Spete evacuare in dreptul comercial. Decizia 386/2008. Curtea de Apel Bucuresti
| Comentarii |
|
CURTEA DE APEL BUCUREȘTI - SECȚIA A V-A COMERCIALĂ
DOSAR NR-
DECIZIA COMERCIALA NR:386
Sedința publică din 08 octombrie 2008
Curtea compusă din:
PREȘEDINTE: Decebal Taragan
JUDECĂTOR 2: Minodora Condoiu
GREFIER - - -
****************
Pe rol judecarea cererii de apel, formulată de apelanta pârâtă - 2000 SRL B împotriva sentinței comerciale nr.6755/17.05.2007 pronunțată de Tribunalul București Secția a VI-a Comercială, în dosarul nr-, în contradictoriu cu intimata reclamantă - SRL
La apelul nominal făcut în ședință publică, se prezintă intimata reclamantă prin avocat cu împuternicire avocațială colectivă la dosar, lipsind apelanta pârâtă.
Procedura nelegal îndeplinită cu apelanta pârâtă.
S-a făcut referatul cauzei de către grefiera de ședință, care învederează Curții, restituirea dosarului care a fost înaintat la ICCJ pentru soluționarea recursului formulat de apelanta pârâtă, împotriva încheierii pronunțată la 13.02.2008.
Apărătorul intimatei pârâte învederează că nu mai are alte cereri de formulat sau probe de administrat.
Nemaifiind alte cereri de formulat sau probe de administrat, Curtea constată dezbaterile închise, în baza art.150 pr.civ. și acordă cuvântul intimatei reclamantă, pe cererea de apel.
Intimata reclamantă prin apărător, solicită respingerea apelului, fără cheltuieli de judecată.
Curtea reține cauza în pronunțare.
CURTEA
Deliberând asupra apelului de față, constată:
Prin sentința comercială nr. 6755 din 17.05.2007 a Tribunalului București - Secția a VI a Comercială, s-a admis cererea principală, formulată de reclamanta -pârâtă - SRL B, în contradictoriu cu pârâta-reclamantă - 2000 SRL B, s-a dispus evacuarea acesteia, din imobilul situat în B B-dul - - 11 parter sector 3, s-a respins cererea reconvențională, formulată de pârâta - reclamantă, ca neîntemeiată, și a fost obligată pârâta - reclamantă, la plata sumei de 10,3 ron cheltuieli de judecată, către reclamanta - pârâtă.
Pentru a hotărî astfel, instanța de fond a avut în vedere susținerile părților, probele administrate în cauză și dispozițiile legale în materie.
Împotriva acestei sentințe a declarat apel, în termen legal, pârâta - reclamanta - 2000 SRL, considerând-o netemeinică și nelegală.
În motivarea apelului, pârâta - reclamanta a arătat că, prin sentința atacată, instanța de fond a dispus evacuarea sa, din spațiul comercial, situat în B,--4 -11 parter sector 3, respingându-se, totodată, cererea reconvențională, de obligare a reclamantei la reînnoirea contractului de închiriere nr.1/1.08.2001.
Reclamanta, în calitate de locator, a afirmat că, pârâta, a fost titulara unui contract de închiriere, în calitate de locatar, anume contractul nr.1/1.08.2001, contract care a fost prelungit succesiv, prin încheierea a 2 acte adiționale, și care, a expirat, la data de 1.08.2006, urmând ca pârâta să evacueze, necondiționat, imobilul din B, închiriat.
În mod eronat, a fost respinsă excepția prematurității acțiunii introductive, invocată de către pârâta, sub două aspecte: un aspect de ordin procedural și un aspect de ordin material.
Sub aspect procedural, față de dispozițiile articolului 7201alin 1 Cod procedură civilă, pârâta arată că, anterior promovării acțiunii de evacuare, reclamanta trebuia să urmeze procedura concilierii directe.
Astfel, ne aflăm în prezența unor raporturi contractuale, ce privesc două societăți comerciale, acțiunea în evacuare este o acțiune patrimonială și valorifică o obligație "de a face", căreia îi corespunde un drept de creanță. Drepturile de creanță sunt, prin definiție, drepturi patrimoniale, calificate legal, ca atare, de către, Codul civil. Or, acțiunile care valorifică un drept patrimonial sunt acțiuni patrimoniale.
Pe de altă parte, patrimonialitatea se definește, chiar prin caracterul evaluabil în bani al pretenției, în alte cuvinte, tot ceea ce este patrimonial, este și evaluabil în bani. Neexecutarea obligației pârâtei, de a produce părții adverse un prejudiciu de natură patrimonială, la nevoie, cuantificabil în bani. Nu este sarcina pârâtului de a face această evaluare, însă, ea este posibilă.
Concluzia este aceea că, acțiunea în evacuare este o acțiune patrimonială, evaluabilă în bani, care impune concilierea prealabilă.
Cum o astfel de conciliere directă nu a existat, în sensul că, reclamanta i-a trimis doar o notificare, în care era anunțată să elibereze spațiul, începând cu data de 1.08.2006, urmează a constata întemeiată excepția invocată, și să se respingă acțiunea, ca fiind prematur formulată.
Sub aspectul material, urmează să se aibă în vedere dispozițiile alineat 1 din Cap. XVI - Litigii. Forța majoră, potrivit cărora:"Litigiile apărute între părți se vor soluționa pe cale amiabilă. În caz contrar, părțile înțeleg să se adreseze instanței de judecată".
Reclamanta a exclus orice rezolvare amiabilă a litigiului creat între societăți, cu toate că, atît clauzele contractuale, cît și raporturile comerciale dintre părți, impuneau, în primul rând, soluționarea amiabilă a litigiului, sau cel puțin, o încercare de rezolvare amiabilă a acestuia.
Spre deosebire de pârâtă, care, în permanență, a invitat reprezentanții reclamantei la discuții, pentru rezolvarea amiabilă a diferendului, reclamanta a nesocotit aceste dispoziții și, mai mult, a adoptat o atitudine de forță și de intimidare a reprezentanților pârâtei, toate menite aod etermina, pe aceasta, să evacueze, necondiționat, spațiul închiriat.
În această situație, prematuritatea se impune, în temeiul voinței părților, care au afectat posibilitatea apelului la instanța de judecată, condiției încercării rezolvării diferendului pe cale amiabilă. se impune, în temeiul articolului 969 Cod civil.
Acțiunea reclamantei este neîntemeiată, pârâta fiind titulara unui drept la reînnoirea contractului, incompatibil cu evacuarea sa din imobil.
Reclamanta a pretins, în mod neînduplecat, evacuarea pârâtei din spațiul menționat, trecând chiar, la anumite acțiuni în forță, deși pârâta, și-a manifestat interesul, pentru reînnoirea contractului, de închiriere, încheiat între societăți.
Anterior expirării perioadei de închiriere, astfel cum s-a stabilit prin Actul adițional nr. 2/1.08.2004, pârâta, în temeiul Cap.III din contractul de închiriere, a notificat reclamanta, în vederea prelungirii contractului de închiriere, dintre societăți, în aceleași condiții, pe o perioadă de 3 ani, de la data de 1.08.2006 până la 1.07.2009, menționând faptul că, în ipoteza în care nu vor da curs notificării, va considera că sunt îndeplinite condițiile convenite, prin contractul de locațiune nr.1/1.08.2001, referitoare la prelungirea locațiunii.
Reprezentanții reclamantei nu s-au prezentat la data și locul indicat în notificare și nici nu au comunicat, în scris, vreun punct de vedere.
Dispozițiile Cap.III, teza a II a din contract, prevăd dreptul locatarului de prelungire a contractului, printr-o simplă notificare a locatorului, în urma căreia, contractul, urmează a fi prelungit,prin semnarea unui act adițional aferent.
Cap.III. Termenul "[.] La sfârșitul perioadei de închiriere, locatarul are dreptul de prelungire a prezentului contract, în aceleași condiții, printr-o simplă notificare a locatorului, în interiorul perioadei precedente de închiriere, în urma căreia,se vaîncheia actul adițional aferent.
Astfel, simpla notificare a locatorului este suficientă pentru prelungirea contractului, locatorul înțelegând să confere acest drept locatorului, în mod necondiționat. Clauzele contractului privind dreptul de prelungire a contractului au rămas neschimbate, chiar și după semnarea celor două acte adiționale, așa cum rezultă, expres, din Articolul 3 al acestora (articolul 3 - celelalte clauze ale contractului rămân neschimbate).
Instanța a respins această apărare, cu motivarea că, ulterior, părțile au încheiat acte adiționale, în care au prevăzut că,prelungirea contractului se va face cu acordul ambelor părți. Motivarea instanței nu ține cont, însă, de voința reală a părților, aceste clauze fiind, numai unele de stil, neconforme cu adevărata înțelegere. De altfel, părțile nici nu au convenit, înlăturarea clauzei, care instituia dreptul pârâtei, la o prelungire, unilaterală, a contractului.
Existența dreptului la reînnoirea contractului, ca expresie a voinței reale a părților, care a supraviețuit și încheierii actelor adiționale, rezultă și din achitarea, de către pârâtă, a unor sume de bani, tocmai, în contul prelungirii raporturilor locative.
Instanța de fond a înlăturat aceste apărări, cu motivarea că, nu s-a făcut dovada că plățile efectuate s-au realizat în contul reclamantei - pârâte. Fiind în prezența unor raporturi comerciale, mijloacele de probă trebuie apreciate, cu mai multă larghețe. În ce o privește pe pârâtă, a propus probe, pentru a evidenția, calitatea de prepus, a persoanei căreia banii i-au fost înmânați, însă, aceste probe au fost, nejustificat, respinse.
Nici ideea că sumele de bani plătite ar constitui o chirie majorată, pe perioada contractuală deja agreată, nu poate fi susținută logic. obligațiilor pârâtei contractuale, nu poate fi justificată, pe ideea de liberalitate, întrucât, este comerciant, ci pe existența unei obligații corelative, a părții adverse, obligație pe care pârâta a indicat-o, a fi aceea, a prelungirii contractului de locațiune.
Un alt indiciu al voinței reale a părților, a fost acela al agreării, de către reclamantă, a investițiilor făcute, de către pârâtă, în imobil. Acordul dat de reclamantă asupra investițiilor efectuate de pârâtă, asupra spațiului, absolut necesare pentru ca spațiul respectiv să devină utilizabil, conform destinației prevăzute în contract, și care, evident, au sporit valoarea bunului închiriat, coroborându-se foarte bine cu intenția părților, de a prelungi contractul, până în vara anului 2009, așa încât, pârâta să își poată recupera investițiile, ce depășesc ordinul miliardelor de lei.
Față de cele arătate, apreciază, ca fiind prelungit, contractul de închiriere nr.1/1.08.2001, dintre societăți, până la data de 1.08.2009, conform înțelegerii dintre reprezentanții celor două societăți.
În ceea ce privește, constatarea existentei unui drept de retenție, care se opune evacuării pârâtei, din imobil, până la achitarea debitului de către reclamantă, a solicitat instanței de fond, recunoașterea acestui drept de retenție, prin cererea reconvențională, în legătură cu creanța rezultată din, îmbogățirea fără justă cauză, a părții adverse, pe seama îmbunătățirilor efectuate de către pârâtă.
Tribunalul a apreciat că nu avea o creanță certă, lichidă și exigibilă, deși, a propus probe, pentru a dovedi sporul de valoare al fondului, ocazionat de investițiile pârâtei. Nu avea nevoie de constatarea judecătorească, prealabilă, a valorii acestor îmbunătățiri, instanța putând realiza ea acest lucru, pe cale incidentală, stabilind în felul acesta și natura certă, lichidă și exigibilă a creanței.
În aceste condiții legale, s-ar fi impus recunoașterea unui drept de retenție al pârâtei, asupra spațiului situat în B,--4 - 11, parter, sector 3, până la acordarea de către reclamantă a investițiilor, făcute de pârâtă în imobil, investiții ce pot fi constatate, prin efectuarea unei expertize tehnice de specialitate, cu consecința, respingerii, ca prematură, a cererii de evacuare.
Astfel, dreptul de retenție este o importantă formă de asigurare a creanței pârâtei, asupra reclamantei, iar invocarea acestui drept de retenție este legitimă, atâta vreme cât, reclamanta, solicită evacuarea pârâtei, necondiționat, omițând investițiile făcute de pârâtă, investiții care nu au avut un corespondent în diminuarea corespunzătoare a chiriei, așa cum prevedea contractului în cap. IV, teza finală.
Argumentul instanței, potrivit căruia, înțelegerea părților, ca bunul să fie predat în forma și în starea în care a fost primit, nu se poate opune dreptului pârâtei la despăgubiri, rezultate din îmbogățirea fără justă cauză.
Pârâta este din nou în prezența unei clauze ordinare, care nu legitimează îmbogățirea părții adverse, mai ales, în condițiile în care, neprelungirea contractului, investiția, nu a putut fi amortizată.
Obligația restituirii bunului în starea în care a fost primit, are în vedere, obligația de a nu i se aduce atingeri ce i-ar micșora valoarea, ceea ce nu se poate reține în cauză. Această clauză, este o reluare a dispozițiilor legale, or, aceleași dispoziții legale, consacrate în materia locațiunii, conțin și obligația despăgubirii locatorului, pentru sporul de valoare adus imobilului.
Se mai arată faptul că, nu a renunțat, niciodată, la dreptul rezultat din efectuarea acestor îmbunătățiri, care au profitat imobilului închiriat, declarațiile autentice făcute de către partea adversă, nefiind în nici un fel angajante pentru societatea pârâtă, așa încât, să i se poată imputa, obligația de a tolera îmbogățirea părții adverse, în temeiul articolului 969 Cod civil.
În susținerea apelului pârâta a solicitat proba cu înscrisuri, martori, interogatoriu și expertiză tehnică, iar cererea a fost timbrată cu o taxă de timbru în sumă de 20 lei și timbru judiciar în valoare de 0,3 lei.
Curtea a încuviințat și administrat proba cu înscrisuri, iar asupra expertizei tehnice, a prorogat pronunțarea, până la depunerea obiectivelor, în scris, care, practic, a rămas fără obiect, pârâta nemaiîndeplinindu-și această obligație.
Apelul este nefondat.
Analizând actele și lucrările dosarelor, în raport cu motivele de apel invocate, probele administrate și dispozițiile legale în materie, Curtea constată că, în cauză, nu sunt incidente prevederile articolului 7201alineat 1 Cod procedură civilă, întrucât, litigiul nu este de natură patrimonială, astfel că, nefiind evaluabil în bani, nu este obligatorie procedura concilierii, prealabile, directe dintre părți, cu privire la litigiu.
Referitor la cel de-al doilea aspect, Curtea constată că, rezolvarea litigiului pe cale amiabilă, a rămas, practic, fără obiect, în condițiile în care, părțile, nu au reușit să se întâlnească și să procedeze ca atare, și drept urmare, singura cale de soluționare a diferendului, dintre ele, era chemarea în judecată, la instanțele de drept comun, așa cum de altfel, reclamanta a și procedat, astfel că, primul motiv de apel este neîntemeiat.
Referitor la cel de-al doilea motiv de apel, Curtea constată că, apelanta pârâtă nu a făcut dovada că, părțile au convenit ca, pârâtei să i se acorde un drept, la reînnoirea contractului, respectiv - prelungirea acestuia, la expirarea perioadei de 3 ani.
De asemenea, Curtea constată că, clauza din contractul inițial, prin care contractul putea fi prelungit, printr-o simplă notificare a locatorului, nu mai are suport legal sau convențional, întrucât, prin actele adiționale încheiate, ulterior, au prevăzut că, prelungirea contractului se va face numai prin acordul ambelor părți, exprimat și cuprins într-un act adițional, astfel că, nici acest motiv nu este întemeiat.
Cât privește ultimul motiv de apel, Curtea constată că, pârâta nu a primit acordul, expres, al reclamantei de a efectua anumite investiții, care să-i confere, la expirarea contractului, un drept de retenție asupra spațiului închiriat.
În aceste condiții, în cazul în care, pârâta considera că, a efectuat investiții semnificative, în imobilului închiriat, trebuia să le cuantifice și să le solicite prin cerere reconvențională, și numai în situația în care, aceasta ar fi fost admisă, i se putea recunoaște un drept de retenție, asupra spațiului închiriat, până la recuperarea acestora, însă, nu a procedat de această manieră și, practic, fiind propria culpă, nu o poate invoca pentru câștigarea unui drept, potrivit articolului 108 alineat final Cod procedură civilă.
În consecință, Curtea constată că, instanța de fond a reținut o situație de fapt corectă în cauză, pe baza probelor administrate, judicios analizate, și a făcut o interpretare și aplicare adecvată a clauzelor contractuale și a dispozițiilor legale în materie, specifice speței și menționate mai sus, astfel că, motivele de apel invocate sunt, în totalitate, neîntemeiate.
Față de considerentele expuse mai sus, Curtea constată că, sentința comercială atacată este temeinică și legală, și urmează a fi menținută, iar apelul va fi respins, ca nefondat, în temeiul articolului 296 Cod procedură civilă.
PENTRU ACESTE MOTIVE
ÎN NUMELE LEGII
DECIDE:
Respinge, ca nefondat, apelul declarat de apelanta pârâtă - 2000 SRL, cu sediul ales în B, la & Asociații din- A,.2,.10, sector 1, împotriva sentinței comerciale nr.6755 din 17.05.2007 a Tribunalului București - Secția a VI-a Comercială, în contradictoriu cu intimata reclamantă - SRL, cu sediul în B,- - 52, -. A,. 1, sector 2.
Definitivă. Cu recurs.
Pronunțată în ședință publică, azi - 8.10.2008.
PREȘEDINTE JUDECĂTOR
- - -
GREFIER
- -
Red.Jud.
Tehnored.
4 ex./21.10.2008
Tribunalul București - Secția a VI a Comercială
Judecător fond:
Președinte:Decebal TaraganJudecători:Decebal Taragan, Minodora Condoiu
