Spete pretentii comerciale. Decizia 201/2009. Curtea de Apel Cluj

Jurisprudenţă şi speţe de drept comercial (Jurindex)

ROMÂNIA

CURTEA DE APEL CLUJ

SECȚIA COMERCIALĂ, DE CONTENCIOS

ADMINISTRATIV ȘI FISCAL

Dosar nr-

DECIZIA CIVILĂ NR. 201/2009

Ședința publică din data de 14 decembrie 2009

Instanța constituită din:

PREȘEDINTE: Mirela Budiu

JUDECĂTOR 2: Augusta Chichișan

GREFIER: - -

S-au luat spre examinare, pentru pronunțare, apelurile declarate de reclamanta - CU SRL și pârâtul MUNICIPIUL B M - PRIN PRIMAR împotriva sentinței civile nr. 2445 din 03.07.2009, pronunțată în dosarul nr- al Tribunalului Maramureș, având ca obiect pretenții.

dezbaterilor, susținerile și concluziile părților au fost consemnate în încheierea de ședință din data de 07 decembrie 2009, încheiere ce face parte integrantă din prezenta hotărâre, când pronunțarea hotărârii s-a amânat pentru acest termen.

CURTEA

Prin sentința civilă nr.2445 din 3 iulie 2009 a Tribunalului Maramureș, pronunțată în dosarul nr-, s-a respins excepția invocată de pârâtul Municipiul B M, privind lipsa calității procesuale pasive.

S-a respins acțiunea formulată de reclamanta - cu SRL, în contradictoriu cu Municipiul B

Pentru a pronunța această hotărâre, prima instanță a reținut că prin acțiunea înregistrată sub nr- din 29.01.2008, reclamanta - cu SRL a chemat în judecată pe pârâtul Municipiul B M, pentru a fi obligat la plata sumei de 360.718,08 lei, compusă din:

- 4.373,49 lei impozite plătite, aferente imobilului în natură, spațiu comercial și teren aferent, situat în B M, str. -. - nr. 15;

- 2.668,42 lei penalități de 0,1% pe zi, aferente impozitelor plătite pentru imobilul în natură, spațiu comercial și teren aferent, situat în B M, str. -. - nr. 15;

- 13.396 lei contravaloarea investițiilor reclamantei în spațiul comercial situat în B M, str. -. - nr. 15, valoare ce urmează a fi actualizată la data plății;

- 121.390,17 lei contravaloarea avansurilor, plăților și dobânzilor aferente prețului cumpărării de către reclamantă a imobilului în natură, spațiu comercial și teren aferent, situat în B M, str. -. - nr. 15;

- 218.889 lei, contravaloarea penalităților de întârziere de 1% pe zi, aferente avansurilor, plăților și dobânzilor privind prețul cumpărării de către reclamantă a imobilului în natură, spațiu comercial și teren aferent, situat în B M, str. -. - nr. 15. Cu cheltuieli de judecată.

În motivarea acțiunii, reclamanta a arătat că a încheiat cu pârâtul, în baza Legii nr. 550/2002, contractul de vânzare - cumpărare cu plata în rate nr. 6177/22.10.2003 și Contractul de vânzare cumpărare nr. 743/21.04.2004 pentru cumpărarea spațiului comercial situat în B M, str. -. - nr. 15, respectiv a terenului aferent.

Prin sentința civilă nr. 1080/11.02.2005 a Tribunalului Maramureș, irevocabilă, imobilul în cauză a fost restituit foștilor proprietari, contractele respective fiind desființate.

La data desființării, achitase către vânzător avansurile, ratele și dobânzile aferente, în sumele arătate, care se cuvin a fi restituite, pârâtul fiind răspunzător pentru evicțiune, în temeiul art. 1337 și urm. din Codul civil, iar penalitățile fiind cuantificabile conform art. 116 alin. 5 Cod procedură fiscală.

Reclamanta a susținut că urmează a fi despăgubită pentru îmbunătățirile aduse spațiului conform art. 48 alin. 1 și 3 din Legea nr. 10/2001.

În drept s-au invocat dispozițiile art. 998, 999, 1337 și urm. Cod civil, art. 116 alin. 5 din Codul d e procedură fiscală.

Pârâtul a formulat întâmpinare, prin care s-a opus admiterii cererii și a invocat excepția lipsei calității sale procesuale pasive, în ceea ce privește petitul având ca obiect plata contravalorii investițiilor, această obligație revenind persoanei căreia i s-a retrocedat imobilul, nefiind aplicabile prev. art. 48 din Lege nr. 10/2001.

Această excepție a fost respinsă de către tribunal, în considerarea juridic al cererii și al faptului că pârâtul a avut calitatea de vânzător în cele două contracte anulate de către instanțe.

Examinând fondul cauzei, în raport de probele administrate în cauză și de dispozițiile invocate, tribunalul a reținut următoarele:

Imobilul situat în B M, str. -. - nr. 15 a fost naționalizat de la antecesorul proprietarului îndreptățit la restituire, în baza deciziei nr. 92/1950.

În urma procedurilor urmate de către moștenitorul fostului proprietar tabular, acesta a fost retrocedat în natură.

În anul 2002, în baza Legii nr. 550/2002, chiriașul, respectiv reclamanta a solicitat cumpărarea spațiului comercial în care își desfășura activitatea.

La data de 7.10.2002, s-a încheiat un proces - verbal, între Consiliul local B M și reclamantă, cu ocazia negocierii prețului de vânzare în rate a spațiului comercial.

La data de 22.10.2003 s-a încheiat contractul de vânzare - cumpărare nr. 6177, privind spațiul comercial, părțile stabilind la art. 8 din contract că sunt de acord să renunțe la obligațiile răspunderii pentru vicii ascunse și evicțiune, a spațiului comercial vândut.

Reclamanta a achitat contravaloarea terenului și avansul aferent spațiului comercial, iar la data de 21.04.2004, vânzarea privind terenul aferent spațiului comercial a fost autentificată la notarul public.

Prin sentința civilă nr. 1080 din 11.02.2005 a Judecătoriei Baia Mare pronunțată în dosarul nr. 5428/2004, a fost admisă acțiunea proprietarului în contradictoriu cu Municipiul B M și s-a constatat nulitatea absolută a contractului de vânzare - cumpărare cu plata în rate nr. 6177/22.10.2003 și a contractului de vânzare - cumpărare autentificat sub nr. 743/21.04.2004 de notarul public.

Sentința a rămas irevocabilă prin decizia civilă nr. 4227/16.02.2006 a Curții de Apel Cluj.

Instanța de recurs a statuat că reclamanta - cumpărătoare - cu SRL nu este de bună - credință, astfel încât tribunalul a constatat că petitele vizând obligarea pârâtului la plata sumelor de: 1806,19 lei; 1.862 lei; 12.850,62 lei; 4.373,49 lei și 162.504,26 lei, sunt neîntemeiate.

Întrucât, în speță nu poate fi reținută răspunderea vânzătorului pentru evicțiune, reclamanta având cunoștință despre demersurile fostului proprietar al spațiului și renunțând în mod expres la cele ce decurg din eventualele vicii ascunse sau evicțiune asupra spațiului comercial vândut, pretențiile cuantificate în sumele menționate, nu au suport legal.

În ceea ce privește îmbunătățirile efectuate de reclamantă, în cuantum de 18.505 lei, așa cum au fost stabilite prin expertiza efectuată în cauză precum și sporul de valoare al imobilului în sumă de 336.844 lei, stabilit prin aceeași expertiză, aceste despăgubiri nu pot fi acordate în temeiul dispozițiilor art. 1344 Cod civil, având în vedere că pentru a fi incidente aceste dispoziții, este necesară dovada existenței evicțiunii cumpărătorului - reclamant, or evicțiunea nu există.

Împotriva hotărârii a declarat apel pârâtul Municipiul B M, solicitând admiterea apelului, schimbarea in parte a sentinței atacate in sensul admiterii excepției lipsei calității procesuale pasive a Municipiului B M in ce privește petitul reclamantului-intimat de obligare a pârâtului la plata contravalorii investițiilor in suma de 18.505 lei, potrivit dispoz. art.48 din Legea nr.10/2001.

Or, prin notele scrise de la termenul din 02.09.2008, s-a invederat instanței că nu sunt aplicabile dispozițiile art.48 din legea nr.10/2001, atât timp cât această lege instituie dreptul de a cere despăgubiri doar în cazul imobilelor cu destinația de locuință și nu a imobilelor cu altă destinație, în speță imobilul fiind spațiu comercial. de specialitate și practica judiciară au reținut că în cazul imobilelor cu altă destinație decât cea de locuință, ce au fost închiriate unor persoane juridice care au adus îmbunătățiri imobilului preluat la stat și restituit proprietarului sau moștenitorului acestuia, în lipsa unei reglementări cu caracter speciaI, devin aplicabile dispozițiile de drept comun cuprinse în art.997 civil, în sensul că obligația de plată incumbă persoanei în favoarea căreia s-a dispus restituirea.

Tot astfel, nu sunt aplicabile nici dispozițiile art.48 al legii 10/2001, republicată și modificată, care prevăd imperativ conditia ca imobilul să aibă destinația de locuință, aceste reglementări fiind inaplicabile ori de câte ori imobilul are o altă destinație.

Prin urmare, excepția lipsei calității procesuale pasive a pârâtei este neîntemeiată, indiferent de temeiul juridic pe care și-ar întemeia intimatul reclamant petitul.

Împotriva aceleași hotărâri a declarat apel și reclamanta CU L solicitând admiterea apelului, schimbarea sentinței atacate în sensul admiterii acțiunii așa cum a fost precizată.

În motivele de apel, s-a arătat că reclamanta a fost evinsă de către un terț invocând un drept propriu, contractele de vânzare cumpărare încheiate cu pârâta fiind anulate. Astfel, în caz de evicțiune consumată, cumpărătorul are dreptul la restituirea integrală a prețului, ceea ce s-a și întâmplat anterior promovării acțiunii motiv pentru care nu a mai fost solicitat, după cum și restituirea cheltuielilor procesului din care a rezultat evicțiunea, potrivit art. 1341 pct. 3-4 civ. și în conformitate cu dispozițiile art. 1341 pct. 4 civ. are dreptul la daune-interese. În această materie daunele interese sunt reprezentate potrivit prevederilor art. 1344.civ. de sporul de valoare dobândit de bunurile care au făcut obiectul contractului între momentul încheierii contractului și data producerii evicțiunii. Acest spor de valoare a fost determinat prin raportul de expertiză efectuat în cauză.

Nu are suport legal și nici probator motivarea instanței de fond, referitoare la faptul că evicțiunea nu operează, deoarece reclamanta avut cunoștiință despre demersurile fostului proprietar al spațiului de restituire a acestuia în natură, întrucât Consiliul local al municipiului BMa inclus imobilul din speță pe lista spații lor comerciale ce urmează a fi vândute în temeiul Legii nr. 550/2002,procedura de vânzare având la bază această hotărâre. Pe de altă parte, prin contractul de vânzare-cumpărare având ca obiect terenul aferent spațiului vându, autentificat sub nr. 743 din 21 aprilie 2004, vânzătorul garantează în mod expres cumpărătoarea de orice evicțiune parțială sau totală, aspect pe care instanța de fond omite să îI observe.

După cum s-a apreciat că, pârâtul datorează și contravaloarea penalităților de întârziere de 0,1 % calculate pe fiecare zi de întârziere, aferente avansurilor, plăților și dobânzilor privind prețul cumpărării de către reclamantă, în conformitate cu prevederile art. 124.pr.fiscaIă.

În ceea ce privește contravaloarea investițiilor efectuate de către reclamantă, s-a apreciat că acestea sunt datorate tot de către pârât, deoarece pe de o parte au fost recunoscute și evaluate de către aceasta cu ocazia evaluării spațiului potrivit prevederilor Legii nr. 550/2002, iar pe de altă parte prevederile Legii nr. 1/2009 nu sunt aplicabile, potrivit principiuluineretroactivității legii civiledupă cum și a principiuluitempus regit actum.

Analizând apelurile declarate în cauză, Curtea constată că acestea sunt nefondate, pentru următoarele considerente:

Prin acțiunea precizată formulată de către reclamanta - CU SRL ( 37), a fost chemat în judecată pârâtul MUNICIPIUL B M, solicitându-se obligarea lui la plata următoarelor sume de bani:

- 1.806,19 lei, reprezentând contravaloarea actualizată cu indicele inflației a 772 lei, taxa bugetară, 512,3 lei, onorariu notar și 5 lei timbru judiciar, cu ocazia autentificării contractului de vânzare - cumpărare teren;

- 1.862 lei, reprezentând contravaloarea actualizată cu indicele inflației a sumei de 1.329,8 lei, reprezentând taxă de timbru întabulare spațiu în cartea funciară;

- 12.850,62 lei, reprezentând contravaloarea cheltuielilor de evacuare, suportate de reclamantă așa cum rezultă din somația emisă de executorul judecătoresc G;

- în temeiul art. 1344 Cod civil, se solicită a se dispune obligarea pârâtului și la plata sporului de valoare al imobilului în natură spațiu comercial și teren aferent, situat în B M, str. -. - nr. m15, ce urmează a fi stabilit pe baza unei expertize de specialitate;

- 345.911,512 lei, reprezentând contravaloarea actualizată la nivelul lunii august 2007, investițiilor reclamantei în spațiul comercial situat în B M, str. -. - nr. 15, în valoare de 13.396 lei, cu actualizare la zi din momentul plății;

- 4.373,49 lei, impozite plătite, aferente imobilului situat în B M, str. -. - nr. 15;

- 2.668, 42 lei, reprezentând penalități de 0,1% la impozitul plătit, calculate până la momentul introducerii acțiunii și în continuare până la achitarea efectivă a debitului;

- 162.504,26 lei, contravaloarea penalităților de întârziere de 0,1% calculate pe fiecare zi de întârziere, aferente avansurilor, plăților și dobânzilor privind prețul cumpărării de către reclamantă.

Deși inițial acțiunea a fost întemeiată în drept și pe disp. art.48 și 50 din Legea nr.10/2001, prin precizarea de acțiune la care s-a făcut referire mai sus, s-a lămurit temeiul juridic al cererii ca fiind reprezentat de prevederile art.1337 și urm. civ. acțiunea fiind susținută ca una în răspunderea vânzătorului pentru evicțiunea bunului-obiect al contractului de vânzare cumpărare.

Această precizare a fost, de altfel, validată atât prin hotărârea apelată, cât și prin poziția procesuală adoptată în fața instanței de apel d e către reclamantă, care nu a înțeles să conteste modul în care Curtea a stabilit taxa de timbru datorată, pentru fond și pentru apel, la valoarea totală a pretențiilor formulate, fără luarea în considerare a prevederilor de excepție cuprinse în textul art. 50 din Legea nr.10/2001.

În dosarul de fond a fost efectuată și o expertiză în specialitatea construcții, având ca obiect evaluarea, la prețul de circulație, a lucrărilor de investiții efectuate de reclamantă în imobilul situat în B M-, precum și stabilirea valorii actuale de circulație a acestuia, iar în funcție de concluziile expertului desemnat în cauză, s-a indicat cuantumul final al pretențiilor solicitate cu titlu de spor de valoare al imobilului în litigiu, ca fiind de 78.500 euro, pentru construcție și 125.704 euro, pentru terenul achiziționat de către reclamantă, fiind solicitată și acordarea celorlalte sume, astfel cum acestea sunt enumerate mai sus (203-204 dosar fond).

Prima instanță a respins acțiunea, ca urmare a constatării faptului că în cauză nu este incidentă răspunderea vânzătorului pentru evicțiune, întrucât reclamanta a avut cunoștință despre demersurile fostului proprietar al spațiului, făcute în vederea restituirii acestuia și, mai mult, a renunțat în mod expres, prin contractele de vânzare cumpărare, la drepturile ce ar putea rezulta din eventualele vicii ascunse sau evicțiunea imobilului.

În cauză au declarat apel atât reclamanta cât și pârâtul, acesta din urmă reiterând excepția lipsei calității procesuale pasive a Municipiului B M, în ceea ce privește petitul având ca obiect plata contravalorii actualizate a investițiilor efectuate în spațiul comercial în litigiu, cu motivarea că în cauză nu sunt aplicabile prev.art.48 din Legea nr.10/2001, imobilul neavând destinația de locuință. În aceste condiții, singurul care poate fi obligat la plata unei sume cu acest titlu este persoana în favoarea căruia s-a dispus restituirea, în temeiul art.997 civ.

Prin apelul declarat de către reclamantă, se solicită schimbarea în tot a sentinței atacate, în sensul admiterii acțiunii astfel cum a fost precizată, iar în motivare s-a relevat că a fost evinsă de către un terț care a invocat un drept propriu, fiind culpa exclusivă a pârâtului că a inclus imobilul pe lista spațiilor comerciale ce au fost vândute în temeiul Legii nr.550/2002, cu atât mai mult cu cât în contractul de vânzare ce privește terenul, vânzătorul s-a obligat în mod expres să răspundă pentru evicțiunea totală sau parțială.

Raportând motivele de apel invocate de către cele două părți la starea de fapt și de drept reținute de către prima instanță, Curtea constată că acestea nu sunt fondate.

Astfel, în fapt, în mod corect a stabilit tribunalul următoarele:

Imobilul situat în B M, str. -. - nr. 15 fost naționalizat de la antecesorul proprietarului îndreptățit la restituire, în baza Decretului nr. 92/1950.

După apariția Legii nr. 112/1995 persoana îndreptățită, moștenitor al fostului proprietar, a solicitat restituirea în natură a acestuia, iar prin hotărârea nr. 392/1997 a Consiliului județean pentru stabilirea dreptului de proprietate privată asupra terenurilor M, s-a dispus restituirea parcelelor cu nr.top 501 și 502, în suprafață de 827 mp. înscrise în CF 1622 B

În urma admiterii contestației formulată de pârâta - cu SRL, această hotărâre a fost desființată, prin sentința civilă nr. 3509/1998 a Judecătoriei Baia Mare, în favoarea reclamantului fiind stabilite doar despăgubiri.

Ulterior, fostul proprietar a formulat notificare în baza Legii nr. 10/2001, pe care a adresat-o Prefecturii M, care a comunicat acest lucru Primăriei, în iulie 2004.

În anul 2002, în baza Legii nr. 550/2002, chiriașul, respectiv reclamanta a solicitat cumpărarea spațiului comercial în care își desfășura activitatea. La data de 7.10.2002, s-a încheiat un proces - verbal, între Consiliul local B M și reclamantă, cu ocazia negocierii prețului de vânzare în rate a spațiului comercial.

Reclamanta a achitat integral contravaloarea terenului și avansul aferent spațiului comercial, în sumă de 314.427.750 Rol.

În contractul de vânzare cumpărare nr. 6177/2003 se menționează faptul că terenul aferent spațiului, în suprafață de 867 mp. identificat în CF nr.1622 și 5917, cu nr.top.501, 502 și 503/1 urmează a face obiectul unui alt contract.

Acesta a fost autentificat la data de 21.04.2004, sub nr.743/2004, de către BNP (8).

Prin sentința civilă nr. 1080 din 11.02.2005 a Judecătoriei Baia Mare, pronunțată în dosarul nr. 5428/2004, a fost admisă acțiunea proprietarului în contradictoriu cu Municipiul B M și -" cu "SRL și s-a constatat nulitatea absolută a contractului de vânzare - cumpărare cu plata în rate nr. 6177/22.10.2003 și a contractului de vânzare - cumpărare autentificat sub nr. 743/21.04.2004 de notarul public.

Sentința a rămas irevocabilă prin decizia civilă nr. 4227/16.02.2006 a Curții de Apel Cluj.

Instanța de recurs a constatat că reclamanta - cumpărătoare - cu SRL nu este de bună - credință, cunoscând sau având posibilitatea să cunoască existența notificării, cu atât mai mult cu cât se formulase cerere de restituire în natură în baza Legii nr. 112/1995, iar ea a atacat hotărârea de restituire în natură emisă de comisia numită pentru aplicarea acestei legi.

De asemenea, în considerentele deciziei din recurs, se menționează și faptul că nu are nici o relevanță împrejurarea că fostul proprietar a solicitat doar despăgubiri prin notificarea formulată în temeiul Legii nr.10/2001, atâta vreme cât, potrivit prev.art.7 din lege, în forma inițială, restituirea în natură prevalează măsurilor reparatorii prin echivalent.

Totodată, se statuează în sensul în care nici una din cele două pârâte nu poate invoca necunoașterea legii, astfel încât nu are relevanță data la care reclamantul și-a modificat cererea de retrocedare, fiind incidente prevederile art.24 alin.1 și 2 din Legea nr.550/2002, pârâtele din acel litigiu având obligația să aștepte finalizarea procedurilor de soluționare a notificării și abia apoi putând proceda la vânzarea imobilului.

În aceste condiții, societatea comercială nu poate opune principiul bunei credințe, din perspectiva faptului că hotărârea de consiliu local privind vânzarea spațiului comercial este anterioară înregistrării adresei prefecturii privind existența notificării, întrucât art.24 din Legea nr.550/2002 instituie sancțiunea nulității în situația înstrăinărilor efectuate anterior încheierii procedurilor de restituire, iar chiar dacă în adresa prefecturii s-a greșit numărul administrativ al imobilului, ambele părți contractante cunoșteau existența hotărârii emise în baza Legii nr.112/1995, din cuprinsul căreia reies în mod clar datele de identificare ale acestuia.

În urma pronunțării acestor hotărâri judecătorești, la data de 29.11.2006, reclamanta a fost somată prin executor judecătoresc să evacueze spațiul și să predea imobilul compus din teren și construcții.

Întrucât aceasta nu s-a conformat, la 12 decembrie 2006, executorul judecătoresc a procedat la evacuarea silită.

Urmare a nerespectării somației, executorul judecătoresc Gas olicitat cheltuieli de executare în sumă de 1.359,35 lei.

Prin prezenta cerere, reclamanta a chemat în judecată pârâtul mun.B M, solicitând angajarea răspunderii sale contractuale, sub forma răspunderii pentru evicțiune, prin obligarea sa la plata cheltuielilor vânzării, a celor de evacuare, a investițiilor efectuate în spațiul comercial în litigiu, a impozitelor aferente imobilului, precum și la plata penalităților de întârziere de 0,1% aferente avansurilor, plăților și dobânzilor achitate de către reclamantă cu titlu de preț al vânzării. De asemenea, s-a solicitat și plata sporului de valoare al imobilului constând în teren și spațiu comercial, astfel cum a fost stabilit prin raportul de expertiză administrat de către instanța de fond.

Având în vedere motivele de apel formulate de către pârâtul mun.B M, Curtea apreciază că acestea trebuie a fi analizate cu prioritate, în condițiile în care se invocă excepția lipsei calității procesuale pasive, în ceea ce privește petitul având ca obiect plata contravalorii actualizate a investițiilor efectuate de către reclamantă în spațiul comercial vândut în temeiul prevederilor Legii nr.550/2002.

Această excepție a fost susținută și în fața instanței de fond, iar tribunalul a respins-o cu motivarea că parte contractantă în actul de vânzare cumpărare a spațiului comercial, respectiv în contractul nr.6177 din 22.10.2003, este Mun.B M, acesta având calitatea de vânzător.

Ca atare, în mod corect s-a luat act de precizarea de acțiune a reclamantei, conform căreia s-a solicitat antrenarea răspunderii vânzătorului pentru evicțiunea imobilului, nemaifiind susținute pretențiile formulate din perspectiva prevederilor art.48 și 50 din Legea nr.10/2001.

Așa fiind și văzând și poziția procesuală adoptată de către reclamantă și în fața instanței de apel, în acord cu precizările de acțiune de la fond și cu cele reținute prin sentința apelată, Curtea ia act de faptul că este neavenită invocarea în apel a acestor prevederi legale, de care reclamanta nu a înțeles să se mai prevaleze și care nici nu au fost analizate de către tribunal.

În concluzie, în condițiile în care cererea precizată a fost susținută pe temeiul dreptului comun, respectiv al prevederilor art.1337 și urm. civ. în cauză nu este necesară analiza incidenței prevederilor speciale cuprinse în textul art.48 și 50 din Legea nr.10/2001, iar pârâtul are calitate procesuală pasivă, inclusiv în privința petitului având ca obiect contravaloarea investițiilor, în calitate de vânzător, consemnată ca atare în cuprinsul contractului nr.6177/2003.

În subsidiar, Curtea achiesează la susținerile conform cărora în cauză nu erau aplicabile prev. art. 48 din Legea nr. 10/2001, raportat la destinația specială a imobilului ce face obiectul cauzei, motiv pentru care a și aplicat prevederile din Legea nr. 146/1997, privind taxarea la valoare a acestor pretenții, modalitate de calcul necontestată de către reclamantă.

La termenul de judecată din data de 7.12.2009, Curtea a pus în discuția părților și prevederile art.4 lit.a din Legea nr.550/2002, însă, raportat la ansamblul prevederilor acestui act normativ, precum și la cele ale art. 21 alin. 1 din Legea nr.215/2001, se apreciază că unitatea administrativ teritorială are calitate procesuală pasivă, în calitatea sa de persoană juridică de drept public, cu capacitate juridică deplină și patrimoniu propriu.

De asemenea, conform aceluiași text, unitățile administrativ-teritoriale sunt titulare ale drepturilor și obligațiilor ce decurg din contractele privind administrarea bunurilor care aparțin domeniului public și privat în care acestea sunt parte, precum și din raporturile cu alte persoane fizice sau juridice, în condițiile legii.

Așa fiind, rezultă că numai titulara dreptului de proprietate asupra imobilului în litigiu, respectiv unitatea administrativ teritorială poate avea calitate procesuală pasivă, chiar dacă, în temeiul legii, în vederea încheierii contractelor de vânzare în baza Legii nr.550/2002, consiliul local a fost mandatat să acționeze în numele vânzătorului.

Pe fondul cauzei și în ceea ce privește apelul declarat de către reclamantă, Curtea reține că răspunderea pentru evicțiunea vânzătorului față de cumpărător poate fi angajată fie în temeiul legii, în care caz garanția se numește garanție de drept, fie în baza clauzelor stipulate de părți în contract, caz în care garanția este denumită garanție de fapt sau convențională.

Justificarea garanției de fapt constă în aceea că dispozițiile legale care reglementează răspunderea pentru evicțiunea vânzătorului au caracter supletiv, așa cum rezultă din disp.art.1338 civ. Așadar, răspunderea pentru evicțiune nu este o chestiune de esența contractului de vânzare cumpărare, ci una de natura acestuia, iar părțile pot stipula clauze care sporesc răspunderea, o micșorează sau o înlătură complet.

În ceea ce privește situația în care există o clauză contractuală prin care vânzătorul este exonerat de vreo răspundere pentru evicțiune, s-a relevat în doctrină că o asemenea exonerare nu va putea avea efect absolut, ea nefiind incidentă în situația în care evicțiunea rezultă dintr-o faptă personală a vânzătorului sau a succesorilor săi, care s-a produs fie anterior, fie posterior vânzării.

De asemenea, s-a arătat că stipulația prin care vânzătorul s-ar exonera total de răspundere pentru evicțiune, nu-l scutește de obligația de a restitui prețul, ci numai de plata daunelor interese. Totuși, vânzătorul nu va putea fi obligat nici măcar la restituirea prețului atunci când pericolul evicțiunii a fost cunoscut de cumpărător în momentul încheierii contractului, sau bunul a fost cumpărat pe riscul cumpărătorului, cazuri în care contractul dobândește un caracter aleatoriu.

Așa fiind și văzând și prevederile art.8 din contractul nr.6177/2003, conform cărora părțile sunt de acord să renunțe la obligațiile răspunderii pentru vicii ascunse și evicțiune a spațiului comercial vândut, reclamanta nu este îndreptățită la solicitarea unor sume cu titlu de daune interese, oricare ar fi titlul și natura acestora.

Astfel, sumele solicitate cu titlu de impozite actualizate, cheltuieli ale vânzării, cheltuieli de evacuare, spor de valoare al construcției, investiții, sau penalități de întârziere în ceea ce privește avansurile plățile și dobânzile aferente prețului achitat de către reclamantă, nu se cuvin acesteia, în contracte existând o clauză care-l exonerează pe pârât de răspunderea pentru evicțiune, cu atât mai mult cu cât, raportat la starea de fapt și de drept reținută prin sentința civilă nr.1080 din 11.02.2005 din dosar nr. 5428/2004 a Judecătoriei Baia Mare, rămasă irevocabilă, reclamanta a fost de rea credință la încheierea contractului de vânzare cumpărare, cunoscând pericolul evicțiunii, rezultate în urma demersurilor de retrocedare, intreprinse de către moștenitorul fostului proprietar tabular, astfel încât este incidentă teza de excepție referitoare la caracterul aleatoriu al contractului.

Mai mult, în plus față de cele reținute, cu putere de lucru judecat, de către instanțele care au soluționat cererea de anulare a celor două contracte de vânzare cumpărare, Curtea constată și din probațiunea administrată în prezentul dosar că reclamanta a fost încunoștiințată în mod repetat de către pârât încă din cursul anului 2001, că imobilul în litigiu face obiectul Legii nr.10/2001, astfel încât își asumă în totalitate riscul investițiilor executate pe cheltuială proprie (99 - 101 dosar fond).

În acest context, nu pot fi reținute apărările conform cărora reclamanta nu ar fi cunoscut pericolul evicțiunii și că nu ar fi contractat, în consecință, pe riscul propriu, neavând relevanță alegațiile privind greșita îndreptare a notificării, primirea acesteia de către pârât după momentul emiterii hotărârii de consiliul local privind vânzarea spațiului comercial sau eroarea materială în ceea ce privește numărul administrativ al imobilului, toate aceste aspecte fiind, de altfel, analizate deja de către instanțele judecătorești care au stabilit, cu titlu irevocabil, că ambele părți contractante au fost de rea credință la momentul încheierii celor două contracte, în condițiile în care cumpărătoarea a cunoscut sau, cel puțin, a avut posibilitatea efectivă să cunoască existența notificării, raportat și la litigiul purtat între părți, finalizat prin sentința civilă nr.3509/1998 a Judecătoriei Baia Mare, în dosar nr. 5987/1997.

Ca atare, clauza care îl exonerează pe pârât de răspunderea pentru evicțiune este pe deplin aplicabilă în cauză, în privința spațiului comercial, cu toate efectele mai sus arătate, aceste considerente fiind relevante și în ceea ce privește contractul de vânzare al terenului.

Astfel, deși în cuprinsul acestuia nu există o clauză asemănătoare celei din art.8 al contractului nr.1677/2003, fiind astfel incidentă, în principiu, garanția de drept reglementată prin disp.art.1337 - 1351.civ. în concret, pretențiile formulate cu titlu de daune interese și despăgubiri actualizate, sunt nefondate.

Pentru a aprecia astfel, Curtea a luat în considerare împrejurarea că răspunderea de drept a vânzătorului este angajată, cu toate efectele cărora se solicită de către reclamantă a li se da eficiență, numai atunci când sunt îndeplinite cumulativ condițiile desprinse din textul art.1337 și urm. civ. respectiv existența unei tulburări de drept provenind de la un terț, care trebuie să aibă o clauză anterioară vânzării, precum și necunoașterea acestei tulburări de cumpărător, la data încheierii contractului.

Or, având în vedere starea de fapt prezentată anterior, Curtea apreciază că în cauză nu este îndeplinită cea de-a treia condiție, respectiv cumpărătorul a cunoscut cauza de evicțiune, astfel încât și-a asumat riscul contractual derivând din posibilitatea restituirii imobilului, în temeiul prevederilor Legii nr.10/2001.

Ca atare, nu poate fi angajată răspunderea pârâtului pentru evicțiune, acesta nedatorând sumele precizate în petitul cererii de chemare în judecată, asumându-și riscul de a suporta toate pierderile ce ar putea rezulta în urma finalizării procedurii de soluționare a notificării.

Pentru toate aceste considerente, apelurile declarate de către cele două părți vor fi respinse ca nefondate, iar în baza prev.art.296 pr.civ. sentința va fi păstrată în totalitate.

PENTRU ACESTE MOTIVE

ÎN NUMELE LEGII

DECIDE:

Respinge apelurile declarate de reclamanta - CU SRL și pârâtul MUNICIPIUL B M - PRIN PRIMAR împotriva sentinței civile nr. 2445 din 03.07.2009, pronunțată în dosarul nr- al Tribunalului Maramureș, pe care o menține în întregime.

Decizia este definitivă și executorie.

Cu drept de recurs în termen de 15 zile de la comunicare.

Pronunțată în ședința publică din 14.12.2009.

PREȘEDINTE JUDECĂTOR

- - - -

GREFIER

- -

RED.MB/MB

07.01.10/4 ex.

jud.fond:

Președinte:Mirela Budiu
Judecători:Mirela Budiu, Augusta Chichișan

#Judecator Mirela Budiu

Spete pretentii comerciale. Decizia 201/2009. Curtea de Apel Cluj

Vezi şi alte speţe de drept comercial:

Comentarii despre Spete pretentii comerciale. Decizia 201/2009. Curtea de Apel Cluj