Spete pretentii comerciale. Decizia 106/2008. Curtea de Apel Pitesti
| Comentarii |
|
ROMÂNIA
CURTEA DE APEL PITEȘTI
SECȚIA COMERCIALĂ ȘI DE contencios ADMINISTRATIV ȘI FISCAL
DOSAR NR- DECIZIE NR. 106/A-
Ședința publică din 29 Octombrie 2008
Curtea compusă din:
PREȘEDINTE: Constantina Duțescu judecător
JUDECĂTOR 2: Ingrid Emina Giosanu
Grefier: - -
Pe rol fiind pronunțarea, apelului declarat de pârâta SC SRL, împotriva sentinței nr.820/C din 19 iunie 2008, pronunțată de Tribunalul Vâlcea - Secția comercială și de contencios administrativ și fiscal, în dosarul nr-, în contradictoriu cu intimata-reclamantă SC -- SRL, cu sediul în T, -.2,.A,.2,.10, județul V și intimata-chemată în garanție SC SRL RM., cu sediul în str. - -, nr. 34, județul
La apelul nominal, făcut în ședința publică, nu au răspuns părțile.
Procedura legal îndeplinită.
Apelul este legal timbrat prin anularea taxei de timbru în sumă de 2.400 lei și a timbrului judiciar de 5,50 lei.
Dezbaterile asupra apelului au avut loc în ședința publică din 22 octombrie 2008, dezbateri ce au fost consemnate în încheierea de ședință de la acea dată, încheiere ce face parte integrantă din prezenta decizie.
CURTEA
Asupra apelului de față, deliberând:
Constată că prin cererea înregistrată sub nr. 4129/2006 la Judecătoria Drăgășani, reclamanta -- SRL Dac hemat în judecată pe pârâta Corind SRL D, solicitând instanței ca prin sentința ce o va pronunța în cauză să o oblige pe pârâtă să predea reclamantei în deplină proprietate și liniștită posesie spațiul comercial situat în D str. - - 1 parter în suprafață de 227,75. compus din birou, bucătărie, salon, hol, sală de protocol, dormitor, baie, depozit și două WC-uri, împreună cu terenul proprietate exclusivă în suprafață de 38,9. și terenul cotă parte indiviză în suprafață de 61,55. imobil identificat prin nr. cadastral 22/1, 22/0 și 6/; să oblige pârâta la plata sumei de 10.000.000 lei prejudiciul suferit prin lipsa de folosință a spațiului respectiv, precum și la plata de 150/zi cu titlul daune cominatorii, până la eliberarea imobilului.
În motivarea cererii, reclamanta a arătat că prin contractul de vânzare cumpărare autentificat sub nr. 1668 din 17.08.2006, a cumpărat de la vânzătoarea SRL spațiul comercial susmenționat, prețul fiind achitat în două rate, iar predarea imobilului a avut loc la data de 25 august 2006, când vânzătoarea a predat cheile spațiului respectiv.
În acel moment, reclamanta a constatat că imobilul este ocupat abuziv de către pârâtă care refuză să-l elibereze.
Pârâta, prin întâmpinare, a solicitat respingerea cererii arătând că este proprietara imobilului revendicat, pe care l-a cumpărat de la Proiect SRL Rm. V prin factura fiscală nr. - din 27 decembrie 2004, cu precizarea că fiind vorba despre construcție, forma autentică nu era necesară pentru validitatea operațiunii.Pârâta a achitat un avans de 5000 lei, urmând ca diferența să fie achitată prin credit bancar. În luna ianuarie 2005 când pârâta a obținut creditul bancar, vânzătoarea i-a făcut cunoscut că nu mai poate perfecta actele autentice, întrucât intrase în lichidare ca urmare a nepreschimbării în termenul legal a certificatului de înmatriculare în registrul comerțului.
În aceste condiții, pârâta a contactat lichidatorul judiciar, solicitându-i să efectueze actele necesar finalizării operațiunii, însă acesta a afirmat că este în curs de desfășurare a operațiunii de fuziune prin absorbție a vânzătoarei Proiect de către Construc SRL. De menționat că Proiect SRL avea ca asociat unic și administrator pe numitul C, care era în același timp asociat majoritar și administrator al SRL.
În urma solicitării exprese a administratorului C, părțile au convenit ca marfa pe care pârâta a livrat-o în cursul anului 2005 către SRL, în valoare totală de circa 55.000 lei, să nu fie achitată de către beneficiară, contravaloarea acesteia compensându-se cu prețul datorat pentru spațiul comercial.
Pârâta a arătat că din moment ce dreptul de proprietate asupra spațiului respectiv a trecut în patrimoniul său la data de 27 decembrie 2004, ulterior, prin efectul fuziunii, societatea absorbantă SRL nu a preluat în patrimoniul său și dreptul de proprietate asupra spațiului respectiv, întrucât acest drept nu mai exista în patrimoniul societății absorbite.
Prin sentința civilă nr. 521 din 27 februarie 2007, pronunțată în dosarul nr. 4129/2006, Judecătoria Drăgășania admis acțiunea reclamantei obligând-o pe pârâtă să predea reclamantei spațiul în litigiu, precum și să-i plătească suma de 10.000 lei despăgubiri și 150/zi daune cominatorii, până la momentul eliberării imobilului.
Împotriva acestei sentințe pârâta a formulat apel, iar prin decizia civilă nr. 130/A din 04 mai 2007, pronunțată în dosarul nr-, Tribunalul Vâlceaa admis apelul, a desființat sentința cu reținerea cauzei în primă instanță la tribunal, dată fiind natura comercială a litigiului care are ca obiect revendicarea unui bun imobil ce face parte din fondul de comerț și are o valoare de peste un miliard de lei.
La secția comercială a Tribunalului Vâlcea, cauza a fost înregistrată sub nr-.
La data de 28 iunie 2007, reclamanta și-a precizat cererea solicitând obligarea pârâtei să-i lase în deplină proprietate și posesie imobilul situat în D str. - - 1 parter județul V, compus din spațiu comercial în suprafață de 227,75. terenul aferent în proprietate exclusivă în suprafață de 38,91. și terenul în cotă indiviză în suprafață de 61,55. având nr. cadastral 22/1, 220/ și 6/1 înscris în Cartea Funciară cu nr. 2361; obligarea pârâtei la plata sumei de 10.000 lei reprezentând despăgubiri pentru lipsa de folosință a imobilului de la data de 17 august 2006 și până în prezent și obligarea în continuare a pârâtei la plata lipsei de folosință până la predarea efectivă a imobilului.
La data de 3 aprilie 2008 reclamanta și-a majorat cuantumul pretențiilor la suma de 165.216 lei.
La data de 29 octombrie 2007, pârâta a chemat în garanție pe SRL, solicitând obligarea chematei în garanție la plata către pârâtă a sumei reprezentând valoarea de piață a imobilului ce urmează a fi stabilită pe cale de expertiză.
În motivarea cererii, pârâta a arătat că a cumpărat spațiul în litigiu de la Proiect SRL, care a fuzionat cu SRL, societatea absorbantă preluînd toate drepturile și obligațiile societății absorbite, inclusiv garanția pentru evicțiune ce revine cumpărătorului în temeiul art. 1337 Cod civil.
Chemata în garanție SRL, prin notele de ședință din 30 ianuarie 2008 a solicitat respingerea cererii de chemare în gar nție, arătând că Proiect SRL s-a aflat în relații bune cu pârâta permițându-i să depoziteze în spațiul comercial ce face obiectul litigiului materiale de construcție, fără a se încheia vreun contract de închiriere.
La propunerea administratorului pârâtei, administratorul Proiect Caf ost de acord să îi vândă spațiul comercial cu suma de 1.300.000.000 lei ROL, convenindu-se ca plata să se facă prin virament bancar până la 31 decembrie 2004.
Întrucât dorea să obțină un credit de la Bank, administratorul pârâtei i-a solicitat lui C să emită o factură fiscală din care să rezulte că pârâta este proprietara spațiului respectiv, precum și o chitanță din care să rezulte că s-ar fi plătit avans pentru spațiu suma de 50.000.000 lei ROL, înscrisuri care îi erau necesare pârâtei la bancă.
Administratorul chematei în garanței a aflat ulterior că cererea de credit a pârâtei fusese respinsă de către bancă și întrucât diferența de preț nu a mai fost achitată, factura nr. - din 27 decembrie 2004 fost anulată iar imobilul a fost vândut reclamantei prin contractul autentificat sub nr. 1668 din 17 august 2006.
Susținerea că pârâta ar fi livrat marfă în compensarea prețului este, deoarece facturile prezentate de către pârâtă nu sunt semnate și însușite de chemata în garanție și nu există nici un înscris care să consfințească o eventuală compensare.
După examinarea cauzei, Tribunalul Vâlceaa pronunțat sentința nr.820/C din 19 iunie 2008 prin care a admis în parte acțiunea reclamantei, obligând pe pârâtă să predea reclamantei în deplină proprietate și posesie imobilul situat în D, str. - -, - parter, compus din spațiul comercial în suprafață de 227,75. din terenul aferent în proprietate exclusivă în suprafață de 38,91. și din terenul în terenul în cotă indiviză în suprafață de 61,55. având numărul cadastral 22/1, 22/0 și 6/1, înscris în Cartea Funciară nr. 2361a localității D, precum și să-i plătească reclamantei suma de 14.303 lei despăgubiri și 17.368 lei cheltuieli de judecată.
Prin aceeași sentință a fost respins capătul de cerere privind daunele cominatorii, cât și cererea de chemare în garanție formulată de pârâtă împotriva RM V, obligând pe pârâtă la 600 lei cheltuieli de judecată către chemata în garanție.
Pentru a se pronunța în sensul celor de mai sus, instanța a reținut că acțiunea reclamantei este întemeiată, avându-se în vedere dispozițiile art. 1295 alin.2 Cod civil, potrivit cărora, atunci când obiectul vânzării îl constituie un imobil, opozabilitatea față de terți a drepturilor reale transmise prin contract se face prin înscrierea acestuia în registrele de publicitate, respectiv în prezent în cărțile funciare reglementate prin Legea nr. 7/1996.
Deși între părțile contractante vânzarea, chiar neînscrisă în cartea funciară, este valabilă și produce efecte, totuși un drept real cum este cel de proprietate transmis între părți, dar nefăcut opozabil terților, este inapt de a fi impus față de aceștia.
Într-adevăr, a emis factura fiscală nr. - din 27 decembrie 2004 din care rezultă că ar fi vândut pârâtei spațiul comercial în litigiu pentru suma de 1.300.000.000 lei rol, însă ulterior vânzătoarea a fost absorbită prin fuziune de către, iar aceasta din urmă, prin contractul de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. 1688 / 17 august 2006 vândut către reclamantă imobilul menționat în acțiune, contactul fiind înscris în Cartea Funciară nr. 2361 localității D la data de 18 august 2006.
S-a mai reținut că, întrucât factura susmenționată nu a fost înregistrată în cartea funciară, reclamantei nu îi este opozabilă convenția finalizată prin factura respectivă.
În plus, tribunalul a menționat că pârâta nu a achitat decât 50.000.000 lei rol, o sumă relativ neînsemnată cu titlu de avans, în raport cu nivelul prețului, iar susținerea acesteia că ar fi livrat marfă în contrapartidă nu a fost dovedită, în sensul că nu s-a probat nicio înțelegere prin care chemata în garanție să fi acceptat, în compensarea prețului, livrarea de mărfuri.
În privința plății despăgubirilor pentru lipsa de folosință a imobilului, acestea au fost limitate la suma de 14.303 lei evaluată de expertiză în varianta a treia, corespunzătoare nivelului de dezvoltare a zonei, gradului de șomaj ridicat și veniturilor reduse în localitatea respectivă, ceea ce face ca și veniturile rezultate din afacerea comercială respectivă să fie reduse.
Capătul de cerere privind daunele cominatorii a fost respins, cu motivarea că hotărârea este susceptibilă de executare silită și ca atare reclamanta își poate realiza dreptul prin intermediul executorului judecătoresc, obligația pârâtei neconstând într-un fapt personal al acesteia care ar putea fi adus la îndeplinire numai pe calea constrângerii indirecte prin intermediul daunelor cominatorii.
Cererea de chemare în garanție a fost respinsă, cu motivarea că pârâta nu pretinde restituirea unor prestații efectuate în temeiul convenției ci despăgubirea sa cu valoarea de piață a imobilului, cerere care ar fi putut fi luată în considerare în măsura în care pârâta ar fi achitat integral prețul imobilului, ceea ce nu s-a realizat, iar facturile nu sunt recunoscute de către chemata în garanție, nu sunt însușite sub semnătură și oricum nu s-a făcut dovada existenței vreunei convenții în temeiul căreia chemata în garanție să fi acceptat plata prețului în contrapartidă cu aceste livrări.
Împotriva sentinței, în termen legal a făcut apel pârâta SC SRL D, care a criticat-o sub aspectul nelegalității și netemeiniciei, în sensul celor ce urmează:
Dispozițiile art.1295 alin.2 cod civil se aplică numai în situația în care terțul dobânditor ar fi fost de bună credință, însă instanța nu s-a pronunțat asupra unor probe administrate în acest sens și le-a refuzat administrarea unor altor probe prin care să dovedească faptul că reclamanta avea cunoștință că spațiul comercial fusese achiziționat de pârâtă.
Cum propriul său contract de cumpărare a imobilului era perfect valabil, dreptul de proprietate nu mai exista în patrimoniul vânzătoarei și nu mai putea fi preluat de către SC SRL ca efect al fuziunii și, la rândul său, nu putea să-l transfere reclamantei, apărare asupra căreia instanța nu s-a pronunțat.
Greșite sunt și susținerile instanței cu privire la plata prețului, dovedit fiind faptul că obținuse finanțarea necesară, însă acordarea creditului nu s-a putut realiza datorită culpei chemate în garanție. Nu trebuia dovedită vreo înțelegere referitoare la compensare, din moment ce potrivit art.1144 Cod civil, aceasta operează de drept, instanța trebuind să fi observat și faptul că a stăpânit spațiul cu bună credință, iar cererea sa de chemare în garanție se impunea a fi fost admisă, în temeiul garanției pentru evicțiune, care nu are nici o legătură cu plata prețului achitat în numerar sau prin livrarea de mărfuri.
La data de 8 octombrie 2008 s-a formulat întâmpinare din partea SC SRL, prin care a solicitat respingerea apelului ca nefondat, arătând că prețul nu a fost plătit de reclamantă, motiv pentru care factura a fost anulată, fiind notificată în acest sens și societatea apelantă. A mai susținut că facturile invocate ca temei al compensării nu pot fi luat în considerare pentru că nu au fost însușite și semnate de ea și nu există un înscris care să consfințească eventuala compensare.
La același termen s-a formulat întâmpinare și din partea reclamantei care a solicitat respingerea apelului ca nefondat, pentru că la data absorbției, printre bunurile care au fost preluate scriptic de către SC SRL. s-a numărat și imobilul în litigiu, pentru care s-a procedat la dezmembrarea chiar anterior fuziunii, de către SC SRL, conform actului de dezmembrare autentificat sub nr.492/12.02.2004, iar dreptul reclamantei derivat din contractul de vânzare cumpărare a fost intabulat în cartea funciară.
S-a mai susținut că apelanta nu a motivat apelul sub aspectul lipsei de folosință a imobilului revendicat.
La termenul de judecată din 8 octombrie 2008 s-a dispus citarea apelantei - pârâte prin administratorul judiciar GRUP, avându-se în vedere faptul că a fost desemnat în această calitate ca urmare a deschiderii procedurii reorganizării pârâtei SC SRL D, realizată prin sentința nr.853/C din 26 iunie 2008 a Tribunalului Vâlcea.
Examinând sentința prin prisma criticilor formulate, cât și în raport de ansamblul probatoriului administrat în cauză, Curtea constată următoarele:
Apelul este nefondat.
Așa cum temeinic și legal a reținut prima instanță, în materie de vânzare de imobile, drepturile care rezultă prin vânzarea perfectă între părți, nu pot a se opune, mai înainte de transcripțiunea actului, unei a treia persoane care ar avea și ar fi conservat, după lege, oarecare drepturi asupra imobilului vândut, conform art.1295 alin.2 Cod civil.
Drept urmare, în situația în care obiectul vânzării îl constituie un imobil, opozabilitatea față de terți a drepturilor reale transmise prin contract se realizează prin înscrierea acestuia în registrele de publicitate, respectiv în prezent în cărțile funciare reglementate prin Legea nr. 7/1996.
Doctrina și practica judiciară sunt unanime în a recunoaște că atunci când proprietarul vinde același imobil mai multor persoane, este preferată convenția înscrisă în cartea funciară, prin care se realizează opozabilitatea față de terți.
Deși între părțile contractante vânzarea este valabilă chiar de la momentul încheierii ei, totuși un drept real cum este cel de proprietate transmis între părți, dar nefăcut opozabil terților, este inapt de a fi impus față de aceștia.
Cum factura fiscală nr. - din 27 decembrie 2004, din care rezultă că s-ar fi vândut pârâtei spațiul comercial în litigiu pentru suma de 1.300.000.000 lei ROL, nu a fost înregistrată în cartea funciară, reclamantei nu îi este opozabilă convenția finalizată prin factura respectivă, potrivit dispozițiilor legale sus menționate, aplicabile în materie, dat fiind faptul că acel contract de vânzare - cumpărare autentificat sub nr. 1688 / 17 august 2006, prin care reclamanta a dobândit imobilul menționat în acțiune, a fost înscris în Cartea Funciară nr. 2361 localității D, la data de 18 august 2006.
În această situație, este lipsită de relevanță cercetarea bunei credințe, care oricum trebuie să se realizeze la data încheierii actului. În speță, se prezumă existența bunei credințe în condițiile în care s-a procedat la cercetarea datelor menționate în cartea funciară, iar spațiul și terenul cumpărat erau identificate cu lotul nr.I din actul de dezmembrare, de asemenea înscris în cartea funciară.
Oricum, buna credință nici nu putea fi cercetată în cadrul prezentei acțiuni în care esențială este compararea titlurilor.
Pentru cele de mai sus, rămâne lipsită de relevanță cercetarea pretinsei plății a prețului de către apelantă, parte prin invocarea compensării legale, dat fiind faptul că titlul reclamantei a fost înscris în cartea funciară.
Contractul reclamantei fiind valabil și înscris în cartea funciară, este preferat convenției încheiate cu apelanta - pârâtă, soluția impunându-se pentru asigurarea stabilității circuitului civil.
În ceea ce privește garanția pentru evicțiune, cerere formulată împotriva SC SRL, se constată că, așa cum a reținut prima instanță, din prețul de 1.300.000.000 lei ROL convenit, apelanta nu a achitat decât 50.000.000 lei ROL, o sumă neînsemnată în raport cu nivelul prețului, iar pretinsa compensare cu mărfurile livrate nu poate opera, în condițiile în care facturile invocate ca temei al compensării ( la care face referire și expertul desemnat în cauză prin raportul de expertiză - filele 146 - 147), ajung la un total de 13.072,79 lei RON.
Această sumă, la care se adaugă cei 50.000.000 lei ROL ( 5000 lei RON) este cu mult sub prețul convenit, astfel încât apelanta, neachitând integral prețul vânzării, nu poate solicita obligarea la prețul de circulație al imobilului, cu atât mai mult cu cât normele contabile impun agenților economici să parcurgă anumiți pași și să încheie ordine de compensare, pentru ca o asemenea operațiune să fie valabil încheiată.
Se va remarca, astfel, că pentru agenții economici nu sunt suficiente dispozițiile art.1144 Cod civil pentru reținerea valabilă a unei compensări, motiv pentru care în mod corect și legal s-a reținut de către prima instanță că această cerere de chemare în garanție nu este fondată.
În concluzie, pentru considerentele de fapt și de drept expuse, Curtea va respinge apelul ca nefondat, în temeiul art.296 Cod pr.civilă.
PENTRU ACESTE MOTIVE
ÎN NUMELE LEGII
DECIDE
Respinge ca nefondat apelul formulat de pârâta SC SRL, cu sediul în D str.-.- nr.25, județul V, reprezentată prin administrator judiciar GRUP cu sediul în Rm.V, str.G-ral, nr.18, județul V, împotriva sentinței nr.820/C din 19 iunie 2008, pronunțată de Tribunalul Vâlcea - Secția comercială și de contencios administrativ și fiscal, în dosarul nr-, în contradictoriu cu intimata-reclamantă SC -- SRL, cu sediul în T, -.2,.A,.2,.10, județul V și intimata-chemată în garanție SC SRL RM., cu sediul în str. - -, nr. 34, județul
Definitivă.
Cu recurs în termen de 15 zile de la comunicare.
Pronunțată în ședință publică, astăzi 29 octombrie 2008, la Curtea de APEL PITEȘTI - Secția comercială și de contencios administrativ și fiscal.
Grefier,
Red.
TC/5 ex.
24.11.2008
jud fond.S
Președinte:Constantina DuțescuJudecători:Constantina Duțescu, Ingrid Emina Giosanu
