Spete evacuare in dreptul comercial. Decizia 8/2008. Curtea de Apel Timisoara
| Comentarii |
|
ROMÂNIA
CURTEA DE APEL TIMIȘOARA
SECȚIA COMERCIALĂ
Operator date 2928
DOSAR NR-
DECIZIA CIVILĂ NR. 8/
Ședința publică din 21 ianuarie 2008
PREȘEDINTE: Florin Moțiu
JUDECĂTOR 2: Petruța Micu
GREFIER: - -
S-a luat în examinare apelul declarat de pârâta SC COM SRL împotriva sentinței comerciale nr. 2234/24.09.2007 pronunțată de Tribunalul Arad în dosarul nr-, în contradictoriu cu reclamanții intimați Comuna M prin primar CONSILIUL LOCAL, având ca obiect evacuare.
La apelul nominal făcut în ședință publică se prezintă pentru apelantă avocat, pentru reclamanții intimați avocat.
Procedura legal îndeplinită.
S-a făcut referatul cauzei de către grefierul de ședință, după care, reprezentantul reclamanților depune la dosar concluzii scrise și un înscris extras jurisprudență.
Reprezentanții părților au arătat că nu mai au alte cereri de formulat.
Nemaifiind alte cereri de formulat sau excepții de invocat, Curtea acordă cuvântul părților în dezbaterea apelului.
Reprezentantul pârâtei apelante solicită admiterea apelului, schimbarea în tot a hotărârii atacate și trimiterea cauzei spre rejudecare la instanța de fond, fără cheltuieli de judecată, arătând că momentul curgerii termenului de prescripție este momentul introducerii acțiunii.
Reprezentantul reclamanților apelanți solicită respingerea apelului, respingerea excepțiilor invocate de către apelantă, cu cheltuieli de judecată în cuantum de 1600 lei RON, arătând că în mod corect instanța de fond a considerat cererea reconvențională ca prescrisă. Cu privire la excepțiile invocate, arată că în litigiile referitoare la dreptul de proprietate au calitate procesuală consiliile locale sau județene și primarii, situație care se este valabilă și în cazul litigiilor referitoare la închirieri, invocând faptul că în speță Consiliul Local este titularul dreptului de administrare și că are dreptul de a hotărî cu privire la închirieri. Mai arată că pretinsele investiții au fost efectuate sub durata contractului de închiriere nr. 72 la o construcție veche, astfel că este vorba despre încorporarea unor materiale în perioada anilor 1994-1997. În aceste condiții și raportat la art. 8 alin. 2 din Decretul 167/1958, chiriașul cunoștea îmbunătățirile, dar nu a ridicat nici o pretenție, astfel că instanța de fond a admis în mod corect și capătul de cerere privind încetarea contractului de închiriere.
CURTEA
Deliberând asupra apelului de față, constată următoarele:
Prin sentința comercială nr. 2234/24.09.2007 pronunțată de Tribunalul Arad în dosarul nr-, s-a admis acțiunea principală formulată de reclamanții PRIMARUL COMUNEI M și CONSILIUL LOCAL M, în contradictoriu cu pârâta SC COM SRL și în consecință: s-a constatat încetarea contractului de închiriere nr. 234/14.05.1997, modificat; s-a dispus evacuarea pârâtei din imobilul situat în sat nr. 265, comuna M, jud. A, construcție edificată pe terenul cu număr top104/b/1 din CF nr. 594 sau din alt număr de CF, dacă va fi transnotată parcela; a fost obligată pârâta să plătească reclamanților suma de 1229,60 lei cu titlul de cheltuieli de judecată; a admis excepția prescripției dreptului la acțiune și în consecință a respins acțiunea reconvențională formulată de pârâta reclamantă reconvențional SC COM SRL împotriva reclamanților pârâți reconvenționali pentru suma de 43.000 lei cu titlu de despăgubiri reprezentând investiții la imobilul de mai sus și instituire drept de retenție.
Pentru a hotărî astfel, Tribunalul a constatat că prin acțiunea introductivă, reclamanții - PRIMARUL COMUNEI M și CONSILIUL LOCAL M au chemate în judecată pârâta SC COM SRL, solicitând să se constate încetarea contractului de închiriere nr. 234/14.05.1997, astfel cum a fost modificat în ceea ce privește durata locațiunii de la 5 la 10 ani, ca urmare a expirării perioadei pentru care a fost încheiat și evacuarea pârâtei din imobilul situat în sat nr. 265, comuna M, jud. A, construcție edificată pe terenul cu nr. top 104/b/1 din CF nr. 594 sau din alt număr de CF dacă va fi transnotată parcela, cu cheltuieli de judecată.
În motivarea cererii s-a arătat că prin de contractul de închiriere nr. 234/14.05.1997 încheiat între părți s-a stabilit inițial o durată de locațiune de 5 ani, iar ulterior s-a mai prelungit cu 5 ani, ori raportat la data introducerii acțiunii acest contract a expirat, fiind notificat locatorului concediul locațiunii la 14 mai 2007, în drept invocându-se art. 1436 alin. 1 Cod civil.
Cu privire la obiectul locațiunii, respectiv construcția care a făcut parte din patrimoniul fostului CAP, cu o suprafață de 196 mp și o suprafață utilă de 153 mp, s-a arătat că este proprietatea extratabulară a comunei M, preluată de la fostul CAP conform art. 29 alin. 7 din Legea 19/1991 modificată, în baza Protocolului din 27.08.1992, încheiat de către Comisia de lichidare și Primăria M, construcție edificată pe terenul cu nr. top 104/b/1 din CF nr. 594, fiind vorba de o eroare materială. Pârâta folosește în continuare acest spațiu deși nu are titlu locativ, fiind invocate în drept dispozițiile art. 480, 1436, 1438 cod civil și art. 111 și 274 Cod procedură civilă.
Pârâta a formulat întâmpinare în dosarul de fond, prin care a arătat că în principiu nu se opune admiterii acțiunii, însă a formulat acțiune reconvențională prin care a solicitat obligarea pârâtei la plata sumei de 43.000 lei cu titlu de despăgubiri, reprezentând investiții la imobilul de mai sus cu dobânda legală de la data înregistrării acțiunii și până la plata efectivă a creanței, instituire drept de retenție cu îndrumarea OCPI Chișineu C de a înscrie acest drept de retenție în CF, cu cheltuieli de judecată.
În motivarea cererii reconvenționale s-a arătat de către pârâta-reclamantă reconvențională că în anul 1992 încheiat un contract de închiriere cu reclamantul - pârât reconvențional, ulterior cu acordul locatorului efectuând o serie de investiții la imobil pentru a-l aduce în stare de întrebuințare conform obiectului de activitate al societății și pentru a-l putea folosi conform destinație stabilite prin contract.
S-a arătat că aceste investiții sunt de 43.000 lei, prin materialitatea și destinația lor neputând fi ridicate, în drept invocând art. 115/120 Cod procedură civilă și art. 494 alin. 3 teza II Cod civil.
Prin întâmpinarea la acțiunea reconvențională, reclamanții - pârâți reconvenționali au invocat excepția prescripției dreptului la acțiune al reclamantei reconvenționale, solicitând admiterea excepției și respingerea acțiunii reconvenționale întrucât este vorba despre o acțiune în valorificarea unui drept de creanță, prescriptibilă în termenul general de prescripție de 3 ani, prevăzut în Decretul 167/1958, indiferent dacă temeiul de drept este accesiunea - art. 494 Cod civil, sau îmbogățirea fără justă cauză - art. 992 Cod civil.
S-a mai susținut că în speță nu este vorba despre accesiune, nefiind vorba de o construcție nouă, ci de o recompartimentare a construcției existente și includerea coridorului în suprafața utilă, iar la data de 14.05.1997, când a fost încheiat contractul de închiriere nr. 234, lucrările erau deja efectuate, locatorul închiriind spațiul cu toate aceste modificări, astfel că la data închirierii, reclamanții s-au comportat ca proprietari, calitate cu care locatara a fost de acord prin încheierea noului contract de închiriere, ori termenul de prescripție în speță curge de la 14 mai 1997, chiriașul având posibilitatea în acel moment să negocieze un preț mai mic ca și chirie, pentru a putea scădea astfel investigațiile făcute, sau putea avea pretenții pentru restituirea investițiilor aduse imobilului.
S-a mai arătat că investițiile au fost efectuate cu acordul proprietarului, conform Autorizației de construire nr.1/1994, iar contractul de închiriere sub care s-au efectuat modificările este cel din 1994, că la încheierea celui de al doilea contract de închiriere spațiul comercial a fost predat în stare de funcționare pentru destinația de spațiu comercial, raportat la art.1 din acest act, precum și la art.9 lit.d din același act unde se prevede obligația locatarului de a restitui la sfârșitul locațiunii bunul închiriat, în stare de funcționare, fiind considerat că l-a primit în aceeași stare. Mai mult, raportat la prescripția acțiunii întemeiată pe îmbogățirea fără justă cauză, în condițiile art.8 al.2 din Decretul nr.167/1958, la 14 mai 1997, chiriașul cunoștea îmbogățirea precum și cel obligat la restituire, însă nu a avut nici o pretenție, semnând un nou contract în condițiile unor investiții deja efectuate.
La dosarul primei instanțe s-au depus în probațiune: extras CF nr.594 (fila 6), extras CF în extenso (fila 7-9), contractul de închiriere 234/14.05.1997, Protocolul încheiat la 27 august 1992 între Comisia de lichidare a patrimoniului CAP și Primăria Comunei M (fila 17), împreună cu lista de inventar (fila 18), Autorizația de construire nr.1/28.02.1994 (fila 45) și Contractul de închiriere nr.72 din 07.02.1994 (fila 53).
Instanța de fond a reținut că inițial între părți s-a încheiat Contractul de închiriere nr.72 din 07.02.1994 pe o perioadă de 5 ani, din întreg cuprinsul acestuia rezultând că imobilul are destinație de locuință, prin art.11 prevăzându-se că suprafața locativă închiriată va fi folosită conform destinației sale, iar chiriașul nu are dreptul de a efectua modificări de spațiu în locuința închiriată.
Cu toate acestea, proprietarul imobilului - Primăria Comunei M, în urma cererii de eliberare a autorizației de construire formulată de, asociatul unic și administratorul pârâtei, la 25 februarie 1994, după nici o lună de la încheierea contractului, a eliberat autorizația de construire nr.1/28.02.1994 privind transformări și amenajări la imobilul din litigiu avându-se în vedere Contractul de închiriere nr.72/1994. Imobilul din litigiu a făcut parte inițial din patrimoniul fostului CAP cu o suprafață de 196 mp și o suprafață utila de 153 mp.
În prezent acesta este proprietatea extratabulară a comunei M, preluată de la fostul CAP conform art.29 al.7 din Legea nr.18/1991, modificată, în baza Protocolului din 27 august 1992, încheiat de către Comisia de lichidare și Primăria M, construcția edificată pe terenul cu nr.top. 104/b/1 din CF.nr.594, având număr administrativ nou 265 conform adresei de la fila 16, dosar de fond.
La data de 14 mai 1997 s-a încheiat între părți un nou contract de închiriere având același obiect pe o perioadă de 10 ani cu începere de la 01.06.1997, prin art.9 lit.d, prevăzându-se expres obligația locatarului de a restitui la sfârșitul contractului bunul închiriat în stare de funcționare, fiind considerat că l-a primit în aceeași stare.
Prin adresa nr.816/04.04.2007 (fila 14 dosar de fond) i s-a adus la cunoștință pârâtei că întrucât la 14 mai 2007 va înceta contractul de închiriere, după această dată să elibereze spațiul din litigiu.
Astfel, prima instanță, raportat la dispozițiile art.3 din contractul de închiriere nr.234/1997 și art.1436 Cod civil a admis acțiunea principală și a constatat încetarea contractului de închiriere nr.234/14.05.1997, modificat.
Ca o consecință a încetării contractului, raportat la atributele dreptului de proprietate statuate în art.480 Cod civil, a dispus evacuarea pârâtei din imobilul situat în sat, nr.265, comuna M, județul A, construcție edificată pe terenul cu nr.104/b/1 din CF nr.594 sau din alt nr. de CF dacă va fi transnotată parcela.
În ceea ce privește cererea reclamantei reconvenționale privind suma de 43.000 lei cu titlul de despăgubiri, s-a apreciat că aceasta este o acțiune în valorificarea unui drept de creanță, prescriptibilă în termenul general de prescripție de 3 ani, prevăzut în art.1 și 3 din Decretul nr.167/1958, art. 494 Cod civil fiind tocmai o aplicație practică a îmbogățirii fără justă cauză.
În speță, pârâta a recompartimentat construcția existentă, a inclus un coridor deschis în suprafață utilă, transformând imobilul în spațiu comercial, astfel cum rezultă și din memoriul justificativ de la fila 49 dosar de fond, iar la data de 14.05.1997, când a fost încheiat cel de al doilea contract de închiriere, lucrările erau deja efectuate, locatorul închiriind spațiul cu toate modificările făcute.
Termenul de prescripție privind dreptul de creanță al începe să curgă din momentul manifestării de voință a proprietarului terenului de a prelua lucrarea realizată de creditor, ori acesta curge de la 14 mai 1997, când chiriașul avea posibilitatea să solicite contravaloarea investițiilor aduse imobilului.
Raportat la prescripția acțiunii întemeiată pe îmbogățirea fără justă cauză, în condițiile art.8 al.2 din Decretul nr.167/1958, la 14 mai 1997, chiriașul cunoștea îmbogățirea precum și cel obligat la restituire, însă nu a avut nici o pretenție, semnând noul contract în condițiile în care investițiile erau deja efectuate.
Pentru considerentele expuse, instanța de fond a admis excepția prescripției dreptului la acțiune și în consecință a respins acțiunea reconvențională formulată de pârâta-reclamantă reconvențională SC COM SRL împotriva reclamanților-pârâți reconvenționali - PRIMARUL COMUNEI M și CONSILIUL LOCAL M pentru suma de 43.000 cu titlu de despăgubiri reprezentând investiții la imobilul de mai sus și instituire drept de retenție.
De asemenea, în baza art. 274 Cod procedură civilă a obligat pârâta-reclamantă reconvențională să plătească reclamanților suma de 1229,60 lei cu titlu de cheltuieli de judecată, din care 1200 lei onorariu de avocat și 29,60 lei timbrajul aferent acțiunii principale.
Împotriva acestei sentințe a formulat apel pârâta SC COM SRL, solicitând admiterea apelului, schimbarea în tot a sentinței atacate, respingerea excepției prescripției dreptului la acțiune și trimiterea cauzei la prima instanță în vederea soluționării fondului.
Pârâta apelantă a invocat excepția lipsei calității procesuale active a Primaruluji Comunei M și excepția capacității procesuale a Consiliului Local
În motivarea apelului, s-a apreciat că sentința atacată este netemeinică și nelegală, că în mod corect instanța de fond a reținut că termenul de prescripție privind dreptul la creanță al începe să curgă din momentul manifestării de voință a proprietarului terenului de a prelua lucrarea realizată de creditor, însă a apreciat eronat că acest moment este cel din data de 14.05.1997.
Apelanta a menționat că între aceasta și Comuna Mae xistat un contract de închiriere încă din anul 1994, iar cu acordul locatorului a efectuat investițiile arătate. În anul 1997 acest contract a fost reînnoit de două ori pe o durată de câte cinci ani, iar până la expirarea duratei contractului de închiriere locatorul nu și-a manifestat voința de a prelua investițiile efectuate de apelantă în imobilul închiriat, neexistând nici o probă în acest sens la dosar. Arată că investițiile s-au aflat în posesia apelantei până la data expirării contractului și că pentru prima oară locatorul și-a manifestat voința de a prelua investițiile cu ocazia refuzului de relocațiune și promovării acțiunii în evacuare.
Din aceste considerente, pârâta apelantă apreciază că momentul de la care începe să curgă termenul de prescripție al dreptului la acțiune este data înregistrări acțiunii în evacuare, dată la care locatorul și-a manifestat voința de a prelua investițiile din posesia apelantei, fără despăgubiri. Mai arată că imobilul este proprietatea Comunei M, iar comuna este reprezentată de Primar, astfel că acesta din urmă nu poate avea calitate procesuală activă, că această calitate o poate avea doar comuna, iar Consiliul Local M nu are capacitate procesuală întrucât nu are personalitate juridică, fiind doar un organ deliberativ.
Examinând apelul declarat de pârâta SC COM SRL prin prisma motivelor de apel și a prevederilor art. 295. pr. civ. Curtea va constata că apelul este parțial întemeiat, respectiv în ceea ce privește cererea reconvențională formulată de pârâtă împotriva reclamanților.
În acest sens, prima instanță a considerat în mod corect în ceea ce privește cererea reclamantei reconvenționale privind suma de 43.000 lei cu titlul de despăgubiri că aceasta este o acțiune în valorificarea unui drept de creanță, prescriptibilă în termenul general de prescripție de 3 ani, prevăzut în art.1 și 3 din Decretul nr.167/1958.
Raportat însă la prescripția acțiunii întemeiată pe îmbogățirea fără justă cauză, în mod greșit s-a considerat că, în condițiile art.8 al.2 din Decretul nr.167/1958, la 14 mai 1997, chiriașul cunoștea îmbogățirea, precum și cel obligat la restituire, însă nu a avut nici o pretenție, semnând noul contract în condițiile în care investițiile erau deja efectuate.
În opinia Curții termenul de prescripție de 3 ani, prevăzut de art. 3 din Decretul nr. 167/1958 a început să curgă numai la data expirării raporturilor de locațiune dintre părți, respectiv începând cu data de 15.05.2007, până la această dată pârâta fiind cea care a folosit investițiile făcute de ea în imobilul proprietatea reclamanților, deci neavând nici un interes de a solicita contravaloarea acestor investiții până în acest moment.
Astfel, de la data expirării raporturilor de locațiune dintre părți reclamanții, în calitate de proprietari ai imobilului pentru care s-au efectuat îmbunătățiri de către pârâtă, s-au îmbogățit fără justă cauză cu valoarea acestor îmbunătățiri, de la această dată începând să curgă termenul de prescripție de 3 ani prevăzut de art. 3 din Decretul nr. 167/1958.
Așa fiind, rezultă că în mod greșit prima instanță a respins ca prescrisă cererea reconvențională a pârâtei, urmând ca în baza art. 297. pr. civ. să fie admis apelul pârâtei în parte și să fie desființată în parte sentința apelată, în sensul că se va trimite cauza spre rejudecarea în fond a cererii reconvenționale formulată de pârâtă împotriva reclamanților.
În ceea ce privește restul dispozițiilor sentinței apelate, Curtea constată că în mod corect prima instanță a constatat încetarea contractului de închiriere nr. 234/1997 prin expirarea termenului și a admis acțiunea în evacuarea pârâtei din spațiul proprietatea reclamanților, astfel că va menține în rest dispozițiile sentinței apelate și va respinge în rest apelul declarat de pârâtă.
În acest sens, excepțiile privind lipsa calității procesuale active a primarului comunei M și excepția lipsei capacității procesuale a Consiliului Local M, invocate de pârâtă prin apelul formulat, sunt nefondate, având în vedere faptul că potrivit art. 12 al. 5 și 6 din Legea nr. 213/1998 în litigiile privind bunurile unităților administrativ teritoriale au calitate procesuală atât consiliile locale, cât și primarul localității respective.
În prezenta cauză, primarul localității Maf ormulat acțiunea în numele comunei M (așa cum rezultă din acțiune), ca titulară a dreptului de proprietate asupra imobilului, precum și în numele Consiliului Local M, ca titular al dreptului de administrare asupra imobilului în litigiu, astfel încât excepțiile invocate de pârâtă sunt nefondate, iar apelul va fi respins sub acest aspect.
Având în vedere faptul că pârâta nu a solicitat cheltuieli de judecată, iar reclamanții au solicitat asemenea cheltuieli în apel, față de admiterea în parte a apelului pârâtei, Curtea va obliga apelanta pârâtă la plata sumei de 500 RON cheltuieli de judecată în apel către reclamanți, reprezentând parte din onorariul de avocat.
PENTRU ACESTE MOTIVE
ÎN NUMELE LEGII
DECIDE:
Admite în parte apelul declarat de pârâta SC COM SRL, cu sediul în sat nr. 196, comuna M, jud. A, împotriva sentinței comerciale nr. 2234/24.09.2007 pronunțată de Tribunalul Arad în dosarul nr-, în contradictoriu cu reclamanții intimați CONSILIUL LOCAL M, cu sediul în localitatea M, jud. A și - PRIMARUL COMUNEI M, cu sediul în localitatea M nr. 228, jud.
Desființează în parte sentința apelată, în sensul că trimite cauza spre rejudecarea cererii reconvenționale formulată de pârâtă împotriva reclamanților.
Menține în rest dispozițiile sentinței apelate.
Respinge în rest apelul declarat de pârâtă.
Obligă apelanta la plata sumei de 500 RON cheltuieli de judecată în apel către reclamanți.
Definitivă și executorie.
Cu recurs în 15 zile de la comunicare.
Pronunțată în ședința publică din 21.01.2008.
PREȘEDINTE, JUDECĂTOR, GREFIER,
- - - - - -
Red. /04.02.2008
Tehnored /2 ex./05.02.2008
Instanță fond: Tribunalul Arad
Judecător:
Președinte:Florin MoțiuJudecători:Florin Moțiu, Petruța Micu
