Spete pretentii comerciale. Decizia 225/2009. Curtea de Apel Craiova
| Comentarii |
|
Dosar nr-
ROMÂNIA
CURTEA DE APEL CRAIOVA
SECȚIA COMERCIALĂ
decizia Nr. 225
Ședința publică de la 29 Octombrie 2009
PREȘEDINTE: Tudora Drăcea
JUDECĂTOR 2: Mariana Moț
Grefier -
Pe rol judecarea apelului declarat de reclamanta - SRL DR.TR.S împotriva sentinței nr.346/09.03.2009 pronunțată de Tribunalul Mehedinți - Secția Comercială și de contencios Administrativ în dosarul nr- în contradictoriu cu intimata pârâtă DE CONSUM.
La apelul nominal se constată lipsa părților.
Procedura legal îndeplinită.
S-a făcut referatul cauzei de către grefier, după care:
Dezbaterile și susținerile părților se află consemnate în încheierea de ședință de la data de 22 octombrie 2009, încheiere ce face parte din prezenta decizie, când Curtea, în baza art. 260 pr. civ. pentru ca părțile să depună concluzii scrise, a amânat pronunțarea la data de azi, când a decis următoarele:
CURTEA:
Asupra apelului de față, constată următoarele:
Prin sentința nr.346/09.03.2009 pronunțată de Tribunalul Mehedinți - Secția Comercială și de Contencios Administrativ în dosarul nr-, s-a respins acțiunea formulată de reclamanta - SRL DTS.
Pentru a se pronunța astfel, instanța de fond a reținut că între părți s-au încheiat contractele de închiriere nr. 4 și 5 din 9.02.2006, prin care pârâta în calitate de proprietar, a închiriat reclamantei, în calitate de chiriaș, spațiul și dotările situate pe terenul în suprafață de 18 x 36 aflate în localitatea,-/17, județul M, în vederea desfășurării de activitate comercială, contracte încheiate pe o durată de 2 ani începând cu 1.03.2006 până la 1.03.2008.
Chiar dacă reclamanta a pierdut folosința terenului, aceasta și-a continuat în mod nestânjenit activitatea în imobilul - clădire închiriat, fiindu-i blocat accesul în clădire doar pe una dintre porți, însă a mai avut o altă cale de acces, respectiv chiar intrarea din fața localului, după cum afirmă însăși martora reclamantei.
Potrivit declarațiilor martorilor și expertizelor efectuate a rezultat că reclamanta a efectuat la imobilul - clădire o serie de reparații și amenajări, însă potrivit articolul 19 din contractele încheiate s-a prevăzut că amortizarea lucrărilor de investiții și a modernizărilor efectuate de către chiriaș se suportă de către acesta prin includerea în cheltuielile de exploatare din evidența sa, fără pretenții de la proprietar, lucrări care vor rămâne în patrimoniul proprietarului la expirarea sau rezilierea contractelor.
Prin contractele încheiate, reclamanta și-a asumat obligația de a plăti pe lângă chiria convenită și contravaloarea consumului de energie electrică, termică, apă - canal, salubritate, gaze naturale aferente spațiilor închiriate (articolul 8) respectiv de a efectua pe cheltuiala sa lucrările de întreținere, igienizare și reparații curente (articolul 16).
Referitor la cererea privind acordarea pierderilor suferite ca urmare a contractelor neonorate, mărfurilor degradate, dobânzilor și comisioanelor bancare, salariilor și contribuțiilor aferente, respectiv daunelor morale rezultate din afectarea imaginii societății, s-a reținut reclamanta și-a continuat activitatea pe toată perioada de derulare a contractului în imobilul - clădire, nefiindu-i afectată în nici un fel desfășurarea activității de îngrădirea terenului.
Reclamanta s-a obligat să realizeze cu forțe proprii toate lucrările de construcții, reparații și punere în funcțiune, fără pretenția de rambursare a contravalorii acestora, conform art. 16 și 19 din contractele încheiate.
Împotriva sentinței a declarat recurs reclamanta - SRL DR.TR.S, criticând-o pentru nelegalitate și netemeinicie.
La termenul din data de 28.05.2009, Curtea, având în vedere dispozițiile art.2821alin.1 pr.civ. a calificat apel calea de atac.
Apelanta a arătat că prin acțiunea respinsă de tribunal s-a solicitat suma de 200.000 lei reprezentând despăgubiri civile pentru lipsa de folosință a spațiilor închiriate prin contractele de închiriere nr. 4 și nr.5 din 09.02.2006 (valoarea contractelor neonorate, a mărfurilor degradate, dobânzi și comisioane) precum și daune morale de 20.000 lei și valoarea investițiilor la spațiile închiriate de 51.664 lei.
S-a susținut că instanța de fond a cercetat superficial cauza, neanalizând dovezile administrate ( înscrisuri și declarațiile martorilor) și nu a interpretat corect clauzele contractuale.
Astfel, potrivit art. 12 și 14 din contractul părților, locatorul avea obligația să permită chiriașului utilizarea nestingherită a spațiilor și a garantat chiriașul că obiectul contractului nu este grevat de sarcini.
Instanța nu a analizat obligațiile părților, deoarece ar fi constatat că intimata pârâtă nu și-a executat obligațiile. Din luna mai 2007, reclamanta a efectuat o serie de demersuri pentru ridicarea gardului de sârmă ghimpată și nisipului depus pe teren, care a împiedicat accesul în local, formulând cerere de ordonanță președințială, care însă a fost respinsă, precum și plângere penală.
Instanța trebuia să cerceteze dacă la momentul încheierii contractului pârâta a cunoscut de existența litigiilor cu terțele persoane pentru bunul închiriat. În motivarea soluției de respingere a acțiunii, instanța a reținut declarația martorului (fost președinte al pârâtei)care a declarat că societatea și-a continuat activitatea în restaurant, fără să motiveze înlăturarea concluziilor raportului de expertiză contabilă, care, pe baza analizei documentelor contabile, a constatat că în perioada iunie-decembrie 2007, societatea nu a făcut vânzări.
Nu s-a avut în vedere nici procesul verbal de constatare nr. 605/2006 și raportul de inspecție care a menționat condițiile de funcționare și că potrivit normelor europene este interzis aprovizionarea unității pe aceiași intrare cu cea a consumatorilor, astfel că nu exista acces în restaurant.
era îngrădită cu sârmă ghimpată, iar pe aceasta se afla o grămadă de nisip, ceea ce a determinat evitarea organizării în restaurant a unor evenimente festive, ducând la rezilierea contractelor încheiate anterior.
Intimata pârâtă a depus întâmpinare prin care a arătat că motivele reclamantei constituie expuneri generale, fără dovezi concrete, instanța de fond administrând toate probele solicitate. Probele pe care apelanta susține că instanța de fond nu le-a reținut sunt neconvingătoare, iar în apel nu sunt arătate actele ce nu au fost avute în vedere.
Pe perioada derulării contractului, societatea a obținut profit, având acces la magazin și restaurant pe altă cale de acces, iar tulburarea de folosință a unei porțiuni din terasă ( cu activitate sezonieră) nu a dus la perturbarea gravă a activității în spațiul închiriat. Intimata pârâtă a recunoscut că un terț -, a basculat nisip pe terasă și a închis o suprafață din aceasta, însă a rămas o alee de 7 față de clădire, ce permitea accesul.
a acționat în judecată pe terț, iar acțiunea în revendicare și constatarea nulității parțiale a titlului de proprietate formulate de acesta, au fost admise (sentința nr.2250/2009 a Judecătoriei Dr.Tr.S).
Pe de altă parte, activitatea în restaurant a continuat, împrejurarea că nu s-a obținut profit nu-i este imputabilă locatorului, iar activitatea din magazin a realizat venituri, mai mult reclamanta și-a extins activitatea în altă localitate, astfel că nu este culpa pârâtei pentru nefolosirea spațiului închiriat.
La momentul respectiv, apelanta reclamantă nu i-a reproșat pârâtei situația creată, dimpotrivă împreună ai acționat împotriva terțului. Nu sunt datorate de locator cheltuielile chiriașului pentru desfășurarea activității, cheltuielile cu mijloacele fixe și obiecte de inventar și nici contravaloarea investițiilor.
În ședința publică de la 9 iulie 2009, apelanta și-a restrâns criticile, solicitând suma de 128.336 lei și a timbrat în mod corespunzător, renunțând la criticile referitoare la contravaloarea investițiilor și daunele morale.
În temeiul art.295 alin.2 pr.civ. s-a încuviințat completarea probelor administrate la prima instanță, respectiv înscrisuri și audierea a câte un martor propus de fiecare parte.
S-au depus înscrisuri în dovedirea susținerilor și au fost audiați martorii și.
Examinând sentința prin prisma criticilor formulate, Curtea constată că apelul este fondat.
Față de precizarea cererii de apel, nu se vor mai analiza criticile referitoare la contravaloarea amenajărilor și daunele morale.
Din analiza probatoriului administrat la instanța de fond și în apel se rețin următoarele:
Între părți s-au încheiat contractele de închiriere nr.4 și 5 din 09.02.2006, având ca obiect magazinul -unitate comercială cu amănuntul, respectiv restaurant și teren, situate în comuna, județul M, pe o durată de 2 ani - până la 01.03.2008.
La sfârșitul lunii aprilie 2007, s-a închis cu gard de sârmă ghimpată o parte a terasei din fața clădirii închiriate și s-a basculat nisip pe suprafața închisă, situație relatată de martorii audiați în cauză, care rezultă din planșele fotografice din dosarul vol.III, anexat dosarului de fond și care nu a fost contestată de intimata pârâtă.
Această tulburare a folosinței lucrului închiriat a provenit de la un terț care s-a pretins proprietar, astfel că a fost o tulburare de drept și nu de fapt, cum s-a apărat intimata pârâtă.
Că a fost o tulburare de drept, rezultă și din demersul juridic al locatorului, care a formulat acțiune în revendicare și de constatare a nulității parțiale a titlului terțului obținut ulterior despăgubirii, urmărind prin aceasta încetarea tulburării de drept, fiind fără relevanță că și chiriașul a întreprins singur sau împreună cu intimata pârâtă diverse acțiuni pentru a înceta tulburarea.
Potrivit art.1426 civ. locatorul răspunde numai pentru tulburările de drept (când terțul invocă un drept de proprietate asupra lucrului închiriat), cum e cazul în speță, răspundere care subzistă chiar dacă terțul a fost despăgubit anterior închirierii, iar la momentul încheierii contractelor cu apelanta, între aceștia nu existau litigii (situație regăsită în cauză).
Cât privește daunele cauzate chiriașului, prin această tulburare, Curtea constată următoarele:
După tulburarea produsă în modul arătat anterior, în restaurant nu s-au mai organizat evenimente festive (nunți, botezuri etc.), fiind evident că starea lucrului închiriat nu era de natură să atragă clientela. Mai mult, contractele încheiate au fost reziliate, iar facturile stornate, aspecte constatate și de expert.
Expertiza contabilă efectuată la instanța de fond, în urma verificării evidenței contabile, a stabilit că profitul brut nerealizat de societate pe perioada aprilie 2007-februarie 2008 (de la data tulburării până la expirarea închirierii ) este de 52.272 lei:
Acesta este prejudiciul suferit de apelanta reclamantă, pentru că această sumă s-ar fi cuvenit chiriașului dacă și-ar fi continuat activitatea în condiții normale. Celelalte sume solicitate cu titlu de cheltuieli nu se cuvin pentru că, pe de o parte, acestea nu au fost făcute de către apelantă, iar pe de altă parte, chiar în situația în care s-ar fi cheltuit sumele, în patrimoniul societății rămânea numai beneficiul brut.
În temeiul art.296 pr.civ. se va admite apelul, se va schimba sentința în sensul că se va admite în parte acțiunea.
Pârâta va fi obligată la plata sumei de 52.275 lei profit brut neobținut și la 5.839 lei cheltuieli de judecată aferente fondului și apelului, reprezentând onorariu avocat, onorariu expert și taxă judiciară de timbru.
PENTRU ACESTE MOTIVE,
ÎN NUMELE LEGII
DECIDE:
Admite apelul declarat de reclamanta - SRL DR.TR.S, cu sediul în DTS,-,.2,.9, județul M, împotriva sentinței nr.346/09.03.2009 pronunțată de Tribunalul Mehedinți - Secția Comercială și de Contencios Administrativ în dosarul nr- în contradictoriu cu intimata pârâtă DE CONSUM, cu sediul în,-, județul M.
Schimbă sentința apelată în sensul că admite în parte acțiunea formulată de - SRL împotriva pârâtei DE CONSUM.
Obligă pârâta la plata sumei de 52.275 lei profit brut neobținut și la 5.839 lei cheltuieli de judecată aferente fondului și în apel.
Cu drept de recurs în termen de 15 zile de la comunicare.
Pronunțată în ședința publică de la 29 Octombrie 2009.
Președinte, | Judecător, |
Grefier, |
03 2009
Red. Jud. /27.11.2009
Președinte:Tudora DrăceaJudecători:Tudora Drăcea, Mariana Moț
