Spete pretentii comerciale. Decizia 30/2008. Curtea de Apel Craiova
| Comentarii |
|
DOSAR NR-
ROMÂNIA
CURTEA DE APEL CRAIOVA
SECȚIA COMERCIALĂ
DECIZIA NR. 30
ȘEDINȚA PUBLICĂ DE - 2008
PREȘEDINTE: Sanda Lungu
JUDECĂTOR 2: Nela Ochea
GREFIER - -
Pe rol, judecarea apelului formulat de reclamanta - SRL DTS,-, -.1,.15, jud. M, împotriva sentinței nr.462/COM din 12 septembrie 2007 pronunțate de Tribunalul Mehedinți în dosarul nr- în contradictoriu cu intimatul pârât domiciliat în com., sat B, jud.
La apelul nominal făcut în ședința publică au răspuns apelanta reclamantă - SRL DTS prin avocat și intimatul pârât personal.
Procedura legal îndeplinită.
S-a făcut referatul cauzei de către grefier după care;
Curtea constatând cauza în stare de judecată, acordă cuvântul asupra apelului.
Avocat pentru apelanta reclamantă - SRL DTS, solicită admiterea apelului, modificarea în tot a sentinței în sensul admiterii acțiunii și obligarea pârâtului la plata sumei de 1978 lei reprezentând îmbunătățirile aduse imobilului, fără cheltuieli de judecată. Arată că, instanța de fond a interpretat în mod greșit probatoriul administrat în cauză, respectiv dispozițiile contractuale, astfel că a reținut că pentru renovările efectuate reclamanta era scutită de plata chiriei pe două luni, dar aceste clauze erau valabile în situația în care folosea spațiul o perioadă de cel puțin 14 luni, perioadă în care se puteau amortiza investițiile efectuate. Mai mult, instanța de fond a reținut că cele două luni de chirie, în cuantum de 200 lei, ar avea aceeași valoare cu îmbunătățirile aduse de reclamantă imobilului, ceea ce este incorect.
Intimatul pârât solicită respingerea apelului. Arată că, instanța de fond a interpretat în mod corect clauzele contractuale, în sensul că renovările spațiului au fost făcute în contul chiriei aferente primelor două luni din contractul de întreținere. Mai mult, expertiza dispusă în cauză a relevat faptul că lucrările efectuate în mare parte nu au nici o valoare și au fost făcute doar pentru ca reclamanta să-și poată desfășura activitatea. Solicită, obligarea reclamantei la plata cheltuielilor de judecată.
CURTEA
Asupra apelului de față:
Prin Sentința nr. 1822/C pronunțată la data de 24 noiembrie 2006, Tribunalul Mehedinția admis cererea principală formulată de reclamanta - SRL DTS și a dispus rezilierea contractului de închiriere nr. 25045/ 15.11.2005, încheiat cu pârâtul, respingând capătul de cerere accesoriu privind despăgubirile ca prematur introdusă, precum și cererea reconvențională având ca obiect despăgubiri.
Pentru hotărî astfel, instanța de fond a reținut că pârâtul reclamant, în calitate de proprietar al bunului ce a făcut obiectul contractului de închiriere, nu și-a îndeplinit în mod culpabil obligația asumată prin contract de a asigura folosirea bunului în starea din momentul închirierii, procedând prin fapta proprie la îngreunarea accesului în incinta spațiului, fapt ce a afectat activitatea comercială a chiriașului. A mai reținut că, pornind de la această împrejurare, nici chiriașul, reclamanta pârâtă - SRL DTS nu și-a mai respectat obligațiile asumate prin același contract, de a renova imobilul. Ca urmare faptului că părțile au refuzat să mai colaboreze în derularea contractului și să-și respecte obligațiile asumate, instanța de fond a apreciat că ambele părți sunt în culpă și că sunt întrunite condițiile pentru rezilierea contactului.
Cu privire la cererea accesorie de despăgubiri constând în îmbunătățirile aduse imobilului ce a făcut obiectul contractului de închiriere, formulată de reclamanta pârâtă - SRL DTS, prima instanță a reținut că nu s-a respectat procedura de conciliere prealabilă prevăzută de art.7201cod procedură civilă, încât această cerere urmează să fie respinsă ca prematur introdusă.
Referitor la cererea reconvențională, instanța de fond a apreciat că este nefondată întrucât reclamanta pârâtă - SRL DTSa sistat lucrările de construcții, în momentul în care pârâtul reclamant a ridicat gardul în fața spațiului în care aceasta își desfășoară activitatea comercială, iar valoarea tencuielilor interioare date jos dintr-o cameră era nulă față de vechimea construcției și spargerea țevii de apă nu este imputabilă reclamantei pârâte - SRL DTS, ci proprietarului pârât- reclamant care nu a efectuat lucrările de izolație. Folosirea aleii era inclusă în prețul total al chiriei, nefiind prevăzut în contract un preț separat.
Împotriva sentinței pronunțate de Tribunalul Mehedinți au formulat apel, în termen legal, atât reclamanta - SRL DTS, cât și pârâtul- reclamant criticând-o ca netemeinică și nelegală, iar Curtea de Apel Craiova, prin decizia nr.91 pronunțată la data de 11 aprilie 2007 în dosarul nr- a admis apelul reclamantei pârâte - SRL și a respins apelul pârâtului reclamant, a desființat în parte sentința și a trimis spre rejudecare instanței de fond cererea accesorie de despăgubiri a societății și a menținut dispozițiile sentinței cu privire la rezilierea contractului și la cererea reconvențională formulată de.
Pentru a pronunța această decizie instanța de apel a avut în vedere, referitor la apelul societății reclamante - pârâte - SRL DTS, că procedura prealabilă de conciliere directă este cerută, potrivit art. 7201cod procedură civilă, numai pentru cererile principale evaluabile în bani nu și pentru cererile accesorii, ce decurg din cererea principală și sunt consecința acesteia, iar în cauză, cererea principală care are ca obiect reziliere contract, este neevaluabilă și nu implică procedura prealabilă de conciliere directă
Cu privire la apelul formulat de apelantul pârât reclamant s-a avut in vedere că instanța de fond a reținut corect situația de fapt, pe baza probelor administrate, și anume înscrisuri, martori și expertiză, că vechiul gard de sârmă existent la data închirierii, care asigura vizibilitatea localului cu destinație comercială, condiție esențială pentru asigurarea unui vad comercial bun, a fost înlocuit de proprietar cu un gard înalt de lemn, ce împiedică vizibilitatea și influențează negativ activitatea de comerț, iar de beton pe care circula clientela a fost blocată de același gard. Prin acest fapt, locatorul și-a încălcat obligația asumată de a păstra bunul în starea în care se afla la data închirierii. Fotografiile depuse la dosar demonstrează fără putință de tăgadă acest fapt și se coroborează întocmai cu constatările expertului, chiar dacă poarta de intrare este situată în fața magazinului tot împietează vizibilitatea, deoarece este construită din lemn.
De asemenea, instanța de apel a mai reținut, în ceea ce privește cererea de despăgubiri decurgând din lucrările de reparații, faptul că acestea au fost făcute de persoane fără autorizație nu prezintă importanță, numai calitatea fiind importantă și cauzele pentru care nu s-au terminat lucrările. Din constatările expertului rezultă că, starea actuală a clădirii este consecința uzurii în timp a acesteia, iar nu consecința lucrărilor executate de locatar. Se mai reține, că locatarul a dat jos tencuiala de pe pereții unei camere, pentru executarea unor reparații, ce au fost convenite de părți la încheierea contractului, așa cum se desprinde chiar din contract, dar lucrările nu au fost terminate din culpa proprietarului, care înlocuit gardul, fapt ce a dat loc la reziliere. De asemenea, tencuiala dată jos nu are nici o valoare fiind foarte uzată. Așa cum reține expertul, tencuiala din exteriorul clădirii este afectată nu de lucrările executate de locatar, ci de uzura clădirii și de faptul că aceasta nu a fost dotată cu burlane se scurgere, astfel încât s-a constatat că toate lucrările executate de locatar au avut acceptul proprietarului la data încheierii contractului, conform art.2 și 5, și aceste cheltuieli au fost imputate pe seama chiriei aferente a două luni deoarece proprietarul nu a pus la dispoziția chiriașului bunul în stare corespunzătoare de folosință. Cu privire la expertiza s-a apreciat că, expertul a răspuns detaliat și motivat la toate obiectivele și obiecțiile depuse, iar concluziile expertului se bazează pe studii și cunoștințe de specialitate și nu trebuie să țină seama de părerile martorilor, care nu sunt persoane cu pregătire specifică.
Referitor la căminul cu apometrul acesta a fost executat pe cheltuiala chiriașului și poate fi păstrat sau demolat de proprietar la încetarea locațiunii în condițiile art.5 din contract. De asemenea, instanța de apel a avut în vedere că, instanța de fond a reținut corect că spargerea țevii de apă este imputabilă proprietarului, care nu a luat măsuri de izolare, iar folosirea aleii era inclusă în prețul total al chiriei, nefiind prevăzut în contract un preț separat.
În rejudecare, Tribunalul Mehedinția pronunțat, la data de 12 septembrie 2007, sentința nr.462/COM, respingând cererea având ca obiect despăgubirile formulate de reclamanta - SRL DTS.
Pentru a pronunța această sentință, Tribunalul Mehedinția reținut că numai o parte din lucrările de amenajare a imobilului, ce a făcut obiectul contractului de închiriere, în cuantum de 1978 lei, au fost dovedite astfel cum se constată și prin raportul de expertiză, întocmit în cauză de expertul, celelalte lucrări fiind fără valoare economică și în mare parte deteriorate.
Împotriva sentinței pronunțate de Tribunalul Mehedinția declarat apel, în termen legal, reclamanta pârâtă - SRL DTS, criticând-o pentru nelegalitate și netemeinicie.
În motivele de apel, reclamanta pârâtă - SRL DTSa invocat faptul că instanța de fond a interpretat în mod greșit probatoriul administrat în cauză, reținând că pentru renovările efectuate erau scutiți de plata chiriei pe două luni, ori din acesta reiese însă clar că au folosit spațiul doar două săptămâni, de la data la care au terminat lucrările, iar valoarea investițiilor care au adus un spor de valoare imobilului și la îmbogățirea fără just temei a intimatului pârât reclamant, nu au mai putut fi amortizate, ceea ce nu este echitabil.
Un alt motiv invocat de reclamanta pârâtă - SRL DTS, se referă la faptul că, deși contractul de închiriere a fost reziliat, reținându-se culpa comună a părților aceasta nu înseamnă că intimatul pârât se poate îmbogăți cu investițiile făcute, ce nu au fost corect calculate de expert, care nu a avut în vedere și lucrările ce s-au deteriorat datorită lipsei de întreținere.
Analizând sentința pronunțată de Tribunalul Mehedinți prin prisma motivelor de apel și a dispozițiilor legale incidente în cauză, Curtea constată că apelul este nefondat pentru următoarele considerente:
Prin contractul încheiat la data de 15 noiembrie 2005, intimatul pârât -reclamant a închiriat apelantei reclamante și o suprafață de 35 mp situată în comuna, sat B, județul M, pe o perioadă de 14 luni, începând cu data de 15 noiembrie 2005. Potrivit clauzelor contractului de închiriere, în art. 2, părțile au convenit ca primele două luni să fie gratuite, întrucât necesită renovarea spațiului, iar conform art. 5 alin.6,7 și 8, chiriașul va plăti contravaloarea contractului de racordare la apă, proprietarul având dreptul de a alege în a păstra sau nu această lucrare, cu condiția achitării contravalorii acesteia în primul caz, va construi un bazin de colectare a apei menajere și va renova tavanele cu rigips, ce îi revin acestuia.
Din constatările expertului, reiese că locatarul a executat o serie de lucrări la imobilul ce a făcut obiectul închirierii, constând în alei de beton, tencuieli exterioare, racordare la apă, reparațiile la acoperiș, pardoseală de ciment, tavan și pereți de rigips la intrare, montat faianță, instalație electrică și fereastră simplă.
În ceea ce privește aceste lucrări executate de locatar, Curtea constată că o parte din ele nu au valoare economică, respectiv aleile din beton și tencuielile exterioare, astfel cum reiese din constatările expertului. Celelalte lucrări au fost executate de locatar, cu acceptul proprietarului la data încheierii contractului, conform art. 2 și 5, și aceste cheltuieli au fost imputate pe seama chiriei aferente a două luni, întrucât proprietarul nu a pus la dispoziția chiriașului bunul în stare corespunzătoare de folosință, ori cum este cazul racordului la apă și a renovării tavanelor cu rigips, lucrarea poate fi păstrată sau demolată de proprietar la încetarea locațiunii și respectiv să revină locatorului, în condițiile art. 5 din contract.
Prin urmare, Curtea apreciază că în mod temeinic și motivat cererea de despăgubiri a fost respinsă, instanța de fond reținând în mod corect că apelanta reclamantă - SRL DTS nu este îndreptățită la plata contravalorii lucrărilor întrucât au fost executate în temeiul contractului de închiriere, ce are putere de lege între părțile contractante, conform art. 969 civ.
În consecință având în vedere considerentele expuse, Curtea constată că apelul este nefondat și în temeiul art. 296 pr. civ. îl va respinge.
Cu privire la cererea intimatului pârât privind acordarea cheltuielilor de judecată, constatând că acesta nu este dovedită, la dosarul cauzei neexistând chitanța cu care a fost achitat onorariul de avocat, urmează a fi respinsă.
PENTRU ACESTE MOTIVE,
ÎN NUMELE LEGII
DECIDE
Respinge ca nefondat apelul formulat de reclamanta - SRL DTS, cu sediul în DTS,-, -.1,.15, județul M, împotriva sentinței nr.462/COM din 12 septembrie 2007 pronunțate de Tribunalul Mehedinți în dosarul nr- în contradictoriu cu intimatul pârât, domiciliat în comuna, sat B, județul.
Respinge cererea intimatului pârât de acordare a cheltuielilor de judecată.
Cu drept de recurs în termen de 15 zile de la comunicare.
Pronunțată în ședința publică de la 31 ianuarie 2008.
PREȘEDINTE, - - | JUDECĂTOR, - - |
GREFIER, - - |
red.jud. /22.02.2008
jud.fond.
tehnored./4ex
05 Februarie 2008
Președinte:Sanda LunguJudecători:Sanda Lungu, Nela Ochea
