Spete pretentii comerciale. Decizia 130/2008. Curtea de Apel Cluj
| Comentarii |
|
ROMÂNIA
CURTEA DE APEL CLUJ
SECȚIA COMERCIALĂ, DE CONTENCIOS
ADMINISTRATIV ȘI FISCAL
Dosar nr-
DECIZIA CIVILĂ NR. 130/2008
Ședința publică din 16 iunie 2008
Instanța constituită din:
PREȘEDINTE: Augusta Chichișan
JUDECĂTOR 2: Gheorghe Cotuțiu G -
GREFIER: - -
S-a luat în examinare, după recalificarea căii de atac, apelul formulat de reclamanta - SRL împotriva sentinței civile nr. 449 din 27 februarie 2008 pronunțată în dosarul nr- al Tribunalului Comercial Cluj, în contradictoriu cu intimata - SRL având ca obiect pretenții.
La apelul nominal făcut în cauză s-a prezentat pentru apelanta - SRL, domnul -, în calitate de administrator, asistat de avocat și pentru intimata - SRL avocat.
Procedura de citare este îndeplinită.
Apelul este legal timbrat, cu taxa judiciară de timbru în cuantum de 319,93 lei și timbru judiciar în cuantum de 3 lei.
S-a făcut referatul cauzei, după care reprezentanții părților au învederat instanței că, nu mai au de formulat alte cereri în probațiune și au solicitat acordarea cuvântului pe fond.
Curtea, în urma deliberării, constată că, nu mai sunt de invocat excepții prealabile sau de formulat alte cereri în probațiune, apreciază că, prezenta cauză este în stare de judecată, declară închisă faza probatorie și acordă cuvântul reprezentanților părților în dezbateri judiciare.
Reprezentantul apelantei a solicitat în urma reevaluării probatoriului administrat în cauză, admiterea apelului și modificarea în partea a hotărârii apelate, conform considerentelor expuse pe larg în scris și susținute oral cu prilejul acordării cuvântului în dezbateri judiciare pe fondul cauzei, cu cheltuieli de judecată, reprezentând, onorariu avocațial, onorariu pentru expertiză, taxă de timbru la fond și taxe de timbru în apel. Susține că, la expirarea contractului de închiriere intimata a fost notificată de nenumărate ori, i s-au făcut diferite oferte, însă ea a rămas în spațiu încă 6 luni și că, apreciază că, în speță în privința cuantumului chiriei după, expirarea contractului de închiriere a operat tacita relocațiune. În ceea ce privește Postul, arată că, intimata a recunoscut că, a existat și că a luat acea instalație.
Reprezentanta intimatei a solicitat respingerea apelului, fără cheltuieli de judecată în această fază procesuală, pentru motivele expuse prin întâmpinarea depusă la dosar. Susține că, conform expertizei întocmită în cauză de către expertul, intimata a investit în spațiu peste 300 mii EURO sumă mult mai mare decât chiria pretinsă, apelanta de azi a pretins o chirie dublă. A confirmat că, corespunde realității că, a existat un contract pe durată determinată. Referitor la Postul se susține că, este un mijloc fix al intimatei, necesar în procesul de producție și că societatea pe care o reprezintă a plătit 10 mii de EURO pentru refacerea lui și că, în spațiul în discuție era o întreagă linie tehnologică pentru fabricarea mobilei.
CURTEA
Prin sentința comercială nr. 449 din 27 februarie 2008 pronunțată în dosarul nr- al Tribunalului Comercial Cluj s-a respins acțiunea precizată formulata de rec1amanta - SRL, împotriva pârâtei - SRL, ca neîntemeiată.
Rec1amanta a fost obligată la plata, în favoarea pârâtei, a sumei de 2.500 lei, cheltuieli de judecată.
Pentru a hotărî astfel, instanța a reținut următoarele:
Intre parti a fost incheiat la data de 1.04.1998 contractul de inchiriere avand ca obiect spatiul din Campia,--87, inscris in CF 4366 Campia ( grajduri ).
Potrivit art. 2 din intelegerea partilor, termenul locatiunii a fost stabilit pana la 31.12.2003, cu posibilitatea de prelungire. De asemenea, in art. 7 s-a statuat in sensul ca eventualele investitii facute de chirias ( parata ) să rămână, la terminarea perioadei de inchiriere, in proprietatea locatorului (reclamanta) fara posibilitatea de a se pretinde despagubiri.
Prin doua acte aditionale succesive, din 31.03.2004 respectiv 31.03.2005, partile au prelungit termenul locatiunii si au modificiat, de comun acord, cuantumul chiriei.
Astfel, prin actul aditional din 31.03.2005, chiria a fost stabilita, cu incepere din aprilie 2005 si pana in martie 2006, la suma de 5.200 euro ( fara TV A ) la cursul de referinta al BNR din ziua platii.
In aprilie 2006, reclamanta i-a comunicat paratei o notificare prin care isi manifesta intentia de majorare a cuantumului chiriei in functie de durata ocuparii spatiului respectiv:
- 9.000 EURO plus TVA daca locatiunea avea sa dureze 3 luni sau mai putin
- 8.000 EURO plus TV A daca durata contractului ar fi fost de 6 luni.
Nemultumita de pretentiile financiare ale reclamantei, in 8 august 2006 parata a parasit spatiul, incheindu-se si un proces verbal de predare-primire in 16.09.2006-7.
In perioada 1.04.2006-31.07.2006, - SRL a continuat sa achite chiria stabilita anterior de comun acord cu reclamanta respectiv:
- OP 235/12.05.2006 -6664 euro, chiriei aferenta lunii mai-169 - OP 302/13.06.2006-6664 euro, chirie aferenta lunii iunie-170 -OP 425/17.07.2006-6188 EURO, chirie aferenta lunii iulie -171 -OP 442/28.08.2006-476 EURO, diferenta chirie luna iulie -172.
Din actele dosarului rezulta ca reclamanta a incasat aceste sume cu titlu de chirie, pretinzand, prin prezenta actiune, diferenta de 83.414 lei rezultata din faptul ca dupa 31.03.2006, locatiunea a durat mai putin de 6 luni astfel incat a fost aplicata varianta a doua de calcul din notificare ( 8.000 EURO plus TV A).
Tribunalul a reținut faptul ca pretentiile reclamantei, privind plata unei chirii majorate, nu au primit girul paratei astfel incat constituie o modificare unilaterala a contractului de inchiriere, inopozabila locatorului.
Potrivit art. 969. civil, conventiile legal facute au putere de lege intre partile contractante.
Orice modificare a prevederilor contractuale trebuie sa fie facuta cu acordul ambelor parti. Forța obligatorie a contractului, în care părțile au stabilit prețul de inchiriere a imobilului, exclude orice modificare unilaterală a acestuia, fapt care motiveaza și înlăturarea, de către instanță, a argumentelor reclamantei in sprijinul afirmatiilor sale.
Trebuie aratat faptul ca pretentiile financiare ale reclamantei, legate de ocuparea imobilului, au fost formulate ca reprezentand diferenta de chirie de unde rezulta si faptul ca a achiesat, fie chiar tacit, la la prelungirea locatiunii.
Reclamanta ar fi avut posibilitatea sa solicite, in lipsa unui titlu locativ al paratei, evacuarea acesteia, dupa 31.03.2006 si eventual plata de daune-interese pentru ocuparea imobilului insa ea a inteles sa incaseze sumele anterior negociate, mentinand astfel, implicit, termenii contractarii.
Instanta nu ar fi putut pune in discutia partilor un alt temei (lipsa folosinta spatiu, etc.) al acestor pretentii banesti ale reclamantei deoarece acestea au fost formulate intr-o maniera neechivoca.
Art.129 pct.5 proc. civ. potrivit căruia judecătorii au îndatorirea să stăruie, prin toate mijloacele legale, pentru a preveni orice greșeală privind aflarea adevărului în cauză, pe baza stabilirii faptelor și prin aplicarea corectă a legii, în scopul pronunțării unei hotărâri temeinice și legale consacra principiul rolului activ care insa trebuie circumscris disponibilitatii partilor.
In ceea ce priveste petitul privind obligarea paratei la plata sumei reprezentand deviz lucrari, in sedinta publica din 14.03.2007 administratorul unic al reclamantei a aratat ca intelege sa renunte la judecarea acestuia ( -76 si indreptare eroare materiala in sedinta din 21.03.2007-79).
Instanta a pus in vedere acestuia sa formuleze cererea de renuntare la petitul " b" in scris.
In acest sens, la 86 fost depusa o imputernicire a adunarii generale a asociatilor - GENERAL SRL prin care administratorul unic, U, este abilitat sa reprezinte societatea in vederea modificarii pretentiilor asupra paratei.
La termenul de judecata din 16.05.2007, reprez. reclamantei, in baza imputernicirii mentionate, a aratat ca intelege sa renunte la judecarea petitului " b" din actiune, referitor la plata contravalorii devizului de lucrari.
In baza art. 246, instanta a luat act de manifestarea de vointa a reclamantei, apreciind ca este expresa, neechivoca si suficient de pentru a satisface exigentele legii.
Rec1amanta a mai solicitat si obligarea paratei la plata sumei de 102.436 lei, contravaloare deviz electric, sens in care a fost efectuata o expertiza tehnica judiciara de catre expert.
Pretentiile rec1amantei isi au justificarea in art. 7 din contractul de inchiriere in care se stipuleaza faptul ca investitiile facute de catre chiriasa devin, la expirarea perioadei de inchiriere, locatorului proprietatea.
Astfel, trebuie specificat faptul ca, pentru realizarea obiectului sau de activitate, parata a modificat instalatia existenta in imobilul inchiriat, cumparand un post trafo si un transformator electric performante.
La parasirea spatiului, a ridicat transformatorul, evaluat de catre expert la suma de 10.800 lei.
In speta, aspectul care s-a impus a fi lamurit a fost acela de a stabili daca transformatorul ridicat de catre parata constituia o " investitie" in imobil, devenind astfel proprietatea rec1amantei sau un " mijloc fix" strict necesat desfasurarii activitatii paratei.
Expertul desemnat in cauza a raspuns acestei probleme in sensul ca transformatorul face parte dintr-o instalatie insa poate fi ridicat, constituind mijloc fix al paratei si fiind indispensabil desfasurarii procesului sau tehnologic.
Prin contractul de inchiriere, parata nu s-a obligat si la cedarea mijloacelor sale fixe astfel incat pretentiile rec1amantei, si sub acest aspect, apar ca neintemeiate.
Împotriva acestei hotărâri a declarat recurs reclamanta - SRL solicitând admiterea acestuia, modificarea acesteia în sensul admiterii în parte a acțiunii introductive de instanță cu consecința obligării pârâtei la plata sumei de 83.414 RON reprezentând diferența chirie și 102.439 RON, suma datorată pentru devizul electric sume la care urmează a se adăuga dobânda legală, începând cu data introducerii acțiunii până la data achitării integrale a sumei datorate precum și plata cheltuielilor de judecată constând în onorariu avocațial și taxa de timbru.
În dezvoltarea motivelor de recurs, reclamanta-recurentă arată că, hotărârea atacată a fost dată cu încălcarea prevederilor legale respectiv art. 969 Cod civil, art. 1430 Cod civil, art. 437 Cod civil, art. 998-999 Cod civil.
Mai arată că, pârâta a recunoscut că a făcut mai multe investiții printre care aceeastatie traforespective clădirea care adăpostește instalația, precum și instalația. Această chestiune a fost tranșată de către expert învederând faptul că statia trafo trebuie privită ca un tot unitar și pornind de la această logică,în condițiile în care pârâta a demontat instalația electrică rezultă că acea clădire, și-a pierdut destinația destatie trafo.
Prin respingerea celor două petite s-au încălcat atât prevederile legale privind art. 969 cod civil în speță investițiile trebuiau să rămână recurentei pe de o parte, iar pe de altă parte culpa de demontare aparține acesteia cu toate acestea însă instanța de judecată a respins cererea de chemare în judecată ca fiind neîntemeiată.
Raportat la art. 1436 Cod civil prin respingerea acțiunii a fost încălcat principiul tacitei locațiuni.
Contractul a fost încheiat la data de 1 aprilie 1998 pe o perioadă de 4 ani respectiv 31 decembrie 2003 cu posibilitate de prelungire.
Părțile au convenit prin actul adițional din 31 martie 2005, o prelungire a contractului până în 31 martie 2006, cu o chirie stabilită la 5.200 euro lunar plus TVA.
În termenul legal a notificat pârâta să negocieze cuantumul chiriei în mai multe modalități având ca principiu ideea că cu cât este mai mic contractul de închiriere cu atât chiria va fi mai mare.
Pârâta a ales să rămână în imobil până la 8 august 2006 când s-a încheiat procesul verbal de predare primire fără a se achita contravaloarea chiriei.
Intimata - SRL prin întâmpinarea depusă la dosar, solicită respingerea recursului formulat, cu menținerea hotărârii atacate ca temeinică și legală și cu obligarea recurentei la plata cheltuielilor de judecată.
Analizând apelul prin prisma motivelor invocate, Curtea de apel constată următoarele:
Reclamanta - TRANSILVANIA SRL prin acțiunea promovată împotriva pârâtei - SRL CÂMPIA- a solicitat obligarea pârâtei la plata sumei de 219.006 RON cu dobânda aferentă începând cu data scadenței și până la data recuperării integrale sumă constând în diferența de chirie 83414 RON suma datorată conform devizului lucrări construcții 33156 RON și suma datorată cu titlul de deviz electric 102.436 RON.
Acțiunea a fost motivată prin invocarea împrejurării că între părți a fost încheiat un contract de închiriere având ca obiect imobilul situat în Câmpia-,--87 iar la data predării imobilului deși pârâta avea obligația de a lăsa investițiile în imobil a ridicat instalația electrică iar pentru refacerea acesteia conform devizului prezentat reclamanta este obligată să plătească suma de 102.436 RON.
De asemenea, reclamanta a mai învederat că pârâta a degradat clădirile iar pentru reparații ar fi nevoie de o sumă de 33.156 RON iar diferența de chirie este pretinsă invocându-se notificarea prin care a fost invitată la negocieri pârâta și care a fost informată că pentru o durată mai mică de timp chiria urma să fie în cuantum de 9000 Euro/lună + TVA iar pentru o perioadă de 6 luni cel puțin chiria ar fi de 8000 Euro+ TVA iar pârâta a părăsit imobilul după o perioadă de 5 luni și J astfel că datorează cuantumul indicat.
Contractul de închiriere comercială încheiat între părți sub nr. 1/01.04.1998 pentru o durată de 6 ani a stabilit chiria la un cuantum de 6000 DM fără TVA în lei la cursul BNR la data plății iar prin actul adițional încheiat la 31 martie 2005 fost modificată această clauză stabilindu-se cuantumul chiriei la 5200 Euro fără TVA la cursul BCR din ziua plății.
Prima instanță a reținut în mod corect cu privire la cuantumul chiriei pretinsă de reclamantă incidența dispozițiilor art. 969 Cod civil potrivit cărora convențiile legal făcute au putere de lege între părțile contractante.
Modificările clauzelor contractuale pentru a produce efecte trebuie realizate în aceleași condiții în care s-a realizat consensul la momentul încheierii convențiilor.
Notificarea pretențiilor reclamantei către pârâtă neurmate de acceptarea condițiilor comunicate nu poate fi apreciată ca fiind o modificare consensuală a clauzelor contractului.
Împrejurarea că reclamanta nu a procedat la notificarea concediului urmat de evacuarea pârâtei și a încasat cuantumul chiriei asupra căreia se convenise a operat ca o prelungire tacită a convenției încheiate anterior astfel că, alegațiile reclamantei vizând diferența de chirie datorată nu pot fi primite.
Cuantumul pretențiilor reclamantei reprezentând contravaloarea diferenței de chirie dintre chiria comunicată prin notificare și chiria încasată de la pârâtă nu poate fi justificat prin invocarea răspunderii contractuale iar interpretarea stării de fapt și a atitudinii reclamantei nu permite nici invocarea răspunderii delictuale, temei care ar fi putut fi invocat și justificat doar de reclamantă.
Probatoriul administrat în prima instanță respectiv raportul de expertiza tehnică întocmit în cauză de ing, experți tehnici asistenți și a relevat împrejurarea că transformatorul este parte a instalației electrice însă nu a devenit imobil prin destinație constituind un mijloc fix al pârâtei și fiind indispensabil desfășurării procesului său tehnologic.
Dispozițiile art. 7 din Contractul de închiriere nr. 1/1998 statuează că echipamentele mașinile și utilajele necesare îndeplinirii obiectului de activitate vor fi luate de chiriași.
Pretențiile apelantei așadar nici sub acest aspect nu pot fi apreciate ca fiind întemeiate.
Susținerile apelantei potrivit cărora este cât se poate de clar că eventualele investiții făcute de chiriași vor rămâne la terminarea perioadei de închiriere în proprietatea locatorului fără posibilitatea de a se pretinde despăgubiri nu pot fi primite întrucât așa cum rezultă din probatoriul administrat bunul în litigiu nu poate fi calificat ca fiind o investiție de natură a rămâne locatorului.
Părțile componente ale stației trafo respectiv casa stației trafo și instalația sunt două chestiuni distincte care pot fi separate fără a produce prejudicii imobilului ori mijlocului fix, întrucât în același sens pledează și dispozițiile speciale care reglementează raporturile dintre consumatori și furnizorii de energie.
Invocarea împrejurării că ar fi fost încălcate clauzele contractuale și s-au procedat la interpretarea eronată a dispozițiilor art. 969 Cod civil nu poate fi primită întrucât așa cum s-a reținut au fost modificate unilateral clauzele contractuale iar interpretarea acestora de către reclamantă a fost făcută prin extinderea înțelesului clauzei invocate.
Prima instanță a stabilit în mod corect starea de fapt și a aplicat dispozițiile legale incidente în mod judicios iar apărările formulate de apelantă au fost înlăturate pentru considerentele enunțate anterior astfel că apelul promovat apare ca nefondat și în consecință în temeiul dispozițiilor art. 296 Cod procedură civilă urmează a fi respins.
PENTRU ACESTE MOTIVE
ÎN NUMELE LEGII
DECIDE:
Respinge apelul declarat de reclamanta - SRL cu sediul în Câmpia- str. -.- nr. 48 județul C împotriva sentinței civile nr. 449 din 27.02.2008 pronunțată în dosarul nr- al Tribunalului Comercial Cluj pe care o menține în întregime.
Decizia este definitivă și executorie.
Cu drept de recurs în termen de 15 zile de la comunicare.
Pronunțată în ședința publică din 16.06.2008.
PREȘEDINTE JUDECĂTOR GREFIER
- - G - - -
Red./
4 ex./2.07.2008
Jud.fond.-
Președinte:Augusta ChichișanJudecători:Augusta Chichișan, Gheorghe Cotuțiu
