Spete pretentii comerciale. Decizia 130/2008. Curtea de Apel Brasov
| Comentarii |
|
ROMÂNIA
CURTEA DE APEL BRAȘOV
Secția Comercială
Decizia nr. 130 / Ap Dosar nr-
Ședința publică din 30 octombrie 2008
Completul compus din:
PREȘEDINTE: Laura Fețeanu judecător
- - - - JUDECĂTOR 2: Carmen Bujan
- - - - grefier
Pentru astăzi fiind amânată pronunțarea asupra apelului declarat de reclamanta " " împotriva sentinței civile nr.1257/C din 13 iunie 2008, pronunțate de Tribunalul Brașov - Secția civilă și de contencios administrativ în dosarul nr-.
La apelul nominal făcut în ședință publică, la pronunțare, s-a constatat lipsa părților.
Procedura legal îndeplinită.
Dezbaterile în cauză s-au desfășurat în ședința publică din 23 octombrie 2008, conform încheierii ce face parte integrantă din prezenta hotărâre.
Instanța, în baza art. 260 alin.1 Cod procedură civilă, a amânat pronunțarea pentru 30 octombrie 2008.
CURTEA
Asupra apelului de față:
Prin acțiunea formulată, reclamanta a chemat în judecată pârâta solicitând instanței să dispună obligarea acesteia la plata sumei de 150.000 lei + TVA cu titlu de daune contractuale, a sumei de 1.500 lei reprezentând contravaloare documentație cadastrală, a sumei de 1.000 lei reprezentând contravaloarea studiului geo - topo și a sumei de 5.300 lei reprezentând contravaloarea documentației PUZ.
În motivarea acțiunii reclamanta arată că a încheiat cu pârâta un contract de exclusivitate în baza căruia s-a obligat să reprezinte și să îi găsească un cumpărător, inclusiv să intermedieze vânzarea - cumpărarea imobilului înscris în CF nr.32116 B, iar pârâta s-a obligat ca pe perioada de exclusivitate, să înstrăineze imobilul doar către persoana fizică sau juridică indicată de societatea reclamantă.
arată și că pârâta a încălcat prevederile contractuale, datorând astfel despăgubiri.
În drept s-au invocat dispozițiile art.969, art.970, art.981, art.991, art.1082 cod civil și art.43 Cod comercial.
Prin sentința civilă nr. 1257/13 iunie 2008 Tribunalul Brașova respins excepția de neexecutare a contractului invocată de pârâtă, a respins acțiunea formulată de reclamanta în contradictoriu cu pârâta și a obligat reclamanta să plătească pârâtei suma de 7.140 lei reprezentând cheltuieli de judecată.
Pentru a pronunța această sentință, instanța de fond a reținut următoarele:
La data de 7.06.2006 s-a încheiat între părți contractul de exclusivitate de prestări servicii nr.181 conform căruia pârâta, în calitate de prestator, se obligă să reprezinte și să-i găsească reclamantei, în calitate de beneficiar, un cumpărător și să intermedieze contractul de vânzare - cumpărare având ca obiect imobilul teren din-, înscris în CF nr.32.116 B sub nr. top.12.211/a/1/1/1/11/2/2.
Potrivit art.2 din contract reclamanta se obligă ca în termen de 120 zile calendaristice de la semnarea contractului să nu înstrăineze imobilul descris mai sus, direct, către o altă persoană fizică sau juridică, și să încheie contractul de înstrăinare a terenului proprietatea sa numai prin intermediul pârâtei.
Conform art.3 din același contract, beneficiarul va vinde terenul proprietatea sa unei persoane fizice sau juridice prezentate de către prestator la prețul de 10.000.000 lei + TVA.
În conformitate cu art.10 din contract, în cazul în care, cu culpă, beneficiarul înstrăinează bunul imobil proprietatea sa altei persoane decât cea indicată de către prestator, beneficiarul se obligă să plătească cu titlu de daune interese o valoare echivalentă cu 1,5 % din prețul de vânzare stabilit la art.3.
Conform scrisorii de exclusivitate pârâta confirmă că reclamanta este reprezentantul exclusiv pentru a promova și vinde proprietatea sa imobiliară înscrisă în CF nr.32116 B, iar este responsabilă pentru a identifica și a propune clientul cel mai indicat, urmând ca toate propunerile și ofertele să fie trimise direct către societatea reclamantă.
În vederea realizării contractului pârâta a transmis către reclamantă, potrivit Anexei nr.2, certificatul de urbanism nr.4135/ 4.11.2005, extras CF nr.32116, contractul de furnizare energie electrică nr.-/31.10.2000, contractul de furnizare apă nr.579/24.02.1995, avizul tehnic pentru alimentare cu gaze naturale nr.63790/9.08.2004, plan de situație după dezmembrare.
Prin procura specială înregistrată sub nr.214/26.07.2006 pârâta împuternicește pe reprezentantul reclamantei să reprezinte în fața autorităților locale și a terților pentru realizarea studiului geo, realizarea studiului topo, obținerea avizului de la Ministerul Culturii și cultelor pentru PUZ + în baza certificatului de urbanism nr.4135/ 4.11.2005, pentru contractare firmă arhitectură și proiectare în vederea obținerii și ridicării PUZ +.
La data de 9.08.2006 s-a încheiat între și DISTRIBUTION, în calitate de beneficiar în baza contractului de colaborare cu reclamanta, contractul nr.5 având ca obiect executarea documentației cadastrale (ridicare topografică) pentru întocmire PUZ, și autorizare de construire a imobilului situat pe-A, proprietatea
Prin contractul de proiectare nr.141/8.03.2006 înregistrat la beneficiar sub nr.163/22.08.2006, în calitate de proiectant, s-a obligat să realizeze documentația de proiectare PUZ cu titlul, de locuințe - - nr.1 A" în favoarea DISTRIBUTION în calitate de beneficiar în baza contractului de colaborare cu societatea reclamantă.
Potrivit contractului de proiectare nr.47/2006, CONSULT INTERNAȚIONAL în calitate de proiectant s-a obligat să realizeze studiul geo PUZ + " de locuințe- A - " în favoarea beneficiarului DISTRIBUTION, în baza contractului de colaborare cu reclamanta.
La data de 17.10.2006 părțile au încheiat un act adițional la contractul nr.181/7.06.2006 prin care au convenit modificarea art.2, în sensul că termenul de executare a contractului se prelungește până la data de 31.12.2006, art.3 în sensul că beneficiarul va vinde proprietatea sa unei persoane fizice sau juridice prezentate de prestator la prețul de 150 euro/mp plus TVA, unei persoane fizice sau cu TVA reversibil unei persoane juridice, urmând ca prețul să fie calculat la cursul de referință BNR din ziua facturării, și art.11 în sensul că în condițiile în care până la data de 31.12.2006 va vinde proprietatea sa unei alte persoane fizice sau juridice se obligă să achite toate cheltuielile făcute până la acea dată de către acesta în vederea realizării documentației PUZ +, conform facturilor și contractelor.
Prin adresa nr.99/31.10.2006 a transmis reclamantei oferta de cumpărare a terenului în suprafață de 19.909 mp. din zona - la prețul de 147 - 150 euro/mp.
La data de 15.11.2006 s-a încheiat între și pârâtă, în mod direct, nota de negociere privind vânzarea-cumpărarea terenului situat în B, - - nr.1A, în suprafață de 19.909 mp.
purtate nu au condus la încheierea actului de vânzare-cumpărare.
La data de 17.12.2006 s-a încheiat între pârâtă, în calitate de vânzătoare și, în calitate de cumpărătoare antecontractul de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. 5749 conform căruia promitentul-vânzător se obligă să vândă și promitentul-cumpărător se obligă să cumpere imobilul în litigiu.
Prin adresa înregistrată sub nr.7399/19.12.2006 societatea reclamantă a înaintat către TUNELE oferta de vânzare a imobilului înscris în CF nr.32116
La data de 27.12.2006 s-a încheiat între TUNELE, în calitate de comitent și reclamantă, în calitate de comisionar contractul de comision înregistrat sub nr.7566 prin care se obligă să promoveze și să intermedieze încheierea contractului de vânzare - cumpărare a imobilului înscris în CF nr.32.116 B între comitent și
Prin adresa înregistrată sub nr.153/28.12.2006 reclamanta înaintează pârâtei oferta fermă de cumpărare a imobilului din partea TUNELE făcută în baza negocierilor anterioare cu
Prin adresa înregistrată sub nr.1942/28.12.2006 TUNELE a transmis pârâtei oferta fermă de cumpărare a imobilului înscris în CF nr.32.116 B la prețul de 10.400.000 lei.
La data de 15.03.2007 s-a încheiat între pârâtă și contractul de vânzare-cumpărare autentificat sub nr.1144 având ca obiect vânzarea-cumpărarea imobilului înscris în CF nr.32116
Excepția de neexecutare a contractului invocată de societatea pârâtă urmează a fi respinsă ca neîntemeiată reținându-se că reclamanta a încheiat cu terțe persoane contractele mai sus identificate în vederea executării documentației cadastrale pentru întocmire PUZ, și autorizare de construire, executarea documentației de proiectare și executarea studiului geo, precum și că a prezentat pentru negocieri, în vederea încheierii contractului de vânzare - cumpărare a imobilului înscris în CF nr.32116 B, un potențial cumpărător în persoana
Susținerile reclamantei în sensul că pârâta și-a încălcat obligațiile contractuale prin aceea că a încheiat la data de 27.12.2006 antecontractul de vânzare - cumpărare autentificat sub nr.5749/27.12.2006 sunt neîntemeiate.
Astfel, se constată că prin contractul de exclusivitate prestări servicii nr.181/7.06.2006 pârâta s-a obligat, pe perioada contractuală, să nu înstrăineze imobilul înscris în CF nr.32116 B direct către altă persoană fizică sau juridică și să încheie contractul de înstrăinare a terenului numai prin intermediul reclamantei. În speță, pârâta s-a obligat să nu vândă altei persoane fizice sau juridice decât cea prezentată de reclamantă, iar nu să nu promită vânzarea.
În plus se constată că antecontractul de vânzare-cumpărare a fost încheiat la data de 27.12.2006 în condițiile în care contractul de exclusivitate încheiat expira la data de 31.12.2006, iar oferta TUNELE a fost înaintată la data de 28.12.2006, fără vreo dovadă că această ofertă a și intrat în posesia pârâtei dată fiind perioada sărbătorilor de C și Anul.
Se apreciază totodată că pârâta are dreptul la a-i fi prezentat, pentru imobilul pe care intenționa să îl înstrăineze, clientul cel mai indicat așa cum rezultă din scrisoarea de exclusivitate emisă la 7.06.2006 și că, în acest scop, este cea care poartă negocierile și nu reclamanta, care a încheiat cu TUNELE un contract de comision în condițiile negociate de pârâtă cu
În motivarea apelului se arată următoarele:
Față de art. 970, 977, 981, 982 Cod civil, ansamblul clauzelor trebuie privit ca un întreg și de aceea o clauză nu poate fi izolată din context și opusă sensului acestuia, interpretarea contractului presupune stabilirea voinței reale a părților, chiar dacă cuvintele în care a fost exprimată sunt nepotrivite, instanța nu se poate mărgini când urmărește să determine intenția părților numai la cercetarea actului scris, ci trebuie să administreze probe pentru a stabili obiectul convenției, instanța poate completa contractul cu acele elemente sau clauze pe care obiceiul, echitatea și legea le include în anumite contracte după natura lor pe care părțile se prezumă a le fi acceptat tacit, din moment ce nu le-au exclus în mod expres.
Pârâta s-a obligat ca pe perioada de exclusivitate să înstrăineze imobilul doar către persoana indicată de reclamantă. În perioada de exclusivitate reclamanta a prezentat doi clienți, respectiv și TUNELE, însă pârâta a încheiat antecontractul de vânzare - cumpărare nr.5749/2006 cu
Fiind vorba de un contract de exclusivitate, nu numai că nu putea înstrăina imobilul către o altă persoană, dar nu trebuia să încheie niciun act juridic, inclusiv o promisiune de vânzare - cumpărare decât după încheierea perioadei de exclusivitate. Numai în acest fel contractul de exclusivitate își avea rațiunea pentru care a fost încheiat, iar toate înscrisurile ulterioare, vis-a-vis de acest contract, primeau eficiență juridică deplină.
În al doilea rând pe perioada contractului de exclusivitate pârâta era obligată să vândă imobilul persoanei pe care o va prezenta reclamanta (art.2 și 3 din contract).
TUNELE este clientul adus de reclamantă care și-a exprimat dorința fermă de a cumpăra înainte de expirarea contractului de exclusivitate.
Edificatoare sunt adresele de la filele 48, 49, 50 din dosar, din care rezultă că TUNELE a acceptat ferm și irevocabil oferta pârâtei, cu menținea expresă în ultima adresă să prezentarea ofertei de vânzare a fost realizată de reclamantă în temeiul contractului de exclusivitate.
Instanța a rupt din contextul contractului de exclusivitate sintagma "înstrăinează bunul", dar a privit izolat acest contract de celelalte înscrisuri de la dosar.
Termenul limită al contractului de exclusivitate a fost stabilit de părți la 31.12.2006, iar antecontractul s-a încheiat la 27.12.2006 cu câteva zile până la expirare, necontând că era vorba de doar câteva zile.
În mod greșit s-a reținut că oferta TUNELE nu a fost înregistrată în evidența pârâtei pentru că erau sărbătorile de iarnă, întrucât atât adresa reclamantei nr.153/28.12.2006, cât și oferta respectivă au fost înregistrate sub nr. 327/28.12.2006 la pârâtă filele 48, 49 din dosar. S-a reținut de instanță că reclamanta nu putea să negocieze cu clienții găsiți în vederea vânzării. În art. 3 din contract se arată expres că imobilul se va vinde la prețul de 10.000.000 lei.
În realitate oferta de vânzare a pârâtei prin reprezentantul reclamantei a fost făcută la data de 19.12.2006, cu acordul prealabil al CA al intimatei, respectându-se condițiile și termenele de plată din negocierea cu Reclamanta nu a acționat la întâmplare, ci cu consimțământul prealabil al pârâtei.
Singura diferență între oferta făcută de TUNELE și antecontractul cu este doar prețul de 170 euro, sumă care nu era prevăzută în actul adițional.
TUNELE a oferit 150 euro/mp așa cum rezultă din nota de negociere din 15.11.2006. Deci reclamanta nu a negociat, ci pur și simplu a respectat negocierea făcută de pârâtă cu
Intimata a depus întâmpinare arătând următoarele:
Contractul de exclusivitate are ca obiect găsirea de către reclamantă de cumpărători pentru imobil și de a intermedia contractul de vânzare - cumpărare în cazul în care s-ar fi ajuns la o înțelegere cu vreun beneficiar.
Pe perioada contractului pârâta a intrat în negocieri cu o singură societate potențial cumpărător respectiv, negocieri care nu s-au concretizat prin încheierea vreunei promisiuni de vânzare - cumpărare, aceasta din urmă renunțând la tranzacție.
Până la momentul intrării pârâtei în concediul de iarnă, respectiv 22.12.2006, nu s-a prezentat la sediul pârâtei vreo persoană interesată în cumpărarea imobilului care să fi fost adusă de reclamantă.
Referitor la pretenția de 150.000 lei potrivit art. 10 din contract, pârâta ar datora daune interese în cuantum de 1,5 % din prețul stabilit numai dacă în perioada contractuală pârâta ar fi înstrăinat imobilul.
Examinând sentința atacată, în raport cu actele și probele dosarului, cu motivele de apel invocate, Curtea constată că apelul este nefondat.
Dispozițiile art.970, 977, 981, 982 Cod civil privind interpretarea coroborată a clauzelor contractuale și completarea contractului cu acele elemente sau clauze pe care obiceiul, echitatea și legea le include în anumite contracte după natura lor pe care părțile se prezumă, nu înseamnă adăugarea unor elemente noi care să încalce art. 969 Cod civil care prevede puterea de lege a contractului. Instanța de fond a interpretat dispozițiile contractuale având în vedere și celelalte probe existente la dosar.
Din contractul de exclusivitate nr.181 din 7.06.2006 încheiat între părți, așa cum a fost modificat prin actul adițional din 17.10.2006, rezultă că pârâta, în calitate de prestator, se obligă să reprezinte și să-i găsească reclamantei, în calitate de beneficiar, un cumpărător și să intermedieze contractul de vânzare - cumpărare având ca obiect imobilul în litigiu, iar reclamanta se obligă ca în termen de 120 zile calendaristice de la semnarea contractului să nu înstrăineze imobilul descris mai sus direct către o altă persoană fizică sau juridică și să încheie contractul de înstrăinare a terenului proprietatea beneficiarului numai prin intermediul pârâtei și va vinde terenul proprietatea sa unei persoane fizice sau juridice prezentate de către prestator la prețul de 150 euro/mp, termenul contractului fiind 31.12.2006. În cazul în care, din culpă, beneficiarul înstrăinează bunul imobil proprietatea sa altei persoane decât cea indicată de către prestator beneficiarul se obligă să plătească cu titlu de daune interese o valoare echivalentă cu 1,5 % din prețul de vânzare stabilit la art.3.
Conform scrisorii de exclusivitate, pârâta confirmă că reclamanta este reprezentantul exclusiv pentru a promova și vinde proprietatea sa imobiliară înscrisă în CF nr.32116 B, iar este responsabilă pentru a identifica și a propune clientul cel mai indicat, urmând ca toate propunerile și ofertele să fie trimise direct către societatea reclamantă.
Nu s-a dovedit că adresa nr.153/28.12.2008 prin care reclamanta a înaintat pârâtei oferta TUNELE, și oferta TUNELE A nr. 1942/28.12.2006, au intrat în posesia pârâtei în perioada sărbătorilor și că s-au purtat discuții în perioada contractului de exclusivitate între pârâtă și TUNELE privind vânzarea imobilului, susținerile în acest sens ale reclamantei la interogatoriu necoroborându-se cu celelalte probe de la dosar.
Reprezentanții pârâtei nu au convenit cu niciuna dintre părțile din contractul de comision prezentarea în fața notarului și încheierea vreunui precontract referitor la imobil în data de 29.12.2006, pârâta nefiind de acord cu plata în rate a prețului, iar această ofertă nu a ajuns în posesia pârâtei.
Oferta făcută de TUNELE, în lipsa consimțământului pârâtei și fără cunoștința acesteia, nu poate fi reținută ca fiind o ofertă valabilă față de faptul că reclamantei nu i s-a dat acordul să facă negocieri în numele pârâtei, ci doar să intermedieze vânzarea, negocierea urmând a fi purtată între vânzător și potențialii cumpărători.
Pe perioada contractului pârâta a intrat în negocieri cu o singură societate potențial cumpărător, respectiv, negocieri care nu s-au concretizat prin încheierea vreunei promisiuni de vânzare - cumpărare, aceasta din urmă renunțând la tranzacție.
Prin antecontractul de vânzare - cumpărare încheiat între pârâtă și la data de 20.02.2007 dreptul de proprietate nu a fost transferat de la vânzător la cumpărător, promitentul - vânzător rămânând proprietar al lucrului promis și păstrându-și toate atributele acestui drept, inclusiv acela de dispoziție juridică. Pârâta s-a obligat prin contractul de exclusivitate să nu vândă altei persoane fizice sau juridice decât cea prezentată de reclamantă, iar nu să nu promită vânzarea. Doar după expirarea contractului de exclusivitate la data 15.03.2007 s-a încheiat între pârâtă și contractul de vânzare - cumpărare autentificat sub nr.1144 având ca obiect vânzarea - cumpărarea imobilului înscris în CF nr.32116 B, deci pârâta nu și-a încălcat obligațiile ce decurg din contractul de exclusivitate.
Față de considerentele mai sus arătate, în baza art. 296 Cod procedură civilă Curtea va respinge apelul declarat de reclamantă și va păstra sentința Tribunalului Brașov.
În baza art. 274 Cod procedură civilă apelanta va fi obligată să plătească intimatei suma de 4.760 lei cheltuieli de judecată reprezentând onorariu avocat.
Pentru aceste motive
În numele legii
DECIDE:
Respinge apelul declarat de reclamantul împotriva sentinței civile nr.1257/13 iunie 2008 pronunțată de Tribunalul Brașov, pe care o păstrează.
Obligă apelanta să plătească intimatei suma de 4.760 lei cheltuieli de judecată în apel.
Cu recurs în 15 zile de la comunicare.
Pronunțată în ședință publică, astăzi 30.10.2008.
Președinte JUDECĂTOR 3: Liliana Dobrogeanu
- - - -
Grefier
- -
red.LF/31.10.2008
tehnored.LD/7.11.2008/4 ex.
jud.fond.
Președinte:Laura FețeanuJudecători:Laura Fețeanu, Carmen Bujan, Liliana Dobrogeanu
