Spete pretentii comerciale. Decizia 11/2009. Curtea de Apel Cluj
| Comentarii |
|
ROMÂNIA
CURTEA DE APEL CLUJ
SECȚIA COMERCIALĂ, DE CONTENCIOS
ADMINISTRATIV ȘI FISCAL
Dosar nr-
DECIZIA CIVILĂ NR. 11/2009
Ședința publică din 29 ianuarie 2009
Completul constituit din:
PREȘEDINTE: Mirela Budiu
JUDECĂTOR 2: Floarea Tămaș
GREFIER: - -
S-au luat în examinare - în vederea pronunțării - apelul formulat de reclamanta ADMINISTRAȚIA NAȚIONALĂ " APELE ROMÂNE" - PRIN DIRECȚIA APELOR, împotriva sentinței civile nr. 873/16.06.2008 pronunțată în dosarul nr- al Tribunalului Maramureș, în contradictoriu cu pârâții SC TURISM SRL, având ca obiect pretenții.
dezbaterilor și susținerile orale ale părților au fost consemnate în încheierea de ședință din data de 14.01.2009, încheiere care face parte integrantă din prezenta hotărâre, când pronunțarea s-a amânat pentru data de 21.01.2009 și pentru data de 28.01.2009 iar ulterior pentru data de astăzi.
CURTEA:
Prin sentința civilă nr. 873 din data de 16 iunie 2008 pronunțată în dosarul nr- de Tribunalul Maramureșa fost admisă excepția lipsei calității procesuale pasive invocată de pârâții, și și în consecință, s-a respins acțiunea promovată de reclamanta ADMINISTRAȚIA NAȚIONALĂ "APELE ROMÂNE" prin DIRECȚIA APELOR, în contradictoriu cu pârâții mai sus arătați.
De asemenea, a fost respinsă excepția inadmisibilității acțiunii invocată de pârâta TURISM.
S-a respins acțiunea promovată de reclamanta ADMINISTRAȚIA NAȚIONALĂ "APELE ROMÂNE" prin DIRECȚIA APELOR, în contradictoriu cu pârâta TURISM
Prin aceeași sentință s-a admis cererea reconvențională formulată de pârâta TURISM, în contradictoriu cu reclamanta ADMINISTRAȚIA NAȚIONALĂ "APELE ROMÂNE" prin DIRECȚIA APELOR și, în consecință, s-a constatat că la data de 13.11.2005 a intervenit rezilierea contractului de închiriere nr. 7.273/26.10.1998.
În final, a fost obligată reclamanta să plătească pârâților TURISM, - și - suma de 3.500 lei cu titlu de cheltuieli de judecată.
Pentru a pronunța această hotărâre, instanța de fond a reținut că prin acțiunea formulată, reclamanta ADMINISTRAȚIA NAȚIONALĂ "APELE ROMÂNE" prin DIRECȚIA APELOR a solicitat, în contradictoriu cu pârâta TURISM, ca prin hotărârea pronunțată să se dispună obligarea pârâtei la plata sumei de 108.497,88 lei reprezentând contravaloarea chiriei datorate conform contractului de închiriere nr. 7.273/28.10.1998, pe perioada august 2003 - aprilie 2006; suma de 420.584,95 lei reprezentând contravaloarea penalităților de întârziere datorate legal, calculate și în continuare până la achitarea debitului, cât și cheltuielile de judecată ocazionate cu prezentul proces.
În drept s-au invocat dispozițiile art. 969 Cod civil.
Prin întâmpinarea depusă la dosar, pârâta a solicitat respingerea acțiunii ca inadmisibilă motivat de faptul că nu s-a parcurs de către reclamantă etapa prealabilă și obligatorie a concilierii directe reglementată de dispozițiile art. 7201Cod procedură civilă și s-a invocat excepția prescripției și de neexecutare a contractului.
, pârâta a solicitat constatarea rezilierii de drept a contractului începând cu data de 13.11.2005 urmare efectelor pactului comisoriu de gradul III înserat de păți în contract (art. 23) și deopotrivă notificării rezilierii contractului de către reclamantă.
Referitor la excepțiile invocate prin întâmpinare, instanța de fond a reținut următoarele:
În ceea ce privește excepția inadmisibilității acțiunii invocată de pârâta TURISM, ca urmare a neparcurgerii de către reclamantă a etapei prealabile și obligatorii a concilierii directe reglementată de art. 7201Cod procedură civilă, aceasta a fost respinsă în condițiile în care procesul-verbal de conciliere nr. 5.229/15.08.2005, procesul-verbal de conciliere nr. 6.389/07.12.2004 și corespondența purtată între părți privitor la spațiul din litigiu fac dovada parcurgerii procedurii concilierii pentru obligațiile pretinse neexecutate, născute în baza contractului de închiriere.
Privitor la excepția lipsei calității procesuale pasive invocate de pârâții Conțiu, - și Conțiu - instanța a reținut că, reclamanta a precizat la data de 07.04.2008 faptul că acești pârâți au fost chemați în judecată pentru opozabilitatea hotărârii, astfel încât se înțelege a se solicita doar obligarea pârâtei TURISM la plata facturilor restante, or în situația în care nici o normă legală nu prevede obligația chemării în judecată într-un litigiu comercial în pretenții a administratorilor persoanei juridice, excepția a fost admisă potrivit dispozitivului.
Examinând acțiunea în baza probatoriului administrat, instanța de fond a reținut în fapt următoarele:
În baza contractului nr. 7.273/28.10.1998 încheiat între Apele Române - Filiala C, în calitate de locator și REVOLTA, în calitate de locatar, a fost închiriat activul imobiliar " Turistică " compus din următoarele mijloace fixe: clădire cu două nivele (parter și etaj), subsol precum și anexe la cabană, în suprafață de 681 mp chiria aferentă imobilului închiriat fiind stabilită la nivelul sumei de 774 USD/lună pentru cabană și anexe și 115 USD/lună pentru teren, urmând a fi achitată potrivit art. 6 - 7 din contract.
În actele adiționale nr. 1 și 2 la contactul de închiriere nr. 7.273/28.10.1998 în calitate de locatar apare pârâta TURISM, continuatorul de fapt și de drept al REVOLTA potrivit actului autentic adițional cu încheierea de autentificare nr. 4.143/27.10.2000 a Biroului Notarial Public și a rezoluției nr. 4.245/21.09.1999 a Oficiului Registrului Comerțului
Potrivit susținerilor părților, pârâta și-a îndeplinit obligația de plată a chiriei până în luna iulie 2003.
Solicitările reclamantei în sensul obligării pârâtei la plata chiriei aferente lunilor august 2003 - august 2004 au fost respinse, deoarece raportat la data înregistrării acțiunii, 28.09.2007, și avându-se în vedere dispozițiile Decretului nr. 167/1958 privitor la prescripția extinctivă dreptul material la acțiune este prescris.
În ceea ce privește facturile emise de reclamantă în perioada 31.08.2004 - 13.11.2005, s-a reținut de către instanța de fond că acestea nu au fost acceptate la plată de către pârâtă, nu au fost cuprinse în contabilitate fiind contestate de către fostul administrator al pârâtei, situație în care s-a înțeles a se invoca excepția de neexecutare a contractului de către reclamantă, motivat de faptul că aceasta nu ar fi asigurat pârâtei utila și liniștita folosință a bunurilor închiriate (art. 12 pct. 2 din contract) potrivit scopului închirierii.
Astfel, potrivit procesului-verbal de predare-primire din 30.12.1998, la data preluării bunurilor închiriate acestea se aflau în stare avansată de degradare, pârâta asumându-și prin art. 13 pct. 2 din contract obligația de a executa toate lucrările de amenajare, îmbunătățire și modernizare a spațiilor închiriate.
Din cuprinsul adresei nr. 6.058/30.11.2000 reiese că pârâta i-a solicitat reclamantei legalizarea situației terenului pentru obținerea autorizației de construire în vederea efectuării investițiilor convenite a se executa conform contractului nr. 7.273/2003, iar prin adresa nr. 3.238/11.11.2004 i se aduce la cunoștință reclamantei faptul că au fost făcute mai multe demersuri la autoritățile locale pentru lucrările de reparații, dar acestea au fost refuzate pe considerentul că nu au fost prezentate actele de proprietate asupra cabanei și terenului, cât și schițele de dezmembrare și delimitarea terenului aferent.
Potrivit depoziției martorului, începând cu anul 2004, pârâta a sistat lucrările de amenajare absolut necesare utilizării imobilelor în scopul pentru care au fost închiriate, cât timp aceasta nu a reușit a obține autorizarea efectuării acestor lucrări ce se impuneau, deoarece deși i s-a solicitat în premanență, reclamanta nu a pus la dispoziția pârâtei dovada calității sale de proprietar asupra bunurilor închiriate, cerință esențială pentru autorizarea oricărei lucrări, astfel cum aceasta rezultă din prevederile art. 7 alin. 1 lit. b cu raportare la art. 1 din Legea nr. 50/1991 republicată și nici nu i-a asigurat utilitățile necesare desfășurării activității.
Astfel, deși notificată expres în repetate rânduri de către pârâtă, reclamanta nu a depus minime diligențe în vederea asigurării condițiilor folosinței utile a bunului de către locator, situație în care solicitările reclamantei în sensul obligării pârâtei la plata chiriei aferente perioadei august 2004 - 13.11.2005 au fost apreciate de instanță ca fiind nejustificate.
Prin înscrisul intitulat act adițional nr. 3 din 02.11.2005, înregistrat la reclamantă sub nr. 7.194/28.10.2005, aceasta comunica pârâtei rezilierea de plin drept a contractului cu începere din data de 13.11.2005, motivat de nerespectarea de către aceasta a obligațiilor sale contractuale. Această denunțare unilaterală a contractului a fost adusă la cunoștința pârâtei, prin reprezentant, la 02.11.2005, astfel cum a rezultat din mențiunea aplicată de administratorul de la acea vreme ( ) pe actul adițional comunicat acestuia.
Deși pârâta TURISM a solicitat apoi prin adresa nr. 28/11.11.2005 (înregistrată la reclamantă sub nr. 3917/14.11.2005) un termen de 60 zile pentru analizarea situației, reclamanta comunică din nou pârâtei faptul încetării efectelor contractului cu data de 13.11.2005 prin înaintarea adresei nr. 8.518/05.12.2005.
La art. 23 din contract părțile au inserat un pact comisoriu de gradul III, o clauză prin care părțile prevăd că în cazul în care una nu își execută obligațiile sale, contractul se consideră rezolvit de drept, ceea ce înseamnă că instanța de judecată nu se poate pronunța asupra oportunității rezilierii contractului, fiind absolut necesar ca, în prealabil, partea să fi fost pusă în întârziere în formele prevăzute de lege.
Ca urmare a rezilierii contractului începând cu data de 13.11.2005, prima instanță a considerat că nu se mai justifică cererea reclamantei în sensul obligării pârâtei la plata vreunei sume de bani cu titlu de chirie ulterior datei de 13.11.2005.
Pentru considerentele sus menționate instanța a respins acțiunea reclamantei și a admis cererea reconvențională potrivit dispozitivului.
În baza art. 274 Cod procedură civilă, reclamanta a fost obligată să plătească pârâților suma de 3.500 lei cu titlu de cheltuieli de judecată reprezentând onorariu de avocat.
Împotriva acestei hotărâri, a formulat apel, în termen legal, reclamanta ADMINISTRAȚIA NAȚIONALĂ " APELE ROMÂNE" prin DIRECȚIA APELOR, solicitând schimbarea acesteia, în sensul admiterii acțiunii.
Apelanta consideră că sentința instanței de fond este netemeinică deoarece:
Facturile emise în perioada 31.08.2004 - 13.11.2005 au fost comunicate recomandat cu confirmare de primire intimatei Euro Turism, sunt cuprinse în contabilitate și chiar dacă au fost "contestate" de către fostul administrator, intimata este obligată a achita contravaloarea acestora, deoarece a folosit imobilul.
Intimata Euro Turism nu poate dovedi că nu i-a fost asigurată utila și liniștita folosință a bunurilor închiriate potrivit scopului închirierii, deoarece, conform procesului-verbal de predare-primire încheiat în data de 30.12.1998,aceasta I-a preluat cu bună știință și nu a avut obiecțiuni cu privire la stadiul fizic al acestui imobil.
Valoarea lucrărilor executate de intimată și recepționate este de 1.477.579.419 lei aferentă perioadei iulie 1999 - noiembrie 2000, iar pentru diferența de 129.046.581 lei, intimata nu a executat nici o lucrare de investiție la imobilul în cauză.
Conform art. 13 pct. 9 intimata era obligată să "transmită locatorului situația de lucrări pe stadii fizice, vizată de către conducerea M având forma și conținutul convenit de părțile semnatare; se vor cuprinde și mențiuni privind recepția lucrărilor și înregistrarea valorii acestora".
lntimata nu are cum să dovedească că a efectuat "alte lucrări de investiții" decât cele recepționate pentru care există și ordinele de compensare.
Adresa nr. 605//30.11.2000 în baza căreia intimata aduce la cunoștința conducerii Direcției Apelor - faptul că terenul în suprafață de 681 mp nu este întabulat în favoarea locatorului, fapt ce i-a creat greutăți privind obținerea documentații lor legale pentru executarea lucrărilor de modernizare pe terenul respectiv este formulată ambiguu deoarece intimata nu avea cum să execute lucrări de modernizare pe terenul obiect al închirierii ci numai referitor la construcția aferentă acestuia.
Chiar dacă prin adresa înregistrată la apelantă sub nr. 3.238/11.11.2004 intimata Euro Turism susține că au fost efectuate mai multe demersuri la autoritățile locale pentru obținerea autorizațiilor și avizelor legale, aceasta nu poate demonstra că demersurile i-au fost refuzate de către autoritățile locale.
Lucrările de reparații și investiții, efectuate de intimată care au corespuns din punct de vedere legal-Legea nr. 50/1991-au fost recepționate și decontate și ele sunt în sumă de 1.477.579.419 lei, conform ordinelor de compensare, dar alte lucrări de reparații, modernizare, investiții nu au mai fost executate de intimată și nici nu au fost aduse la cunoștința conducerii apelantei.
Nu corespunde realității depoziția martorului referitor la faptul că a "solicitat în permanență" a i se comunica dovada calității de proprietar asupra bunurilor închiriate. Solicitarea "în permanență" la care face referire intimata privește numai cele două adrese respectiv nr. 6.058/30.11.2000 privind îngreunarea obținerii documentații lor legale pentru executarea lucrărilor de modernizare pe terenul respectiv (deci nu s-a pus în discuție imobilul turistică) și adresa nr. 3238/11.11.2004 în baza căreia a răspuns în scris la constatările comisiei, fără a dovedi cele susținute cu acte legale.
Nu are relevanță juridică faptul că imobilul nu este întabulat în cartea funciară, deoarece apelanta este proprietar extratabular al acestui imobil care a fost închiriat în starea în care se afla la aceea dată și cu bună știință pârâta Euro Turism l-a acceptat așa cum era neîntabulat în. Din moment ce până în anul 2003 achitat c/val utilităților, reiese că a cunoscut situația reală, a acceptat-o tocmai pentru a desfășura aceste activități și nici nu a solicitat încetarea contractului deoarece îi convenea situația reală.
Cererea reconvențională este lipsită de temei legal deoarece rezilierea unui contract de închiriere operează numai pentru viitor nicidecum pentru trecut, mai ales că pârâta Euro Turism nici nu i-a predat imobilul supus închirierii, deci intenția lor era de a continua derularea contractului mai sus menționat.
În principal, apelanta a solicitat instanței să dispună obligarea intimatei Euro Turism la plata următoarelor sume:
- 107.662,84 lei reprezentând c/val chiriei datorate conform contractului de închiriere nr. 7.273/28.1 0.1998, pe perioada august 2003 - aprilie 2006;
- 420.584,95 lei reprezentând c/val penalităților de întârziere datorate legal, calculate și în continuare până la achitarea debitului inițial, cât și cheltuielile de judecată în sumă de 12.716,03 lei.
În subsidiar apelanta a solicitat obligarea intimatei C Euro Turism L la plata c/val. chiriei aferente perioadei septembrie 2004 - aprilie 2006, la penalitățile de întârziere aferente acestei perioade și la cheltuielile de judecată.
Analizând apelul formulat, Curtea reține următoarele:
Prin acțiunea formulată, reclamanta ADMINISTRAȚIA NAȚIONALĂ "APELE ROMÂNE" prin DIRECȚIA APELOR a solicitat, în contradictoriu cu pârâta TURISM, ca prin hotărârea pronunțată să se dispună obligarea pârâtei la plata sumei de 108.497,88 lei reprezentând contravaloarea chiriei datorate conform contractului de închiriere nr. 7.273/28.10.1998, pe perioada august 2003 - aprilie 2006; suma de 420.584,95 lei reprezentând contravaloarea penalităților de întârziere datorate legal, calculate și în continuare până la achitarea debitului, cât și cheltuielile de judecată ocazionate cu prezentul proces.
În motivarea acțiunii s-a arătat că în baza contractului de închiriere nr. 7.273/28.10.1998 încheiat între Apele Române - Filiala C, în calitate de locator și REVOLTA B SPRIE, în calitate de locatar, a fost închiriat activul imobiliar " Turistică " compus din următoarele mijloace fixe: clădire cu două nivele (parter și etaj), subsol precum și anexe la cabană, în suprafață de 681 mp. iar chiria aferentă imobilului închiriat a fost stabilită la suma de 774 USD/lună pentru cabană și anexe și 115 USD/lună pentru teren, urmând a fi achitată conform art. 6 - 7 din contract.
S-a menționat că în baza actului adițional nr. 1 din 26.10.1998 la contractul de închiriere nr. 7273/28.10.1998, TURISM, preia toate obligațiile REVOLTA datorită faptului că este continuatorul de fapt și de drept ala cesteia.
Conform actului adițional autentificat prin încheierea nr. 2.881/31.07.2006, numita, în calitate de mandatar al numitului și, în calitate de asociat al TURISM, se retrag din societate și cesionează integral părțile sociale noilor asociați Conțiu, -, Conțiu - și -.
Până în anul 2003 debitoarea TURISM B M și-a îndeplinit obligațiile contractuale aferente plății lunare a facturilor emise, dar de la acea dată nu și-a onorat atât obligațiile contractuale privind contravaloarea chiriei lunare pentru imobilul închiriat cât și obligațiile care decurg din actul încheiat în anul 1998.
S-a arătat că penalitățile de întârziere au fost calculate potrivit art. 10 din contractul de închiriere, adică 0,40 % pe zi de întârziere din suma datorată până la data plății.
Prima instanță a respins acțiunea considerându-se, pe de o parte, că pretențiile aferente lunilor august 2003 - august 2004 sunt prescrise, raportat la data înregistrării acțiunii, că pentru perioada septembrie 2004 - 13 noiembrie 2005 este incidentă excepția neexecutării contractului invocată de către pârâtă, ca urmare a faptului că, deși notificată, reclamanta nu a depus minime diligențe în vederea asigurării condițiilor folosinței utile a bunului de către locator, iar pe de altă parte, a fost admisă cererea reconvențională formulată de către pârâta societate comercială, constatându-se că începând cu data de 13 noiembrie 2005 este incident pactul comisoriu expres de grad III prev. în cuprinsul art. 23 din contract, dată fiind notificarea emisă de către reclamantă sub nr. 7.194 din 28.10.2005.
Deși în cadrul ședinței publice din data de 14.01.2009, reprezentanta reclamantei a făcut unele precizări referitoare la limitele în care a înțeles să învestească instanța de apel, Curtea constată că acestea sunt contrazise de către concluziile scrise înregistrate ulterior la dosar, de altfel, singurele care poartă semnătura reprezentantului legal al reclamantei.
De asemenea, ulterior reclamanta a învederat instanței că nu înțelege să conteste nici soluția de respingere a acțiunii față de pârâții persoane fizice, pe temeiul lipsei calității procesuale pasive a acestora, fiind depusă de altfel, în acest sens, și o cerere de renunțare la judecată, acestea fiind limitele în care se va analiza legalitatea și temeinicia sentinței tribunalului, în conformitate cu prev. art. 295 alin. 1.pr.civ.
Ca atare, instanța va lua act de faptul că nu pot fi reținute susținerile din cererea de apel referitoare la faptul că debitul aferent perioadei august 2003-august 2004 nu ar fi prescris, întrucât nici extrasul de cont înregistrat sub nr. 6.209/10.11.2004 și nici procesul-verbal de conciliere nr. 6389/07.12.2004 coroborat cu nota de calcul a penalităților, nu au fost semnate de către persoana care a avut calitatea de reprezentant legal al societății, pentru a putea produce efecte întreruptive de prescripție.
De asemenea, nu a fost depus la dosar nici un alt înscris care să aibă astfel de valențe, respectiv de recunoaștere neîndoielnică a debitului prescris.
Nereale sunt și susținerile legate de greșita interpretare a clauzelor contractuale legate de admiterea cererii reconvenționale, întrucât manifestarea de voință a reclamantei în sensul rezilierii contractului începând cu data de 13.11.2005 este extrem de clară, ea fiind făcută în temeiul art. 23 din contract, care instituie un pact comisoriu expres de grad III și care și-a produs pe deplin efectele.
Faptul că pârâta a rămas și ulterior în posesia imobilului în litigiu nu schimbă cu nimic situația, întrucât a dispărut temeiul contractual pe care se întemeiază acțiunea, eventuale sume putând fi solicitate de către reclamantă pentru lipsa de folosință a imobilului numai pe temei delictual, sub formă de despăgubiri, iar nu cu titlu de chirie.
Prin apelul declarat de către reclamantă împotriva acestei hotărâri, aceasta și-a manifestat nemulțumirea însă nemulțumirea, în principal, în ceea ce privește soluția de respingere a acțiunii principale pentru pretențiile aferente perioadei septembrie 2004 - noiembrie 2005, relevându-se că prima instanță a considerat în mod greșit că era incidentă excepția neexecutării contractului.
Analizând contractul de închiriere nr. 7.273/1998 încheiat între cele două părți, Curtea constată că reclamanta s-a obligat să asigure utilizarea, exploatarea și administrarea imobilului Turistică "", precum și a terenului aferent în suprafață de 681 mp. pentru desfășurarea unei activități turistice și comerciale profitabile, pe contul și riscul chiriașului, respectiv al pârâtei.
Chiria a fost stabilită în art. 5 al contractului, stabilindu-se faptul că se va achita în avans 20 % din valoarea anuală de adjudecare a ofertei, respectiv suma de 2.134 USD, urmând ca diferența de 80 % din valoarea lunară a chiriei să se compenseze cu valoarea investițiilor de 1.606.626.000 lei făcute de chiriaș, dovedite cu acte legale și recepționate tehnic de ambele părți.
Nu s-a contestat împrejurarea că, la momentul predării bunului în litigiu, acesta se afla într-o stare avansată de degradare, consemnată în procesul-verbal de predare-primire și acceptată ca atare de către pârâtă, în conformitate cu prev. art. 2 al contractului.
Acesta este, de altfel, și motivul pentru care reclamanta a acceptat modalitatea de plată a chiriei mai sus arătată, respectiv compensarea ei parțială cu contravaloarea îmbunătățirilor și reparațiilor dovedite a fi fost efectuate de către chiriaș.
Pârâta nu a contestat, de asemenea, nici împrejurarea că nu a achitat chiria aferentă imobilului pentru perioada septembrie 2004 - 13 noiembrie 2005, însă a arătat că acest lucru s-a datorat imposibilității utilizării acestuia "în scopul desfășurării unei activități comerciale profitabile", în condițiile în care nu a fost în măsură să utilizeze întregul potențial al spațiului. Aceasta întrucât, pe de o parte, reclamanta nu i-a asigurat folosința netulburată și utilă a bunurilor închiriate, iar pe de altă parte, între părți au intervenit neînțelegeri legate de acceptarea integrală a contravalorii lucrărilor de reabilitare efectuate de către pârâtă.
În esență, aceasta susține că pentru a putea continua lucrările de renovare începute după încheierea contractului, era necesară obținerea avizelor și autorizațiilor emise de către autoritățile competente, care nu putea fi eliberate în lipsa prezentării titlului de proprietate al locatorului asupra spațiului închiriat, reclamanta neaflându-se în posesia unui astfel de înscris.
Pârâta arată că prin probațiunea administrată la fond a dovedit că a depus diligențe în vederea reglementării situației imobilului, solicitând în mai multe rânduri reclamantei să-i comunice înscrisuri care să ateste faptul că imobilul este proprietatea sa, solicitări care au rămas fără nici un răspuns.
Pe de altă parte, reclamanta nu a contestat existența a 3 astfel de adrese, însă a arătat că s-a aflat în imposibilitate de a pune la dispoziția chiriașului documentele solicitate, întrucât imobilul este proprietatea sa extratabulară.
Reclamanta susține că această împrejurarea nu poate fi apreciată ca fiind un impediment pentru executarea obligațiilor contractuale ale pârâtei, în condițiile în care, până în cursul anului 2003, au fost efectuate de către pârâtă o serie de lucrări, dintre care unele necorespunzătoare calitativ, iar imobilul a fost utilizat în vederea desfășurării unor activități comerciale până la momentul la care fostul reprezentant legal al societății a fost arestat.
Excepția de neexecutare a contractului a fost definită ca un mijloc de apărare aflat la dispoziția uneia dintre părțile contractului sinalagmatic, în cazul în care i se pretinde executarea obligației ce îi incumbă, fără ca partea care pretinde această executare să-și execute propriile obligații. Ea își are temeiul juridic în interdependența obligațiilor reciproce dintr-un contract sinalagmatic.
În doctrină au fost enumerate condițiile cerute pentru invocarea cu succes a unei astfel de excepții, printre acestea figurând și împrejurarea conform căreia trebuie să existe o neexecutare, chiar parțială, dar suficient de importantă din partea celuilalt contractant, iar neexecutarea să nu se datoreze faptei înseși a celui ce invocă excepția, faptă ce l-a împiedicat pe celălalt să-și execute obligația.
în cauză aceste principii, Curtea apreciază că nu erau îndeplinite cerințele de admisibilitate ale unui astfel de incident contractual, întrucât neexecutarea obligației din partea reclamantei nu apare ca fiind suficient de caracterizată și de importantă pentru a justifica neplata chiriei pentru imobilul în litigiu.
Pentru a dispune astfel, Curtea a luat în considerare, în primul rând, clauzele contractuale, printre obligațiile locatorului nefigurând și aceea referitoare la punerea la dispoziția chiriașului a actelor de proprietate asupra imobilului.
Mai apoi, pârâta a fost cea care s-a obligat să execute la timp și în bune condiții toate lucrările de amenajare, îmbunătățire și modernizare necesare repunerii în valoare și reintegrării în circuitul turistic a obiectului închirierii, însă numai în ipoteza în care obținea, în prealabil, acordul locatorului. De asemenea, chiriașul s-a obligat să obțină toate avizele și autorizațiile prevăzute de legislația în vigoare, sub acest aspect nefiind menționată vreo sarcină corelativă impusă locatorului.
Curtea nu contestă împrejurarea că, în baza prevederilor Legii nr. 50/1991, în vederea obținerii unei autorizații de construire, este necesară prezentarea titlului de proprietate asupra imobilului care urmează a suferi anumite intervenții, însă nu este mai puțin adevărat faptul că pârâta a avut cunoștință de starea spațiului, încă de la semnarea contractului și a fost în măsură ca în perioada 2000 - 2003 să execute lucrări de reabilitare, chiar în lipsa unor autorizații de construire.
Astfel, efectuarea acestor reabilitări nu a fost contestată de către pârâtă și, mai mult, reprezentantul legal al societății a afirmat că astfel de lucrări au fost executate și pe parcursul anului 2004, astfel cum rezultă din cuprinsul procesului-verbal de conciliere încheiat între cele două părți la data de 15 decembrie 2004, depus la dosarul de fond la filele 68 - 69.
Or, în condițiile în care pe o perioadă de 3 ani s-au executat lucrări de reabilitare, fără să existe vreun impediment faptic sau legal pentru pârâtă, Curtea apreciază că ele puteau fi continuate, în aceleași condiții și în intervalul de timp analizat, apărarea formulată apărând ca fiind una de circumstanță.
Mai mult, din declarația fostului administrator al pârâtei, audiat de către instanța de fond în calitate de martor ( 170 - 171) rezultă că programul de investiții s-a derulat până în anul 2004, până la momentul la care reprezentantul legal al societății a fost arestat.
De asemenea, aceeași persoană afirmă că, începând cu anul 2000, imobilul a putut fi folosit parțial, urmând ca lucrările de investiții să se deruleze în continuare, în ceea ce privește partea care nu se putea folosi.
Martorul relevă și că a obținut parțial o serie de avize și autorizații pentru funcționarea în spațiul închiriat a unui restaurant și hotel, ceea ce contrazice, din nou, cele arătate prin întâmpinare, toate aceste elemente ducând la concluzia conform căreia motivul pentru care nu s-a mai continuat activitatea în imobilul în litigiu nu este legat de imposibilitatea obținerii unor autorizații de construire, ci de faptul că fostul administrator al pârâtei a fost arestat, nemaiexistând persoana care să coordoneze activitatea comercială a acesteia.
În concluzie, faptul că reclamanta nu a fost în măsură să pună la dispoziția pârâtei actele care să dovedească că este proprietara imobilului, nu au împiedicat chiriașa să efectueze lucrări de reabilitare, în urma cărora a utilizat, parțial, spațiul închiriat, astfel încât nu poate fi incidentă excepția invocată prin întâmpinare, neexecutarea acestei obligații nefiind suficient de importantă.
Pe de altă parte, solicitările formulate de către pârâtă în vederea legalizării situației juridice a bunului închiriat se rezumă la adresele depuse la dosar la filele 103 și 104, neexistând nici o dovadă a faptului că ar fi existat demersuri și cereri efective adresate unor autorități competente.
De asemenea, la filele 130 - 147 ale dosarului de fond, au fost depuse înscrisuri ce fac parte din documentația necesară obținerii autorizării lucrărilor de extindere și modernizare ale imobilului, care fac dovada bunei-credințe ale actualilor asociați ai societății pârâte și care au putut fi întocmite în aceleași condiții, respectiv în lipsa titlului de proprietate al reclamantei.
Aceste înscrisuri nu pot fi reținute însă ca relevante pentru perioada analizată, fiind ulterioare acesteia.
De asemenea, nici susținerea pârâtei conform căreia nu i-ar fi fost asigurate utilitățile necesare desfășurării activității nu poate fi dovedită de către Euro Turism, întrucât din conținutul adresei depuse la dosar cu privire la această chestiune nu se poate reține vreo culpă în sarcina reclamantei, iar chiriașul a desfășurat activități turistice și comerciale fără a solicita încetarea contractului ca urmare a "neasigurării utilităților".
Pentru toate aceste considerente, apelul declarat de către reclamantă va fi admis, cu consecința schimbării parțiale a sentinței tribunalului în sensul admiterii, în parte, a acțiunii și a obligării pârâtei la plata sumei totale de 183.511,86 lei, din care 30.300,107 lei reprezentând contravaloarea chiriei aferente imobilului în litigiu, pentru perioada septembrie 2004 - 12 noiembrie 2005 și 153.211,76 lei, cu titlu de penalități de întârziere calculate conform clauzelor contractuale, începând cu data scadenței chiriei pentru fiecare lună și până la data de 06 septembrie 2007 ( 5 - 6, dosar fond).
Pentru a dispune astfel, instanța a luat în considerare și împrejurarea că nu poate fi reținută incidența în cauză a prev. art. 4 alin. 3 din Legea nr. 469/2002, întrucât contractul a fost încheiat anterior intrării în vigoare a acestui act normativ.
Vor fi respinse restul pretențiilor formulate de către reclamantă și se va dispune compensarea cheltuielilor de judecată ocazionate celor două părți la fond, până la concurența sumei de 3.500 lei, în baza prev. art. 276.pr.civ.
Vor fi menținute restul dispozițiilor sentinței apelate.
În baza art. 246.pr.civ. se va constata renunțarea reclamantei la judecarea apelului formulat împotriva aceleiași sentințe, în contradictoriu cu pârâții, - și -.
Conform art. 276.pr.civ. dată fiind soluția de schimbare în parte a sentinței fondului, se va dispune compensarea cheltuielilor de judecată efectuate în apel d e către reclamanta ADMINISTRAȚIA NAȚIONALĂ " APELE ROMÂNE" prin DIRECȚIA APELOR și pârâta TURISM, până la concurența sumei de 2.468,72 lei, reprezentând taxă judiciară de timbru și timbrul judiciar aferente soluționării apelului în privința pretențiilor admise, urmând a se respinge restul pretențiilor pârâtei privind acordarea unor sume cu acest titlu în apel.
PENTRU ACESTE MOTIVE,
ÎN NUMELE LEGII
DECIDE:
Admite apelul declarat de reclamanta ADMINISTRAȚIA NAȚIONALĂ " APELE ROMÂNE" prin DIRECȚIA APELOR împotriva sentinței civile nr. 873 din 16 iunie 2008 pronunțată în dosarul nr- al Tribunalului Maramureș, pe care o schimbă în parte în sensul că:
Admite, în parte, acțiunea formulată de către reclamantă în contradictoriu cu pârâta TURISM, pe care o obligă să plătească suma totală de 183.511,86 lei, din care 30.300,107 lei reprezentând contravaloarea chiriei aferente imobilului în litigiu, pentru perioada septembrie 2004 - 12 noiembrie 2005 și 153.211,76 lei, cu titlu de penalități de întârziere calculate conform clauzelor contractuale, începând cu data scadenței chiriei pentru fiecare lună și până la data de 06 septembrie 2007.
Respinge restul pretențiilor formulate de către reclamantă și dispune compensarea cheltuielilor de judecată ocazionate celor două părți la fond, până la concurența sumei de 3.500 lei.
Menține restul dispozițiilor sentinței apelate.
Constată renunțarea reclamantei la judecarea apelului formulat împotriva aceleiași sentințe, în contradictoriu cu pârâții, - și -.
Dispune compensarea cheltuielilor de judecată efectuate în apel d e către reclamanta ADMINISTRAȚIA NAȚIONALĂ " APELE ROMÂNE" prin DIRECȚIA APELOR și pârâta TURISM, până la concurența sumei de 2.468,72 lei și respinge restul pretențiilor privind acordarea unor sume cu acest titlu în apel.
Definitivă și executorie.
Cu recurs în 15 zile de la comunicare.
Pronunțată în ședința publică din 29 ianuarie 2009.
PREȘEDINTE, JUDECĂTOR, GREFIER,
- - - - - -
Red.
Dact./4 ex.
Jud.fond:.
Președinte:Mirela BudiuJudecători:Mirela Budiu, Floarea Tămaș
