv încăperea individualizată cu nr.4 în schița anexă la raportul de expertiză întocmit de expert și la plata sumei de 400 lei cu titlu de cheltuieli de judecată, dispunând evacuarea pârâtei din spațiul închiriat, mai sus individualizat și respingând capătul de cerere având ca obiect obligarea pârâtei la readucerea spațiului închiriat în starea inițială.
Pentru a pronunța această hotărâre, Tribunalul Dolja reținut cu privire la excepția lipsei calității procesuale active a reclamantei SOCIETATEA DE CONSUM C că, în condițiile în care calitatea procesuală activă presupune existența unei identități între persoana titulară a dreptului juridic dedus judecății și persoana reclamantă, iar pretențiile reclamantei derivă din contractul de închiriere încheiat între de Consum C, a cărei succesoare în drepturi este reclamanta în cauză și SC SRL, reclamanta își justifică calitatea sa procesuală activă, fiind fără relevanță pentru stabilirea calității procesuale active faptul dovedirii sau nu de către reclamantă a dreptului său de proprietate asupra imobilului în litigiu.
În ceea ce privește fondul cauzei, Tribunalul Dolja reținut, că nici una dintre părți nu contestă faptul încheierii contractului de închiriere nr. 223/18.03.2005 și nici cuantumul chiriei convenite și al perceperii de penalități de întârziere pentru neexecutare la termen a acestei obligații, iar obiectul acestui contract l-a reprezentat încăperea în suprafață de 23, 40 mp situată în prelungirea încăperii utilizate ca și magazin de către reclamantă și în partea laterală a încăperii - bufet achiziționată de către pârâtă în anul 2002.
A mai reținut instanța de fond că pârâta nu a contestat faptul că ocupă această încăpere, deși durata contractului de închiriere a expirat și nu a intervenit o prelungire a acesteia, astfel încât a apreciat că sunt aplicabile dispozițiile art. 969 Cod civil, privind principiul obligativității efectelor contractului, precum și cele ale art. 1431 din același cod, privind regula generală a predării lucrului închiriat la expirarea locațiunii.
S-a mai reținut că, deși a invocat efectuarea unor lucrări de amenajare a acestui spațiu, reclamanta, căreia, în lumina dispozițiilor art. 1169 Cod civil, îi revenea sarcina probei, nu a făcut dovada efectivă a naturii acestor lucrări, pentru a se putea dispune în sensul readucerii bunului închiriat în starea anterioară.
Împotriva acestei sentințe a formulat apel, în termenul legal, pârâta SC SRL, criticând-o pentru nelegalitate, invocând dispozițiile art.282 Cod procedură civilă.
În motivele de apel, apelanta pârâtă SC SRL a invocat faptul că instanța de fond a pronunțat de fapt o hotărâre într-o acțiune în revendicare și nu în evacuare, așa cum a formulat intimata reclamantă DE CONSUM C, pentru un alt spațiu decât cel închiriat, prin înfrângerea excepției inadmisibilității acțiunii în evacuare, față de partea care opune un drept de proprietate. Astfel, a susținut apelanta pârâtă SOCIETATEA DE CONSUM C, între părți au existat raporturi juridice izvorâte din contractul de locațiune, având ca obiect o magazie în suprafață de 12 mp, ce a fost desființată în perioada 2005 - 2006, așa cum reiese din depozițiile martorilor audiați în cauză. În ceea ce privește însă încăperea în suprafață de 23,40 mp apelanta pârâtă SC SRL a invocat că are asupra acesteia un drept de proprietate, dobândit prin cumpărare, iar în măsura în care intimata reclamantă SOCIETATEA DE CONSUM C susține că se află în posesia sa, fără drept, are la îndemână acțiunea în revendicare și nicidecum în evacuare, instanța neputând schimba obiectul acțiunii, ci doar eventual temeiul juridic al acesteia.
De asemenea, a mai invocat apelanta pârâtă SC SRL din probele administrate, respectiv expertiza întocmită de expert, reiese că spațiul comercial compus din încăperi, inclusiv cea în suprafață de 23,40 mp, nu a suferit modificări ale dimensiunii lor în plan, ceea ce conduce la concluzia că această încăpere a avut aceeași suprafață de la început și până în prezent, și nu că există neconcordanțe între suprafețe, cum în mod greșit a reținut instanța de fond.
O altă critică invocată de apelanta pârâtă SC SRL se referă la faptul că, în mod greșit, prima instanță a reținut că ambele părți au confirmat faptul că în contractul de locație a fost menționată suprafața de 12 mp în scopul achitării unui cuantum mai redus al chiriei, fiind și contrazisă de întregul material probator, iar pe de altă parte intimata reclamantă își invocă propria culpă, încercând să creeze o stare de confuzie între magazia închiriată și spațiile ce se află în posesia acesteia, iar potrivit dispozițiilor art. 1312 cod civil dubiul profită chiriașului.
La data de 04.09.2008, intimata - reclamantă SOCIETATEA DE CONSUM a formulat întâmpinare, solicitând respingerea apelului ca nefondat invocând faptul că obiectul și temeiul juridic al acțiunii este evacuarea apelantei pârâte SC SRL, ca urmare a încetării contractului de închiriere, prin ajungerea la termen și obligarea la plata chiriei restante, așa cum în mod corect a reținut și instanța de fond și cum rezultă din întregul material probator administrat în cauză. În ceea ce privește obiectul închirierii, astfel cum reiese din toate probele administrate ( expertiză, depoziții ale martorilor) acesta este încăperea în suprafață de 23,44 mp, neexistând nici o magazie din zidărie care să fi fost demolată, ambele părți contractante căzând de acord asupra încăperii închiriate, pe care însă nu au mai măsurat-
De asemenea, instanța de fond a reținut, în mod corect, că intenția comună a părților a fost de a fi consemnată o suprafață mai mică, pentru a se plăti o chirie redusă, dispozițiile art. 1312 Cod civil fiind corect aplicate, întrucât apelanta pârâtă SC SRL a fost avantajată în acest caz, iar ipoteza că magazia închiriată nu ar mai exista, fiind demolată, nu a fost dovedită, și în această situație apelanta pârâtă SC SRL, în calitate de chiriașă avea obligația și interesul de a notifica pe proprietar, despre pieirea bunului închiriat.
Analizând sentința pronunțată de Tribunalul Dolj, prin prisma criticilor invocate în apel și a dispozițiilor legale incidente în cauză, Curtea constată că apelul este fondat pentru următoarele considerente:
La data de 18.03.2005, intimata reclamantă SOCIETATEA DE CONSUM C, în calitate de locatar și apelanta pârâtă SC SRL, în calitate de locator, au încheiat contractul de închiriere nr. 223, având ca obiect o "magazie ambalaj" în suprafață de 12 mp, conform art. 2,3,4 și 5 din contract, pentru o chirie lunară de 3,60 euro (0,3 euro/mp) pe o durată de 1 an, începând cu data de 01.04.2005.
Potrivit fișei de calcul a chiriei pentru suprafața locativă și a procesului -verbal de predare primire a locației, ce constituie anexe ale contractului de închiriere nr. 223 din 18.03.2005 ( pag 67 și 21 dosar 5279/COM/2006 al Tribunalului Dolj ), obiectul închirierii este menționat ca fiind o magazie depozitare în suprafață de 12 mp, aceeași ca și în contract, cu un tarif de 0,3 euro/mp, compusă dintr-o cameră, cu tencuiala din interior și exterior căzută din cauza infiltrațiilor de apă, acoperișul degradat, lipsă țiglă, grinzi putrezite, tavanul distrus.
În acțiunea introductivă, astfel cum a fost precizată, intimata reclamantă SOCIETATEA DE CONSUM Cas olicitat evacuarea apelantei pârâte SC SRL din spațiul închiriat și obligarea acestuia la plata chiriei restante, a penalităților de întârziere și aducerea spațiului închiriat în starea inițială.
În ceea ce privește obiectul contractului de închiriere, susținerile părților se contrazic. Astfel, intimata reclamantă a susținut că, în fapt, obiectul închirierii l-a constituit încăperea în suprafață de 23,40 mp, fiind menționat în contractul de închiriere nr. 223 din 18.03.2005 ca având numai 12 mp, pentru ca apelanta pârâtă SOCIETATEA DE CONSUM C să plătească o chirie mai mică, în timp ce referitor la încăperea închiriată, apelanta pârâtă SOCIETATEA DE CONSUM Cas usținut că de fapt aceasta a fost o magazie în suprafață de 12 mp, situată în prelungirea imobilului cumpărat, aflată într-o stare avansată de degradare și care, ulterior, s-a distrus în totalitate, iar nu încăperea în suprafață de 23,40 mp, asupra căreia are un drept de proprietate, dobândit în contractul de vânzare - cumpărare încheiat cu intimata - reclamantă în anul 2002.
Din examinarea înscrisurilor aflate la dosar, enumerate anterior ( contract de închiriere 223/18.03.2005 și a anexelor - fișa de calcul a suprafeței locative și procesul - verbal de predare - primire), Curtea constată că reiese cu certitudine că obiectul închirierii este în suprafață de 12 mp. În schimb din planul de situație ( fila 15 dosar 5279/COM/2006 al Tribunalului Dolj ), planșele fotografice, raportul de evaluare întocmit de expert ( fila 26-30 dosar nr. 5279/COM/2006 al Tribunalului Dolj ) și schița anexă la raportul de expertiză întocmit de expert ( fila nr. 121 dosar nr. 5279/COM/2006 al Tribunalului Dolj ), Curtea constată că în întreg imobilul, compus din 3 camer3 1 - bufet în suprafață de 45,05 mp, camera 2 - magazin cu o suprafață de 46,02 mp, camera 3- depozit cu o suprafață de 23,40 mp -, nu există nici una în suprafață de 12 mp. În ceea ce privește identificarea acestei magazii în suprafață de 12 mp, Curtea constată că nici o probă aflată la dosar, respectiv înscrisuri, depoziții de martori, raport de expertiză nu dovedește că aceasta ar fi încăperea nr.3 în suprafață de 23,40 mp. De asemenea, nici presupusa convenție a părților, de a fi trecută în contractul de închiriere, suprafața de 12 mp, în loc de cea reală de 23,40 mp, nu a fost dovedită, potrivit dispozițiilor art. 1169 Cod civil de nici o probă administrată în cauză și nici nu a fost confirmată de apelanta -pârâtă SC SRL, cum în mod eronat și neîntemeiat a reținut instanța de fond, criticile formulate în acest sens de apelanta - pârâtă SC SRL fiind fondate.
În aceste condiții, Curtea constată că sunt întemeiate și criticile formulate de apelanta - pârâtă privind modul de interpretare al contractului de închiriere, fiind incidentă regula prevăzută de dispozițiile art. 1312 Cod civil, conform căruia, în speță, clauzele neclare se interpretează contra locatorului și va reține că obiectul închirierii l-a constituit magazia în suprafață de 12 mp ce a fost distrusă în totalitate, potrivit declarației martorului ( fila 108 dosar 5279/COM/2006 al Tribunalului Dolj ) și nu încăperea în suprafață de 23,40mp Acesta este sensul în care trebuie interpretată norma legală invocată și nu acela de a-i conferi apelantei pârâte SC SRL un avantaj pecuniar prin menționarea unei suprafețe mai mici în contractul de închiriere, cum în mod neîntemeiat a susținut intimata reclamantă SOCIETATEA DE CONSUM C prin întâmpinare.
În condițiile în care se reține că obiectul închirierii a pierit în totalitate, astfel cum s-a dovedit prin probele menționate anterior, Curtea constată că potrivit art. 1439 Cod civil, contractul de locațiune se desființează, astfel încât acțiunea în evacuare și cea privind plata chiriei restante este rămasă fără obiect și respectiv fără suport legal.
De asemenea, Curtea constată că sunt fondate și criticile referitoare la ipoteza avansată de intimata reclamantă și reținută de instanța de fond, cum că obiectul închirierii l-ar constitui încăperea în suprafață de 23,40 mp. În ceea ce privește această încăpere, apelanta pârâtă SC SRL a susținut că are un drept de proprietate dobândit prin cumpărare în temeiul procesului verbal și a facturii nr. - din 09.04.2002 ( filele 23-25 dosar 5279/COM/2006 al Tribunalului Dolj ).
Or, în condițiile în care ambele părți invocă un drept de proprietate asupra încăperii în suprafață de 23,40 mp, Curtea consideră că examinarea legalității și temeiniciei a titlurilor translative de proprietate ale părților și a ocupării fără drept a încăperilor nu se poate realiza în cadrul procesual stabilit de intimata - reclamantă SOCIETATEA DE CONSUM C - acțiune în evacuare, ci numai în cadrul unei acțiuni în revendicări, unde se poate proceda la cumpărarea acestora.
În condițiile, în care intimata reclamantă SOCIETATEA DE CONSUM C solicită evacuarea apelantei pârâte SC SRL, întrucât contractul de închiriere a ajuns la termen, iar acesta din urmă îi opune intimatei reclamante un drept de proprietate asupra obiectului închirierii, acțiunea în evacuare este paralizată.
În consecință, având în vedere considerentele și textele de lege invocate, Curtea constată că apelul declarat de pârâta SC SRL este fondat și îl va admite în temeiul art. 296 Cod de procedură civilă, va schimba sentința nr. 275 din 11 martie 2008 a Tribunalului Dolj în sensul că va respinge acțiunea
PENTRU ACESTE MOTIVE,
ÎN NUMELE LEGII
DECI DE:
Admite apelul formulat de pârâta SC SRL cu sediul în comuna, Județul D, împotriva sentinței nr.275 din 11 martie 2008 pronunțată de Tribunalul Dolj - Secția Comercială, în dosarul nr-, în contradictoriu cu intimata reclamantă DE CONSUM C cu sediul în C,-, Județul
Schimbă sentința nr.275 din 11 martie 2008, a Tribunalului Dolj, în sensul că respinge acțiunea.
Cu recurs în termen de 15 zile de la comunicare.
Pronunțată în ședința publică de la 18 2008.
PREȘEDINTE, - - | JUDECĂTOR, - - |
GREFIER, - - |
Red.NO/4 ex./17.10.2008
Jud.fond
Tehnored.MB/17.10.2008
19 2008
Președinte:Nela OcheaJudecători:Nela Ochea, Lotus Gherghină
