Spete pretentii comerciale. Decizia 121/2010. Curtea de Apel Bucuresti
| Comentarii |
|
Dosar nr-
Număr în format vechi 240/2009
CURTEA DE APEL BUCUREȘTI -SECȚIA A V-A COMERCIALĂ
Decizia comercială nr.121
Ședința publică de la 22.02.2010
Curtea compusă din:
PREȘEDINTE: Maria Speranța Cornea
JUDECĂTOR 2: Elisabeta Roșu
Grefier - -
**************
Pe rol pronunțarea asupra apelurilor formulate de apelanta - pârâtă SC & SA și de apelantul - reclamant, împotriva sentinței comerciale nr.13688/11.12.2008, pronunțată de Tribunalul București - Secția a VI-a Comercială, în dosarul nr-.
Dezbaterile în cauză au avut loc în ședința publică de la data de 1.02.2010, fiind consemnate în încheierea de ședință de la acea dată, care face parte integrantă din prezenta decizie, când având nevoie de timp pentru a delibera și pentru a da posibilitate părților să depună concluzii scrise, Curtea a amânat pronunțarea la 8.02.2010, apoi la 15.02.2010 și apoi la 22.02.2010, când a decis următoarele:
CURTEA,
Deliberând asupra apelurilor de față:
Prin sentința comercială nr. 4699 din 5.04.2007 Tribunalul București - Secția a VI a Comercială a admis excepția necompetenței materiale și a declinat competența de soluționare a capetelor 1-4 de cerere formulate de reclamantul în contradictoriu cu pârâta SC & SA în favoarea Judecătoriei Sectorului 1 B și a disjuns capetele 5-6 de cerere, dispunând înregistrarea lor separat.
Astfel s-a înregistrat dosarul nr-, având ca obiect cererea formulată de reclamantul în contradictoriu cu pârâta SC & SA de obligare a pârâtei la predarea întregii suprafețe de teren rezervate și a respectării dimensiunilor stabilite și obligarea pârâtei la încheierea contractului de vânzare-cumpărare pentru "" și terenul în suprafață de 548,5. situate în, sat -, str. - --, nr.1H, lotul 14, cu cheltuieli de judecată.
Prin sentința comercială nr. 13688/11.12.2008 Tribunalul București - Secția a VI a Comercială a admis acțiunea formulată de reclamantul și a obligat pârâta SC & SA să predea reclamantului întreaga suprafață de teren rezervată de 548,5. și să respecte dimensiunile terenului stabilite în contractul de execuție construcție cu plata în rate nr. 211/31.08.2004 încheiat între părți (respectiv să predea reclamantului inclusiv diferența în minus de 10,82. rezultată din măsurători).
A obligat pârâta să încheie cu reclamantul contractul de vânzare-cumpărare pentru "" și terenul în suprafață de 548,5. situat în localitatea, sat - -u nr.1H, lotul 14, în condițiile capitolului VIII "Formalități ulterioare achitării și predării construcției" din contractul de execuție construcții cu plata în rate nr.211/31 august 2004 încheiat între părți.
A obligat pârâta la cheltuieli de judecată în favoarea reclamantului, în sumă de 1.400 lei.
Pentru a hotărî astfel, instanța de fond a reținut că între reclamant, în calitate de cumpărător - promitent, și pârâtă, în calitate de proprietar, s-a încheiat la data de 6.06.2004 un contract de rezervare lot având ca obiect vânzarea cu plata în rate pentru imobilul tip amplasat pe lotul 14 în suprafață de 548,5. situat în intravilanul orașului, sat -, șos. - nr.1
La data încheierii contractului reclamantul a achitat suma de 3.000 Euro plus TVA, părțile convenind că prețul casei plus lucrări suplimentare este de minim 98.640 Euro plus TVA.
La data de 31.08.2004 între părți, în calitate de beneficiar cumpărător și, respectiv, executant vânzător, s-a încheiat pentru același imobil contractul de execuție construcții cu plata în rate nr.211, având ca termen limită de finalizare a lucrării data de 30.06.2005 (punctul 3.1. din contract), iar valoarea totală a contractului a fost convenită la suma de 201.331 Euro plus TVA, din care 44.980 Euro plus TVA reprezentând contravaloare teren, 122.569 Euro plus TVA reprezentând construcție și 33.782 Euro, reprezentând dobânzi (punctul 4.1.).
Prin Capitolul VIII: "Formalități ulterioare achitării și predării construcției" părțile au convenit ca la momentul predării construcției și după achitarea a 70% din valoarea totală a contractului, beneficiarul cumpărător va deveni proprietarul terenului și construcției în baza unui contract de vânzare-cumpărare cu clauză ipotecară ce va fi încheiat în formă autentică.
Totodată, s-a convenit constituirea în favoarea beneficiarului cumpărător a unui drept de servitute perpetuu pentru auto și pietonal, pe drumul de acces la șos. --- până la locul L 14A.
Tribunalul a mai reținut că prin contract părțile au stabilit că terenul are o suprafață de 548,5. iar din măsurătorile efectuate de expertul desemnat în cuază rezultă că terenul are o diferență în minus de 10,82. datorită faptului că la executarea măsurătorilor cu ocazia efectuării cadastrului nu s-a ținut cont de unghiul de al terenului.
Din anexa la contractul nr. 211/2004 rezultă că distanța dintre casă și hotarul S-E trebuie să fie între 2,83 și 3,14. iar în realitate este de 2,6 și 2,94.
Cât privește susținerea reclamantului că în zona dinspre - o suprafață de 116,5. pe care pârâta dorește să o predea acestuia, nu poate fi folosită, având o înclinare de peste 30%, instanța de fond a apreciat că nu se poate preda o altă suprafață de 116,5. întrucât, pe de o parte, părțile au convenit ca imobilul să aibă suprafața de 548,5. și nu au stabilit expres ca această suprafață să fie plană, iar, pe de altă parte, nu există nici o dispoziție legală în sensul că pentru pante mai mari de 300aceste suprafețe nu pot face obiectul contractului de vânzare-cumpărare.
Raportat la prevederile articolului 8.1 din contractul nr. 211/2004 și din probele depuse, respectiv tabelul depus de către pârâtă coroborat cu ordinele de plată depuse de către reclamant, instanța de fond a constatat că reclamantul a efectuat plăți ce depășesc 70% din valoarea contractului, concluzie care se desprinde și din adeverința nr. 2585/15.05.2007 eliberată de pârâtă, astfel încât pârâta a fost obligată să încheie cu reclamantul contractul de vânzare-cumpărare pentru tip și terenul în suprafață de 548,5. situate în localitatea, sat -,-. lotul L 14.
Împotriva acestei hotărâri au declarat apel pârâta SC & SA și reclamantul, apelurile fiind înregistrate pe rolul Curții de Apel București - Secția a Va Comercială sub nr- din 26.01.2009.
Prin apelul său, pârâta SC & SA a susținut că soluția instanței de fond este greșită, în speță terenul predat reclamantului corespunzând, ca suprafață, cu prevederile contractuale, iar instanța de fond nu a motivat soluția de a da valoare concluziilor raportului de expertiză efectuat de către expert, deși în cauză au fost efectuate două rapoarte de expertiză tehnică specialitatea topo.
Apelanta - pârâtă a susținut că cele două rapoarte de expertiză nu sunt lămuritoare și oferă soluții de ordin tehnic imposibil de realizat.
A mai arătat apelanta pârâtă că hotărârea atacată nu cuprinde motivele de fapt și de drept care au format convingerea instanței, precum și motivele pentru care au fost înlăturate apărările pârâtei, motivarea sentinței în ceea ce privește primul capăt de cerere rezumându-se la a prelua, parțial, concluziile raportului de expertiză efectuat de expertul -.
Cât privește cel de-al doilea capăt de cerere, până la data introducerii cererii de chemare în judecată, 5.02.2007, reclamantul achitase doar 65% din valoarea totală a contractului, respectiv 134.158 Euro plus TVA, din valoarea de 206.817 Euro plus TVA.
În drept articolul 282 și următoarele. Cod procedură civilă.
Reclamantul a criticat prin apelul său hotărârea instanței de fond pentru nelegalitate și netemeinicie.
Reclamantul a arătat că a menționat prin cererea de chemare în judecată faptul că pârâta încearcă să-i predea un teren din care 116,5. reprezintă teren cu o de 37 grade și că, deși în aparență instanța de fond a admis acțiunea, în realitate a respins cererea formulată, obligând practic pârâta să predea doar o suprafață de 10,82.
A arătat reclamantul apelant că prin contractul de execuție construcții cu plata în rate nr.211/31.08.2004 s-a convenit cumpărarea de la pârâtă a unei suprafețe de teren de 548,5. conform planului de sistematizare anexat.
Atât planul de sistematizare, cât și planul de lotizare întocmit pentru pârâtă de către SC SRL în luna august 2004, conținând descrierea lotului L 14, precum și planul de situație întocmit de pârâtă la 30.08.2004, documentația cadastrală a lotului întocmită de SC CART SRL pentru pârâtă la 25.04.2005, nu cuprind și nu prevăd existența unei suprafețe de 83. din totalul de 548,5. care ar avea o de 36-37 grade sau diferența de nivel de 1,9 - 2,6.
De asemenea, a arătat apelantul reclamant, nici contractul și nici unul dintre planurile menționate nu face referire și nu conține marcată vreo curbă de nivel sau vreo cotă care ar fi stabilit configurația terenului în zona dinspre -.
Dimpotrivă, planurile întocmite de către pârâtă arată că proprietatea reclamantului urma să se învecineze în zona dinspre - pe o lungime de 19,17. cu un pietonal (care nu a fost construit și nici nu mai poate fi realizat întrucât nu există terenul necesar), iar în această zonă urma să se realizeze un zid de sprijin (construcție care, de asemenea, nu a fost realizată).
Mai mult, arată apelantul reclamant, la data de 25.04.2005 (8 luni de la încheierea contractului), limitele terenului de 548,5. rezervat au fost identificate și individualizate pe proprie răspundere de către împuternicita pârâtei, prin cererea de recepție cu ocazia întocmirii documentației cadastrale, în realitate, hotarele respective nu au fost materializate nici până la mutarea acestuia în imobil, în decembrie 2005.
În aceste condiții, arată apelantul reclamant, ținând cont și de împrejurarea că terenul prezentat de către pârâtă în anul 2004, pe care urma să se realizeze ansamblul rezidențial Class din care face parte și lotul este plan, iar în această zonă de relief (Câmpia Română) în mod normal terenul având folosința de curte aferentă construcției este plan, singura concluzie logică și interpretare legală este ca cei 548,5. pe care pârâta s-a obligat să îi predea apelantului reclamant să fie pe o suprafață plană.
A mai susținut reclamantul apelant că toate contractele încheiate pentru rezervare lot au fost tipizate, în ele nefăcându-se nici o referire ca terenurile amplasate în vecinătatea - să aibă o suprafață de teren rezervată în.
Apelantul reclamant a arătat că, în lipsa oricărei stipulații contrare, terenul ce urmează a-i fi predat trebuie să fie plan, iar atât suprafață lipsă de 13,5. cât și suprafața de 83. imposibil de utilizat, să îi fie predate de către pârâtă din terenul în suprafață de 124.p, situat în partea de Eal otului 14, potrivit raportului de expertiză întocmit de ing. -.
În drept, articolul 282 și următoarele Cod procedură civilă.
Reclamantul apelant a formulat întâmpinare la apelul declarat de către pârâta SC & SA, solicitând respingerea acestuia ca nefondat, arătând că a achitat integral prețul contractului de execuție construcție, astfel încât se impune încheierea contractului de vânzare-cumpărare.
Și pârâta apelantă SC & SA a formulat întâmpinare la apelul declarat de către reclamantul, solicitând respingerea acestuia ca nefondat, arătând că reclamantul se află în prezent în folosința terenului de 548,5. aferent construcției care corespunde ca suprafață cu prevederile contractuale. Cât privește suprafața de 116,5. de teren ce nu poate fi folosită de către reclamant întrucât are o înclinare de peste 30 de grade, pârâta a arătat că reclamantul a vizitat anterior încheierii contractului terenul pe care s-a edificat construcția și a cunoscut amplasamentul și caracteristicile acestuia, iar suprafața în minus, de 10,82. constatată prin expertiza întocmită de, se încadrează în limitele de toleranță admise de pâră la 2%, nefiind posibilă pretinsa completare din terenul învecinat, această suprafață fiind reprezentat de un drum de acces afectat de lucrări de sistematizare, alimentare cu apă, gaze, etc.
Părțile au solicitat în susținerea apelurilor proba cu înscrisuri, altele decât actele depuse la judecata în fond.
Apelantul reclamant a depus în probatoriu planuri ale corpului de proprietate, cerere de recepție, procesul - verbal de constatare situații lucrări la 13.08.2005, oferte, planuri schemă ale complexului rezidențial Class, alte contracte de execuție tipizate, încheiate cu terțe persoane de către SC (filele 54-71).
Apelanta pârâtă SC, deși a solicitat atât prin cererea de apel, cât și în ședința publică de la 15.06.2009, 19.10.2009 și 30.11.2009 proba cu înscrisuri, solicitând acordarea de noi termene în vederea depunerii acestora nu a depus în probatoriu nici un înscris în susținerea apelului propriu și nici în combaterea apelului declarat de către reclamant.
Părțile au depus concluzii scrise.
Curtea, analizând actele și lucrările dosarului, prin prisma dispozițiilor articolului 295 alineat 1 Cod procedură civilă constată următoarele:
Apelul declarat de către pârâta SC & SAeste nefondat pentru următoarele considerente:
Critica adusă hotărârii apelate de către pârâtă constă în aceea că hotărârea este nemotivată în fapt și în drept, conform dispozițiilor articolului 261 alineat 1 punctul 5 Cod procedură civilă, celelalte motive de apel constituindu-se, practic, în critici ale celor două rapoarte de expertiză topo efectuate în cauză care "nu sunt lămuritoare și, în orice caz, oferă soluții de ordin tehnic imposibil de realizat".
Deși în apelul propriu pârâta susține că hotărârea instanței de fond nu este motivată, în întâmpinarea formulată la apelul declarat de către reclamant, pârâta susține că:"În considerentele sentinței(pagina 4 alineat 5)s-a reținut în mod corectcă." (pagina 45) și că "instanța a stabilit fără echivoc că pretenția reclamantei de a-i fi predată o suprafață de teren perfect plană excede înțelegerii părților"(pagina 46).
Așadar, hotărârea instanței de fond este motivată în fapt și în drept conform dispozițiilor articolului 261 alineat 1 punctul 5 Cod procedură civilă, instanța de fond arătând pe ce probatorii și-a întemeiat soluția.
Faptul că argumentele (considerentele) instanței de fond nu convin în totalitate pârâtei apelante nu determină concluzia că hotărârea este nemotivată.
După cum am arătat însă, pârâta nu critică soluția instanței de fond pe care o califică a fi "greșită", ci doar rapoartele de expertiză tehnică topo efectuate în cauză, deși susține că instanța de fond nu a ținut seama de aceste rapoarte de expertiză, ci doar " a înțeles să valorifice, parțial, concluziile raportului de expertiză efectuat de către expertul tehnic " (fila 46), sau că "instanța nu a motivat soluția de a da valoare concluziilor raportului de expertiză efectuat de către expertul tehnic " (fila 17).
Apelanta pârâtă nu arată însă prin motivele de apel d e ce este greșită soluția instanței de fond cât privește reținerea însușirii concluziilor raportului de expertiză efectuat de către în sensul că reclamantul deține cu 10,82. mai puțin decât era prevăzut în contract, dar că aceasta se încadrează în limitele de toleranță admise în ceea ce privește identificarea corectă a suprafeței de teren, atâta timp cât însăși pârâta apelantă invocă aceste concluzii ale raportului de expertiză în .apărarea sa, prin întâmpinarea depusă la apelul declarat de către reclamant (filele 44-45).
Din analiza probatoriilor administrate în cele două faze procesuale, cât și din propriile susțineri efectuate de către apelanta pârâtă SC prin întâmpinările depuse (fila 73 dosar; filele 44-47 dosar B) rezultă că terenul predat reclamantei în folosință prezintă o înclinație () pe o suprafață de 116,5. de peste de 30 de grade, ceea ce face improprie folosirea respectivei suprafețe de teren potrivit afecțiunii acesteia, de curte.
De asemenea, cei doi experți desemnați de către instanța de fond, cât și expertul parte ales de către pârâta SC, ing. (filele 127-128 dosar ), au concluzionat în sensul că există o diferență de suprafață în minus față de măsurătorile cadastrale, astfel încât susținerile pârâtei apelante în sensul că "terenul corespunde ca suprafață cu prevederile contractuale" și că "reclamantul se află în prezent în folosința terenului de 548,5. aferent construcției" sunt neadevărate, fiind contrazise de probatorii.
Chiar apelanta pârâtă, după cum am arătat, își însușește, atunci când consideră că îi sunt favorabile, concluziile raportului de expertiză efectuat de, și recunoaște că reclamantul deține cu 10.82. mai puțin decât cea prevăzut în contract dar că, potrivit concluziilor aceluiași raportul de expertiză, aceasta s-ar încadra în limitele de toleranță, admise în ceea ce privește identificarea concretă a suprafeței de teren.
În realitate, deși expertul a constatat diferența în minus de 10,82, a arătat că această diferență "se datoreazăfaptului că la executarea măsurătorilor cu ocazia efectuării cadastrului nu s-a ținut cont de unghiul de (de peste 20%) a terenului dinspre lac și nu s-a lucrat cu distanța neredusă la ". De asemenea, expertul a arătat că "la efectuarea cadastruluiterenul nu era împrejmuitiarbeneficiarul SC și-a asumat răspunderea identificării și individualizării limitelor terenului".
""permisă de Ordinul 634/13.10.2006 al la care face referire apelanta pârâtă SC și care a fost menționată de expertul în răspunsul la obiecțiuni (fila 101 dosar ), de până la 2%, nu se aplică însă raporturilor contractuale dintre părți, ci doar modului de întocmire a documentațiilor cadastrale, în situația în care suprafața rezultată din măsurători este mai mică decât suprafața din documentația cadastrală precedentă sau cea consemnată în actele de proprietate, caz în care, dacă diferența este de până la 2% documentația cadastrală se recepționează în suprafață din măsurători se înscrie în cartea funciară.
În speță, însă, ne aflăm în prezența unei convenții private, reglementate de dispozițiile articolelor 969-970 Cod civil, astfel încât pârâta SC este obligată să își execute întocmai obligația asumată și să predea cumpărătorului suprafața de teren contractată, de 548,5. fără vreo diferență în minus.
Cât privește afirmația apelantei pârâte că "rapoartele de expertiză nu sunt lămuritoare și, în orice caz, oferă soluții de ordin tehnic imposibil de realizat", aceasta este nefondată, ambii experți desemnați de către instanță stabilind că reclamantul își poate completa suprafața de teren din pietonală situată spre - (fila 114, filele 213-235) aceasta nefiind amenajată și fiind impracticabilă deoarece "se termină direct în lac", iar panta terenului împiedică transformarea drumului pietonal în drum auto spre -".
Experții au constatat și că drumul respectiv nu este străbătut de nici o conductă, în timp ce apelanta - pârâtă doar a susținut aceasta, fără însă a proba în vreun fel.
Experții au răspuns, de altfel, obiecțiunilor formulate de către pârâta SC, fapt constatat ca atare și de către instanța de fond în ședința publică de la 23.-10.2008 (filele 244-245 dosar ), apelanta pârâtă necontracarând prin nici un mijloc de probă concluziile rapoartelor de expertiză topo efectuate în cauză, limitându-se doar la a le combate teoretic, motivele de apel fiind nefondate.
Și cel de-al doilea motiv de apel al apelantei pârâte este nefondat, aceasta făcând vorbire doar despre plățile efectuate de către reclamant până la momentul introducerii cererii de chemare în judecată, fără însă a combate cu argumente pertinente și contraprobe cele reținute de către instanța de fond în sensul că plățile efectuate de către reclamant depășesc 70% din valoarea contractului, fapt atestat de probatoriile administrate și recunoscut de către pârâta apelantă prin Adeverința nr. 2585/15.05.2007 (fila 102 dosar ) în care se confirmă faptul că până la acea dată reclamantul "a achitat 145.636 Euro plus TVA aferent teren și construcție"din valoarea totală de 206.817 Euro plus TVA, și nu 134.158 Euro plus TVA cum, eronat, susține pârâta prin motivele de apel.
Așa fiind, în mod corect instanța de fond a constatat îndeplinite condițiile prevăzute de părți prin articolul 8.1. din contractul nr. 211/2004 și a obligat pârâta la încheierea contractului de vânzare-cumpărare pentru imobil (teren și construcție).
Apelul declarat de către reclamantuleste fondat pentru următoarele considerente:
Instanța de fond a admis acțiunea reclamantului și a obligat pârâta să predea acestuia întreaga suprafață de teren rezervată, de 548,5. inclusiv diferența în minus de 10.82. rezultă din măsurători, cu respectarea dimensiunilor terenului stabilite în contractul de execuție cu plata în rate nr.211/2004, fără a preciza însă de unde anume trebuie întregită suprafața de teren cu cei 10.92. constatați de către expertul a fi "diferență în minus".
Din cele două rapoarte de expertiză topo efectuate în cauză, care diferă doar asupra dimensiunilor terenului și a înclinației pantei (în expertiză suprafața în minus fiindde 10.82.și înclinația pantei depeste 20 de grade -filele 54, 101, 114; în timp ce expertul-stabileșteo suprafață de 13.5. în minusfață de măsurătorile cadastrale și oabruptă de peste 36 grade centensimalecu o diferență de nivel de1,90 - 2,60. cu o întindere de 83. - filele 213,235), rezultă că suprafața de teren constatată în minus poate fi întregită din terenul proprietatea pârâtei situat la față de, respectiv terenul reprezentând o alee pietonală în suprafață de 124." care poate fi pusă la dispoziție în totalitate sau parțial pentru completarea suprafeței de teren lipsă sau improprie imobilului expertizat" (fila 213).
Expertul - a arătat că denumirea de drum socotit de servitute este doar o denumire dată de către pârâta SC, drumul terminându-se în lac, neavând în prezent nici o utilitate, construirea unei alei nemaifiind posibilă și că nici o conductă nu trece pe acest drum (fila 235).
Deși instanța de fond prin încheierea pronunțată în ședința publică de la 23.10.2008 (filele 244-245) constată că expertul "a răspuns la obiecțiunile formulate de pârâtă, respectiv a precizat modalitatea în care s-a măsurat gradul pantei șia răspuns concret și la obiectivul suplimentarîncuviințat la termenul din 24.04.2008" și apreciază că cererea pârâtei de refacere a raportului de expertiză este nefondată, nu valorifică concluziile raportului de expertiză efectuat de către. -, reținând parțial concluziile expertizei de, cât privește suprafața în minus, de 10.82 și nu de 13,5 și nu precizează, cum am arătat, din ce suprafață de teren urmează a fi întregită suprafața în minus constatată prin expertiză.
De asemenea, instanța de fond a apreciat că nu i se poate preda reclamantului o altă suprafață de 116. întrucât părțile au stabilit o suprafață de 548,5. fără a ține însă seama de faptul că cei 116. solicitați de către reclamant a-i fi predați sunt incluși în suprafața totală de 548,5. și nu exced acesteia, fiind schimbată doar configurația terenului.
Cât privește faptul că părțile nu au stabilit expres că această suprafață de teren să fie plană, reținut de către instanța de fond pentru a justifica respingerea cererii reclamantului de a-i fi predată o suprafață de teren plană și nu o suprafață cu mai mare de 30 de grade, Curtea reține că, potrivit prevederilorarticolului 970 și articolului 981 Cod civil, rezultă că într-un contract clauzele obișnuite se subînțeleg, deși nu sunt expres prevăzute într-însul, iarconvențiile obligă nu numai la ceea ce este expres prevăzut în ele; dar și la toate urmările, ce echitatea, obiceiul sau legea dă obligație, după natura sa.
Așa fiind, chiar dacă nu există dispoziție legală care să interzică expres vinderea unor suprafețe de teren cu pante mai mari de 30% cu afectațiune de curți, echitatea și obiceiul locului, al zonei de relief unde se află situată suprafața de teren, obligă la predarea unei suprafețe de teren plană cu afectațiunea de curte aferentă imobilului casă de locuit și numai în situația în care părțile ar prevedea expres că suprafața destinată curții poate fi și în cu o diferență de nivel de aproape 3, cumpărătorul să fie obligat la a respecta o atare clauză.
Oare câte persoane ar cumpăra o suprafață de teren într-o zonă de șes, (de câmpie), pentru a-și construi casă și curte, conștiente fiind că suprafața de teren este de fapt o groapă cu adâncime de aproximativ 3 pe o distanță de 83. ceea ce o face practic inutilizabilă pentru folosirea ei ca și curte, cu posibilitatea de a afecta chiar sănătatea și poate viața membrilor familiei!?.
Este de bun simț și în conformitate cu normele de echitate, ca și cu uzanțele, obiceiul locului, ca suprafețele de teren aferente construcțiilor - imobile pentru locuit, să fie plane, putând fi astfel folosite în conformitate cu afecțiunea (destinația) acestora.
De altfel, potrivit dispozițiilorarticolului 1312 alineat 2 Cod civil, "Orice clauză obscură sau îndoioasă se interpretează în contra vânzătorului", iar conform dispozițiilorarticolului 980 Cod civil, "Dispozițiile îndoioase se interpretează după obiceiul locului unde s-a încheiat contractul".
Susținerea pârâtei SC în sensul că reclamantul a vizionat terenul anterior încheierii contractului de rezervare este irelevantă atâta timp cât din probele dosarului rezultă, fără echivoc, faptul că terenul nu era grănițuit la acea dată, neexistând între loturi vreun marcaj sau vreo delimitare, astfel încât nu puteau fi cunoscute caracteristicile reale ale terenului.
În acest sens, se poate observa din "descrierea lotului " întocmit la18.06.2004(filele 35-39) că suprafața de teren pe care s-a ridicat construcția pentru locuit, avea inițial 945,2.
Ulterior încheierii contractului de rezervare lot, din 6.07.2004, pârâta SC a efectuat operațiuni de dezmembrare a loturilor (filele 157, 161, 166, 170, 174 ), operațiunile având loc în perioada decembrie 2005 - februarie 2006, iar limitele terenului rezervat de către apelantul reclamant au fost individualizate abia la data de 25.04.2005 când s-a efectuat cererea de recepție cu ocazia întocmirii documentației cadastrale (filele 56 dosar ).
De asemenea, potrivit celor consemnate în Procesul verbal de recepție la terminarea lucrărilor, nr. 94/20.12.2005 (fila 20 dosar ) și Anexei 1 la acesta, grănițuirea terenului nu a fost terminată nici până la această dată, fapt consemnat și de Memoriul tehnic întocmit de SC CART SRL la cererea SC (fila 204 dosar ) care, la punctul 6 menționează expres că vecinătățile imobilului nu sunt materializate în punctele identificate.
Așa fiind, pe lângă cele arătate, Curtea reține că din nici unul din actele depuse în probatoriu: planuri de situație, memorii tehnice, planuri de sistematizare, documentații cadastrale sau contracte, nu face vreo referire expresă și nu conține vreun marcaj care să semnalizeze vreo curbă de nivel sau vreo cotă de nivel ( de 36-37 de grade sau diferență de nivel de 1,9 - 2,6.), astfel încât se prezumă, în conformitate cu obiceiul locului, al zonei de relief de câmpie unde se află imobilul, că suprafața de teren afectată unei case de locuit și curte aferentă trebuie să fie plană, denivelările constatate de către rapoartele de expertiză topo, de aproximativ 3 adâncime, făcând-o improprie utilizării conform afecțiunii sale și voinței părților astfel cum a fost consemnată prin contractul nr. 211/2004.
Pentru aceste considerente, Curtea, față de dispozițiile articolelor 294-296 Cod procedură civilă respinge apelul declarat de către pârâta SC & SA ca nefondat.
Admite apelul declarat de către reclamantul.
Schimbă în parte sentința comercială nr. 13688 din 11.12.2008 a Tribunalului București - Secția a VI a Comercială în sensul că obligă pârâta să predea reclamantului suprafața totală de 548,5. de teren situat în sat - - nr.1H lotul, jud. I, astfel: Suprafața lipsă de 13,5. și suprafața de 83. imposibil de utilizat datorită pantei cu înclinație de 36-37 de grade, să fie predate conform identificării efectuate prin raportul de expertiză topo întocmit de către expertul ing. - din terenul proprietatea pârâtei situat la față de, iar suprafața de 452. conform identificării efectuate prin același raport de expertiză.
Menține celelalte dispoziții ale sentinței comerciale apelate.
PENTRU ACESTE MOTIVE
ÎN NUMELE LEGII
DECIDE:
Respinge ca nefondat apelul declarat de apelanta - pârâtă SC & SA, cu sediul în, șos. - - -, Centru de, nr. 4C,. 6,7, Județ
Admite apelul declarat de reclamantul, domiciliat în com. -, str. - --, nr. 1H, -ila, Județ I și cu domiciliul ales în B, la SOCIETATEA CIVILA DE din-,.2..4,.1,. 91, sector 3, împotriva sentinței comerciale nr.13688/11.12.2008, pronunțată de Tribunalul București - Secția a VI-a Comercială, în dosarul nr-.
Schimbă în parte sentința comercială nr. 13688/11.12.2009 a Tribunalului București - Secția a VI a Comercială, în sensul că obligă pârâta să predea reclamantului, suprafața de 548,5 mp teren situat în satul - - nr. 1H, lotul, jud. I astfel: suprafața lipsă de 13,5 mp și suprafața de 83 mp imposibil de utilizat să fie predate conform identificării efectuate prin raportul de expertiză întocmit de expertul ing. - din terenul proprietatea pârâtei situat la față de, iar suprafața de 452 mp conform identificării efectuate prin același raport de expertiză.
Menține celelalte dispoziții ale sentinței apelate.
Cu recurs în 15 zile de la comunicare.
Pronunțată în ședință publică azi 22.02.2010.
PREȘEDINTE JUDECĂTOR
GREFIER
Red.Jud.
Tehnored.
5 ex.
17.03.2010
Tribunalul București - Secția a VI a Comercială
Președinte-Judecător
Președinte:Maria Speranța CorneaJudecători:Maria Speranța Cornea, Elisabeta Roșu
