Spete pretentii comerciale. Decizia 36/2009. Curtea de Apel Galati
| Comentarii |
|
Dosar nr-
ROMÂNIA
CURTEA DE APEL GALAȚI
SECȚIA COMERCIALĂ, MARITIMĂ ȘI FLUVIALĂ
DECIZIA CIVILĂ NR. 36/
Ședința publică de la 11 Mai 2009
Completul compus din:
PREȘEDINTE: Valentina Vrabie Președinte secție
JUDECĂTOR 2: Rodica Dorin
GREFIER - - -
.-.-.-.-.-.-.
La ordine fiind soluționarea apelului declarat de pârâta P, cu sediul în Municipiul Pitești,. 7. km. 4. județul A, împotriva sentinței civile nr. 261//10.06.2008 pronunțată de Tribunalul Brăila în dosarul nr-, în contradictoriu cu intimata, cu sediul în B, nr. 62, - parter, B, având ca obiect pretenții.
La apelul nominal făcut în ședința publică au răspuns pentru apelanta pârâtă avocat și pentru intimata reclamantă avocat.
Procedura legal îndeplinită.
S-a făcut referatul cauzei de către grefier care învederează instanței faptul că apelul dedus judecății este la primul termen de judecată, cauza fiind suspendată, potrivit disp. art. 23 alin. 6 din Legea nr. 47/1992, pe perioada soluționării excepției de neconstituționalitate, și repusă pe rol, din oficiu, urmare deciziei nr. 303/03.03.2009 a Curții Constituționale, depusă, prin Serviciul registratură, la data de 01.04.2009, prin care s-a soluționat excepția, după care:
Curtea, asupra excepției invocată de intimata reclamantă prin întâmpinare privind nulitatea apelului pentru nedepunerea acestuia la instanța a cărei hotărâre se atacă, o respinge văzând și decizia Curții Constituționale prin care s-a admis excepția de neconstituționalitate, constatându-se că disp. art. 288 alin. 2 teza finală, "sub sancțiunea nulității" din pr.civ. sunt neconstituționale.
Apărătorul intimatei reclamante arată că toate deciziile Curții constituționale sunt aplicabile pe viitor, neretroactivând.
Curtea constată că decizia Curții Constituționale este aplicabilă, având în vedere că a fost invocată chiar în acest dosar și, nemaifiind alte cereri de formulat sau excepții de invocat, constată cauza în stare de judecată, acordând cuvântul în susținerea și respectiv combaterea apelului.
Apărătorul apelantei pârâte, având cuvântul, arată că instanța de fond a făcut o interpretare greșită a actelor, convenția de vizionare imobiliară din 19.05.2006 prin care părțile au stipulat ca intimata, în calitate de prestator de servicii, să-i prezinte spre vizionare imobilele, urmând a încasa, în schimb, suma de 3000 lei (art. 3 alin. 1 din contract); că plata comisionului fiind datorată în momentul încheierii unui antecontract iar plata integrală, până la data semnării tranzacției finale.
Mai arată că, la data de 22.05.2006, s-a încheiat un antecontract de vânzare-cumpărare, dar nu s-a mai făcut tranzacția finală, astfel că exigibilitatea comisionului nu mai operează și nu poate fi imputat celui care a trimis spre vizionare.
Că instanța de fond a făcut o apreciere legată de terț, acționarul făcând parte din grupul; că nu are nici o relevanță convenția de vizionare imobil; că plata comisionului era datorată numai dacă era semnat de terț, ci numai de către apelantă și că nu există un raport de cauzalitate.
Solicită admiterea apelului și desființarea hotărârii instanței de fond în sensul de a se constata că nu este datorat comisionul și nici penalitățile. Cu cheltuieli de judecată în dovedirea cărora depune înscrisuri în copii certificate pentru conformitate cu originalul.
Reprezentantul legal al intimatei reclamante, având cuvântul, solicită respingerea apelului și menținerea hotărârii atacate; pe fondul cauzei, arată că între părți s-a încheiat o convenție de vizionare imobiliară prin care intimata s-a obligat și a și executat serviciile de agenție imobiliară, iar apelanta s-a obligat la plata serviciilor prestate constând în comision de agenție imobiliară; că, după începerea ridicării construcțiilor pe teren, s-au derulat procedurile amiabile, apelanta fiind somată în aprilie și august 2007, prin executor și avocat, iar, ulterior, și telefonic; că s-a efectuat convocarea la conciliere directă potrivit disp. art. 7201.pr.civ.; mai arată că, la momentul formulării cererii de chemare în judecată, aceasta cunoștea că pe terenul oferit de agenția imobiliară se construia, însă nu știa cum s-a ajuns la tranzacționarea terenului.
Mai arată că aceasta cunoștea de antecontract, din verificările efectuate la registrul comerțului rezultând un punct de lucru menționat în contractul de vânzare-cumpărare din 21.06.2006. Arată că s-a solicitat proba cu interogatoriul pârâtei prin care să se precizeze prin ce act s-a cumpărat terenul, de la cine și dacă există un act de proprietate; că s-a solicitat notarului care a încheiat contractul să prezinte actele anterioare, în urma acestora descoperindu-se fraudarea relațiilor contractuale și scoaterea din competiție, deși exista încheiat un contract de vizionare.
Consideră că instanța corect a apreciat reaua credință cu care a acționat pârâta, reținând, din actele trimise de Biroul Notarului, că a devenit proprietară prin cumpărare de la Muntenia Aliment Pitești, una din acționarele de la, reprezentată de care reprezenta și pe, fiind vorba de aceeași persoană fizică.
Față de disp. art. 6.2 din convenția imobiliară care prevăd că orice înțelegere separată este nulă și nu va scuti clientul de plata comisionului, situație valabilă și dacă a cunoscut de la o altă persoană. Disp. art. 7.3 stabilesc că despăgubirile sunt datorate și în cazul rezilierii convenției. Consideră că agenția și-a respectat obligațiile; a prezentat oferta; pârâta obținând informațiile despre vânzarea terenului de la agenția imobiliară.
Față de disp. pct. 8.2 din convenție, arată că părțile sunt de acord că dovada faptului că agenția a identificat oferta dorită o reprezintă însăși tranzacția imobilului.
Solicită respingerea apelului, menținerea hotărârii ca fiind legală și corect motivată, cu cheltuieli de judecată pe care arată că înțelege să le solicite pe cale separată, întrucât nu poate face dovada acestora la acest moment.
Apărătorul apelantei, în replică, arată că art. 5 pct. 1 din convenție prevede că obligația clientului este de a plăti comisionul în condițiile art. 3, fără a se face referire la art. 8.2 potrivit cu care comisionul se plătește exclusiv pentru tranzacția pentru imobilele prezentate.
CURTEA
Asupra apelului civil de față;
Examinând actele și lucrările dosarului, constată următoarele:
Prin cererea înregistrată sub nr- pe rolul Tribunalului Brăila, reclamanta Bac hemat în judecată pe pârâta Pitești, pentru ca, prin hotărârea ce se va pronunța, să fie obligată pârâta la plata sumei de 50.000 Euro, în echivalent lei la cursul din ziua plății, reprezentând comision de intermediere imobiliară și a sumei de 10.000 RON, reprezentând despăgubiri, conform art. 7.1. din convenția de vizionare imobiliară nr. 18/19.05.2006.
A solicitat, de asemenea, obligarea pârâtei la plata penalităților de întârziere, în cuantum de 0,5% pe zi, aferente întregului debit, precum și la plata cheltuielilor de judecată.
In motivarea cererii, reclamanta a arătat că a încheiat cu pârâta contractul de vizionare nr. 18/19.05.2006 prin care a prezentat pârâtei imobilul situat în orașul B,-, care se vindea prin intermediul său, iar pârâta s-a obligat să plătească comisionul de 50.000 euro inclus în cazul în care cumpără bunul respectiv, indiferent dacă l-a vizionat și cu altă agenție. În caz contrar, se obliga să plătească o despăgubire de 10.000 lei și majorări de întârziere de 0.50% pe zi până la plata efectivă. Reclamanta a apreciat, față de evidența incontestabilă că pârâta posedă acel imobil pe care a edificat un supermarket, că a fost prejudiciată, iar contractul încheiat a fost încălcat cu bună știință de pârâtă. În drept, a invocat art. 969, art. 970, art. 1066, art. 1073 Cod civil.
Legal citată, pârâta a formulat întâmpinare, arătând că nu este culpa sa în faptul că tranzacționarea imobilului nu s-a mai realizat fiindcă vânzătorul a revocat mandatul dat lui. În aceste condiții, s-a desființat antecontractul și nu a mai vândut ci altei societăți, Muntenia Aliment care este altă persoană juridică decât pârâta. A apreciat că, atâta vreme cât antecontractul a fost anulat, a fost anulată și convenția de vizionare, parte componentă. A arătat că a plătit un preț mult mai mare pentru teren și de aceea consideră că nu poate fi obligată la plata sumei și că nu o datorează.
Tribunalul Brăila, prin sentința nr. 261//10 iunie 2008, admis acțiunea și a obligat pârâta să plătească reclamantei suma de 50.000 Euro, în echivalent lei la data plății, cu titlu de comision de intermediere imobiliară, suma de 10.000 lei, reprezentând despăgubiri civile, și majorări de întârziere de 0,5% pe zi până la achitarea integrală a debitului.
A obligat, de asemenea, pârâta la plata cheltuielilor de judecată, în sumă de 4582,20 lei.
Pentru a hotărî astfel, a reținut, în esență, următoarele:
Este de notorietate că, în orașul B, Pitești a edificat pe strada - (actual. ) nr. 21, județul B un supermarket. Din evidența înscrisurilor relative la proprietate a rezultat că pârâta a devenit proprietară la data de 21 iunie 2006 prin cumpărare de la. Muntenia Aliment Pitești, care, la rândul său, a dobândit dreptul la data de 14.06.2006 de la. Din actele comunicate de Oficiul Registrului Comerțului a rezultat că este administratorul Muntenia Aliment și împuternicit de pentru semnarea tranzacției, iar A este reprezentant al Muntenia Aliment și reprezentant al pentru semnarea tranzacției. La acestea se adaugă faptul că ambele societăți au ca acționari aceleași persoane:,. iar în cadrul este acționar, pe lângă alte societăți, și Muntenia Aliment Pitești.
Reclamanta a dovedit că a încheiat cu pârâta convenția de vizionare a imobilului achiziționat, dar, în momentul finalizării tranzacției, vânzătorul și cumpărătorul, sub pretextul unor neînțelegeri cu mandatarul, au convenit să desființeze antecontractul încheiat.
Tribunalul a reținut că pârâta a acționat cu rea credință și în frauda agenției imobiliare, fiind culpabilă de nerespectarea contractului. A reținut că societățile au aceleași organe de conducere, că vizionarea s-a făcut de reclamantă și că, în final, vânzarea cumpărarea a fost realizată, fiind vorba de vânzări succesive făcute într-un interval foarte scurt, dovadă în acest sens fiind extrasele emise de Oficiul de Cadastru
Tribunalul a înlăturat ca nefondată apărarea pârâtei potrivit căreia prețul vânzării a fost mult mai mare în cazul celei de-a doua vânzări, fiindcă este normal ca două vânzări să fie mai costisitoare decât una.
Așa fiind, văzând disp. art. 969 și urm. civ și 1073 Cod civil, pârâta a fost obligată la plata comisionului de intermediere imobiliară așa cum s-a obligat în contract, la care, potrivit convenției, se adăugă despăgubirile civile și majorarea de 0,5 % pe zi de întârziere până la plata integrală.
Împotriva acestei hotărâri, în termen legal, a declarat apel pârâta Pitești, înregistrat sub nr- pe rolul Curții de Apel Galați - secția comercială, maritimă și fluvială.
Sentința apelată a fost criticată sub aspectul nelegalității și netemeiniciei, pentru următoarele motive:
Pârâta-apelantă a dorit să achiziționeze imobilul în discuție, iar nefinalizarea tranzacției nu s-a datorat culpei sale. Astfel, vânzătorul, pe fondul unor neînțelegeri cu agenția imobiliară, a refuzat să mai încheie actul de vânzare-cumpărare.
Reclamanta nu a întreprins nici o acțiune care să conducă la finalizarea contractului, astfel că pârâta a fost nevoită să apeleze la o firmă din cadrul grupului, pentru a obține terenul și a derula proiectul de investiții.
Prin urmare, pârâta nu a manifestat rea-credință în executarea contractului. Dacă antecontractul de vânzare-cumpărare nr. 899/22.05.2006 nu s-ar fi anulat și, pe cale de consecință, și contractul de vizionare imobiliară nr. 18/19.05.2006, pârâta ar fi cumpărat imobilul la un preț avantajos, de numai 1.000.000 Euro. Or, pentru achiziționarea terenului, pârâta a plătit 1.300.000 Euro.
A mai susținut apelanta pârâtă, prin completările efectuate la motivele de apel, până la prima zi de înfățișare (înscris depus la filele 13-15 dosar apel), că din interpretarea disp. art. 3 alin. 2 din contractul de vizionare imobiliară nr. 18/19.05.2006, rezultă următoarele:
Momentul la care se datorează comisionul este data semnării unui antecontract, dar data exigibilității acestei sume este data semnării tranzacției finale.
Întrucât convenția definește tranzacția ca fiind orice act de transfer de proprietate, consideră apelanta că plata comisionului este legată explicit de o obligație de rezultat, și anume încheierea actului translativ de proprietate. Această condiție nu a fost îndeplinită, astfel că nu se datorează comisionul pretins.
Apelanta a mai susținut că nu poate fi obligată nici la plata de despăgubiri, prev. de art. 7 punctul 1 din convenție, atâta vreme cât nu există nici o probă care să dovedească că și-ar fi încălcat obligațiile contractuale.
În drept, a invocat disp. art. 282 - 293.pr.civ.
Prin întâmpinare, reclamanta intimată a invocat excepția nulității apelului în raport de disp. art. 288 alin. 2.pr.civ. întrucât nu a fost depus la instanța a cărei hotărâre se atacă ( Tribunalul Brăila ), ci la Curtea de Apel Galați.
Pe fondul cererii, a susținut, în esență, că afirmațiile apelantei, referitoare la neîndeplinirea de către agenția imobiliară a obligațiilor de diligență, nu corespund realității.
Astfel, chiar apelanta a dorit "anularea" antecontractului de vânzare-cumpărare semnat cu proprietarul, în scopul de a cumpăra imobilul pe numele altei societăți. Astfel, în chiar ziua desființării antecontractului (14.06.2006), vânzătorul "în conflict" a înstrăinat proprietatea sa către o firmă ce face parte din grupul, reprezentată de aceleași persoane.
În drept, a invocat disp. art. 114 și următoarele, art. 289.pr.civ.
La termenul din 22 octombrie 2008, instanța a dispus sesizarea Curții Constituționale cu soluționarea excepției de neconstituționalitate a disp. art. 288 alin. 2.pr.civ. excepție invocată de apelantă.
Prin decizia nr. 303/03 martie 2009 Curții Constituționale s-a admis excepția de neconstituționalitate invocată de și s-a constatat că disp. art. 288 alin. 2 teza finală "sub sancțiunea nulității" sunt neconstituționale.
După restituirea dosarului de la Curtea Constituțională și repunerea cauzei pe rol, reclamanta-intimată a insistat în soluționarea excepției de nulitate a apelului, susținând, în esență, că deciziile Curții Constituționale sunt aplicabile pentru viitor, neavând aplicare retroactivă.
Prin încheierea din 11 mai 2009, instanța de apel a respins excepția nulității apelului, reținând că, într-adevăr, potrivit art. 11 alin. 3 din Legea nr. 47/1992 republicată, deciziile Curții Constituționale sunt general obligatorii și au putere numai pentru viitor.
De asemenea, conform art. 31 alin. 3, dispozițiile legale constatate ca fiind neconstituționale își încetează efectele juridice la 45 de zile de la publicarea deciziei dacă, în acest interval, legiuitorul nu pune de acord prevederile neconstituționale cu dispozițiile Constituției. Însă, în acest termen, dispozițiile constatate ca neconstituționale sunt suspendate de drept, astfel că prevederile art. 288 alin. 2 teza finală, având efectele suspendate, sunt neaplicabile în speță.
Nu reprezintă o aplicare retroactivă a deciziei nr. 303/03 martie 2009 Curții Constituționale invocarea acesteia de către instanța de apel, atâta vreme cât instanței i se solicită să aplice sancțiunea prev. de art. 288 alin. 2 teza finală pr.civ. ulterior constatării neconstituționalității acestui text de lege. Cu alte cuvinte, la data soluționării excepției invocate de reclamanta intimată, decizia instanței de contencios constituțional este pe deplin aplicabilă.
Apelul este nefondat, pentru considerentele ce se vor arăta în continuare:
Între reclamanta-intimată și pârâta-apelantă a intervenit contractul de vizionare imobiliară nr. 18/19.05.2006, având ca obiect prezentarea de către agenția imobiliară de oferte de vânzare către client, în schimbul unui comision în cuantum de 50.000 Euro (art. 3 alin. 1 din contract).
Contrar celor susținute prin motivele de apel, conform art. 3 alin. 2 din convenție, pârâta-apelantă, în calitate de client, datora comisionul în momentul semnării unui antecontract și, doar în lipsa acestuia, la data încheierii tranzacției (a transferului dreptului de proprietate între ofertant și clientul agenției imobiliare).
Conform art. 3 alin. 2 din aceeași convenție, ce constituie, în condițiile art. 969 Cod civil, legea părților, dreptul agenției de a încasa comisionul s-a născut la data perfectării antecontractului de vânzare-cumpărare, pârâtei acordându-i-se numai un termen de executare a obligației de plată "cel mai târziu la data semnării tranzacției finale".
Cu alte cuvinte, în temeiul convenției, în sarcina reclamantei - agenție imobiliară s-a născut, în adevăr, o obligație de rezultat, și nu de diligență. Însă, rezultatul constând în perfectarea unui antecontract de vânzare-cumpărare între ofertantul vânzător și clientul agenției - promitent cumpărător a fost atins la data perfectării antecontractului autentificat sub nr. 899/22.05.2006 de, cu sediul în B (filele 41 - 43 dosar fond), dată de la care a devenit exigibilă și obligația corelativă a pârâtei, de plată a comisionului.
Sub acest aspect al stingerii obligației pârâtei de plată a comisionului, urmare desființării antecontractului de vânzare-cumpărare prin acordul părților, potrivit convenției autentificate sub nr. 6036/14.06.2006 de Societatea Civilă " și Asociații" (filele 45 - 46 dosar fond), se cuvine să precizăm următoarele:
În primul rând, reclamanta-agenție imobiliară este terț în raport cu această convenție, astfel că nu îi poate fi opusă, drept temei de stingere a dreptului său de încasare a comisionului.
În al doilea rând, pârâta a încălcat clauza stipulată de art. 6.2 din contractul nr. 18/19.05.2006, potrivit căreia:
"Orice înțelegere separată, realizată între Client și ofertanți ai Agenției, fără acordul scris și prezența reprezentantului Agenției, este nulă și nu-l scutește pe Client de plata comisionului și a despăgubirilor contractuale. Aceeași situație se menține și dacă o altă persoană reprezentată sub orice formă de Client a luat cunoștință de oferte prin intermediul Clientului ( persoană juridică în cadrul căreia activează sub orice formă.) tranzacționează vreun imobil prezentat de agenție.
Or, pe de o parte, pârâta apelantă a încheiat convenția de desființare a antecontractului, fără aoî nștiința pe reclamantă, iar, pe de altă parte, în ziua desființării antecontractului, o altă societate (Muntenia Aliment Pitești), ce face parte din același grup de interes economic ca și pârâta, a cumpărat imobilul, iar, ulterior, l-a revândut pârâtei-apelante (după 7 zile - filele 69 - 71 dosar fond). Este vădită, prin urmare, împrejurarea că o altă persoană juridică a luat cunoștință de oferta prezentată clientului (societatea pârâtă) și a tranzacționat imobilul prezentat, încălcând astfel disp. art. 6.2. din contract.
Prin urmare, conform clauzei stipulate în articolul susarătat, pârâta datorează atât plata comisionului, cât și a despăgubirii de 10.000 RON și a majorărilor prev. de art. 7.1. din contract.
Cât privește celelalte susțineri formulate prin motivele de apel, potrivit cărora între vânzător și agenție ar fi intervenit neînțelegeri, pe fondul cărora vânzătorul a refuzat să efectueze vânzarea prin intermediul agenției imobiliare, astfel că aceasta din urmă nu a fost în măsură să întreprindă nici o acțiune de natură să finalizeze tranzacția, constată următoarele:
Aceste susțineri reprezintă împrejurări de fapt, care nu au fost dovedite, nici la judecata în fond și nici în calea de atac, cu nici un mijloc de probă. Nefiind dovedite, nu pot fi analizate consecințele acestor împrejurări asupra obligațiilor contractuale ale părților.
Față de considerentele ce preced, potrivit art. 296.pr.civ. va respinge apelul, ca nefondat.
PENTRU ACESTE MOTIVE,
ÎN NUMELE LEGII
DECIDE
Respinge apelul declarat de pârâta P, cu sediul în Municipiul Pitești, 7. km. 4. județul A, împotriva sentinței nr. 261//10.06.2008 a Tribunalului Brăila pronunțată în dosarul nr-, în contradictoriu cu intimata SRL, cu sediul în B, nr. 62, - parter, B, ca nefondat.
Cu drept de recurs în termen de 15 zile de la comunicare.
Pronunțată în ședința publică de la 11 Mai 2009.
PREȘEDINTE, | JUDECĂTOR, |
Grefier, |
VV//4 ex/11.06.2009
Fond:
Președinte:Valentina VrabieJudecători:Valentina Vrabie, Rodica Dorin
