Spete evacuare in dreptul comercial. Decizia 79/2009. Curtea de Apel Craiova
| Comentarii |
|
Dosarul nr-
ROMÂNIA
CURTEA DE APEL CRAIOVA
SECȚIA COMERCIALĂ
DECIZIA Nr. 79
Ședința publică de la 09 Aprilie 2009
PREȘEDINTE: Lotus Gherghină Lotus Gherghină
JUDECĂTOR 2: Nela Ochea
Grefier -
Pe rol, judecarea apelului formulat de reclamanta - - B, împotriva sentinței nr. 4182 din 9 decembrie 2008, pronunțată de Tribunalul Dolj - Secția Comercială, în dosarul nr-, în contradictoriu cu intimata pârâtă - SRL.
La apelul nominal, făcut în ședința publică, a răspuns consilier juridic pentru apelanta reclamantă - - B și avocat pentru intimata pârâtă - SRL
Procedura legal îndeplinită.
S-a făcut referatul cauzei de către grefier, după care:
Consilier juridic, solicită efectuarea unei expertize cadastrală și topo care să stabilească dacă suprafața utilă corespunde cu cea construită.
Avocat solicită respingerea acestei probe întrucât nu a fost solicitată nici în motivele de apel.
Curtea, respinge proba cu expertiza, apreciind că nu este utilă pertinentă și concludentă.
Nemaifiind formulate alte cereri, Curtea constatând cauza în stare de judecată, a acordat cuvântul părților.
Consilier juridic solicită admiterea apelului, modificarea sentinței în sensul admiterii cererii de chemare în judecată formulată de societatea SRL.
În susținerea celor solicitate arătat că instanța de fond a încălcat principiul disponibilității acțiunii civile ce constă în posibilitatea părților de a dispune de obiectul procesului material, precum și de mijloacele procesuale de apărare a acestui drept.
Totodată a arătat că instanța de fond a fost investită cu o cerere în evacuare, prin predare către societatea noastră, a imobilului situat în C, -/ -parter, în suprafață de 24. imobil cu destinație comercială, având în vedere prevederile contractului de închiriere nr. 106/27.04.2007, ale cărui efecte au încetat la data de 30 aprilie 2008, însă instanța de judecată s-a pronunțat asupra dreptului de proprietate în ceea ce privește suprafața de 24 mp, iar în acest mod a fost încălcat principiul disponibilității.
Avocat, pentru intimata pârâtă - SRL C, solicită respingerea apelului ca nefondat întrucât instanța de fond nu a încălcat principiul disponibilității iar apelanta reclamantă - - B nu a depus la fond nici un titlu de proprietate pentru spațiul respectiv. A arătat că prin contractul de leasing imobiliar a fost s-a angajat să plătească pentru 88,13 mp suprafață utilă. Nu solicită cheltuieli de judecată și depune concluzii scrise.
CURTEA:
Asupra apelului de față, constată următoarele:
Prin sentinței nr. 4182/9 decembrie 2008, pronunțată de Tribunalul Dolj, în dosarul nr-, s-au respins acțiunea formulată de reclamanta - - și cererea reconvențională formulată de pârâta - SRL.
Pentru a pronunța această sentință, instanța de fond a reținut că potrivit documentației tehnice cadastrale întocmită în vederea înscrierii în Cartea Funciară și a situației de lucrări, imobilul, situat în la parterul blocului P4, aflat la intersecția străzilor - și Spaniei în C, reprezentând spațiu comercial, are o suprafață de 88,64 mp, fiind compus din sală de vânzare, depozit și grup sanitar, a făcut obiectul contractului de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. 946 încheiat la data de 5 aprilie 2002, între - SRL și - - B (fostă -), nefiind identificat nici un alt spațiu cu destinația depozit în suprafață de 22 mp, care să fi făcut obiectul contractului de închiriere nr. 106, încheiat între același părți la data de 1.11.2001.
În ceea ce privește cererea reconvențională, instanța de fond a apreciat că aceasta este lipsită de interes, în condițiile în care, desființarea retroactivă a actului, ca efect al nulității, este obiectiv imposibilă în cazul contractului de închiriere, iar excepțiile inadmisibilității acțiunii în evacuare și a lipsei calității procesuale active a reclamantei - - B (fostă -), sunt neîntemeiate.
Împotriva sentinței pronunțată de Tribunalul Dolj, a declarat apel, în termen legal, - - B, criticând-o pentru nelegalitate și netemeinicie.
În motivele de apel, apelanta reclamantă - - B, a invocat faptul că instanța de fond, prin sentința pronunțată, a încălcat principiul disponibilității acțiunii civile, întrucât, prin cererea promovată, a investit instanța cu o acțiune în evacuare, prin care se valorifică un drept de creanță, izvorât din contractul de închiriere nr. 106, încheiat la data de 1.11.2001, iar nu cu o cerere înb revendicare prin care se valorifică vreun drept real, cum în mod eronat a reținut instanța de fond.
De asemenea, a mai invocat apelanta reclamantă - - B, cele două spații, în suprafață de 24 mp ce a făcut obiectul contractului de închiriere și cei 88,19 mp, ce au făcut obiectul contractului de vânzare-cumpărare, au o situație juridică distinctă, contractul de închiriere fiind încheiat din anul 2001 până în anul 2008, în mod succesiv și continuu, deși contractul de vânzare-cumpărare a fost încheiat în 2002, astfel încât nu se poate reține că este vorba de același imobil.
În cauză, nu a fost depusă întâmpinare.
Analizând sentința pronunțată de Tribunalul Dolj, prin prisma motivelor de apel și a dispozițiilor legale incidente în cauză, Curtea apreciază că apelul este nefondat, pentru următoarele considerente:
La data de 5 aprilie 2002, între apelanta reclamantă - - B (fostă -), în calitate de vânzător și - SRL C (fostă - COM SRL), în calitate de cumpărător, a fost încheiat contractul de vânzare-cumpărare autentificat prin încheierea nr. 946 la BNP, având ca obiect imobilul situat în C, str. --Spaniei la parterul blocului P4, reprezentând spațiu comercial, în suprafață de 88,19 mp, compus din sală de vânzare - 61,04 mp, depozit 22 mp și grup sanitar 5,59 mp, terenul aferent nefăcând obiectul contractului.
Anterior, la data de 1.11.2001, între aceleași părți, respectiv apelanta reclamantă - - B (fostă -), în calitate de locator și - SRL (succesoare a - COM SRL) în calitate de locatar, a fost încheiat contractul de închiriere nr. 164bis ce a avut ca obiect imobilul în suprafață de 24 mp cu destinație comerț, situat în C, str. - la parterul blocului P4. Acest contract de închiriere a fost prelungit succesiv de către părți, ultimul, nr. 106 fiind încheiat la data de 27.04.2007, al cărui termen expira la data de 30.04.2008.
Prin acțiune introductivă, apelanta reclamantă - - B, a solicitat evacuarea intimatei pârâte - SRL din imobilul în suprafață de 24 mp, cu destinație comerț, situat în C la intersecția str. - - Spaniei ()la parterul blocului P4.
În ceea ce privește obiectul contractului de închiriere, susținerile părților sunt contradictorii. Astfel, apelanta reclamantă - - B, susține că obiectul contractului de închiriere îl reprezintă imobilul în suprafață de 24 mp situat în C la intersecția str. - - Spaniei ()la parterul blocului P4, în timp ce referitor la acesta, intimata pârâtă - SRL, a susținut că a făcut obiectul contractului de vânzare-cumpărare autentificat prin încheierea nr. 946 la BNP, din data de 5 aprilie 2002, făcând parte din suprafața de 88,19 mp.
Din examinarea documentației tehnice întocmită de - - cu ocazia intabulării dreptului de proprietate al intimatei pârâte - SRL în cartea funciară (filele 32-38 dosar nr- al Tribunalului Dolj ) privind imobilul ce a făcut obiectul contractului de vânzare-cumpărare, autentificat prin încheierea nr. 946 la BNP, din data de 5 aprilie 2002, precum și a raportului de evaluare întocmit de - SRL, pentru stabilirea valorii de piață cu ocazia vânzării, Curtea constată că singurul spațiu comercial aflat la parterul blocului P4, situat la intersecția străzilor - cu Spaniei, este cel în suprafață de 88,19 mp, compus din sală de vânzare, depozit și grup sanitar, care a făcut obiectul contractului de vânzare-cumpărare autentificat prin încheierea nr. 946 la BNP, din data de 5 aprilie 2002, și care se învecinează la - cu casa scării și cu alt spațiu aparținând - SRL, iar la, S și V - cu imobilul aparținând Consiliului Local al Municipiului C.
Astfel, din toate documentațiile tehnice invocate, întocmite de specialiști, constructori și evaluatori, Curtea constată că, apelanta reclamantă - - B, nu a făcut dovada, potrivit dispozițiilor art. 1169 Cod civil, a existenței materiale a unui alt spațiu comercial la parterul blocului P4 situat în C la intersecția str. - - Spaniei (), în suprafață de 24 mp, în afara celui de 88,19 mp, ce a făcut obiectul vânzării, cum in mod corect a reținut și instanța de fond. Diferența între suprafața de 88,63 mp, constatată în documentația cadastrală și cea de 88,19 mp, menționată în contractul de vânzare-cumpărare autentificat prin încheierea nr. 946 la BNP, din data de 5 aprilie 2002, rezultă din faptul că, prima reprezintă amprenta pe sol a construcției, în care este inclusă și suprafața ocupată de pereții acesteia, iar cea de a doua reprezentând suprafața utilă, ca rezultat al diferenței dintre suprafața construită și cea ocupată de pereți și care nu are nici o legătură și nu justifică nici cum existența suprafeței de 24 mp, ce pretinde apelanta reclamantă ca a făcut obiectul contractului de închiriere. De altfel, apelanta reclamantă - - B, nici nu a putut preciza unde se află amplasat acest spațiu de 24 mp la parterul blocului P4, ce a făcut obiectul contractului de închiriere nr. 106, încheiat la data de 1.11.2001 și nici nu a depus vreun înscris (schiță, etc.) din care să poată fi identificat, or, potrivit dispozițiilor art. 1312 Cod civil, clauzele neclare se interpretează contra locatorului.
Or, în aceste condiții, câtă vreme intimata pârâtă - SRL invocă existența unui drept de proprietate asupra imobilului, din care apelanta reclamantă - - B solicită evacuarea sa, Curtea constată că nu este posibilă compararea celor două titluri de proprietate în acest cadru procesual al acțiunii în evacuare, ci aceasta se poate realiza numai într-o acțiune în revendicare.
Din această perspectivă, apar ca fiind nefondate criticile apelantei reclamante - - B referitoare la faptul că instanța de fond a încălcat principiul disponibilității, întrucât aceasta s-a pronunțat numai asupra obiectului cererii, reținând că există nu există un alt spațiu comercial, decât cel care a făcut obiectul vânzării, deci obiectul închirierii nu există, fără însă să examineze condițiile acțiunii în revendicare și să compare cele două titluri de proprietate, o acțiune în evacuare, nefiind posibilă, față de partea care opune un drept de proprietate asupra aceluiași imobil. Faptul că intimata pârâtă - SRL a continuat să încheie contractul de închiriere pentru acest spațiu poate fi justificat prin eroarea în care s-a aflat, dar care nu constituie motiv întemeiat pentru evacuarea sa din imobil.
În consecință, având în vedere considerente expuse, Curtea constată că apelul este nefondat, și în temeiul art. 296 cod procedură civilă, îl va respinge.
PENTRU ACESTE MOTIVE,
ÎN NUMELE LEGII
DECIDE:
Respinge, ca nefondat apelului formulat de reclamanta - - B, cu sediul ales în C,-,. B- C, județul D, împotriva sentinței nr. 4182 din 9 decembrie 2008, pronunțată de Tribunalul Dolj - Secția Comercială, în dosarul nr-, în contradictoriu cu intimata - SRL, cu sediul în S,-, județul
Cu drept de recurs în termen de 15 zile de la comunicare.
Pronunțată în ședința publică de la 09 Aprilie 2009.
Președinte, Lotus Gherghină | Judecător, |
Grefier, |
Red. Jud. /4 ex./08.05.2009
Tehnored. /07.05.2009
Jud. fond.
10 Aprilie 2009
Președinte:Lotus GherghinăJudecători:Lotus Gherghină, Nela Ochea
