Spete evacuare in dreptul comercial. Decizia 460/2009. Curtea de Apel Bucuresti
| Comentarii |
|
DOSAR NR-
CURTEA DE APEL BUCUREȘTI SECȚIA A VI A COMERCIALĂ
DECIZIA COMERCIALĂ NR.460
Ședința Publică de la 16.11.2009
Curtea compusă din:
PREȘEDINTE: Alina Pănescu
JUDECĂTOR 2: Cristina Scheaua
GREFIER - - -
Pe rol fiind pronunțarea cererilor de apel formulate de apelanta reclamantă SC SRL și apelanta pârâtă SC SRL, împotriva sentinței comerciale nr.5728 din 8.04.2009, pronunțată de Tribunalul București - Secția a VI a Comercială, în dosarul nr-.
Dezbaterile au avut loc în ședința publică de la 09.11.2009, fiind consemnate prin încheierea de ședință de la acea dată când, Curtea pentru a da posibilitate părților să depună la dosar concluzii scrise, a amânat pronunțarea pentru astăzi, 16.11.2009.
CURTEA:
Asupra apelurilor de față, deliberând, constată:
Prin sentința comercială nr. 5728/08.04.2009 pronunțată de Tribunalul București - Secția a VI-a Comercială a fost admisă în parte cererea formulată de reclamanta în contradictoriu cu pârâta și s-a dispus evacuarea pârâtei din spațiul situat în B,-, sector 3, compus din două încăperi în suprafață totală de 73. A fost obligată pârâta să plătească reclamantei: echivalentul în lei, la cursul din ziua plății als umei de 2864,4 Euro, reprezentând contravaloare lipsă de folosință pentru perioada 08.12.2008-31.12.2008 și echivalentul în lei, la cursul din ziua plății al sumei de 3700 Euro, lunar, începând cu data de 01.01.2009 și până la eliberarea spațiului. A fost respins capătul de cerere privind obligarea pârâtei la plata contravalorii utilităților aferente spațiului ca nefondat. A fost obligată pârâta să plătească reclamantei suma de 970 lei cu titlu de taxă de timbru și timbru judiciar aferente pretențiilor admise.
Pentru a pronunța această hotărâre, instanța a arătat că prin cererea înregistrată sub nr- pe rolul Judecătoriei Sectorului 3 B, reclamanta a chemat în judecată pe pârâta solicitând instanței să dispună: evacuarea pârâtei din spațiul proprietatea reclamantei situat în B,-, sector 3, compus din două încăperi în suprafață totală de 73. pentru lipsa titlului locativ, obligarea pârâtei la plata contravalorii lipsei de folosință a spațiului de la data încetării contractului de locațiune (08.12.2008) și până la data eliberării efective a spațiului, obligarea pârâtei la plata contravalorii utilităților aferente spațiului de la data încetării contractului de locațiune și până la eliberarea efectivă a spațiului și la plata cheltuielilor de judecată.
Cererea a fost motivată în sensul că reclamanta este proprietara imobilului în cauză așa cum rezultă din contractul de vânzare-cumpărare de active nr. 186/10.10.2001, încheiat cu A. La data de 17.05.2005 între reclamantă, în calitate de locator și pârâtă, în calitate de locatar a intervenit contractul de locațiune nr. 686/2005 pe o perioadă de 5 ani, iar la data de 08.10.2008 reclamanta a notificat pârâtei denunțarea unilaterală a contractului de locațiune nr. 686/17.05.2005, contractul încetând supă expirarea termenului de preaviz.
La termenul de judecată din data de 22.01.2009 reclamanta și-a precizat pretențiile solicitate la capătul 2 de cerere ca fiind în cuantum de 3799 euro în echivalent lei la cursul,la data introducerii acțiunii, respectiv la 14626,1 lei. În privința pretențiilor de la capătul 3 de cerere, s-a arătat că utilitățile aferente lunii decembrie 2008 au fost achitate, pârâta datorând contravaloarea facturilor până la eliberarea efectivă a spațiului, evaluându-se provizoriu acest capăt de cerere la suma de 1000 lei.
Prin sentința nr. 627/22.01.2009 Judecătoria Sector 3 Baa dmis excepția de necompetență materială invocată din oficiu și a declinat competența de soluționare a cauzei în favoarea Tribunalului București - Secția a VI-a Comercială.
Analizând cererea, tribunalul a reținut că între reclamantă, în calitate de locator, și pârâtă, în calitate de locatar, s-a încheiat contractul de locațiune nr. 686/17.05.2005 prin care reclamanta a transmis pârâtei dreptul de folosință asupra spațiului situat în B,-, sector 3, compus din două încăperi în suprafață totală de 73. în vederea desfășurării activității de comercializare de produse farmaceutice și nealimentare sau oricare altele acceptate de locatar. Termenul închirierii este de la 01.06.2005 până la data de 01.06.2010în schimbul plății unei chirii lunare de 3700 Euro plus, chirie ce urma a fi achitată de locatar în avans până la sfârșitul fiecărei luni următoare. Totodată locatarul și-a asumat și obligația de a achita și contravaloarea utilităților până la data de 20 ale lunii pentru luna anterioară.
S-a mai arătat că la data de 08.10.2008 reclamanta a notificat pârâtei denunțarea unilaterală a contractului în temeiul dispozițiilor art. 7.1 lit. b din contract, începând cu data de 10.12.2008 și a solicitat pârâtei ca la acea dată să predea spațiul închiriat. Comercială
Tribunalul a analizat conținutul clauzei de la art. 7.1 lit. b din contract, constatând că părțile au prevăzut ca modalitate de încetare a efectelor contractului și denunțarea unilaterală a acestuia.
S-a considerat că nu poate fi reținută susținerea pârâtei potrivit căreia contractul continuă a produce efecte până la împlinirea termenului stabilit în contract.
Deoarece la data încetării contractului, 08.12.2008, locatarul are obligația de a preda locatorului bunul închiriat, conform art. 1434.civ. tribunalul a apreciat că primul capăt de cerere este întemeiat, urmând a dispune evacuarea pârâtei din spațiu.
Cu privire la capătul doi de cerere, s-a apreciat că este întemeiat, în condițiile în care, prin ocuparea spațiului și după încetarea efectelor contractului, pârâta a produs reclamantei un prejudiciu echivalent cu beneficiul pe care societatea reclamantă nu l-ar fi obținut dacă ar fi valorificat spațiul prin închiriere. S-a precizat că pârâta datorează reclamantei prejudiciul egal cu contravaloarea chiriei pe perioada în care a deținut spațiul fără titlu, prejudiciu însumând 2864,4 Euro, precum și prejudiciul de 3700 euro lunar începând cu data de 01.01.2009 și până la eliberarea spațiului, cu titlu de contravaloare de lipsă de folosință.
Referitor la capătul de cerere având ca obiect obligarea pârâtei la plata utilităților aferente spațiului folosit, tribunalul a apreciat că este nefondat, întrucât reclamanta nu a administrat dovezi în acest sens.
Conform art. 274.pr.civ. tribunalul a obligat-o pe pârâtă să plătească reclamantei suma de 970 lei reprezentând taxa de timbru și timbru judiciar, cheltuieli de judecată aferente pretențiilor admise.
Împotriva sentinței comerciale nr. 5728/08.04.2009 pronunțată de Tribunalul București - Secția a VI-a Comercială au declarat apel ambele părți.
Apelanta-reclamantă a criticat sentința apelată invocând următoarele motive de apel:
1) Instanța de fond nu a avut în vedere la pronunțarea sentinței atacate împrejurarea că pentru spațiul în cauză intimata-pârâtă datorează contravaloarea utilităților folosite, potrivit art. 5.2 din contractul de locațiune. La dosar apelanta a depus facturile fiscale nr. -/20.11.2008 și -/20.12.2008, în prezent cuantumul total al utilităților fiind format din suma de 5273 lei compusă din suma de 3319 lei reprezentând contravaloare facturi energie electrică pentru perioada ianuarie-iunie 2009 și suma de 1954 lei reprezentând contravaloare facturi gaze naturale, urmând ca până la eliberarea efectivă a spațiului pârâta să achite contravaloarea utilităților folosite pentru spațiul din care s-a dispus evacuarea sa. Nu se poate reține că, odată cu încetarea contractului de locațiune, pârâta datorează doar contravaloarea lipsei de folosință, nu și contravaloarea utilităților, având în vedere că aceasta a folosit spațiul beneficiind și de furnizarea utilităților.
2) Instanța nu a acordat apelantei-reclamante cheltuielile de judecată constând în onorariul de avocat, sens în care depune dovezi în apel.
3) Instanța nu a reținut că suma reprezentând contravaloarea lipsei de folosință a spațiului cuprinde și taxa pe valoarea adăugată.
Apelanta-pârâtă a invocat faptul că denunțarea unilaterală a contractului de locațiune s-a făcut în acord cu dispozițiile art. 7.1 lit. b din contract, care nu prevede termenul în care va interveni încetarea contractului, locatorul stabilind în mod unilateral termenul de 60 de zile. În lipsa unei stipulații exprese în contract, trebuie aplicate dispozițiile art. 1436 alin. 2.civ. conform cărora "concediul trebuie să se dea de la o parte la alta, observându-se termenele defipte de obiceiul locului". Astfel, la stabilirea concediului, locatarul trebuia să ia în considerare specificul activității de farmacie desfășurată în spațiul ce face obiectul litigiului. de 60 de zile acordat de locator este cu mult sub necesitățile obiective ale unei farmacii. Apelanta-pârâtă arată că stabilirea unilaterală de către locator a concediului fără a se lua în considerare specificul activității de farmacie, încalcă prevederile art. 1436 alin. 2.civ. și face ca denunțarea unilaterală a contractului de locațiune să fie nelegală.
A mai susținut că în mod eronat a fost obligată la plata sumelor reprezentând contravaloarea lipsei de folosință pe perioada 08.12.2008-31.12.2009, deoarece și-a îndeplinit obligația contractuală de achitare a chiriei, conform dovezilor anexate.
Prin întâmpinare formulată în apel, pârâta a invocat, în temeiul art. 159 pct. 1.pr.civ. coroborat cu art. 3433.pr.civ. excepția necompetenței generale a instanțelor judecătorești. În motivarea acesteia, a arătat că, potrivit art. X pct. 10.1 din contractul de locațiune nr. 686/17.06.2005, părțile au convenit supunerea spre soluționare a litigiilor dintre ele tribunalului arbitral. Sentința atacată este pronunțată cu încălcarea competenței tribunalului arbitral, astfel că se solicită admiterea excepției, anularea sentinței și respingerea cererii de chemare în judecată ca inadmisibilă. Pe fondul cauzei, a solicitat respingerea apelului în ceea ce privește capetele de cerere referitoare la contravaloarea utilităților și a taxei pe valoarea adăugată aferentă chiriei, ca rămase fără obiect, având în vedere procesul verbal încheiat între părți la data de 09.07.2009 prin care se constată stingerea obligaților pecuniare. De asemenea, a cerut respingerea apelului în ceea ce privește capătul de cerere referitor la cheltuielile de judecată reprezentând onorariu de avocat.
Cu privire la excepția necompetenței generale a instanțelor judecătorești, se constată că aceasta nu este întemeiată. Astfel, art. 3434.pr.civ. prevede că "în cazul în care părțile în proces au încheiat o convenție arbitrală, pe care una dintre ele o invocă în instanța judecătorească, aceasta își verifică competența. Instanța va reține spre soluționare procesul dacă: a) pârâtul și-a formulat apărările în fond, fără nici o rezervă întemeiată pe convenția arbitrală".
În cauză, se constată că deși legal citată, pârâta nu a fost reprezentată în instanță și nici nu a formulat întâmpinare prin care să invoce necompetența generală a instanțelor judecătorești.
Ca urmare, în mod legal a decis tribunalul că are competența materială de a soluționa cauza, având în vedere că pârâta nu a invocat aplicarea prevederilor contractuale referitoare la clauza compromisorie.
În consecință, constatând că nu sunt îndeplinite condițiile art. 159 pct. 1.pr.civ. în temeiul art. 137 alin. 1.pr.civ. va fi respinsă excepția necompetenței generale a instanțelor de judecată ca neîntemeiată.
Cu privire la apelurile declarate de către părți, se constată că la data de 17.07.2009 a fost depus la dosar procesul verbal din data de 09.07.2009 încheiat între ele. Prin acesta, referitor la prezentul dosar nr-, părțile au convenit următoarele: "1. Evacuarea din spațiul deținut de situat în B,-, sector 3 (Complex Comercial ) nu va avea loc, urmând să încheie cu titularii dreptului de locațiune un nou contract de locațiune, în alte condiții cu privire la acest spațiu. 2. Contravaloarea lipsei de folosință a spațiului susmenționat pentru perioada 01.01.2009-30.06.2009 a fost achitată integral, parțial prin compensare și parțial prin plată, de către către, în prezent între părți nemaiexistând pretenții de această natură. 3. Contravaloarea utilităților aferente spațiului, pentru perioada 01.01.2009-30.06.2009 a fost integral achitată de către către, în prezent între părți nemaiexistând pretenții de această natură. 4. Cheltuielile de judecată cuprinse în sentința comercială mai sus menționată, în cuantum de 970 lei (reprezentând taxa judiciară de timbru și timbru judiciar) au fost achitate. 5. Cheltuielile de judecată ocazionate de litigiul dintre părți reprezentând onorariul avocațial, precum și orice alte cheltuieli de judecată în afara celor expres menționate mai sus nu au fost achitate, urmând a fi tranșate pe cale judecătorească.".
Față de cele convenite de părți prin acest proces verbal încheiat ulterior declarării apelurilor, se constată că susținerile părților din motivele de apel, mai puțin cheltuielile de judecată reprezentând onorariul de avocat solicitate de către apelanta-reclamantă, au rămas fără obiect, astfel că apelurile urmează a fi respinse ca nefondate, în baza art. 296.pr.civ.
Cu privire la cheltuielile de judecată constând în onorariul de avocat, cheltuieli solicitate de către apelanta-reclamantă, se constată că aceasta a depus la prima instanță împuternicirea avocațială nr. -/2008, iar în apel a depus contractul de asistență juridică nr. - din data de 03.10.2008. Obiectul contractului îl repezintă "asistență juridică, redactare, înscrisuri, consultanță acordată societății comerciale, pentru perioada octombrie-decembrie 2008", onorariul convenit fiind de 1500 euro + Perioada pentru care s-a încheiat contractul a mai fost prelungită prin acte adiționale și a fost depusă la dosar și fișa lucrărilor executate pentru clientul Din această fișă reiese că asistența juridică acordată de, și Asociații apelantei-reclamante a constat în mai multe activități decât cea de acordare asistență juridică în dosarul prezent nr-, neputându-se departaja onorariul plătit numai pentru asistența acordată în acest dosar.
În apel a fost depusă împuternicirea avocațială nr. -/2009 cu privire la care însă nu s-a depus nici o chitanță sau alt act de plată a onorariului de avocat.
Față de cele arătate, urmează a fi respinsă ca neîntemeiată și cererea de acordare a cheltuielilor de judecată solicitate de către apelanta-reclamantă, nefiind îndeplinite condițiile art. 298 și art. 274.pr.civ.
PENTRU ACESTE MOTIVE
ÎN NUMELE LEGII
DECI D E:
Respinge ca neîntemeiată excepția necompetenței generale a instanțelor de judecată.
Respinge ca nefondate apelurile declarate de apelanta reclamantă SC SRL și de apelanta pârâtă SC SRL, împotriva sentinței comerciale nr.5728 din 8.04.2009, pronunțată de Tribunalul București - Secția a VI a Comercială, în dosarul nr-.
Cu recurs în termen de 15 zile de la comunicare.
Pronunțată în ședința publică din data de 16.11.2009.
PREȘEDINTE, JUDECĂTOR,
GREFIER,
Red. /4 ex/16.12.2009
Președinte:Alina PănescuJudecători:Alina Pănescu, Cristina Scheaua
