Spete pretentii comerciale. Decizia 141/2009. Curtea de Apel Bucuresti
| Comentarii |
|
Dosar nr- (Număr în format vechi 53/2009)
ROMÂNIA
CURTEA DE APEL BUCUREȘTI
SECȚIA A VI-A COMERCIALĂ
DECIZIA COMERCIALĂ Nr. 141
Ședința publică de la 25 Martie 2009
Completul compus din:
PREȘEDINTE: Roxana Popa
JUDECĂTOR 2: Eugenia Alina Sekely Popa
GREFIER - -
Pe rol fiind pronunțarea asupra cererii de apel formulată de apelanta SC SRL împotriva sentinței comerciale nr. 10856 din data de 20.10.2008 pronunțată de Tribunalul București Secția a VI-a Comercială în dosarul nr-, în contradictoriu cu intimata.
Dezbaterile au avut loc în ședința publică de la 18.03.2009, susținerile fiind consemnate în încheierea de ședință de la acea dată, care face parte integrantă din prezenta sentință, când Curtea, având nevoie de timp pentru a delibera și pentru a se depune concluzii scrise, a amânat pronunțarea pentru data de 25.03.2009, când a decis următoarele:
CURTEA
Asupra apelului de față, deliberând, constată:
Prin sentința comercială nr. 10856/20.10.2008 pronunțată de Tribunalul București - Secția a VI-a Comercială a fost respinsă excepția lipsei coparticipării procesuale pasive și a fost respinsă ca neîntemeiată acțiunea formulată de reclamanta în contradictoriu cu pârâta.
Pentru a pronunța această hotărâre, instanța a arătat că, prin cererea înregistrată pe rolul Judecătoriei Sectorului 3 B la data de 07.11.2007 sub nr-, reclamanta a chemat în judecată pe pârâta să fie obligată la plata sumei de 34.900 Euro în echivalent lei la data plății, reprezentând daune interese și penalități de întârziere datorate în baza clauzelor contractului de intermediere nr. 309/26.03.2004. Cererea a fost motivată în sensul că la data de 26.03.2004 reclamanta a încheiat cu, defunctul soț al pârâtei, un contract de intermediere prin care se obliga să întreprindă toate demersurile în vederea identificării și prezentării unor potențiali cumpărători pentru imobilul proprietatea pârâtului, imobil situat în B, sector 2,-. În baza acestei dispoziții contractuale s-a procedat spre vizionarea acestui imobil de către domnul De. ave obligația de a nu negocia direct sau prin alt intermediar cu potențialul cumpărător, dar la data de 15.11.2004 a fost încheiat contractul de vânzare-cumpărare nr. 6124/15.11.2004 părți fiind, în calitate de vânzător, și alături de. Reclamanta a susținut că, urmare a încălcării clauzelor contractuale, beneficiarul datorează suma de 34800 Euro cu titlu de daune interese și penalități calculate potrivit clauzelor contractului.
Prin sentința civilă nr. 11251/17.12.2007 a Judecătoriei Sectorului 3 Baf ost admisă excepția necompetenței materiale a instanței și a fost declinată competența de soluționare a acțiunii în favoarea Tribunalului București.
Prin întâmpinare, pârâta a invocat excepțiile prematurității introducerii cererii de chemare în judecată și pe cea a coparticipării procesual pasive. Referitor la prima excepție, pârâta a arătat că reclamanta a formulat la data de 20.09.2007 o convocare la conciliere pentru data de 09.10.2007, scrisoarea recomandată ajungând la aceasta la data de 24.09.2007. Cum între data de 24.09.2007 și data prezentării la conciliere nu a fost respectat termenul minim legal de 15 zile de la data primirii actelor comunicate, pârâta a susținut că nu sunt îndeplinite dispozițiile art. 7201C:pr.civ. Cu privire la cealaltă excepție s-a arătat că având în vedere faptul că existau doi coproprietari ai imobilului și doar unul a semnat contractul de intermediere, lipsește cerința esențială și anume regula unanimității la data semnării presupusului contract de intermediere. Pe fondul cauzei a solicitat respingerea acțiunii, deoarece nu exisă o semnătură autentică și lipsită de dubii pe contractul de intermediere nr. 309/2004, reclamanta nu a prezentat ce anume activități de intermediere a efectuat, astfel că nu pot fi considerate ca îndeplinite obligațiile contractuale asumate, reclamanta nu a prezentat nici o factură pentru suma solicitată, creanța invocată nefiind certă, lichidă și exigibilă.
Din analiza probatoriului administrat în cauză, respectiv înscrisuri și interogatoriu, instanța a reținut că la data de 26.03.2004, reclamanta, în calitate de consilier imobiliar, a încheiat cu, proprietar al imobilului situat în B,-, în calitate de beneficiar,contractul de intermediere nr. 309, prin care se obliga ca, în numele și pe seama beneficiarului să întreprindă toate demersurile pentru identificarea și prezentarea unor potențiali cumpărători pentru imobilul oferit spre vânzare, să medieze negocierile dintre beneficiar și cumpărător, să ofere asistență procedurală la cerere pentru îndeplinirea formalităților necesare tranzacției. Beneficiarul se obliga să semneze în anexa contractului cu ocazia prezentării de către consultant a fiecărui potențial cumpărător, să nu trateze direct și nici prin alt intermediar cu cumpărătorul propus de către consultant decât în prezența acestuia, să plătească un comision de 3% din prețul vânzării, să realizeze tranzacția numai prin intermediul consultantului, iar în caz de nerespectare a acestor trei ultime obligații să plătească daune interese evaluate la triplul comisionului cuvenit consultantului și 0,1% penalități pe zi de întârziere.
S-a mai reținut de către tribunal că, la data de 15.11.2004, și - coproprietari ai imobilului situat în B,- sector 2, au vândut imobilul cumpărătorilor și, pentru un preț de 290.000 Euro.
Având în vedere că parte în contractul de intermediere a fost numai unul dintre cei doi coproprietari ai imobilului, respectiv, că nu există date că acesta ar fi acționat și în calitate de mandatar al celuilalt coproprietar, precum și față de obiectul cererii deduse judecăți, în temeiul dispozițiilor art. 969.civ. tribunalul a respins excepția lipsei coparticipării procesuale pasive, în sensul necesității judecării cauzei în contradictoriu și cu celălalt coproprietar, invocată de, soția supraviețuitoare și legatarul universal al defunctului.
Cu privire la fondul cauzei, s-a constatat că reclamanta nu a dovedit că ar fi prezentat autorului pârâtei, beneficiar în contractul de intermediere, ca potențial cumpărător pe De.
S-a arătat că, potrivit clauzelor contractuale (art. 3 lit. a), beneficiarul se obliga ca, pentru fiecare prezentare de către consultant a unui potențial cumpărător, să semneze în anexa contractului. Însă anexele contractului depuse la dosar de către reclamantă nu conțin nici o mențiune în sensul arătat.
Instanța a mai expus că în răspunsul dat la interogatoriul formulat de pârâtă, reclamanta a recunoscut că pe geamul imobilului se aflau banere cu anunțuri de vânzare pe care nu ea le instalase, existând posibilitatea ca o terță persoană interesată să trateze direct cu proprietarul, iar nu prin intermediul agenției.
Față de situația de fapt reținută și de dispozițiile legale invocate, tribunalul a constatat că în cauză nu sunt dovedite condițiile răspunderii civile contractuale, respectiv încălcarea obligațiilor contractuale de către autorul pârâtei, motiv pentru care a fost respinsă ca neîntemeiată acțiunea pârâtei.
Împotriva sentinței comerciale nr. 10856/20.10.2008 pronunțată de Tribunalul București - Secția a VI-a Comercială a declarat apel în termen legal apelanta reclamantă Aceasta a criticat sentința atacată pentru netemeinicie și nelegalitate, susținând că, deoarece beneficiarul contractului de intermediere, domnul nu locuia în imobil, a convenit cu acesta ca anexa contractului să fie completată și semnată numai în situația în care societatea sa va găsi o persoană interesată de cumpărarea imobilului, La data de 08.06.2004, respectivul imobil a fost prezentat domnului De, în calitate de reprezentant al, potrivit contractului de intermediere nr. 476/2004 și anexei acestuia. Ulterior, apelanta arată că a încercat prin intermediul unor convorbiri telefonice purtate cu domnul De și cu proprietarul imobilului să realizeze medierea negocierilor referitoare la condițiile și prețul vânzării, de existența acestor convorbiri având cunoștință doamna. Încercând să eludeze clauzele contractului, domnul De a înțeles să o anunțe pe apelantă că nu mai dorește achiziționarea imobilului. Potrivit clauzelor contractuale, proprietarul imobilului avea obligația să nu trateze direct și nici prin alt intermediar cu potențialul cumpărător, obligație încălcată prin încheierea antecontractului de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. 3118 și a contractului de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. 6124/15.11.2004. Totodată acesta se mai obliga să plătească un comision de 3% din prețul vânzării, la ofertele propuse de agenție să realizeze tranzacția numai prin intermediul apelantei, iar în situația nerespectării acestor obligații să plătească daune interese evaluate la triplul comisionului cuvenit și 0,1% penalități de întârziere.
Apelanta a mai arătat că prin sentința civilă nr. 560/23.01.2008 pronunțată de Judecătoria Sectorului 2 B, definitivă și irevocabilă, instanța a obligat să plătească suma de 23200 Euro în lei la data plății, despăgubiri civile pentru nerespectarea clauzelor contractuale.
Susținând dovedite condițiile răspunderii contractuale, respectiv încălcarea obligațiilor contractuale de către autorul pârâtei, în sensul tratării directe cu clientul propus de, apelanta a solicitat admiterea apelului, desființarea hotărârii atacate și, pe fond, obligarea intimatei la plata sumei de 34.800 Euro în echivalent lei la data plății.
În apel a fost completat probatoriul potrivit art. 295 alin. 2.pr.civ. cu probele cu înscrisuri și martori, audiindu-se câte un martor propus de către fiecare parte.
Analizând apelul prin prisma motivelor de apel expuse și a dispozițiilor art. 295 alin.1 pr.civ., se constată că nu este fondat.
Potrivit art. 3 din contractul de intermediere nr. 309/26.03.2004 încheiat între apelantă și s-au prevăzut următoarele obligații ale beneficiarului contractului: să semneze anexa la prezentul contract cu ocazia prezentării de către Consultant a fiecărui potențial cumpărător/chiriaș; să nu trateze direct și nici prin alt intermediar cu cumpărătorul/chiriașul propus de către Consultant decât în prezența acestuia; să plătească comisionul consultantului, de 3% din prețul cumpărării; la ofertele pe care acesta i le prezenta beneficiarului se obligă să realizeze tranzacția numai prin intermediul consultantului:
Din interpretarea acestor prevederi contractuale se deduce că, cu ocazia prezentării de către consultant beneficiarului a unui potențial cumpărător, se semna de către beneficiar o anexă la contract, anexă în care era consemnat potențialul cumpărător.
De asemenea, rezultă că obligația de a realiza tranzacția numai prin intermediul consultantului, adică a apelantei, exista numai pentru ofertele, respectiv pentru potențialii cumpărători prezentați de către consultant beneficiarului, adică domnului. Pentru alte persoane decât cele prezentate de către apelantă, în calitate de consultant, nu există o obligație contractuală a beneficiarului de a realiza tranzacția numai prin intermediul consultantului.
În speță, așa cum a reținut și prima instanță, apelanta-reclamantă nu a făcut dovada că a prezentat beneficiarului contractului de intermediere nr. 309/2004, în calitate de potențial cumpărător, pe reprezentantul legal al L, cumpărătoarea imobilului în cauză, potrivit contractului de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. 6124/15.11.2004, respectiv pe domnul De sau pe domnul. Astfel, în anexa la contractul de intermediere nr. 309/2004 nu este consemnată nici o persoană în calitate de potențial cumpărător și, în consecință, nu apare nici o semnătură a beneficiarului contractului, așa cum prevăd clauzele contractuale.
Nu poate fi reținută susținerea apelantei că intermedierea dintre beneficiarul contractului și domnul De s-a realizat de către prin convorbiri telefonice. Aceasta având în vedere atât prevederile contractuale menționate din care reiese că obligația de exclusivitate a realizării negocierilor prin intermediul consultantului lua naștere numai prin prezentarea potențialului cumpărător dovedită cu identificarea acestuia și semnătura beneficiarului din anexa la contract, cât și faptul că în declarația martorului propus de către apelantă s-a specificat că acesta nu a fost la întâlnirea cu domnul, deci declarația acestui martor este irelevantă.
De asemenea, pronunțarea sentinței civile nr. 560/23.01.2008 a Judecătoriei Sectorului 2 B și faptul că pe anexa la contractul de intermediere nr. 476/08.06.2004 încheiat de apelantă cu De este identificat imobilul din B,-, urmată de semnătura beneficiarului acestui contract, domnul De, nu probează nașterea obligației contractuale a domnului de a negocia încheierea contractului de vânzare-cumpărare cu exclusiv prin intermediul apelantei. Completarea anexei la contractul de intermediere nr. 476/2004 dă naștere, potrivit clauzelor acestui contract, numai la obligații în sarcina beneficiarului respectivului contract, adică a domnului De, nu și la obligații contractuale în sarcina beneficiarului altui contract de intermediere, cum este contractul nr. 309/2004 încheiat cu domnul.
Din cele arătate rezultă că nu s-a făcut de către apelantă dovada încălcării de către beneficiarul contractului de intermediere nr. 309/2004, a obligației contractuale referitoare la exclusivitatea negocierii încheierii contractului de vânzare-cumpărare cu potențialul cumpărător prezentat de apelantă, numai prin intermediul acesteia. Ca urmare, nu sunt îndeplinite condițiile răspunderii contractuale a succesoarei lui, beneficiarul contractului de intermediere nr. 309/2004, respectiv nu este dovedită fapta ilicită constând în încălcarea unei obligații contractuale. În aceste condiții, nu-și găsește aplicare clauza penală prevăzută ca o clauză finală în cadrul contractului de intermediere menționat și care dispune că "pentru nerespectarea dispozițiilor art. 3 lit. b,c,și d clientul se obligă să suporte daune interese evaluate la triplul comisionului cuvenit consultantului și 0,1% penalități de întârziere".
Având în vedere aceste considerente, se apreciază că hotărârea atacată este temeinică și legală, astfel că, în baza art. 296.pr.civ. va fi respins ca nefondat apelul declarat împotriva ei.
În baza art. 298.pr.civ. coroborat cu art. 274.prciv. apelanta va fi obligată să plătească intimatei suma de 4.000 lei reprezentând cheltuieli de judecată.
PENTRU ACESTE MOTIVE
ÎN NUMELE LEGII
DECIDE:
Respinge ca nefondat apelul declarat de apelanta SC SRL cu sediul în B, sector 1, nr. 47,. mansardă,. 5, împotriva sentinței comerciale nr. 10856 din data de 20.10.2008 pronunțată de Tribunalul București Secția a VI-a Comercială în dosarul nr-, în contradictoriu cu intimata cu domiciliul în B, sector 3,- A,. 8,. B,. 8,. 73.
Obligă apelanta să plătească intimatei suma de 4.000 lei, reprezentând cheltuieli de judecată.
Cu drept de recurs.
Pronunțată în ședința publică de la 25 Martie 2009
PREȘEDINTE JUDECĂTOR
- - - - - -
GREFIER
- -
Președinte:Roxana PopaJudecători:Roxana Popa, Eugenia Alina Sekely Popa
