Spete evacuare in dreptul comercial. Decizia 58/2008. Curtea de Apel Bacau
| Comentarii |
|
ROMÂNIA
CURTEA DE APEL BACĂU
SECȚIA COMERCIALĂ, contencios ADMINISTRATIV SI FISCAL
Dosar nr-DECIZIE Nr. 58/2008
Ședința publică de la data de 18 2008
Completul compus din:
PREȘEDINTE: Vera Stănișor
JUDECĂTOR 2: Morina Napa
Grefier - - -
&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&
Pe rol fiind soluționarea apelului promovat de reclamanta ROMÂNI- SOCIETATE COOPERATIVĂ ROMÂNI, împotriva sentinței civile nr.124/COM din 29 februarie 2008, pronunțată de Tribunalul Neamț, în dosarul nr-.
La apelul nominal făcut în ședință publică, au răspuns consilier juridic în calitate de mandatar al societății apelantei și avocat pentru intimata- pârâtă " COM "
Procedura de citare este legal îndeplinită.
S-a expus referatul cauzei, după care:
Reprezentantul apelantei depune la dosar în xerocopie sentința nr.7/COM/C din 8 iulie 2008 Tribunalului Neamț (practică judiciară) și concluzii scrise, arătând că nu mai are cereri de formulat.
Apărătorul societății intimate arată de asemenea că nu mai are cereri de formulat.
Nemaifiind cereri de formulat în cauză sau alte chestiuni prealabile, instanța constată dosarul în stare de judecată, acordând cuvântul pentru dezbateri.
Reprezentantul apelantei având cuvântul, solicită admiterea apelului așa cum a fost formulat și motivat, modificarea în tot a sentinței apelate în sensul admiterii acțiunii așa cum a fost formulată și a fi obligată intimata să elibereze spațiile menționate în contractul de închiriere ce a expirat la data de 01.05.2007 și totodată să plătească daune pentru perioada cât a ocupat spațiile și nu a achitat chirie. Mai solicită obligarea intimatei la plata cheltuielilor de judecată efectuate în cauză.
Avocat având cuvântul pentru intimata- pârâtă, solicită respingerea apelului și menținerea sentinței de fond ca fiind legală și temeinică, având în vedere că din ansamblul probatoriului administrat în cauză, rezultă că deși Adunarea Generală a membrilor cooperatori a stabilit că nu se va mai majora chiria pentru spațiile în litigiu, apelanta a procedat la majorarea acesteia fără a face negocieri și fără a anunța pe chiriași de această situație. Nu solicită cheltuieli de judecată.
S-au declarat dezbaterile închise, trecându-se la deliberare.
-deliberând-
Asupra apelului comercial d e față, constată următoarele:
Prin sentința civilă nr. 124/29.02.2008, pronunțată de Tribunalul Neamț - Secția Comercială și de Contencios Administrativ în dosarul nr-, s- respins excepția necompetenței materiale a instanței și s-a respins ca nefondată acțiunea reclamantei ROMÂNI, prin care solicita evacuarea pârâtei COM L din spațiile deținute în baza contractului de închiriere nr. 28/01.02.2006 și obligarea pârâtei la daune și cheltuieli de judecată.
Pentru a pronunța această soluție, instanța de fond a avut în vedere următoarele considerente:
Prin acțiunea formulată, reclamanta - ROMÂNI a solicitat evacuarea pârâtei COM L din cele patru spații închiriate în satele Români, S, și, obligarea pârâtei la daune în sumă de 15.140 lei pentru perioada martie - 2007 și în continuare - la 2380 lei pe lună, până la evacuarea totală.
În ce privește excepția necompetenței materiale a instanței, invocată de pârâtă, tribunalul a apreciat că este competent să soluționeze acțiunea, având în vedere capătul principal al cererii (respectiv evacuarea) și caracterul accesoriu al daunelor solicitate.
Pe fond, tribunalul reține că prin Hotărârea nr. 1 din 30.01.2007 Consiliul de Administrație al Români - Societate Cooperativă a aprobat pentru spațiile cu destinația de magazine mixte + bufete, proprietatea societății majorarea chiriei pentru anul 2007-2008 de la 1300 lei/lună cu TVA. la 2380 lei/lună începând cu data de 01.02.2007. Prin contractul de administrare încheiat la data de 05.05.2005 încheiat între Societatea Cooperativă de Consum - Români - cu sediul în localitatea Români și Consiliul de Administrație ales în Adunarea Generală a Români, s-a stabilit prin art. 6.2: răspunderea administratorilor este angajată pentru nerespectarea prevederilor legii, ale prezentului contract și ale hotărârilor adoptate de Adunarea Generală. Totodată, potrivit actului constitutiv al Societății Cooperative de Consum de grad 1 - Români, adunarea generală extraordinară hotărăște - printre altele - ipotecarea, gajarea, transmiterea în folosința sau înstrăinarea imobilizărilor corporale aparținând societății cooperative, încheierea de contracte de asociere, etc..
În ședința din 30.04.2007 Adunarea Generală Extraordinară a Români a pus în discuția membrilor săi "aprobarea unui nou contract de închiriere pentru magazinele pe care societatea le are în subordine". Urmare a discuțiilor purtate, astfel cum rezultă din procesul verbal întocmit (filele 85-86 dos), membrii cooperatori nu au fost de acord cu majorarea chiriei, achiesând la punctul de vedere susținut de numitul, care a precizat că spațiile închiriate nu corespund, conform votului exprimat, o nouă negociere a chiriei pentru fiecare magazin în parte fiind posibilă după efectuarea investițiilor necesare.
În aceste condiții, hotărârile luate în Consiliul de Administrație trebuiau să fie în concordanță cu cele stabilite de Adunarea Generală Extraordinară din 30.04.2007.
Argumentele reclamantei conform cărora membrii cooperatori prezenți în ședința Adunării Generale Extraordinare din 30.04.2007 împreună cu ar fi trebuit să se abțină de la vot, deoarece desfășoară o activitate de concurență neloială, fiind administrator sau asociați la SC COM L B în condițiile în care sunt și membri cooperatori la Români - Societate Cooperativă, au fost respinse de instanță, în condițiile în care reclamanta, deși avea pârghiile legale, nu a procedat la excluderea acestora din Români.
În consecință, având în vedere procesul verbal al Adunării Generale Extraordinare a Români din 30.04.2007 tribunalul respins acțiunea reclamantei, ca nefondată.
Împotriva acestei sentințe a declarat apel reclamanta Români (calea de atac fiind stabilită de instanță prin încheierea din 26 iunie 2008).
Apelanta - reclamantă a arătat, în dezvoltarea motivelor de apel, că în prezent contractul de închiriere cu pârâta expirat, astfel că aceasta folosește bunurile închiriate fără a plăti nimic, că instanța de fond a reținut în mod greșit ca relevant procesul - verbal din Adunarea Generală Extraordinară din 30 aprilie 2007, că hotărârea adoptată în această adunare este contrară intereselor societății.
Intimata - pârâtă Com a depus la dosar întâmpinare, prin care a solicitat respingerea apelului ca nefondat, întrucât contractul de închiriere a fost reziliat în mod unilateral de către reclamantă, nu s-a negociat cuantumul chirie majorate, nu s-au respectat cele hotărâte în Adunarea Generală din 30 aprilie 2007.
De asemeni, intimata - pârâtă a invocat o serie de deficiențe în funcționarea și modul de adoptare a hotărârilor reclamantei, precum și o hotărâre a reclamantei, din data de 30 iulie 2007, prin care s-a stabilit ca pârâta, în contul chiriei restante, să execute reparații la spațiile deținute.
Analizând sentința apelată, sub aspectul criticilor formulate, cât și din oficiu, curtea apreciază ca întemeiat apelul de față, pentru următoarele considerente.
Prin contractul de închiriere nr. 28/01 februarie 2006, apelanta a închiriat intimatei - pârâte COM L B patru spații comerciale (identificate la pct. II art. l din contract), pe o durată de un an, respectiv pe perioada 01.02.2006 - 01.02.2007.
La art. 5 din contract se prevede că la expirarea contractului,acesta poate fi prelungit cu acordul ambelor părți.
Potrivit art. 23, contractul încetează la data expirării, precum și în caz de neplată a chiriei și a utilităților.
Prin acțiunea promovată, reclamanta a solicitat evacuarea pârâtei din spațiile închiriate, având în vedere că la data de 01.02.2007 contractul de închiriere dintre părți a expirat și nu a mai fost prelungit.
Acesta era aspectul principal ce se impunea a fi examinat în cauză, ori instanța de fond nu face nici o referire la această situație, mărginindu-se a analiza motivele pentru care părțile nu au ajuns la un acord privind prelungirea închirierii.
Ori, față de situația de fapt prezentată mai sus, curtea apreciază că se impun a fi aplicate dispozițiile art. 969 Cod civil, în sensul de a da eficiență clauzelor cuprinse în contractul de închiriere nr. 28/01 februarie 2006.
Ori, așa cum s-a arătat mai sus, contractul de închiriere încheiat de părți a expirat la data de 01.02.2007, iar dispozițiile art. 5 din contract, privind prelungirea contractului cu acordul ambelor părți, nu au eficiență în cauză, fiind evident că părțile nu au ajuns la un acord în acest sens.
Motivele pentru care părțile nu au ajuns la acest acord exced obiectului strict al cauzei, fiind chestiuni subsidiare față de executarea clauzelor contractului.
Potrivit dispozițiilor art. 1436 Cod civil, "locațiunea făcută pentru un timp determinat încetează de la sine, cu trecerea termenului, fără să fie trebuință de o prealabilă înștiințare".
Deși în speță operau aceste dispoziții legale, apelanta reclamantă a notificat pârâta cu privire la încetarea contractului de închiriere, prin adresa nr. -/16 mai 2007 (fila 22 dosar fond).
În aceste împrejurări, tacita relocațiune nu operează, fiind evident că apelanta - reclamantă și-a manifestat expres voința de a nu prelungi contractul de închiriere (decât cu condiția majorării chiriei cu care intimata - pârâtă nu a fost de acord).
Față de aceste considerente, curtea constată că instanța de fond a stabilit greșit situația de fapt dedusă judecății și a aplicat greșit dispozițiile legale aplicabile în cauză.
În consecință, în temeiul dispozițiilor art. 295 al. (1) și art. 296 Cod procedură civilă, curtea va admite apelul reclamantei și va schimba în parte sentința apelată, în sensul că va admite acțiunea așa cum fost formulată și precizată și va dispune evacuarea pârâtei din cele 4 spații închiriate (menționate la pct. II art. 1 din contractul nr. 28/01 februarie 2006), respectiv: magazin mixt + bufet Români situat în satul I, comuna Români, județul N, magazin mixt + bufet I - situat în satul II, comuna Români, județul N, magazin mixt + Bufet II - situat în satul II, comuna Români, județul N și magazin mixt - situat în satul, comuna Români, județul N).
Cu referire la daunele solicitate prin acțiune, curtea reține că pârâta a recunoscut că a continuat să ocupe spațiile închiriate după data expirării contractului și până în prezent și nu a contestat cuantumul daunelor solicitate.
Având în vedere prevederile art. 6 din contractul de închiriere și precizările reclamantei de la fila 39 dosar fond, cu calculul detaliat al sumelor restante, în temeiul dispozițiilor art. 1429 pct. 2 Cod civil, pârâta va fi obligată să achite reclamantei suma de 15.140 lei reprezentând chirie neachitată pe perioada martie - 2007, precum și suma de 2380 lei/lună, cu același titlu, începând cu luna octombrie 2007 și până la evacuarea spațiilor.
Chiria de 2380 lei/lună a fost stabilită prin Hotărârea nr. 1/30 ianuarie 2007 a Consiliului de Administrație al (fila 40), hotărâre care a rămas în vigoare, nefiind anulată în justiție, astfel că apărările pârâtei, vizând alte hotărâri luate de membrii cooperatori, (în dezacord cu președintele ), nu pot fi reținute.
Având în vedere dispozițiile art. 274 al. 1 Cod procedură civilă, întrucât pârâta a căzut în pretenții, va fi obligată să achite reclamantei cheltuieli de judecată efectuate la instanța de fond și în apel, în sumă totală de 1648 lei (taxe timbru și timbre judiciare).
Vor fi menținute dispozițiile din sentința apelată, prin care s-a respins excepția de necompetență materială a tribunalului, întrucât argumentele din sentință sunt corecte, iar cu privire la acest aspect nu s-a formulat apel.
PENTRU ACESTE MOTIVE,
ÎN NUMELE LEGII
Admite apelul comercial promovat de recurenta - reclamantă ROMÂNI - SOCIETATEA COOPERATIVĂ cu sediul în comuna Români, județul N, împotriva sentinței civile nr. 124/COM/29 februarie 2008, pronunțată de Tribunalul Neamț în dosarul nr- în contradictoriu cu intimata - pârâtă COM L B cu sediul în B,-, județul
Schimbă în parte sentința apelată în sensul că admite acțiunea și dispune evacuarea pârâtei din următoarele spații:
- Magazin mixt + bufet Români - situat în satul Români, comuna Români, județul N;
- Magazin mixt + bufet I - situat în satul I, comuna Români, județul N;
- Magazin mixt + bufet - situat în satul II, comuna Români, județul N;
- Magazin mixt - situat în satul, comuna Români, județul
Obligă pârâta să plătească reclamantei, cu titlu de daune suma de 15.140 lei pentru perioada martie - 2007 și suma de 2.380 lei pe lună, începând cu luna octombrie 2007 și până la evacuarea spațiilor.
Obligă pârâta să plătească reclamantei suma de 1.648 lei, cheltuieli de judecată la fond și apel.
Menține celelalte dispoziții ale sentinței.
Cu drept de recurs, în termen de 15 zile de la comunicare.
Pronunțată în ședință publică, azi,18 2008.
Președinte, - - | Judecător, - - |
Grefier, - - |
Red.
Red.
Tehnored. 5 ex.
09/14 oct. 2008
Președinte:Vera StănișorJudecători:Vera Stănișor, Morina Napa
