Spete evacuare in dreptul comercial. Decizia 96/2010. Curtea de Apel Bucuresti
| Comentarii |
|
Dosar nr-
CURTEA DE APEL BUCUREȘTI SECȚIA A VI-A COMERCIALĂ
DECIZIA COMERCIALĂ NR. 96
Ședința publică de la 22.02.2010
Curtea constituită din:
PREȘEDINTE: Cristina Scheaua
JUDECĂTOR 2: Izabela Dolache
GREFIER - - -
.
Pe rol pronunțarea apelului formulat de apelanta-reclamantă BISERICII și a cererii de aderare la apel formulată de intimatul-pârât, împotriva sentinței comerciale nr.3268/06.03.2008 pronunțată de Tribunalul București - Secția a VI-a Comercială în dosarul nr-, în contradictoriu cu intimata-pârâtă -
Dezbaterile au avut loc în ședința publică din data de 15.02.2010 fiind consemnate prin încheierea de ședință de la acea dată, ce face parte integrantă din prezenta decizie când, Curtea având nevoie de timp pentru a delibera, a amânat pronunțarea pentru astăzi, 22.02.2010.
CURTEA
Asupra apelului de fata, deliberând retine următoarele:
Prin cererea înregistrata, sub nr.14902/2002, pe rolul Judecătoriei sectorului 2 B, reclamanta i din Bac hemat in judecata pârâți și SC - solicitând instanței să dispună evacuarea pârâților de pe terenul șituat in B- sector 2, cu obligarea pârâților la plata cheltuielilor de judecata.
S-a arătat în motivarea cererii ca intre reclamanta si paratul a intervenit contractul de închiriere nr. 30/28.09.1992, încheiat pentru o suprafață de 882 mp, situat la adresa sus menționata, prin act adițional nr. 121/17.11.1994 termenul locațiunii fiind prelungit pana la 28.09.2002, cu modificarea cuantumului chiriei.
S-a mai arătat ca paratele au înregistrat repetate întârzieri în plata chiriei iar la data formulării cererii de evacuare termenul locațiunii a expirat.
In drept cererea s-a întemeiat pe dispozițiile art. 1431 si art. 1432 cod civil, art. 112 pr.civ.
În termen legal paratul a formulat cerere reconvenționala prin care a solicitat constatarea existentei dreptului de superficie asupra terenului în suprafață de 882 mp. situat în- sector 2 B; obligarea reclamantei la plata sumei de 3.183.750 RON, plăți nedatorate; subsidiar primului capăt de cerere s-a solicitat constatarea existentei dreptului de superficie asupra terenului de sub construcția proprietatea sa; obligarea reclamantei la plata contravalorii gardului, pavajelor și plantațiilor aflate pe terenul reclamantei, evaluate provizoriu la 30.000.000 RON, recunoașterea unei servituți de trecere, obligarea reclamantei de a permite pârâtului să efectueze lucrările necesare întreținerii caii de acces.
În motivarea cererii s-a arătat ca parata reclamanta, prin contractul nr.30/28.09.1992 a dobândit dreptul de folosința asupra terenului in suprafață de 882 mp situat în B- sector 2; prin act adițional încheiat în aceeași zi părțile au detaliat termenii contractului, reclamanta pârâta exprimându-și acordul cu privire la ridicarea de câtre locatar pe terenul închiriat a unei construcții definitive cu destinație mixta, sens in care, locatarul a obținut ulterior avizul nr.5405/08.- emis de Comisia Națională a Monumentelor, și Istorice și autorizația nr.65S/16.10.1992, construcția fiind finalizata la 26.06.1993.
S-a susținut ca fiind constructor de buna credința, dreptului de proprietate al reclamantei ii corespunde dreptul de superficie asupra terenului în suprafață de 882 mp, nu numai asupra terenului aferent construcției, ridicată cu acordul acesteia.
Pentru situația in care nu se recunoaște un drept de superficie asupra întregului teren închiriat, pârâta reclamanta a solicitat constituirea unei servituți de trecere, care urmare a faptului ca terenul aferent construcției nu are deschidere la drumul public.
S-a solicitat contravaloarea îmbunătățirilor aduse terenului, gard pavaje și plantații; s-a învederat ca locatarul și-a îndeplinit cu buna credința obligațiile asumate achitând sumele datorate cu titlul de chirie la termenele stipulate în contract, înregistrând plați nedatorate in suma de 3.183.750 lei, suma pentru care s-a solicitat restituirea.
În drept s-au invocat dispozițiile art. 492 alin. 1, art. 992 si art. 616 cod civil. Prin întâmpinarea formulata la 15.01.2003, reclamanta pârâtă a recunoscut pretențiile ce formează obiectul capătului 2 al cererii reconvenționale; a solicitat respingerea cererii reconvenționale ca nefondată cu privire la celelalte capete de cerere.
S-a învederat ca suprafața construita este de 100 mp solicitarea paratei de a se recunoaște un drept de superficie pentru întreaga suprafață închiriata de 882 mp fiind neîntemeiate; s-a mai arata ca acordul reclamantei cu privire la ridicarea construcției nu poate suplini acordul cu privire la constituirea dreptului de superficie asupra terenului de sub construcție, dobândirea acestui drept nefiind posibila decât in temeiul legii sau al convenției părților, existenta contractului de închiriere si derularea acestora în conformitate cu termenii conveniți exclude existenta acordului cu privire la constituirea unui drept de superficie, dezmembrământ al dreptului de proprietate.
Mai mult, s-a susținut ca recunoașterea acestui drept nu se putea face decât în condițiile respectării condițiilor de fond și forma privind înstrăinarea terenurilor, nerespectarea formei ceruta ad validitatem atrăgând nulitatea absoluta a convenției.
S-au invocat în drept dispozițiile art. 115 pr.civ.
Prin cerere înregistrata la termenul din 28.03.2003, parata reclamanta a precizat capătul 4 al cereri reconvenționale, in sensul indicării sumei de 67.545.459 lei reprezentând contravaloare gard și pavaje edificate pe terenul proprietatea reclamantei.
Prin cererea, înregistrata la 06.06.2003 parata reclamanta a renunțat la pretențiile reprezentând contravaloare plantații aflate pe terenul proprietatea reclamantei, apreciind ca asupra acestora exercita un drept de proprietate.
Prin sentința civila nr. 3763/06.06.2003, Judecătoria sector II Baa dmis excepția necompetenței materiale a Judecătoriei sectorului 2 B, a declinat competenta soluționării cauzei, în favoarea Tribunalului București.
Pentru a hotărî astfel, instanța a reținut ca una dintre pârâți are calitatea de comerciant, fiind incidente dispozițiile art. 4, art.7 și art.56 cod comercial ceea ce atrage aplicarea dispozițiilor art.2 pct.1 lit. a pr.civ.
După declinare pricina a fost înregistrată sub nr- (13922/2003) pe rolul Tribunalului București.
Prin încheierea de la 14.10.2004, fila 53 dosar, instanța a pus în vedere reclamantei să depună la dosar relații, emise de Primăria Municipiului B, cu privire la situația juridica a terenului in litigiu, așa cum este menționat în dosar nr. 2404/1913 și dosar nr. 4165/09.03.1923 fila 8 dosar judecătorie, din care rezulta ca reclamanta are doar posesia terenului.
Prin încheierea de la 28.04.2005, instanța a dispus suspendarea soluționării pricinii, în temeiul art.244 pct.1 pr.civ. până la soluționarea irevocabilă a litigiului ce formează obiectul dosarului nr.5597/2005 având ca obiect nulitatea contractului de închiriere nr.30/28.09.1992; prin încheierea de la 8.11.2007, instanța a dispus rectificarea dispozitivului încheierii de ședința de la termenul din27.09.2007, în sensul ca instanța a admis excepția lipsei capacitații de folosința a paratei SC, dispunând menținerea acesteia in citativ pana la soluționarea cauzei; a respins excepția de perimare și excepția necompetentei materiale, apreciind ca acesta se determină prin raportare la actul de sesizare al instanței; a dispus repunerea pe rol a cauzei.
In cauză s-au administrat probele cu înscrisuri, interogatorii reciproce și expertiza tehnică de specialitate.
Prin sentința comercială nr.3268/06.03.2008, Tribunalul Bucureștia respins acțiunea principală față de SC ca fiind formulată împotriva unei persoane fără capacitate de folosință; a respins ca nefondată acțiunea principală formulată de reclamanta împotriva pârâtului; a admis cererea reconvenționala formulata de paratul reclamant, a constatat existența dreptului de superficie al pârâtului reclamant asupra terenului în suprafață de 882 mp situat în B- sector 2; a obligat reclamanta parate la plata către paratul reclamant a sumei de 318,3 RON cu titlul de plata nedatorate; la plata cheltuielilor de judecata în suma de 47,97 RON.
Pentru a hotărî astfel, instanța a reținut ca părțile au încheiat contractul de închiriere 30/28.09.1992, reclamanta parata in calitate de locator și parata reclamanta în calitate de locatar,pentru o suprafață de teren de 882 mp. situată în- sector 2 B; prin act adițional încheiat în aceiași zi, reclamanta și-a exprimat acordul cu privire la ridicarea de câtre locatar a unei construcții permanente, care să rămână în proprietatea; în termenul de închiriere convenit, de 5 ani reclamanta s-a obligat să vândă terenul pârâtului.
Instanța a apreciat ca voința explicita a părților a fost în sensul constituirii unui drept de superficie asupra întregului teren închiriat; in ceea ce privește forma actului, a reținut instanța ca dispozițiile art. 2 alin. 2 din Titlul X al Legi 247/2005 nu sunt incidente, fiind ulterioare încheierii actului.
Cu privire la cel de al doilea capăt de cerere s-a reținut poziția procesuala a reclamantei care a achiesat la pretențiile paratei reclamante.
A avut in vedere instanța dispozițiile art. 970, art. 977, art. 1091 cod civil.
Împotriva acestei sentințe a formulat apel reclamanta, pentru motive de nelegalizate și netemeinicie, solicitând schimbarea acesteia în sensul admiteri cererii principale și a respingerii cererii reconvenționale.
În motivarea apelului au fost, in esența, reluate motivele invocate prin cererea introductiva, subliniindu-se faptul ca din 28.09.2002, data la care contractul de închiriere a ajuns la termen, paratul reclamant ocupa fără titlu terenul în suprafață de 882 mp.
Cu privire la constituirea valabila a dreptului de superficie s-a susținut ca, în mod greșit instanța a apreciat ca părțile si-au exprimat acordul în acest sens câtă vreme, nu s-a încheiat o convenție între proprietarul terenului și constructor, din practica instanțelor și doctrina, rezultând ca în aplicarea dispozițiilor art. 493 și art. 494 cod civil, din interpretarea cărora rezulta regimul juridic al dreptului de superficie, existenta unei convenții intre proprietarul terenului și persoana care a înălțat construcțiile este indispensabilă.
A mai arătat apelanta că, în mod greșit, instanța a recunoscut un drept de superficie pentru întregul teren închiriat de 882 mp. deși terenul aferent construcției este de 100 mp. în condițiile in care dreptul de superficie poarta exclusiv asupra terenului afectat construcției.
De asemenea s-a subliniat ca și în condițiile interpretării clauzelor contractului de închiriere,așa cum a fost modificat prin actele adiționale în sensul exprimării acordului cu privire la constituirea unui drept de superficie, acesta nu întrunește condițiile de forma cerute ad validitatem, contractul nefiind întocmit în forma autentica.
Prin cererea înregistrata la 9.09.2008, a aderat la cererea de apel, solicitând in ipoteza în care instanța de apel nu va menține soluția primei instanțe să admită capetele de cerere subsidiare având ca obiect constatarea dreptului de superficie asupra terenului aferent construcției; obligarea apelantei la plata sumei de 8274,32 lei reprezentând contravaloare gard și pavaje edificate de locator; recunoașterea unui drept de servitute de trecere cu piciorul si cu autovehiculele pe terenul proprietatea sa; obligarea locatorului de a permite executarea lucrărilor necesare pentru întreținerea caii de acces ce asigura exercitarea servituții de trecere.
In motivarea cererii de aderare la apel s-a susținut temeinicia si legalitatea sentinței atacate, insă pentru situația în care se apreciază întemeiat apelul cu privire la întinderea dreptului de superficie, în sensul limitării la suprafața aferenta construcției, in lipsa reiterării cererilor formulate în subsidiar in prima instanța, aceste nu ar mai putea fi supuse cenzurii de către instanța de apel.
Cu respectarea dispozițiilor art.294 alin. 1 pr.civ. apelantul s-a prevalat și de dispozițiile art. 616 cod civil precum și de prevederile art. 25 și anexa nr. 4 pct. 4.11 din HG nr. 525/1996.
Prin cerere precizatoare la cererea de aderare la apel, înregistrata la 20.08.2009, fila 172, s-a majorat suma solicitat cu titlul de despăgubiri la suma de 10.842 lei, contravaloare gard și pavaje edificate pe terenul închiriat.
O noua cerere precizatoare a fost formulata la 19.10.2010, apelantul majorând pretențiile sus menționate la suma de 11.673,89 lei.
În cauza s-au administrat probele cu înscrisuri și expertize tehnice de specialitate.
Analizând actele și lucrările dosarului, raportat la probatoriile administrate Curtea retine următoarele:
Între i, in calitate de locator și, locatar a intervenit contractul de închiriere nr. 31/28.09.1992 pentru o suprafață de 882 mp. teren viran situat în B- sector 2, in scopul construirii sediului firmei, pe o durata de 5 ani, durata prelungita ulterior prin actul adițional nr. 121, încheiat la 17.11.1994, pana la 28.09.2002.
Actul adițional încheiat la data încheierii contractului de închiriere, prin care părțile au convenit ca terenul viran închiriat in scopul ridicării unei construcții să rămână în proprietatea, cuprinde și o promisiune de vânzare cumpărare, obligându-se ca în termenul locațiunii, să înstrăineze terenul către locator.
Prin același contract, locatarul s-a obligat să suporte, in afara chiriei stipulate și cheltuielile necesare asigurării reîntoarceri în patrimoniul locatorului a "Casei " și a terenului aferent, donate abuziv Primăriei B prin actul autentificat nr. 9700/04.11.1969.
Tot în cuprinsul contractului de închiriere s-a menționat ca, locatarul în îndeplinirea obligației asumate a formulat în numele locatorului acțiune in anularea actului de donație, acțiune înregistrata sub nr. 8060/1992 pe rolul Judecătoriei sectorului 2
Din certificatul de urbanism nr. 83S/28.08.1992 s-a specificat cu privire la regimul juridic al terenului titlul reprezentat de sentința civila nr. 4165/09.03.1923 pronunțata de Tribunalul Ilfov secția a-III-a civila; autorizația de construire nr. 65S/16.10.1992 privește executarea unui construcții din elemente prefabricate din lemn, fără să conțină date cu privire la titularul dreptului de proprietate al terenului.
In temeiul rolului activ, și în considerarea principiului aflării adevărului, cu respectarea dispozițiilor art.129 alin. 5 pr.civ. deși părțile au beneficiat pe tot parcursul procesului de asistenta judiciara calificata, instanța a pus în vedere reclamantei la termenul din 14.10.2004, să depună la dosarul cauzei relații de la Primăria Municipiului B cu privire la situația juridica a terenului în litigiu, așa cum aceasta rezulta din dosarul 2404/1923 al Tribunalului Ilfov în care s-a pronunțat sentința civila nr. 4164 /9.03.1923, prin care s-a ordonat trimiterea in posesia Comunitarii a terenului în litigiu.
Din adresa nr.-/19.03.2005 emisă de Primăria Municipiului B (fila 155 dosar TB), a rezultat ca potrivit evidentelor cadastrale imobilul aflat în--24 sector 2, este înscris cu teren in suprafață de 2388 mp. și 270 mp. construcții, proprietate de stat, categoria de folosința dotări culturale, posesor la data întocmirii evidentelor Muzeul de Arta B, in temeiul ofertei de donație făcută de i, din totalul suprafeței acesta păstrând in folosință o suprafață de 757,64 mp.
A mai rezultat din aceeași adresă că pe rolul instanțelor s-au aflat dosare având ca obiect revendicarea terenului de 787,62 mp. teren situat în- sector 2 fără ca din probatoriu administrat să rezulte recunoaștere dreptului de proprietate al reclamantei asupra terenului.
Apreciem ca în cauza reclamanta nu a probat ca deține terenul sub nume de proprietar, pe de o parte la dosarul cauzei a fost depusă numai sentința de trimitere in posesie nr. 4165/1923, pronunțata de Tribunalul Ilfov, din cuprinsul căreia nu rezultă dacă, în considerarea art. 7 alin. 5 al vechii Constituții, s-a dispus numai cu privire la folosința terenului său și cu privire la dreptul de proprietate asupra terenului privit in materialitatea lui, și pe de alta parte nu s-a probat reconstituirea dreptului de proprietate cu privire la terenul în litigiu, teren așa cum am reținut donat în parte statului R, conform Deciziei nr. 3174/15.11.1967.
Mai mult, reclamanta nu a administrat în contraproba înscrisuri, din care să rezulte ca dreptul său de proprietate figurează înscris în cartea funciara, astfel ca faptul achitării impozitelor al Administrația Finanțelor Publice sector 2, pentru o suprafață de teren de 1068 mp. in proprietate, nu poate constitui dovada titlului de proprietate.
În consecința, apreciază ca din ansamblul probator administrat rezita ca reclamanta nu a dovedit dreptul de proprietate asupra terenului în suprafață de 882 mp. ce a făcut obiectul contractului de închiriere nr. 30/28.09.1992.
Prin urmare, atât dreptul de superficie cat și servitutea de trecere, dezmembrăminte ale dreptului de proprietate ce se solicita a fi recunoscute de câtre locator, vor fi supuse analizei din acesta perspectiva.
Dreptul de superficie reprezintă un drept real, constând in dreptul de proprietate al superficialului asupra construcțiilor, plantațiilor ridicate cu buna credința, in temeiul unei convenții valabil încheiate, pe o suprafață de teren ce se afla în proprietatea altei persoane, teren asupra căruia dobândește un drept de folosința.
Existența dreptului de superficie rezultă din interpretarea argumentului dovedirii contrariului prevăzut de art. 492 alin. 1 teza II cod civil.
De asemenea, servitutea de trecere, reprezintă un dezmembrământ al dreptului de proprietate, un drept asupra lucrului altuia, în condițiile art. 616 cod civil.
Aceste drepturi nu pot fi valabil opuse decât adevăratului proprietar al terenului.
Or, așa cum am reținut, din înscrisurile depuse la dosarul cauzei, nu a rezultat ca reclamanta deține terenul în proprietate.
In ceea ce privește cererea reclamantei, prin care s-a solicitat evacuarea pârâtului ca efect al ajungerii la termen a contractului, in conformitate cu dispozițiile art. 1431 și art. 1432 cod civil raportat la art. 1436 cod civil.
Apreciază ca și în condițiile in care prin actul adițional 121/17.11.194 s-a convenit termen limita 28.09.2002, și in condițiile art. 1436 alin.1 cod civil s-a solicitat eliberarea terenului, din interpretarea contractului de închiriere, prin care locatorul, în considerarea dreptului sau de folosința a acceptat ridicarea unui construcții provizorii din elemente prefabricate din lemn, conform autorizației de construire nr. 65S/16.10.1992, precum și a promisiuni de vânzare a terenului în eventualitatea reconstituirii dreptului de proprietate, locatorul a înțeles să închirieze terenul pe toata durata existentei construcției.
Din cuprinsul pct. 1 din contractul 30/28.09.1992 rezulta ca închirierea s-a făcut în scopul edificării unei construcții, in considerarea calităților morale ale locatarului, cu promisiunea înstrăinării către acesta a terenului închiriat, ulterior reconstituiri dreptului de proprietate.
In consecința in cauza nu sunt incidente dispozițiile art. 1436 alin. 1cod civil, termenul prevăzut în actul adițional nu reprezintă voința reala a parților și contravine însuși scopului închirierii; nu sunt incidente nici dispozițiile art. 1436 alin. 2 cod civil întrucât contractul de închiriere nu este fără termen ci are ca termen durata existentei construcției, conform voinței exprese a părților, in condițiile în care locatorul păstrează propriul drept de folosința.
În consecința apreciază ca în mod corect prima instanța a respins cererea in evacuare.
În ceea ce privește cererea reconvenționala, așa cum am reținut, drepturile reale ce se solicita a fi constatate de superficie și de servitute de trecere nu pot fi opuse unui detentor precar, ci numai proprietarului terenului, în cauza nerezultând ca reclamanta deține cu acest titlu, terenul asupra căruia a dispus prin contractul de închiriere nr. 30/1992.
In consecința apreciază capetele de cerere 1, 3 și 5 neîntemeiate.
Pentru aceleași considerente apreciază ca nici capetele de cerere 4 și 6 nu pot fi primite, din cuprinsul acestora rezultând că locatarul a înțeles să opună drepturile de creanța ale unui constructor de buna credința proprietarului terenului și nu detentorului precar, de la care a închiriat terenul.
In mod corect, cu privire la cel de al doilea capăt al cererii reconvenționale, prin care s-a solicitat restituirea sumei de 318,3 lei s-a reținut recunoașterea reclamantei.
În consecința, în temeiul art. 296 pr.civ. va admite apelul reclamantei parate i, va respinge apelul pârâtului reclamant și va schimba in parte sentința atacata in sensul ca va respinge atât primul capăt al cererii reconvenționale având ca obiect constatarea dreptului de superficie asupra terenului în suprafață de 882 mp. cat și capetele de cerere subsidiare, privind constatarea dreptului de superficie asupra terenului aferent construcției, obligarea la plata contravalorii gardului și a pavajelor montate pe teren, recunoașterea servituții de trecere și obligarea reclamantei de a permite executarea lucrărilor necesare întrețineri căii de acces; vor fi menținute celelalte dispoziții ale sentinței atacate.
PENTRU ACESTE MOTIVE
ÎN NUMELE LEGII
DECIDE:
Admite apelul formulat de apelanta-reclamantă BISERICII cu sediul în B,-, sector 2, împotriva sentinței comerciale nr.3268/06.03.2008 pronunțată de Tribunalul București - Secția a VI-a Comercială în dosarul nr-.
Respinge apelul formulat de intimatul-pârât domiciliat în B-, sector 2 și cu sediul ales la Avocat din B,-,. 1,. 2, sector 4, împotriva sentinței comerciale nr.3268/06.03.2008 pronunțată de Tribunalul București - Secția a VI-a Comercială în dosarul nr-, în contradictoriu cu intimata-pârâtă - cu sediul în B,-, sector 2.
Schimbă în parte sentința atacată, în sensul că respinge și capătul I al cererii reconvenționale având ca obiect recunoașterea dreptului de superficie asupra terenului în suprafață de 882 mp, situat în-, sector 2, precum și capetele de cerere subsidiare.
Menține celelalte dispoziții ale sentinței.
Cu recurs în termen de 15 zile de la comunicare.
Pronunțată în ședința publică de la 22.02.2010.
PREȘEDINTE, JUDECĂTOR,
- - - -
GREFIER,
- -
Red. Jud. - 16.03.2010
7 ex.
Fond - Tribunalul București - Secția a VI-a Comercială
Președinte -
Președinte:Cristina ScheauaJudecători:Cristina Scheaua, Izabela Dolache
