Spete pretentii comerciale. Decizia 104/2008. Curtea de Apel Brasov
| Comentarii |
|
ROMÂNIA
CURTEA DE APEL BRAȘOV
Secția Comercială
DECIZIA Nr. 104/Ap DOSAR Nr-
Ședința publică din 25 septembrie 2008
Completul compus din:
PREȘEDINTE: Gabriela Comșa președinte de secție
- - - - JUDECĂTOR 2: Gabriel Ștefăniță
- - - - grefier
Pentru astăzi fiind amânată pronunțarea asupra apelurilor declarate de reclamanta "" C, de pârâții "" C, TURISM și OFICIUL DE cadastru ȘI PUBLICITATE IMOBILIARĂ împotriva sentinței civile nr.3531/C din 29 octombrie 2007, pronunțate de Tribunalul Brașov - Secția comercială și de contencios administrativ, în dosarul nr-.
La apelul nominal făcut în ședință publică, la pronunțare, s-a constatat lipsa apelantei reclamante C, a apelanților pârâți, Turism și Oficiul de Cadastru și Publicitate Imobiliară C, precum și a intimaților pârâți Ministerul pentru Întreprinderi Mici și Mijlocii, Comerț, Turism și Profesii Liberale și
Procedura îndeplinită.
Dezbaterile în cauza de față au avut loc în ședința publică din 4 septembrie 2008, când părțile prezente au pus concluzii, potrivit încheierii de ședință din acea zi, ce face parte integrantă din prezenta.
Instanța, în vederea deliberării, a amânat pronunțarea pentru datele de 11, 18 și 25 septembrie 2008.
CURTEA
Asupra apelurilor de față:
Prin sentința civilă nr.3531/29.10.2007, Tribunalul Brașov - Secția Comercială și de Contencios Administrativ a admis în parte cererea formulată de reclamanta în contradictoriu cu pârâtele, Turism, Oficiul de Cadastru și Publicitate Imobiliară C și Ministerul pentru Întreprinderi Mici și Mijlocii, Comerț, Turism și Profesii Liberale, astfel cum a fost precizată. Le-a obligat pe pârâtele și Turism să-i lase reclamantei în deplină proprietate și liniștită posesie terenul situat în Municipiul C, Stațiunea înscris în C Stațiunea cu nr.20394, nr.cadastral 136, făcând parte din suprafața totală de 1266,97 mp. A respins cererea formulată de reclamantă având ca obiect constatarea nulității absolute a contractelor de vânzare-cumpărare și a antecontractului de vânzare cumpărare încheiat între pârâtele 1, 2 și 3, ca neîntemeiată. A dispus radierea din C - nr.26274 a suprafeței de teren de 955 mp din totalul înscris sub nr. cadastral 136 de 1266,67 mp. Le-a obligat pe fiecare dintre pârâtele și Turism la plata către reclamantă a sumei de 10.944,55 RON cheltuieli de judecată.
La pronunțarea acestei hotărâri prima instanță a reținut următoarele:
Prin sentința civilă nr.5751/9.05.2001 pronunțată de Judecătoria Constanța, rămasă definitivă și irevocabilă, aspect necontestat de părți, a fost admisă acțiunea formulată de în contradictoriu cu pârâții fillip Gh. G, și, constatându-se intervenită vânzarea-cumpărarea între (ascendentul lui ) în calitate de cumpărător și pârâții menționați, în calitate de vânzători, vânzare intervenită prin chitanță de mână din 11.11.1948 cu privire la terenul în suprafață de 955 mp situat în C, format din fostele loturi 5, 6, 7 ale careului 35, ce a fost identificat în raportul de expertiză tehnică efectuat în respectiva cauză și despre care s-a menționat că face parte din sentința pronunțată.
De asemenea, s-a constatat că are vocație succesorală, în calitate de descedent (fiu) al defunctului, cel care cumpărase terenul (filele 296 - 298 din dosarul Tribunalului Brașov, vol.I).
Prin încheierea nr. 10848/7.08.2001 a Judecătoriei Constanța (fila 306 din dosarul Tribunalului Brașov -vol.I), terenul menționat a fost înscris în CF nr. 20394 C, sub nr. cadastral 109, pe numele numitului .
Prin contractul de vânzare - cumpărare nr.5398/11.10.2001 încheiat la BNP, numitul, a înstrăinat către cumpărătorii și, imobilul compus din terenul de 955 mp (956,76 mp conform măsurătorilor) și construcțiile de pe aceasta (filele 303-304 din dosarul Tribunalului Brașov - vol.I).
Prin sentința civilă nr.16.494/17.09.2002 a Judecătoriei Constanțas -a constatat intervenită și vânzarea construcției de pe terenul de 955 mp între și pârâții din prima acțiune (filele 299 - 302).
Prin încheierea nr.1429/7.02.2003 a Judecătoriei Constanța - Biroul de Carte Funciară, s-a dispus întabularea dreptului de proprietate asupra construcției menționate în sentința civilă nr.16.494/17.09.2002 a Judecătoriei Constanța, pe numele lui (fila 307 dosarul Tribunalului Brașov, vol.I).
Prin certificatul de moștenitor nr.62/25.04.2003 al BNP s-a constatat că noul moștenitor al imobilelor de mai sus este (fila 47 din dosarul Tribunalului Constanța ).
Prin încheierea nr.-/16.09.2003 pronunțată de Judecătoria Constanța - Biroul de Carte Funciară, s-a dispus întabularea dreptului de proprietate asupra imobilelor menționate, în favoarea numiților și, conform contractului de vânzare-cumpărare pe care aceștia îl încheiaseră cu și a certificatului de moștenitor amintit anterior 8 fila 308).
Prin contractul de vânzare - cumpărare nr.2563/ 01.09.2005 întocmit la BNP, și au înstrăinat către reclamanta din prezenta cauză, terenul liber de construcții, în suprafață de 955 mp conform actelor și 956,76 mp conform măsurătorilor cadastrale, pe care îl dobândiseră de la, teren ce formează obiectul prezentului litigiu ( filele 304-305).
Reclamanta cumpărătoare și-a întabulat dreptul său de proprietate rezultat din contractul de vânzare-cumpărare de mai sus asupra terenului prin încheierea nr.17192/2.11.2005 pronunțată de Judecătoria Constanța (fila 309, vol.I ).
La data de 16.07.2001 Ministerul Turismului a eliberat pe numele pârâtei certificatul de atestare a dreptului de proprietate asupra terenului seria - nr.0921 pentru o suprafață de teren de 1206, 97 mp (fila 212 vol.I).
nu și-a înscris dreptul de proprietate asupra terenului în CF.
La data de 15.05.2001, pârâta încheie cu pârâta contractul de asociere în participațiune nr. 2325 (fila 74 vol.II) prin care punea la dispoziția clădire spații verzi (casa ) în vederea amenajării și exploatării.
La data de 5.12.2001, prin contractul nr.6937, autentificat sub nr.1654, pârâta vinde pârâtei, terenul în suprafață de 1366, 97 mp, pe care îl dobândise conform certificatului de proprietate (filele 319 - 321 vol.I).
Pârâta a arătat în contract că a luat la cunoștință de modul de dobândire a proprietății terenului de către
Prin încheierea nr.5731/22.04.2002 pronunțată de Judecătoria Constanța - Biroul de Carte Funciară, se admite cererea pârâtei cu privire la terenul de 1266, 97 mp și construcție executată la nivel de fundație și se deschide CF nr. 26274 C-, întabulându - se dreptul de proprietate al pârâtei asupra terenului (fila 68-69 din dosarul Tribunalului Constanța și fila 322 din dosarul Tribunalului Brașov - vol.I).
La data de 22.04.2002 prin contractul autentificat cu nr.197, pârâta a vândut pârâtei TURISM terenul pe care-l cumpărase de la pârâta de 1266,97 mp și construcție la nivel de fundație (filele 327 -332, vol.I).
Cumpărătoarea a precizat în act că a luat la cunoștință de modul dobândirii terenului de vânzătoare și de către pârâta, arătând că înțelege să-l dobândească pe riscul său.
Prin încheierea nr.5948/9.05.2002 pronunțată de Judecătoria Constanța - Biroul de Carte Funciară, a fost înscris în CF dreptul de proprietate asupra terenului de 1266,97 mp, pe numele pârâtei TURISM, conform contractului de vânzare -cumpărare nr.197/22.04.2002 încheiat cu pârâta
La data de 23.12.2002, numitul a chemat în judecată pe pârâții Ministerul Turismului și, solicitând anularea certificatelor de atestare a dreptului de proprietate seria M 08 nr.0921 din 16.07.2001 emis pe numele
La data de 24.02.2005, prin contractul de vânzare-cumpărare autentificat sub nr.623, pârâta TURISM revinde pârâtei terenul de 1266,97 mp. De asemenea, se arată în contract că are cunoștință de situația de fapt și de drept a imobilului și că îl dobândește pe riscul său (fila 335 - 337 vol.I).
La aceeași dată se încheie între aceleași părți antecontractul de vânzare - cumpărare prin care pârâta se oblige ca, după stingerea litigiului aflat pe rolul Curții de Apel Constanța în dosar nr.1903/CA/2002 ce privește imobilului teren de 1266,97 mp și construcție la nivelul fundației și după consolidarea dreptului de proprietate asupra imobilului, să vândă cota sa indiviză de 50 % din dreptul de proprietate asupra acestuia pârâtei TURISM sau unei persoane indicate în mod expres de către acesta (filele 338 - 340).
S-a stipulat că se va încheia contractul de vânzare - cumpărare în termen de șase luni de la data rămânerii definitive a actului ce va soluționa litigiul privind imobilul, antecontractul fiind autentificat sub nr.632.
Prin încheierea nr.3250/23.03.2005 pronunțată de Judecătoria Constanța - Biroul de Carte Funciară, s-a reînscris în CF nr.26274 C - dreptul de proprietate asupra terenului de 1266,97 mp în favoarea și s-a notat antecontractul menționat mai sus.
La data de 9.06.2005 prin sentința nr.227/CA pronunțată de Curtea de Apel Constanța, a fost respinsă cererea formulată de de anulare a certificatului de atestare a dreptului de proprietate seria M 08 nr.0921/ 16.07.2001.
Prin decizia nr.38344/8.11.2006 pronunțată de a fost respins recursul numitului împotriva sentinței Curții de Apel Constanța.
Într-o atare situație, prezenta instanță a reținut, în speță, se pune problema comparării titlului de proprietate al reclamantei cu cele ale pârâtelor, toate aceste titluri fiind valabile.
Aceasta, întrucât în cauză nu se pot reține susținerile reclamantei în sensul că sunt nule absolut contractele de vânzare-cumpărare și antecontractul încheiate între pârâtele, și respectiv TURISM, pentru cauză ilicită.
Nu se poate reține că pârâta a vândut un bun despre care știa că aparține altuia, atâta vreme cât, anterior oricărei notificări din partea autorului reclamantei, aceasta obținuse certificatul de atestare al dreptului de proprietate asupra terenului în discuție.
In acest sens, trebuie observat că certificatul menționat s-a eliberat la data de 16.07.2001 iar notificările invocate de reclamantă la fila 184 din vol. II sunt făcute începând cu data de 7.11.2001.
Contestarea titlului de proprietate al după momentul emiterii acestuia nu înseamnă că vânzările ulterioare ale terenului au fost făcute în frauda legii, cu atât mai mult cu cât certificatul de atestare al dreptului de proprietate nu a fost anulat de instanță.
De asemenea, invocarea de către reclamantă a vânzărilor făcute de înainte de expirarea termenului notificărilor prevăzute de Legea 10/ 2001 sunt lipsite de relevanță atâta vreme cât inclusiv reclamanta a arătat, atunci când s- invocat excepția inadmisibilității acțiunii în revendicare, că procedura Legii 10/2001 nu-i era aplicabilă întrucât autorul ei dobândise terenul anterior, prin sentința nr.5751/9.05.2001 a Judecătoriei Constanța.
Nu poate fi reținută nulitatea contractelor de vânzare-cumpărare nici pornind de la cumpărătoarea inițială, atâta vreme cât aceasta a arătat în cuprinsul contractului de vânzare - cumpărare că are cunoștință de modul în care a dobândit dreptul de proprietate asupra terenului, acceptând deci să cumpere pe riscul său.
Aceeași este situația și în privința contractelor ulterioare de vânzare - cumpărare încheiate succesiv între și TURISM, atâta timp cât, în cuprinsul respectivelor contracte, inclusiv în cazul antecontractului, cumpărătorul și respectiv beneficiarul promisiunii au declarat că au cunoștință despre situația de fapt și de drept a terenului și cu privire la litigiul aflat la acea vreme pe rolul Curții de Apel Constanța, acceptând să cumpere pe riscul lor, cu asumarea eventualelor consecințe ale evingerii titlului vânzătorului.
Față de aceste motive, în cauză nu se poate reține nici frauda la lege și nici cauză ilicită, care să conducă la nulitatea contractelor de vânzare - cumpărare și a antecontractului.
Vânzările succesive ale terenului nu fac prin ele însele și ținând seama și de riscul asumat de cumpărători, dovada fraudei la lege, mai ales în materie comercială, unde scopul speculativ al operațiunilor este esențial.
Comparând între ele titlurile de proprietate ale autorilor reclamantei și pârâtelor și TURISM, respective sentința nr.5751/9.05.2001 a Judecătoriei Constanța și certificatul de atestare al dreptului de proprietate asupra terenului emis în favoarea pârâtei, precum și contractele de vânzare cumpărare ulterioare încheiate atât de către reclamantă cât și de către pârâtele și TURISM, instanța constată că titlul reclamantei este preferabil, fiind mai bine caracterizat.
Astfel, titlul autorului reclamantei este cu dată mai veche, fiind obținut prin sentința nr. 5751 Judecătoriei Constanța la data de 9.05.2001, anterior deci emiterii certificatului de atestare a dreptului de proprietate din data de 16.07.2001.
De asemenea, instanța are în vedere că titlul autorului reclamantei a fost obținut în urma pronunțării unei hotărâri judecătorești, într-un proces realizat pe bază de contradictorialitate, în care au putut fi administrate probe concludente, pe când titlul care a stat la baza înstrăinărilor ulterioare a fost emis de către o autoritate administrativă, chiar dacă a fost ulterior supus controlului judecătoresc sub aspectul respectării cerințelor actelor normative în vigoare la data emiterii.
Instanța consideră titlu reclamantei mai bine caracterizat și din prisma operațiunilor de înscriere în a dreptului de proprietate.
Astfel, atât numitul, cât și cei care au cumpărat de la acesta și de la care a dobândit reclamanta s-au întabulat în cartea funciară, pe când pârâta nu a înscris dreptul său de proprietate obținut prin certificatul de atestare a dreptului de proprietate în Cartea funciară.
In concret, numitul a întabulat dreptul său de proprietate rezultat din sentința nr.5751/9.05.2007 a Judecătoriei Constanța la data de 7.08.2001 în timp ce pârâta nu a făcut același lucru, abia la 22.04.2001 înscriindu-se dreptul de proprietate asupra terenului în favoarea primei cumpărătoare, cu privire la contractul de vânzare - cumpărare și nu cu privire la certificatul de atestare a dreptului de proprietate.
Intre aparența creată de opozabilitatea față de terți, realizată prin anterioritatea înscrierii în a titlului de proprietate a autorului celor de la care a dobândit reclamanta, și cea creată de posesiunea exercitată asupra terenului de către pârâte, preferabilă este prima, cu atât mai mult cu cât din cuprinsul sentinței civile nr.5751/9.05.2001 a Judecătoriei Constanța, coroborat cu cel al sentinței civile nr.16.494/ 17.09.2002 a aceleiași instanțe, rezultă că, înainte de anul 1950, tatăl lui a exercitat posesia asupra acestui teren și a construcțiilor, iar avea, ca descendent, calitatea de moștenitor sezinar.
Așadar, inclusiv din punctul de vedere al anteriorității întabulării și a actelor care au fost intabulate, prioritar și preferabil este titlul autorului reclamantei.
Or, dobândind de la un autor al cărui titlu este preferabil, este evident că va avea câștig de cauză dreptul reclamantei în raport de cel al pârâtelor și TURISM
pârâtei TURISM din concluziile scrise la depuse la dosar la efectele relative ale sentinței civile nr.5751/9.05.2001 a Judecătoriei Constanța sunt lipsite de relevanță în prezentul litigiu, sentința despre care s-a făcut vorbire constituind o realitate juridică ce nu poate fi ignorată.
Nu au fost primite nici susținerile pârâtei în sensul că vânzarea - cumpărarea realizată de reclamantă este lovită de nulitate absolută fiind realizată de un neproprietar la acea dată, respectiv de către numiții, care nu putuseră dobândi dreptul de proprietate asupra terenului de la înainte de emiterea certificatului de moștenitor, pentru că vânzarea - cumpărarea realizată între numiții și reclamantă a avut loc la data de 01.09.2005, așadar ulterior emiterii certificatului de moștenitor nr.62/25.04.2003 și pentru că emiterea certificatului de moștenitor este lipsită de relevanță sub aspectul valabilității vânzării realizate de.
Transmiterea activului și pasivului succesoral operează de drept de la defunct la succesorii săi de la data deschiderii succesiunii, deci din momentul încetării din viață a celui care lasă moștenirea (art. 899. Civ.), iar conform art. 653. civ. descendenții, așa cum este și, se bucură de sezină.
Întrucât față de terți, certificatul de moștenitor face dovada calității moștenitorului de a fi dobândit bunurile ce constituie masa succesorală, aceștia pot fi de acord să li se transmită bunul de către moștenitor chiar și înainte de eliberarea certificatului de moștenitor.
Așadar numitul a putut înstrăina către numiții, în mod valabil, terenul în discuție, chiar înainte de emiterea certificatului de moștenitor, cu atât mai mult cu cât era singurul moștenitor al lui.
Nu pot fi primite nici susținerile aceleiași pârâte în sensul că intabularea în ar fi o condiție ad validitatem pentru realizarea vânzării (transmiterea dreptului de proprietate), atâta vreme cât terenul nu se afla sub incidența Decretului nr.115/ 1938.
B credință invocată de pârâtele și TURISM care să conducă la aplicabilitatea principiului validității aparenței în drept nu este suficientă pentru a face preferabil titlurile de proprietate ale acestora, deoarece acest din urmă principiu presupune că subdobânditorul nu a cunoscut la data cumpărării situația imobilului în discuție.
Or, nu aceasta este situația în speță, din contractele de vânzare - cumpărare încheiate de amintitele pârâte rezultând că acestea au declarat în mod expres, la data cumpărării, că au cunoștință de situația de fapt și de drept a terenului în litigiu.
Aceasta cu atât mai mult cu cât, din înscrisurile aflate la dosar rezultă că numitul a deținut calitatea de consilier personal al ministrului turismului, precum și că înainte a fost administrator la, fiind și asociat la, care a încheiat contractul de asociere în participațiune cu
Revendicarea unei suprafețe de 298,89 mp din cei 955 mp de către moștenitorii defunctei - nu face ca titlul pârâtelor să fie mai bine caracterizat și nici nu poate conduce la respingerea petitului în revendicare formulat de reclamantă, neîmpietând nici asupra solicitărilor respectivilor moștenitori amintiți mai sus, câtă vreme aceștia au posibilitatea revendicării terenului menționat inclusiv de la reclamantă în situația în care ar dovedi existența un titlu de proprietate mai bine caracterizat.
Împotriva sentinței au declarat apel reclamanta și pârâtele:, Turism și Oficiul de Cadastru și Publicitate Imobiliară
Reclamanta critică sentința sub aspectul respingerii capătului de cerere privind constatarea nulității absolute a contractelor de vânzare-cumpărare încheiate succesiv, asupra imobilului revendicat între pârâtele, și Turism și solicită schimbarea în parte a acesteia, în sensul admiterii acestui petit și menținerii celorlalte dispoziții ale sentinței.
În motivarea apelului se susține că în mod greșit instanța de fond a luat în considerare atitudinea subiectivă a pârâtei în momentul emiterii certificatului de atestare a dreptului de proprietate. Ceea ce are relevanță în cauză este atitudinea subiectivă a acesteia la data vânzării terenului. Or, la această dată, pe baza notificărilor emise de pârâta știa că vinde bunul altuia.
În plus, arată apelanta, trebuie analizată și atitudinea subiectivă a cumpărătoarei, care știa că tranzacționează bunul altuia iar acest lucru s-a datorat legăturii personale dintre, fost director la, și, la acea dată administrator al societății cumpărătoare.
Reaua credință a pârâtei rezultă și din faptul că, în răspunsurile la notificările adresate de îi solicită acesteia să respecte Legea nr.10/2001, lege pe care o încalcă prin înstrăinarea terenului.
Față de constatarea instanței că pârâtele și Turism au tranzacționat în deplină cunoștință de cauză, asumându-și eventualele riscuri de a fi evinse, apelanta reclamantă susține că recunoașterea dreptului său de proprietate precum și înlăturarea încălcării aduse acesteia presupun, în cazul vânzării bunului altuia, inclusiv constatarea nulității contractelor încheiate de pârâte, în frauda intereselor adevăratului proprietar, chiar dacă față de acestea reclamanta are doar calitatea de terț.
Se mai susține că tranzacționarea speculativă a unui bun, nu în sensul legii comerciale, ci în scopul scoaterii bunului din afara pretențiilor adevăratului proprietar este un indiciu al relei credințe și al fraudei la lege a părților contractante.
În raport de reținerea instanței că tocmai reclamanta a solicitat compararea titlurilor, se arată că această comparare s-a solicitat față de certificatul de proprietate emis în favoarea pârâtei, a cărui anulare nu a fost dispusă de instanța de contencios administrativ. Ea nu exclude însă posibilitatea anulării actelor subsecvente, pentru motivele indicate mai sus.
În drept, apelanta reclamantă a invocat dispozițiile art.282,274 Cod procedură civilă, art.948 și 1308 pct.3 Cod civil, art.1 din Primul Protocol Adițional al, nr.OUG88/1997, Legea nr.99/1999, criticile 2665/1992, nr.HG834/1991, Legea nr.7/1996.
Pârâta, prin apelul său, a solicitat, în principal, constatarea sentinței atacate și trimiterea cauzei spre rejudecare la Secția Civilă a Tribunalului Brașov. În subsidiar, se solicită modificarea în tot a sentinței atacate, în sensul respingerii acțiunii.
În motivarea apelului, se susține că sentința a fost pronunțată de către o secție necompetentă funcțional - Secția Comercială și de Contencios Administrativ, având în vedere că acțiunea în revendicare, întemeiată pe dispozițiile art.480 și urm. cod civil are un caracter civil.
Pentru ca vânzarea - cumpărarea să dobândească un caracter comercial este necesar să aibă drept obiect numai bunuri mobile, mărfuri sau producte, conform art.3 Cod comercial, dar, în timp ce vânzarea mobiliară poate fi civilă sau comercială, vânzarea imobiliară este reglementată exclusiv de dreptul civil.
Un alt argument adus de apelantă este acela că, în cauză nu s-a invocat niciun articol din Codul comercial sau din altă lege cu caracter comercial.
Cu privire la fondul cauzei, se susține că soluția este rezultatul unei analize greșite, deoarece nu s-a ținut cont de faptul că apelanta și autorii săi au posesia imobilului încă din 16.11.1960.
De asemenea, nu s-a ținut cont de faptul că o parte din teren, respectiv lotul 6 din careul 35, în suprafață de 298,89. este revendicat de către moștenitorii defunctei.
Acțiunea prin care a obținut dreptul de proprietate asupra terenului s-a judecat în contradictoriu cu persoane decedate, citate prin publicitate și având la bază un înscris sub semnătură privată scris cu tocul, pentru a da impresia de vechime.
Posesia pe care tatăl lui a avut-o asupra imobilului din, în anii 1950, după ce toate vilele și hotelurile au fost naționalizate, este o simplă afirmație, nedovedită.
Apelanta consideră că titlul său, care a fost verificat, inclusiv de Înalta Curte de Casație și Justiție este mai bine caracterizat decât cel al reclamantei. Opozabilitatea față de terți a dreptului autoarei apelantei s-a realizat prin posesia notorie de peste 40 de ani.
Apelanta pârâtă Turism a criticat sentința atacată pentru motive de nelegalitate și netemeinicie în ce privește soluția de admitere a acțiunii în revendicare, precum și soluția de radiere din a suprafeței de 955.
În motivarea apelului, se susține că, în cadrul acțiunii în revendicare, reclamantul are posibilitatea să-și dovedească dreptul de proprietate prin titlu, însă o astfel de dovadă este relativă astfel că aceste titluri, fie translative, fie declarative, cu caracterul unor simple prezumții ale dreptului de proprietate, putând fi combătute prin proba contrară.
Cu privire la hotărârile judecătorești, chiar Înalta Curte de Casație și Justiție a statuat că terțul care nu a participat la dezbaterea judiciară finalizată prin hotărâre judecătorească ce i se opune și, astfel, nu și-a putut face propriile apărări, au posibilitatea ca, în cadrul procesului ulterior, prin administrare de probe, să răstoarne prezumția invocată de parte și care, față de el are doar valoare relativă, caracterul absolut al prezumției funcționând în condițiile art.1202 alin.2 din Codul Civil doar în relațiile dintre părți.
Se mai arată că, prin titlu, nu se face dovada deplină a dreptului de proprietate decât dacă emană de la adevăratul proprietar. Or, pentru realizarea acestei dovezi trebuie verificate toate transferurile succesive de proprietate, adică o "probatio diabolica" imposibil de realizat.
În speță, apelanta consideră că prin înscrisurile depuse la dosar a dovedit o altă realitate juridică cu privire la imobilul în litigiu decât cea reținută în hotărârea judecătorească prin care s-a constatat încheierea contractului de vânzare-cumpărare între, în calitate de cumpărător și Gh., G, și, în calitate de vânzători.
Astfel, imobilul revendicat intră în categoria celor ce au făcut obiectul contractelor de vânzare-cumpărare reziliate de plin drept prin Decizia nr.12043/14.10.1958 a fostului S Popular al Orașului Prin urmare, în anul 1958, cele 3 loturi au reintrat în patrimoniul Mun. C iar din anul 1960 acestea se află în posesia autorului apelantei. În aceste condiții, este evident că autorul a contractat, în anul 1948, cu un proprietar sub condiție rezolutorie care, la acea dată nu putea transmite decât sub condiție rezolutorie, condiție care s-a împlinit, cu consecința desființării actului de vânzare-cumpărare și a actelor subsecvente.
În condițiile în care titlul reclamantei a fost desființat nu se mai pune problema comparării titlurilor, care presupune existența unor titluri valabile.
Reclamanta nu face dovada deplină a dreptului său de proprietate, întrucât titlul său, chiar dacă este o hotărâre judecătorească, nu emană de la adevăratul proprietar.
Cu privire la titlul invocat de apelantele pârâte, se susține că acesta emană de la adevăratul proprietar, statul, astfel că a fost îndeplinită "probatio diabolica".
Astfel, apelanta pârâtă a dobândit dreptul de proprietate asupra imobilului revendicat prin contractul de vânzare-cumpărare încheiat cu vânzătoarea La rândul său, a dobândit dreptul de proprietate asupra clădirii în temeiul Legii nr.15/1990 și a terenului în baza Certificatului de atestare a dreptului de proprietate seria - nr. 0921/16.07.2001, certificat ce a fost supus controlului judecătoresc, reținându-se în mod irevocabil legalitatea acestuia. Anterior, a exercitat posesia asupra terenului revendicat încă din anul 1960, în baza deciziei nr.1166/16.11.1960 a Sfatului Popular al Orașului
Referitor la operațiunile de înscriere în cartea funciară a dreptului de proprietate instanța de fond a omis faptul că în Regat, inclusiv D, după intrarea în vigoare a Codului civil în 1865 s-a aplicat sistemul de publicitate imobiliară, prin registrele de transcripțiuni și inscripțiuni, sistem în cadrul căruia transcrierile au caracter facultativ.
Sub imperiul Legii nr.7/1996, înscrierea în cartea funciară a actului juridic, de constituire, dobândire, recunoaștere, stingere, modificare și de transmitere a unor drepturi reale imobiliare are ca efect doar opozabilitatea față de eventualii titulari de drepturi reale imobiliare, cu același obiect, față de același autor. Dar, în speță, titlurile părților nu provin de la același autor, astfel că este nelegală reținerea caracterului preferabil al titlului reclamantei față de titlurile pârâtelor, raportat la data operațiunilor de înscriere în
Cu privire la admiterea capătului de cerere privind rectificarea situației de carte funciară, apelanta susține că nu sunt întrunite condițiile cerute de art.34 din Legea nr.7/1996.
În concluzie, se solicită schimbarea în parte a hotărârii, în sensul respingerii și cererii în revendicare și a cererii de radiere a
Pârâtul Oficiul de Cadastru și Publicitate Imobiliară C prin apelul formulat, a invocat excepția lipsei calității sale procesuale active.
În motivarea apelului se susține că între Oficiul de Cadastru și reclamant nu se raporturi juridice în legătură cu imobilele evidențiate în cuprinsul colilor de carte funciară. Actele în temeiul cărora s-a dispus întabularea sunt valabile, fapt reținut și de către instanța de fond.
Prin urmare, apelantul nu poate sta ca parte într-un proces care are ca obiect constatarea nulității unor acte, câtă vreme nu se constituie ca o parte a contractului de vânzare-cumpărare, nu justifică un interes legitim și personal în cauză și, ca atare, nu este întrunită o condiție esențială pentru a deveni parte în proces.
Mai mult, Oficiul de Cadastru și Publicitate Imobiliară nu intervine în operațiunile de carte funciară în vederea realizării unor drepturi proprii, ci în exercițiul unor atribuții care le-au fost conferite de lege tocmai pentru respectarea legalității.
S-a invocat și excepția prematurității cererii de chemare în judecată, cu motivarea că radierea unui drept de proprietate înscris în cartea funciară se poate face, conform dispozițiilor Legii nr.7/1996 în temeiul unei hotărâri judecătorești definitive și irevocabile. Cât timp nu există o hotărâre judecătorească definitivă și irevocabilă care să dispună în mod expres radierea dreptului de proprietate, ca urmare a constatării nulității contractelor de vânzare-cumpărare nu se poate proceda la radierea dreptului de proprietate înscris în cartea funciară.
Intimatul pârât Ministerul pentru Întreprinderi Mici și Mijlocii, Comerț, Turism și Profesii Liberale, prin întâmpinarea la apelul reclamantei a invocat excepția lipsei calității procesuale pasive, susținând că nu poate avea calitate procesuală pasivă decât privitor la certificatul de atestare a dreptului de proprietate M 08 nr.0921/16.07.2007 și a cărui legalitate a fost verificată anterior.
Cu privire la fondul cauzei, se susține că apelul reclamantei este neîntemeiat.
Intimata pârâtă și apelantele pârâte și Turism au formulat, de asemenea, întâmpinări la apelul reclamantei prin care au solicitat respingerea acestuia, ca nefondat.
Turism a invocat și excepția lipsei de interes a reclamantei de a promova apel împotriva hotărârii instanței de fond, în condițiile în care i s-a admis acțiunea în revendicare, i s-a recunoscut dreptul de proprietate și s-a dispus, în sarcina intimatelor, lăsarea imobilului în deplină posesie și proprietate apelantei reclamante.
S-a mai invocat și inadmisibilitatea capătului de cerere având ca obiect constatarea nulității actelor de vânzare-cumpărare, raportat la temeiul invocat: "vânzarea lucrului altuia". Se susține în acest sens că adevăratul proprietar nu poate cere anularea actului pentru că el nu este parte în contract, însă are posibilitatea de a-și apăra dreptul de proprietate pe calea unei acțiuni în revendicare, dacă lucrul se află în posesia cumpărătorului.
Apelanta reclamantă a formulat precizări și răspunsuri la apelurile pârâtelor și la excepțiile invocate prin întâmpinări, solicitând respingerea acestora ca neîntemeiate.
La dezbaterea cauzei în fond pârâta a invocat, în subsidiar față de excepția nulității sentinței, în raport de natura civilă a cauzei, excepția prematurității acțiunii, față de neîndeplinirea procedurii prealabile prevăzute de art.7201Cod procedură civilă.
În baza art.137 Cod procedură civilă, urmează a se examina cu precădere excepțiile de procedură și de fond, a căror admitere ar face de prisos cercetarea fondului cauzei.
Cu privire la excepția nulității sentinței, ca urmare a necompetenței Secției Comerciale a Tribunalului Brașov se reține că obiectul acțiunii este revendicarea unui imobil, în valoare de 925.627,87 lei.
Potrivit art.2 lit. a și b Cod procedură civilă, tribunalele judecă în primă instanță procesele în materie comercială, cererile al căror obiect are o valoare peste 100.000 lei, precum și procesele și cererile în această materie al căror obiect este neevaluabil în bani iar în materie civilă procesele și cererile în materie civilă al căror obiect are o valoare de peste 500.000 lei.
Ca urmare, în raport de valoarea obiectului cererii competența de soluționare aparține tribunalului, atât în cazul în care s-ar considera că este de natură civilă cât și în situația în care s-ar aprecia că este de natură comercială.
Excepția invocată de apelanta pârâtă vizează necompetența materială a Secției Comerciale a Tribunalului Brașov de a soluționa o acțiune civilă.
Dar, așa cum s-a reținut și în Decizia nr. XV/2007 a Înaltei Curți de Casație și Justiție, pronunțată în baza art.329 Cod de procedură civilă, competența de soluționare a unui litigiu se verifică în raport cu nivelul instanței, împărțirea pe secții fiind o chestiune de organizare judecătorească. Aceasta întrucât, cu excepția Înaltei Curți de Casație și Justiție, secțiile celorlalte instanțe nu au o competență proprie, prevăzută de lege.
Ca urmare, soluționarea de către secția comercială a unei instanțe a unui litigiu civil, nu atrage nulitatea hotărârii pronunțate, sancțiunea nulității absolute intervenind doar în cazul încălcării unor norme de ordine publică.
II. Pentru soluționarea excepției inadmisibilității acțiunii, în raport de neîndeplinirea procedurii prealabile prevăzute de art.7201Cod procedură civilă este necesar a se stabili dacă acțiunea dedusă judecății, este un litigiu comercial, în sensul articolului mai sus menționat.
Astfel, capătul de cerere principal al cererii de chemare în judecată este o acțiune în revendicare imobiliară, întemeiată pe dispozițiile art.480 Cod civil, acțiune care se soluționează exclusiv potrivit normelor de drept civil, nicio dispoziție specială din dreptul comercial neavând aplicabilitate în cauză.
Între reclamantă și pârâți nu există nici un raport de drept comercial, chiar dacă acestea sunt societăți comerciale.
În aceste condiții nu se regăsește finalitatea procedurii concilierii directe, aceea de a degreva instanțele de litigiile ce pot fi soluționate pe cale amiabilă, într-un termen scurt de către partenerii de afaceri.
Ca urmare, nu se poate considera că acțiunea în revendicare imobiliară este un litigiu comercial, suspus prevederilor Cap. XIV Cod de procedură civilă, motiv pentru care excepția urmează a fi respinsă.
De altfel, faptul că excepția a fost invocată numai la ultimul termen de judecată în apel, demonstrează faptul că pe parcursul litigiului nici pârâta nu a considerat necesară îndeplinirea procedurii prealabile.
III. Excepția lipsei de interes a reclamantei de a declara apel împotriva sentinței, este, de asemenea, neîntemeiată.
Chiar dacă acțiunea sa în revendicare a fost admisă, ca urmare a comparării titlurilor de proprietate, soluția nu este irevocabilă, iar instanțele superioare ar putea avea un alt punct de vedere cu privire la titlul preferat în condițiile în care ambele sunt valabile. De aceea, reclamanta justifică interesul de a dovedi nulitatea contractelor în baza cărora pârâtele au dobândit dreptul de proprietate asupra imobilului în litigiu.
Pentru aceste motive, excepția va fi respinsă.
IV. Cu privire la excepția lipsei calității procesuale pasive a Ministerului pentru Întreprinderi Mici și Mijlocii, Comerț, Turism și Profesii Liberale, se reține că acest pârât nu a declarat apel împotriva sentinței. Ca urmare,nu există cadrul legal pentru a analiza calitatea sa procesuală pasivă la judecarea cauzei în fond, pârâtul achiesând la soluția primei instanțe.
Excepția fiind invocată prin întâmpinarea la apelul reclamantei, care a fost formulat în contradictoriu și cu acest pârât, urmează a se examina calitatea sa procesuală pasivă în faza apelului.
Sub acest aspect, calitatea de pârât pe care a cerut-o la judecata în fond a pricinii, justifică participarea sa la soluționarea apelului, astfel că excepția va fi respinsă.
Ca urmare a respingerii excepțiilor, se va trece la examinarea apelurilor.
Apelul reclamantei vizează numai respingerea cererii sale de constatare nulității contractelor încheiate succesiv între pârâtele, și Turism, tranzacționarea cu rea credință a bunului altuia.
În apărare, ca excepție de fond, Turism a invocat inadmisibilitatea acestui capăt de cerere, având în vedere că vânzarea lucrului altuia nu atrage nulitatea absolută, ci nulitatea relativă, ca urmare, proprietarul lucrului, care nu a fost parte în contract nu poate cere anularea actului, având însă posibilitatea de a-și apăra dreptul său de proprietate pe calea unei acțiuni în revendicare.
Față de această apărare instanța reține că sancțiunea vânzării lucrului altuia, nulitate absolută sau relativă, depinde de atitudinea subiectivă a părților în momentul încheierii contractului.
Astfel, în cazul în care părțile sau cel puțin cumpărătorul a fost în eroare, crezând că lucrul vândut aparține vânzătorului, vânzarea este anulabilă pentru eroare asupra calității esențiale a vânzătorului, considerat drept proprietar. Această nulitate relativă poate fi invocată numai de cumpărător. Adevăratul proprietar nu are dreptul de a cere anularea actului dar poate intenta acțiunea în revendicare.
În schimb, dacă părțile au încheiat contractul în cunoștință de cauză, știind că lucrul vândut este proprietatea unei alte persoane, contractul este lovit de nulitate absolută pentru cauză ilicită, în baza art.948 Cod civil.
Apelanta reclamantă invocă această din urmă situație, astfel că cererea sa este, în principiu, admisibilă.
Cu privire la temeinicia acesteia, față de temeiul juridic invocat, esențial este a se stabili dacă pârâtele, la data încheierii contractelor au avut reprezentarea faptului că vânzătoarea nu era proprietara imobilului înstrăinat.
Principalul argument adus de reclamantă în acest sens este acela că anterior primei vânzări a bunului, a primit trei notificări de la.
Dar, atât timp cât pârâta deținea un certificat de atestare a dreptului de proprietate asupra terenului, obținut în condiții de legalitate, așa cum s-a stabilit prin hotărâre judecătorească irevocabilă nu se poate considera că a fost de rea credință la încheierea contractului. Chiar dacă și a prezentat un titlu de proprietate asupra aceluiași imobil, nu li se putea cere celor trei pârâte să facă o comparare a titlurilor de proprietate.
Această comparare s-a făcut de către instanța de judecată, pe baza unui probatoriu substanțial și a interpretării textelor de lege și având în vedere dificultatea comparării, a două titluri valabile numai de la data pronunțării sentinței se poate considera că pârâtele au cunoștință de faptul că bunul aparține reclamantei.
Pentru aceleași argumente, nici legăturile personale între reprezentanții celor trei pârâte nu dovedesc reaua credință, în sensul cunoașterii adevăratului proprietar al imobilului.
pe care apelanta reclamantă le face la Legea nr.10/2001 așa cum bine a reținut instanța de fond, nu au relevanță în cauză, întrucât reclamanta nu a înțeles să formuleze în baza acestei legi o notificare care ar fi putut bloca înstrăinarea terenului de către
De asemenea, este cu totul neîntemeiată critica referitoare la încălcarea art.1 din Primul Protocol al tocmai de către partea care a obținut chiar prin sentința atacată recunoașterea dreptului său de proprietate ca urmare admiterii acțiunii în revendicare.
Față de cele mai sus expuse, apelul reclamantei va fi respins, ca neîntemeiat.
II. Apelantele pârâte și Turism critică concluzia desprinsă de instanță din compararea titlurilor de proprietate, reținând că titlul lor și nu cel al reclamantei este preferabil, precum și admiterea capătului de cerere privind rectificarea situației de carte funciară.
Un prim aspect pus în discuție este efectul pe care o hotărâre judecătorească irevocabilă îl are față de persoanele care nu au fost părți în proces.
Sub acest aspect, se reține că, deși prezumția absolută a puterii de lucru judecat operează numai față de persoanele în contradictoriu cu care s-a soluționat cauza, hotărârea nu poate fi ignorată de terți, față de care hotărârea are valoarea unui înscris autentic.
Așadar, sentința civilă nr.5751/9.05.2001 a Judecătoriei Constanța, rămasă irevocabilă, prin care s-a constatat încheierea contractului de vânzare cumpărare între G,., și și, în calitate de vânzători și în calitate de cumpărător, are valoarea unui contract autentic de vânzare - cumpărare încheiat între aceștia. Nu se poate pune în discuție în cadrul acestui proces nici viciile de procedură din litigiul în care s-a pronunțat sentința, nici autenticitatea înscrisului sub semnătură privată ce a constituit principala probă.
Pârâții nu au adus nicio probă care să combată realitatea reținută prin sentință, a încheierii contractului de vânzare - cumpărare între autorii reclamantelor.
Formularea notificărilor în baza Legii nr.10/2001 de către moștenitorii vânzătorilor nu poate combate constatările sentinței cu privire la încheierea contractului de vânzare cumpărare întrucât acestora le este opozabilă sentința. De remarcat că niciunul dintre moștenitori nu a atacat până în prezent această sentință.
O altă problemă adusă în discuție de apelanții pârâtei este calitatea de proprietari a vânzătorilor:., G, și la data încheierii contractului de vânzare-cumpărare cu.
Se invocă în acest sens decizia nr.22.043/1958 a Comitetului Executiv al Sfatului Popular al Orașului C, prin care au fost declarate desființate și reziliate de plin drept toate actele de vânzare-cumpărare de loturi pe plaja, pentru nerespectarea clauzelor prevăzute în actele normative și în contractele de vânzare, atât cu privire la neplata prețului cât și cu privire la neefectuarea construcțiilor, în termenele fixate. În opinia pârâților această decizie este consecința aplicării pactului comisoriu de gradul IV din contractele de vânzare - cumpărare încheiate de Primăria Orașului C pentru loturile de teren de pe plaja, cu persoane fizice, inclusiv cele de la care a dobândit.
Dar, pentru a verifica dacă a existat într-adevăr un pact comisoriu de gradul IV, ar trebui examinate contractele de vânzare - cumpărare. Or, aceste contracte nu există la dosar. în lipsa lor, decizia nr.22.043/1958 constituie doar o declarație unilaterală de rezoluțiune, care nu poate fi luată în considerare, fiind contrară dispozițiilor art.969 Cod civil.
Pe de altă parte, unul din efectele rezoluțiunii contractului este repunerea părților în situația anterioară.
Decizia nr.22.043/1958 nu face referire la restituirea prețului și nu există nicio dovadă a restituirii, deși din registrul nominal cu loturile vândute, rezultă că prețul celor trei loturi a fost achitat.
Declarația de rezoluțiune pronunțată unilateral fiind lipsită de efecte rezultă că autorii lui aveau calitatea de proprietari ai imobilelor înstrăinate la data încheierii contractului de vânzare-cumpărare sub semnătură privată, 11.11.1948, așa cum rezultă din registrul de proprietăți al Orașului C, conform adreselor emise de Primăria Municipiului
Rezultă că reclamanta a făcut dovada titlului său de proprietate și a titlurilor autorilor săi, după cum urmează:
Reclamanta a dobândit dreptul de proprietate asupra imobilului prin contract autentic de vânzare-cumpărare încheiat la data de 8.09.2005 cu vânzătorii și. Vânzătorii dobândiseră dreptul de proprietate prin cumpărare de la, în baza contractului autentic de vânzare-cumpărare încheiat la data de 11.10.2001. este, potrivit certificatului de moștenitor, unicul moștenitor al lui, care, potrivit sentinței civile nr.5751/9.05.2001 a Judecătoriei Constanța, irevocabilă prin neapelare, a cumpărat cele trei loturi de teren de la Gh., G, și, proprietari ai celor trei loturi ce alcătuiesc imobilul în litigiu, conform evidențelor Cadastrale ale Primăriei Municipiului
și toți ceilalți succesori și-au făcut opozabil dreptul de proprietate prin înscrierea în cartea funciară.
Pârâta Turism a dobândit imobilul prin contract de vânzare - cumpărare de la, care la rândul său, a dobândit dreptul de proprietate prin certificat obținut conform nr.HG834/1991, de la Ministerul Turismului, ca reprezentant al Statului Român.
Prin Decizia nr.1166/16.01.1960 a Sfatului Popular al Orașului C imobilul s-a transmis în administrare și evidență operativă Comitetului de S - Departamentul Construcțiilor și Materialelor de Construcție.
Or, în anul 1960, terenul nu mai aparținea Orașului C, ci autorilor reclamantei, Gh., G, și, întrucât, așa cum s-a arătat mai sus. Nu s-a făcut dovada rezoluțiunii contractelor de vânzare-cumpărare.
Rezultă că reclamanta a făcut dovada că titlul său emană de la adevăratul proprietar, în timp ce pârâții nu au făcut această dovadă. În aceste condiții, posesia imobilului nu mai are relevanță, cu atât mai mult cu cât fiind bazată pe deposedarea abuzivă a adevăratului proprietar nu îndeplinește condițiile unei posesii utile, care să ducă la uzucapiune.
Se constată, față de cele mai sus expuse, că în mod corect prima instanță a admis acțiunea în revendicare.
Referitor la rectificarea cărții funciare, se reține că, față de soluția dată în acțiunea în revendicare, nu mai sunt întrunite condițiile de existență a dreptului de proprietate înscris în cartea funciară în favoarea pârâtei, ca urmare, cererea reclamantei se încadrează în dispozițiile art.34 pct.3 din Legea nr.7/1996, republicată.
În raport de cerințele art.34, dispozițiile sentinței referitoare la rectificarea cărții funciare vor putea fi puse în executare numai după rămânerea irevocabilă a sentinței.
Față de cele mai sus expuse, apelurile pârâtelor și Turism urmează a fi respinse, ca neîntemeiate.
III. Referitor la recursul pârâtului Oficiul de Cadastru și Publicitate Imobiliară C, prin care invocă excepția lipsei calității procesuale pasive, se reține că pentru soluționarea acestei excepții este necesar a se verifica identitatea dintre persoana pârâtului și persoana obligată în raportul de drept dedus judecății.
Oficiul de Cadastru și Publicitate Imobiliară efectuează înscrierile în Cartea funciară în exercițiul unor atribuții conferite de lege. Această instituție nu devine parte în raporturile juridice de drept material născute între persoanele ale căror drepturi reale sunt înscrise ori radiate din cartea funciară.
Ca urmare, Oficiul de Cadastru și Publicitate Imobiliară nu are calitate procesuală pasivă în litigiile având ca obiect rectificarea înscrierilor în cartea funciară, motiv pentru care acest apel urmează a fi admis și a se modifica sentința atacată, în sensul respingerii acțiunii în contradictoriu cu acest pârât.
PENTRU ACESTE MOTIVE
IN NUMELE LEGII
DECIDE:
Respinge excepțiile nulității sentinței și prematurității acțiunii invocate de apelanta pârâtă
Respinge excepția lipsei de interes a reclamantei de a declara apel, invocată de apelanta pârâtă Turism
Respinge excepția lipsei calității procesuale pasive a intimatului Ministerul pentru Întreprinderi Mici și Mijlocii, Comerț, Turism și Profesii Liberale.
Admite apelul declarat de pârâtul Oficiul de Cadastru și Publicitate Imobiliară C împotriva sentinței civile nr. 3531/29.10.2008 a Tribunalului Brașov - Secția Comercială și de Contencios Administrativ, pe care o schimbă în parte, în sensul că admite excepția lipsei calității procesuale pasive a acestui pârât și în consecință:
Respinge acțiunea formulată de reclamanta în contradictoriu cu pârâtul Oficiul de Cadastru și Publicitate Imobiliară
restul dispozițiilor sentinței.
Respinge apelurile declarate de reclamanta și pârâtele și Turism împotriva aceleiași sentințe.
Cu drept de recurs în 15 zile de la comunicare.
Pronunțată în ședință publică, azi, 25 septembrie 2008.
Președinte, JUDECĂTOR 3: Lilioara Nechita
- - - -
Grefier,
- -
Red.: / 30.09.2008
Tehnored.: / 03.10.2008 /-2 ex-
Judecător fond:
Președinte:Gabriela ComșaJudecători:Gabriela Comșa, Gabriel Ștefăniță, Lilioara Nechita
