Spete pretentii comerciale. Decizia 188/2009. Curtea de Apel Bucuresti
| Comentarii |
|
ROMÂNIA
DOSAR NR-
CURTEA DE APEL BUCUREȘTI - SECȚIA A VI-A COMERCIALĂ
Decizia comercială nr.188
Ședința publică din data de 14.04.2009
Curtea constituită din:
PREȘEDINTE: Mihaela Ioana Barna Prisacaru
JUDECĂTOR 2: Alecsandrina Rădulescu
GREFIER - -
Pe rol pronunțarea asupra apelului formulat de apelanta-reclamantă " MEDIA", împotriva sentinței comerciale nr.10083/17.09.2007, pronunțată de Tribunalul București - Secția a VI-a Comercială în dosarul nr-, în contradictoriu cu intimata-pârâtă " ROMÂNIA"
Dezbaterile în fond și susținerile orale ale părților au avut loc în ședința publică din data de 07.04.2009, fiind consemnate în încheierea de ședință întocmită la acea dată, încheiere care face parte integrantă din prezenta hotărâre, dată la care Curtea având nevoie de timp pentru a delibera, a amânat pronunțarea la data de 14.04.2009, când în urma deliberării a pronunțat următoarea decizie:
CURTEA
Prin sentința comercială nr.10083/17.09.2007, Tribunalul București - Secția a VI-a Comercială a respins cererea formulată de reclamanta - împotriva pârâtei România
Pentru a pronunța această sentință, tribunalul a reținut următoarele:
Prin primul capat de cerere, reclamanta a solicitat obligarea paratei la plata sumei de 42.615,71 RON, cu titlul de diferenta chirie pentru perioada 15.10.2005-5.12.2005.
Dupa data de 15.10.2005, data pana la care parata era titulara dreptului de folosinta al spatiului in baza actului aditional nr.3, acordul de vointa al partilor nu s-a realizat, parata declinand in mod explicit oferta de prelungire a contractuiui conditionata de majorarea chiriei.
La randul sau, parata si-a exprimat dezacordul de propunerea de majorare a cuantumului chiriei, indicand de asemenea ca data de incetare a contractului de inchiriere data de 15.10.2005.
Prin urmare, in conditiile inexistentei acordului de vointa, nu poate fi vorba de o obligatie contractuala a paratei de a plati chiria in cuantumul majorat pretins de reclamanta.
In realitate, partile nu au cazut de acord asupra unui element esential al contractului de locatiune (chiria, pret al folosintei), ceea ce a condus la inexistenta contractului insusi.
de cel de al doilea capat de cerere, referitor la obligarea paratei la plata contravalorii lucrarilor de reparatii efectuate pentru aducerea spatiului in starea initiala, Tribunalul a retinut ca, potrivit art.1429 pct.1 Cod civil, locatarul este obligat sa foloseasca bunul ca un bun proprietar si potrivit destinatiei, obligatie care o implica pe aceea ca locatarul sa efectueze reparatiile mici (locative). De asemenea, locatarul este obligat sa predea, la sfarsitul perioadei de locatiune, bunul in starea in care l-a primit.
Sarcina reclamantei era aceea de a demonstra ca bunul a suferit deteriorari pe parcursul desfasurarii contractului si ca aceste deteriorări aveau caracter locativ, cazand in sarcina locatarului. Reclamanta nu a fost insa in masura să indice deteriorarile locative pe care le-a suferit bunul pentru constatarea carora solicitase prin cererea de chemare in judecata efectuarea unei expertize tehnice in construcții.
Prin procesul-verbal de predare primire a spatiului incheiat la data de 14.12.2005, parata si-a asumat obligatia de a efectua anumite lucrari de reparatii, individualizate in cuprinsul procesului-verbal, in termen de sapte zile de la exprimarea acordului de catre locator. Aceste lucrari au fost efectuate de parata, astfel dupa cum reiese din proces-verbal de predare primire din data de 24.01.2006.
Expertiza extrajudiciara propusa de locator nu a mai fost efectuata, dupa cum rec1amanta nu a cerut, in cadrul procedurii asigurarii de dovezi, constatarea starii spatiului, astfel incat sa fie posibila identificarea lucrarilor locative pe care parata locatara ar fi avut obligatia sa le suporte. Rec1amanta a preferat sa efectueze lucrari la imobil prin intermediul - SRL, ceea ce a făcut ca identificarea deteriorarilor să nu mai fie posibilă.
De asemenea, identificarea acestor deteriorari nu a fost efectuata nici in conditiile art.1431 Cod civil, prin compararea procesului-verbal de predare-primire incheiat la inceputul perioadei de derulare a contractului cu cel incheiat la sfarsitul perioadei contractuale.
de cel de al treilea capat de cerere, referitor la contravaloarea lipsei de folosinta a spatiului pentru perioada 5.12.2005 -24.01.2006, Tribunalul a retinut ca, raporturile contractuale intre cele doua parti au incetat la data de 15.10.2005, data la care contractul de inchiriere, astfel cum a fost el modificat prin actul aditional nr.3, a incetat prin ajungere la termen. Desi s-a obligat sa dovedeasca caracterul cert al prejudiciului cauzat prin imposibilitatea valorificarii spatiului reclamanta nu a satisfacut sarcina probei, neindicand nici o alta persoana care ar fi fost dispusa sa plateasca suma pretinsa drept contravaloare a folosintei.
Împotriva acestei sentințe, a declarat apel reclamanta, solicitând admiterea apelului, schimbarea în tot a sentinței apelate, în sensul admiterii acțiunii principale.
Apelanta a învederat următoarele critici:
1. Cu privire la cererea ce a avut ca obiect obligarea pârâtei la plata sumei de 46.615 RON, reprezentând c/valoare diferență chirie neachitată pentru perioada 15.10.2005 - 5.12.2005 -conform facturii nr.-/18.02.2005:
Concluzia instanței este eronată și în contradicție cu situația de fapt.
Pentru perioada 15.10.2005 - 5.12.2005, pârâta a continuat să folosească spațiul închiriat și a plătit o chirie, perioadă pentru care s-a reținut că nu există contract.
Contractul a existat și a fost executat.
Cât timp pârâta a continuat folosirea spațiului și a plătit o chirie, există un contract, al cărui singur element disputat era prețul, deoarece:
a)există acordul chiriașului de a închiria; acest acord este tacit.
b)dacă fostul chiriaș nu ar mai fi dorit continuarea relațiilor contractuale, ar fi trebuit să elibereze spațiul și nu ar fi continuat folosirea spațiului plătind un preț al chiriei pe care acesta îl consideră datorat.
c)există acordul locatorului de a oferi spre închiriere la un alt preț.
Chiriașul a plătit o chirie la un alt cuantum, ceea ce denotă existența unui contract cu un singur element nedeterminat, prețul.
Din punct de vedere juridic, aceasta atrage aplicarea art.1417 Cod civil.
2. Cu privire la capătul II de cerere, având ca obiect obligarea pârâtei la plata sumei de 211.032 RON, c/val. lucrări de reparații pentru readucerea spațiului în starea inițială.
Apelanta a arătat că ulterior eliberării spațiului au fost necesare reparații capitale la imobil pentru a-l aduce în starea inițială, această deteriorare fiind urmare a culpei exclusive a locatarului prin folosirea necorespunzătoare a spațiului închiriat.
Pârâta a încălcat disp. art.1429 Cod civil, de a folosi spațiul ca un bun proprietar coroborat cu art.5 din contract.
Apelanta a dovedit culpa exclusivă a pârâtei pentru degradările aduse spațiului litigios, prin procesul-verbal întocmit la data de 14.12.2005 în care au fost descrise toate reparațiile ce cad în sarcina locatarului.
3. Cu privire la cel de-al III-lea capăt de cerere prin care a solicitat obligarea pârâtei la plata sumei de 72.330 lei, c/val. lipsă de folosință pentru perioada 5.12.2005 - 24.01.2006, evaluată la 12 euro/mp lunar.
Această cerere a fost respinsă ca nedovedită, sens în care, potrivit art.1169 Cod civil, solicită încuviințarea probei cu expertiza contabilă.
4. Se critică sentința prin prisma capătului de cerere vizând obligarea sa la plata cheltuielilor de judecată, raportat la prev. art.274 alin.3 pr.civ. în ceea ce privește cuantumul mare al onorariului de avocat.
Apelanta a solicitat următoarele probe: înscrisuri, proba testimonială, expertiza contabilă cu obiectivele indicate de aceasta.
Curtea, la termenul de judecată din 29.01.2008, a încuviințat proba cu înscrisuri și proba expertizei contabile.
Intimata, legal citată, a solicitat proba cu înscrisuri. Nu a formulat întâmpinare. A depus note scrise.
Apelanta a depus la dosar: contractul de închiriere încheiat de părți, ordine de plată ale facturilor plătite de apelantă către - reprezentând reparațiile efectuate la imobilul închiriat.
Expertiza contabilă a avut ca obiectiv: stabilirea prețului chiriei pentru un imobil similar în perioada 5.12.2005 - 24.01.2006, raportat la prețul pieței din această perioadă, în dovedirea capătului III de cerere.
Concluziile expertizei contabile au fost consemnate în raportul de expertiză contabilă (fila 228, dosar apel).
Asupra apelului:
Conform contractului de închiriere încheiat la data de 4.07.2001, s-a încheiat contractul de locațiune dintre părți pentru imobilul în litigiu, pe o durată de 3 ani, data de începere a contractului fiind stabilită la data de 15.08.2001, prevăzându-se în art.10.1 că modificarea contractului se face numai cu acordul scris al ambelor părți și pin semnarea acestuia. Prețul chiriei, conform art.4 din contract, a fost stabilit la 140.000 D/an, fără TVA.
Prin actul adițional nr.3 la contract, părțile au convenit prelungirea contractului de închiriere, prin acordul lor, până la data de 15.10.2005, iar plata chiriei pentru perioada 15.09.2005-15.10.2005 se va efectua la 12.09.2005.
Intimata a solicitat prelungirea duratei contractului de închiriere, cerere la care apelanta a răspuns cu adresa nr.489/28.09.2005 (fila 6, dosar fond) în sensul că este de acord cu prelungirea contractului de închiriere nr.314/2001 până la data de 15.11.2005, cu modificarea prețului chiriei la 6 Euro/mp.
Prin adresa nr.140/17.10.2005, intimata a precizat că nu este de acord cu majorarea cuantumului chiriei, ci dorește continuarea reluării contractului numai în condițiile plății aceleiași chirii stabilite prin contractul inițial.
Apelanta, prin adresa nr.580/18.10.2005, a informat intimata că nu e de acord cu prelungirea contractului până la 5.12.2005 decât în condițiile în care va accepta prețul chiriei la 6 euro/mp.
Cu factura nr.-/7.11.2005, apelanta a facturat chiria pentru perioada 15.10.2005 - 5.12.2005 la valoarea de 6 Euro/mp. pe care intimata a refuzat-o acceptând la plată suma de 69.554,37 lei, calculată conform contractului, arătând prin adresa nr.162/21.11.2005 că modificarea unilaterală a prețului nu e permisă (fila 7, dosar fond).
Potrivit art.1411 Cod civil: Locațiunea lucrurilor este un contract prin care una din părțile contractante se îndatorește a asigura celeilalte folosința unui lucru pentru un timp determinat, drept un preț determinat.
Din actele și lucrările dosarului, Curtea reține că modificarea clauzelor contractuale se realizează numai prin acordul părților, prin încheierea unui act adițional.
În speță, nu s-a realizat acordul de voință cu privire la modificarea elementului esențial al contractului respectiv, chiria, raportat la adresele, corespondența amintită anterior.
Astfel că, întrucât locatarul a rămas în folosința imobilului și locatorul nu l-a împiedicat, adică nu i-a anunțat concediul înainte de expirarea contractului, locațiunea se consideră ca reînnoită, operând tacita relocațiune (art.1437, art.1452 Cod civil) în condițiile contractului inițial, inclusiv cu privire la chiria stabilită.
Deci, se prezumă că părțile nu au modificat nimic față de contractul inițial, stabilind ulterior, ca urmare a corespondenței purtate, aspect dedus din procesul verbal de chemare la conciliere, data încetării locațiunii, 5.12.2005.
De altfel, apelanta, din moment ce a emis factura, reprezentând c/val. chirie pentru perioada precizată, rezultă că nu a înțeles să uzeze de prevederile referitoare la anunțarea concediului și că a acceptat teoria tacitei relocațiuni.
În consecință, pentru considerentele reținute, Curtea constată că nu este fondat motivul de apel referitor la capătul I din acțiune, neavând relevanță, în raport de prevederile art.1437, art.1452 Cod civil, dispozițiile art.1417 cod civil invocate de apelantă și înlăturând criticile apelantei.
În ceea ce privește motivul de apel referitor la respingerea capătului II din acțiune, Curtea îl va constata nefondat pentru următoarele considerente:
Spațiul a fost predat chiriașului conform procesului-verbal de predare-primire încheiat la 27.09.2001, iar conform art.1431 Cod civil, lucrul trebuie restituit în starea în care a fost predat, conform inventarului.
Potrivit art.1429 pct.1 Cod civil, locatarul este obligat sa foloseasca bunul ca un bun proprietar si potrivit destinatiei, obligatie care o implica pe aceea ca locatarul sa efectueze reparatiile mici (locative). De asemenea, locatarul este obligat sa predea, la sfarsitul perioadei de locatiune, bunul in starea in care l-a primit.
Sarcina apelantei era aceea de a proba ca bunul a suferit deteriorari pe parcursul desfasurarii contractului si ca aceste deteriorări aveau caracter locativ, cazand in sarcina locatarului.
Prin procesul-verbal încheiat la 14.12.2005, părțile au convenit reparațiile care cad în sarcina locatarului.
Cu Notificarea nr.177/16.12.2005 transmisă apelantei, intimata a arătat că s-a angajat conform Procesului-verbal încheiat la 14.12.2005 să demonteze sistemul de alarmă și climatizare, proprietatea România și să efectueze următoarele lucrări de reparații: repararea și zugrăvirea pereților interiori ai birourilor, repararea pisoarului defect, fiind de acord ca aceste lucrări de reparații să se efectueze prin firma agreată de apelantă, solicitând o ofertă până la 19.12.2005.
În cazul în care nu primește oferta până la data de 19.12.2005, va efectua lucrările printr-o altă societate de construcții, la alegerea sa.
Cu adresa înregistrată la intimată sub nr.179/20.12.2005, apelanta a arătat că este de acord cu repararea celor menționate de intimata prin Procesul-verbal din 14.12.2005, solicitând în plus, predarea depozitului și a căilor de acces, astfel cum erau la semnarea Procesului-verbal din 26.09.2001.
Din conținutul procesului-verbal din 27.09.2001 și procesul-verbal din 14.12.2005, rezultă că aspectele legate de depozit și căi de acces nu au făcut obiectul acestor procese-verbale.
Prin adresa nr.181/23.12.2005, intimata comunică apelantei că a efectuat lucrările convenite prin procesul-verbal 14.12.2005 și să spațiul îi stă la dispoziție în vederea predării.
Cu adresa nr.192/26.01.2006, intimata comunică valoarea lucrărilor de reparații executate, atașând factura corespunzătoare cu titlu de reparații.
Prin procesul-verbal din 24.01.2006 (fila 155, dosar fond) încehiat de reprezentanții părților cu ocazia constatării și recepționării lucrărilor efectuate de locatar, apelanta arată că nu mai solicită alte lucrări de reparații la imobil față de cele constatate și că propune efectuarea unei expertize extrajudiciare pentru evaluarea și constatarea celor susținute în înscris, expertiză ce nu a mai fost efectuată, și nici nu a solicitat, în cadrul procedurii asigurării de dovezi, constatarea stării imobilului pentru a identifica lucrările pe care pârâta ar fi trebuit să le suporte.
Facturile depuse de apelantă, pretins a reprezenta c/val. lucrărilor de reparații efectuate prin - au în vedere perioada noiembrie 2006 - februarie 2007, situată mult după predarea spațiului și încetarea contractului.
Prin urmare, apelanta nu a dovedit că bunul a suferit deteriorări pe parcursul derulării contractului și că acestea aveau caracter locativ, căzând în sarcina locatarului.
Apelanta nu a indicat deteriorările suferite de imobil și, așa cum a menționat instanța de fond, identificarea acestei deteriorări nu poate fi efectuată nici în condițiile art.1431 Cod civil, prin compararea procesului-verbal de predare-primire încheiat la 27.09.2001 cu cel încheiat la sfârșitul perioadei contractuale.
În ceea ce privește capătul III de cerere - motivul de apel referitor la acesta este întemeiat pentru următoarele considerente:
Apelanta a solicitat c/val. lipsei de folosință pentru perioada 5.12.2005, data încetării locațiunii, agreată de părți, și data de 21.01.2006, raportat la prețul chiriei pentru un imobil similar, raportat la prețul pieței, în cauză fiind administrată expertiza contabilă care a concluzionat chiria în sumă de 63.324, din care TVA, 10.430 lei.
Având în vedere principiul răspunderii civile delictuale, Curtea va constata criticile întemeiate cu privire la lipsa de folosință pentru perioada cuprinsă între data încetării contractului și data predării efective, conform Procesului-verbal din 24.01.2006, urmând a obliga intimata-pârâtă la plata sumei de 54.894 lei cu același titlu.
Suma reprezentând TVA nu a fost reținută de instanță ca fiind datorată, având în vedere că apelanta nu este obligată să achite vreo sumă cu acest titlu, întrucât raportat suma solicitată cu titlu de c/valoare folosință reprezintă prejudiciul suferit de reclamantă ca urmare a neutilizării spațiului, nefiind datorată cu titlu de chirie, astfel că nu reprezintă operațiune impozabilă potrivit Capitolului 2, Titlul VI- "Taxa pe valoarea adăugată" din Legea nr. 571/2003 privind Codul fiscal.
Instanța a reținut culpa pârâtei deoarece întârzierea în predarea imobilului s-au datorat acesteia din urmă în condițiile în care nu s-au respectat prev. art.5.5. din contract care prevedeau următoarele: "Chiriașul va preda spațiul închiriat în aceste situații de calitate existente la data închirierii", coroborat cu constatările reținute în Procesul-verbal încheiat la 24.01.2006.
În consecință, pentru motivele reținute, Curtea va constata acțiunea întemeiată în parte, respectiv cu privire la admiterea capătului III de cerere, reprezentând obligarea pârâtei la plata c/val. lipsei de folosință.
Prin urmare, în condițiile art.274 alin.1 Cod pr.civ. Curtea va constata întemeiat și motivul de apel vizând obligarea societății reclamante la plata cheltuielilor de judecată către intimată, respingând cererea pârâtei de obligare a reclamantei la plata cheltuielilor de judecată, având în vedere că pârâta este cea care a căzut în pretenții, ca urmare a judecării apelului.
În consecință, pentru motivele arătate, Curtea va constata apelul fondat și îl va admite conform art.296 pr.civ. schimbănd în parte sentința atacată, în sensul că pe fond: va admite în parte acțiunea reclamantei, va obliga pârâta la plata sumei de 54894 lei, c/val. lipsă de folosință și 4345 lei, cheltuieli de judecată în fond. Va respinge cererea de obligare a reclamantei la plata cheltuielilor de judecată. Va menține celelalte dispoziții ale sentinței.
Văzând dispozițiile art.274 pr.civ.
PENTRU ACESTE MOTIVE
IN NUMLELE LEGII
DECIDE:
Admite apelul formulat de apelanta-reclamantă MEDIA, cu sediul în Otopeni, str.-, - și nr.5, Județ I și cu sediul ales la Cabinet avocat în B, nr.1, Corp B,.3, sector 1, împotriva sentinței comerciale nr.10083/17.09.2007, pronunțată de Tribunalul București - Secția a VI-a Comercială în dosarul nr-, în contradictoriu cu intimata-pârâtă ROMÂNIA cu sediul în Otopeni, str.-, - și nr.91, Județ
Schimbă în parte sentința comercială atacată, în sensul că pe fond: Admite acțiunea, în parte, formulată de reclamantă MEDIA L împotriva pârâtei ROMÂNIA.
Obligă pârâta la plata sumei de 54.894 lei, contravaloare lipsă de folosință și la 4345 lei, cheltuieli de judecată în fond.
Respinge cererea de obligare a reclamantei la plata cheltuielilor de judecată.
Menține celelalte dispoziții ale sentinței cu privire la respingerea capetelor I și II din acțiune.
Obligă intimata la plata cheltuielilor de judecată, în apel, 1772 lei.
Cu recurs în termen de 15 zile de la comunicare.
Pronunțată în ședința publică de la 14.04.2009.
PREȘEDINTE, JUDECĂTOR,
GREFIER,
Red.Jud.
Tehnored. /5 ex
Tribunalul București - Secția a VI a Comercială/Președinte:
Președinte:Mihaela Ioana Barna PrisacaruJudecători:Mihaela Ioana Barna Prisacaru, Alecsandrina Rădulescu
