Spete evacuare in dreptul comercial. Decizia 65/2008. Curtea de Apel Pitesti
| Comentarii |
|
ROMÂNIA
CURTEA DE APEL PITEȘTI
SECȚIA COMERCIALĂ ȘI DE contencios ADMINISTRATIV ȘI FISCAL
DOSAR NR- DECIZIE NR. 65/A-
Ședința publică din 20 iunie 2008
Curtea compusă din:
PREȘEDINTE: Ioana Miriță judecător
JUDECĂTOR 2: Gina Achim
Grefier: - -
Pe rol fiind pronunțarea asupra apelurilor declarate de reclamanta - -, cu sediul în B,-, județul B și de pârâta - SRL, cu sediul în M, Stațiunea, județul C, împotriva sentinței nr.2991/COM din 23 mai 2006, pronunțată de Tribunalul Constanța - Secția Comercială, în dosarul nr.4894/2004.
La apelul nominal, făcut în ședința publică, au lipsit părțile.
Procedura, legal îndeplinită.
Apelurile, legal timbrate.
S-a făcut referatul cauzei de către grefier ul de ședință, după care:
Dezbaterile în fond asupra cauzei au avut loc în ședința publică din 11 iunie 2008, fiind consemnate în încheierea de ședință de la acea dată, încheiere ce face parte integrantă din prezenta decizie. Pronunțarea s-a amânat la 18 iunie 2008 și la 20 iunie 2008, când în urma deliberării s-a pronunțat următoarea soluție.
CURTEA:
Asupra apelului de față, constată;
Prin acțiunea, înregistrată sub nr.613/2004 la Judecătoria Mangalia, reclamanta "" M, a chemat în judecată pe pârâta "BUFET PALAS" M, pentru a fi evacuată din spațiul "BUFETUL PALAS", ce a făcut obiectul contractului de locație de gestiune, ce a expirat la data de 03.12.2003 și pentru a fi obligată la plata daunelor cominatorii, în sumă de 15.000.000 lei pentru fiecare zi de întârziere, începând cu data formulării acțiunii și până la predarea efectivă a imobilului.
În motivare, reclamanta susține, că a luat ființă, în urma divizării "", ocazie cu care, i s-au transmis mai multe bunuri, inclusiv, imobilele supuse litigiului.
Pârâta a dobândit spre închiriere, activul "- -", în baza contractului de locație de gestiune nr.1134/15.05.1993, cu valabilitate de 10 ani, până la data de 31.12.2003, și, deși i-a notificat, intenția de a nu prelungi durata contractului, aceasta a refuzat să elibereze spațiul.
În drept, au fost invocate dispozițiile art.480, 969 și 1073 Cod civil.
Pârâta a formulat întâmpinare, invocând excepțiile de inadmisibilitate a acțiunii (pentru lipsa procedurii de conciliere, reglementată prin dispozițiile art.7201Cod procedură civilă) și a lipsei calității de reprezentant a semnatarului acțiunii formulate.
Cu privire la fond, a susținut, că activul din litigiu, a fost construit pe schelet metalic, cu pereți din, avea o suprafață de 40 și prezenta un grad de uzură de 100% la data preluării., că a demolat construcția, executând alte construcții, fapt pentru care, ar datora doar plata contravalorii activului demolat.
Prin Sentința civilă nr.846/28.05.2004, Judecătoria Mangalia, și-a declinat competența materială de soluționare a cauzei în favoarea Tribunalului Constanța.
La această instanță, la data de 14.07.2004, pârâta a susținut, că reclamanta nu are calitate procesuală activă, întrucât nu este proprietara imobilelor (construcție și teren), nefiind nici posesoarea acestora.
A susținut că imobilele cu suprafața de 1504,84, reprezintă investiții personale, dispunând de autorizații și procese-verbale de recepție. A mai subliniat, că suprafața totală de 5036,64 aparține municipiului M, iar acesta, i-a concesionat-o, prin contractul de concesiune nr.3307/07.04.1998 și actul adițional nr.1/16.01.2001.
La data de 16.07.2004, reclamanta a invocat excepția de necompetență materială a tribunalului, motivând că litigiul derivă dintr-un raport locativ, având natură civilă.
Prin Încheierea din data de 26.10.2004, Tribunalul Constanțaa respins excepțiile de necompetență materială, lipsa calității procesuale active și lipsa calității de reprezentant a semnatarului acțiunii.
Prin Sentința comercială nr.2991/com/23.05.2006, Tribunalul Constanțaa admis în parte cererea formulată de reclamantă și a dispus evacuarea pârâtei din spațiul comercial "- -", situat în M, Stațiunea, identificat pe planul releveu, întocmit de expertul, cu literele.
A fost respins, ca nefondat, capătul de cerere privind obligarea pârâtei la plata daunelor cominatorii, în valoare de 1500 lei/zi de întârziere.
A obligat-o, pe pârâtă, să-i plătească reclamantei, cheltuieli de judecată, în sumă de 758,8 lei.
Pentru a hotărî în acest mod, a reținut în considerente, următoarele:
La data de 13.05.1993, între "" și pârâta "BUFET PALAS", s-a încheiat contractul de locație de gestiune nr.1139, având ca obiect "Bufetul -", amplasat în Stațiunea turistică, pentru perioada 01.01.1993 - 31.12.2003.
În urma divizării, "", "", a preluat în patrimoniul său Bufetul -, Bufetul - și Bufetul -, conform protocolului de predare-primire nr.2578/20.11.1995.
La data promovării acțiunii, 30.04.2004, contractul de locație a gestiunii încetase, prin ajungere la termen, reclamanta notificând pârâtei, faptul că nu intenționează să prelungească valabilitatea contractului, prin notificarea nr.143/06.11.2003, emisă de.
Susținerile pârâtei, în sensul, că activul preluat în locație de gestiune, a fost o construcție din schelet metalic, cu pereți de, în suprafață totală de 40, care între timp a fost demolată datorită gradului avansat de uzură, nu au fost probate.
Astfel, deși din procesele-verbale de stare tehnică, încheiate în 1989 și 1990, rezultă un grad de uzură avansat al întregului activ, pârâta nu a depus la dosar autorizație sau o altă dovadă a demolării acestei construcții, după ce a preluat-o în gestiune.
Pârâta, a depus la dosar mai multe autorizații de construcții, în susținerea afirmațiilor sale, că spațiul din care se solicită evacuarea, a fost edificat de către ea.
Dintre acestea, doar autorizația nr.72/13.04.1997, se referă la "amenajare - construcții provizorii", pe terenul situat în stațiunea, str.- -.
Celelalte autorizații de construire, sunt eliberate în perioada 2002-2004, adică spre sfârșitul perioadei de locație a gestiunii și chiar după această dată, și vizează: autorizația nr.259/16.09.2002 - extindere, renovare, modernizare spații alimentație publică; autorizația nr.80/07.03.2003 - amenajare teren tenis și construire împrejmuire; autorizația nr.147/12.05.2004 - amplasare 4 baterii de chioșcuri din PVC și a unei săli de forță; autorizația nr.119/07.05.2002 - casă de vacanță.
Instanța a reținut, că în afara autorizației nr.259/01.09.2002, din care nu rezultă, însă, cu claritate, la care anume spațiu s-au făcut lucrările de extindere și modernizare, toate celelalte autorizații nu au legătură cu prezenta cauză.
A constatat, că pârâta, ar putea să invoce în favoarea sa doar edificarea unor construcții provizorii și extinderea și modernizarea celor existente și în nici un caz edificarea în întregime a unui spațiu comercial ca cel în litigiu.
Cu privire la identificarea acestuia, în cauză s-au efectuat două expertize.
A mai reținut, că, deși reclamanta a depus la dosar schițele cadastrale, vizate de "PROIECT" C, de identificare a terenului aferent -, cuprinzând planul releveu al construcțiilor și cuprinzând date despre suprafețele construite, respectiv 862,97 - schițe întocmite în anul 1992, prima expertiză, întocmită de expert, ia în considerare o schiță cadastrală întocmită de ing., în luna august 2002, vizând un garaj și o magazie în suprafață de 48,26, susținând că această construcție reprezintă Bufetul -, preluat în locație de gestiune.
Din această schiță, a mai reținut, că numărul cadastral al corpului de proprietate este 47/1 și că este proprietatea "" și că la obiecțiunile încuviințate, în sensul ca expertul să-și exprime punctul de vedere și asupra schițelor depuse de către reclamantă, expertul a răspuns că nu a luat în considerare aceste schițe, fiindcă "nu au fost aprobate de Consiliul Local al Municipiului M și deci nu pot avea un caracter oficial".
Instanța a reținut, însă, că schițele au fost întocmite de o societate de recunoscută - Institutul Județean de Proiectare C și nu au relevanță că reclamantei, nu i s-a aprobat emiterea certificatului de atestare dreptului de proprietate asupra terenului aferent construcției - -, deoarece prezentul litigiu vizează exclusiv construcția.
În consecință, instanța a dispus efectuarea unei noi expertize, cu întocmirea unui plan releveu al construcției - -.
S-a mai reținut, că în ceea ce privește cea de-a doua expertiză, concluziile acesteia, nu au condus la o delimitare certă a spațiului preluat în locație de gestiune: "Existența certificatelor de urbanism, a autorizațiilor de construire și a proceselor-verbale de recepție, pot conduce la ideea, că, inițial, au existat o parte din construcții, realizate după proiectele tip cu structură metalică și închideri din tablă sau (construcții provizorii cum se realizau în general pe plajele stațiunilor), care, ulterior, au fost demolate, reconstruite din sau cărămidă și extinse. Nu există, însă, nici o certitudine a subsemnatului în acest sens".
A mai reținut, din analiza planului releveu, întocmit de expertul ing. și planul releveu din schița depusă de reclamantă la dosar și întocmită de Institutul de, în 1992, în vederea evaluării terenului "", s-a constatat o suprapunere perfectă a celor două planuri.
Astfel, a constatat, că se pot determina atât spațiile existente la momentul încheierii contractului de locație de gestiune, în suprafață construită de 862,97 (spațiu care nu are nici o legătură cu garajul în suprafață de 48,26, contrar celor reținute în prima expertiză), cât și identificarea acestora la momentul soluționării cauzei.
S-a reținut, că spațiul a suferit modificări, extinderi, modernizări, realizate de către pârâtă, dar ele au devenit proprietatea reclamantei, în temeiul art.488 Cod civil, pârâta având un drept de creanță asupra acestora, ce poate fi valorificat printr-o acțiune separată.
Împotriva acestei soluții, ambele părți au formulat apel în termen legal, invocând critici de nelegalitate, încadrabile în dispozițiile art.9 Cod procedură civilă.
Astfel, reclamanta a criticat, respingerea greșită a capătului de cerere privind acordarea daunelor cominatorii pentru fiecare zi de întârziere, în condițiile în care a dovedit reaua-credință a pârâtei.
Deși sistemul de drept român, nu cunoaște o reglementare a daunelor cominatorii, printr-o dispoziție generală, reglementarea există într-o serie de acte normative, cum ar fi: art.48 alin.2 din Legea nr.31/1990, art.135 din Legea nr.161/2003, art.64 alin.2 din Legea nr.18/1991, art.24 alin.2 din Legea nr.554/2004, etc.
În apelul pârâtei au fost invocate, următoarele critici:
1. Instanța a reținut, în mod greșit, obiectul contractului de locație de gestiune (construcțiile evidențiate în planul releveu, întocmit de expertul ).
La încheierea contractului (13.05.1993) și la preluarea imobilelor de către reclamantă (1995), nu a fost identificat obiectivul dat în locație de gestiune, nici ca întindere, nici în privința aspectului construcțiilor și a caracteristicilor acestora.
Protocolul de predare-primire nr.2578/1995 (art.1), se referă la transmisiunea către reclamantă, a unui număr de acțiuni, ce compuneau capitalul social reevaluat al societății divizate ("") și nu a unor bunuri corporale. Unicul înscris care evidențiază existența unor construcții aparținând acesteia, este Proiectul nr.77/1992, întocmit la cererea societății, însă pentru obiectivul "- -", nu s-a realizat.
Evidențierea construcțiilor, în schițele întocmite cu prilejul executării acestui proiect, nu poate fi apreciată ca o dovadă a dreptului de proprietate al "", iar un proiect, nu poate fi confundat cu un plan releveu, acesta din urmă, având rolul de a reda amplasamentul unor clădiri pe teren, în timp ce proiectul, reprezintă un concept în legătură cu o eventuală amplasare a unor clădiri pe un teren.
2. Instanța de fond a făcut o apreciere eronată a interpretării probelor, reținând greșit, că imobilele edificate pe terenul, deținut în concesiune din anul 1998, îi aparțin reclamantei, deși a depus autorizația de construire nr.259/16.09.2002, având ca obiect extindere, renovare, modernizare spații alimentație publică, care a repus-o în "legalitate".
Autorizația atestă legalitatea construcțiilor existente în septembrie 2002, precum și dreptul său de proprietate asupra acestora, executate pe suprafața totală de 5036,24, concesionată de primărie.
3. Soluția a mai fost criticată și în privința evaluării probelor, în sensul, că instanța de fond, a atribuit eficiență raportului de expertiză, efectuat de expertul, deși acesta, nu a delimitat spațiul preluat în locație de gestiune și nu a precizat data executării construcțiilor.
În urma încuviințării cererii de strămutare de către, cauza a fost înaintată spre soluționare Curții de APEL PITEȘTI.
Din analiza acestor critici, prin raportare la probatoriul administrat și instanța apreciază că ambele apeluri sunt nefondate, după cum se va explicita în considerentele ce vor urma.
În ceea ce privește prima critică invocată de către pârâtă, cu privire la reținerea greșită a obiectului contractului, pârâta își invocă practic, propria culpă, întrucât, deși nu știe obiectul contractului, a fost semnatara acestuia, a plătit chirie pentru imobilele închiriate, a modificat și edificat construcții, pe un teren, pentru care nu recunoștea proprietatea nimănui.
neregulile reclamantei, adică neidentificarea obiectivului dat în locația de gestiune la întocmirea contractului și la predarea acestuia prin protocol, deși reprezintă aspecte, ce au vizat raporturi ce nu pot fi imputate acesteia (fie raportul dintre reclamantă și "", fie raporturi dintre "", și pârâtă).
Cu toate acestea, în contractul de locație de gestiune nr.1189/13.05.1993 (219), la art.2, se stipulează că "se preia și suprafața de teren aferentă desfășurării activității", la art.11 lit.a, locatorul se obligă să amenajeze, să curețe și să întrețină plaja, etc.
De asemenea, la lit.b al acestui articol, rezultă că s-a angajat, să amenajeze, să extindă potențialul unității, acordate în locație de gestiune.
Prin urmare, pârâta, nu devenea proprietara imobilelor, prin amenajare, extindere, etc.
De asemenea, prin deducție logică, pârâta nu putea să desfășoare activitate numai într-o construcție cu pereții din, fără plajă și nu putea să se angajeze să o extindă, fără teren și nici să o modernizeze, dacă era uzată 100%.
În ceea ce privește protocolul de predare-primire (de la "", la reclamantă - 242), se constată, că la art.58 stipulează, că "terenul aferent activului predat către "", în urma operațiunii de divizare, este înscris la capitalul social al societății nou create". Aceasta explică și transmiterea numărului de acțiuni.
De asemenea, în Anexa nr.5, din "Situația locației de gestiune", din data de 30.09.1995, se evidențiază plata impozitului pentru teren, iar la structura activelor transmise (252), se menționează, "- -" - 120.
Instanța de fond, nu a apreciat proiectul menționat și planul de releveu, ca fiind dovezi ale dreptului de proprietate al reclamantei, ci ca probe pentru existența unor construcții și a terenului aferent, cu anumite dimensiuni, la momentul întocmirii lor. Litigiul nu se referă, la dreptul de proprietate, ci la retransmiterea bunurilor către locator, după încetarea contractului (o repunere în situația anterioară).
Dreptul de proprietate asupra terenului, așa cum s-a aflat în administrarea "", nu face obiectul prezentei cauze, ci probabil al altor litigii, întemeiate pe dispozițiile Legii nr.15/1990.
Pârâta nu putea deveni proprietara construcțiilor, edificate fără acordul reclamantei și fără autorizație de construcție, construite pe suprafața ce face obiectul contractului de locațiune.
Este inexplicabil, că a solicitat acordul primăriei.
Pârâta, nu poate profita, de dispariția unor evidențe de la "" sau de situații imprecise, determinate de trecerea timpului, pentru a-și însuși proprietatea, întrucât societatea, a existat cu mult înaintea sa, o perioadă îndelungată de timp, iar imobilele sale, din acea perioadă, trebuie să se regăsească și în prezent, câtă vreme nu a rezultat, că nu au făcut obiectul unor acte de dispoziție.
Pârâta, nu avea legitimitate să construiască, decât pe terenul, ce a făcut obiectul contractului de concesiune, cu excluderea celui ce a făcut obiectul contractului de locațiune.
În ceea ce privește, cea de-a treia critică, legată de eficacitatea raportului de expertiză, efectuată de către expertul, se va preciza, că acesta a informat instanța, despre absența unor documente necesare desfășurării lucrării și, întrucât, nu au fost depuse de către părți, s-a folosit de probele cauzei, precum și de propriile aprecieri și constatări.
Dacă instanța și-a însușit acest punct de vedere, a analizat, la rândul său și celelalte probe.
În cauză, au mai fost efectuate și alte lucrări, iar cu ocazia soluționării apelului, s-a efectuat un nou raport de expertiză, care ajunge la aceleași concluzii cu cel criticat.
În ceea ce privește data executării construcțiilor, pârâta se află din nou în culpă, întrucât, trebuia să depună acte, pentru construcțiile, pe care pretinde, că le-a edificat.
Raportul de evaluare din data de 31.01.2004 (200), subliniază, că "Bufetul -" este înregistrat în contabilitate și că se compune din suprafața de 1072 și suprafața construită de 348,60
Expertiza efectuată în apel, evidențiază construcțiile și terenul existente în anul 1993, aflate în folosința "", când s-a întocmit documentația pentru dobândirea certificatului de atestare a dreptului de proprietate.
La fila nr.174 (dosar apel), a raportului de expertiză, pe suprafața evidențiată cu nuanță, ce a aparținut societății amintite, pârâta a edificat numai salonul, cu nuanță roșie, folosind un perete din proprietatea locatorului.
În legătură cu acest aspect, precum și cu celelalte pretenții pe care le pretinde pârâta (legate de investiții), se va preciza, că aceasta poate pretinde un eventual drept de creanță și nu proprietatea, câtă vreme nu a probat, respectarea dispozițiilor legale, la momentul edificării.
Cu privire la apelul formulat de către apelanta-reclamantă (în vederea acordării daunelor cominatorii), instanța apreciază ca fiind corect și legal punctul de vedere al instanței de fond, apreciind că executarea hotărârii, nu presupune un fapt personal al debitorului și că hotărârea, poate fi pusă în executare pe calea executării silite.
Oricum, apelanta, nu poate prevedea, reaua-credință a pârâtei și după pronunțarea unei hotărâri judecătorești definitive.
Față de cele menționate, în temeiul art.296 Cod procedură civilă, va respinge ambele apeluri, ca nefondate.
PENTRU ACESTE MOTIVE
ÎN NUMELE LEGII
DECIDE
Respinge ca nefondate apelurile declarate de reclamanta "", cu sediul în B,-, județul B și de pârâta " " (fostă "- -"), cu sediul în M, Stațiunea, județul C, împotriva Sentinței nr.2991/COM din 23 mai 2006, pronunțată de Tribunalul Constanța - Secția Comercială, în dosarul nr.4894/2004.
Cu drept de recurs, în termen de 15 zile de la comunicare.
Pronunțată în ședință publică, azi, 20 iunie 2008, la Curtea de APEL PITEȘTI - Secția Comercială și de Contencios Administrativ și Fiscal.
,
Grefier,
Red.
Tehnored.
4 ex./27.06.2008
Jud.fond:
Președinte:Ioana MirițăJudecători:Ioana Miriță, Gina Achim
